皆知房子貴，卻不知地價漲速比房價快近一倍“面粉貴過面包”，用這一鮮活的類比來概括眼下部分城市地價與房價的關系，頗為恰當。自去年以來，部分城市高價地塊頻頻曝光，先是“地王”類地塊，后來漸漸向“次地王”類地塊蔓延。國家統計局數據亦表明，今年一至三季度，全國70個大中城市土地交易價格上漲較快，累計平均上漲12.8%。

    皆知房子貴，卻不知地價漲速比房價快近一倍。尤其值得政府及業(yè)界警醒的是，地價推高房價的能量傳遞具有一定的滯后效應，雖然高價地誕生后，部分“性急”的在售近鄰樓盤也會隨即提價，但仍需一到兩年后才能充分顯現其抬價威力。

    筆者曾撰寫過高房價致因的文章，這次探究一下推高地價的因素。首先，近三年全國土地供應量減少。上海易居房地產研究院數據表明，2001～2004年期間，全國土地供應呈現快速增長趨勢，但增幅逐漸減??；自2005年起，全國土地出讓面積呈下降態(tài)勢，2006年同比減少3.7%。再如上海的土地出讓面積，由2005年的近3200萬平方米劇降至2006年的1416萬平方米。導致土地供應面積下滑的主要原因是從2004年開始的緊縮“地根”的調控政策。在土地供應減少的同時，全國房地產需求卻在持續(xù)增長，開發(fā)商紛紛高價競地。

   其次，囤地現象突出，致使存量土地不能及時轉化為房產供應。還是先從數據上分析：2001年全國房地產開發(fā)面積占購置面積比重為67％，2003年為56％，2005年為54％，這一比重呈逐年下降趨勢，由此證明房地產項目開發(fā)周期總體在拉長，很多開發(fā)企業(yè)土地儲備增加，其中有囤地行為者絕不在少數。上海社科院房地產研究中心相關報告顯示：1988～2005年，上海出讓的土地可建面積42132萬平方米，而同期上海商品房建設新開工面積僅為25699萬平方米，兩者相差近1.7億平方米。土地哪里去了？形成存量土地積壓下來了。由此，進一步加劇了地荒，地價快速上漲勢不可免。

    再次，旺盛的需求和良好的市場預期也使地價持續(xù)攀升。雖然宏觀調控持續(xù)進行，但近幾年我國樓市需求旺盛。上海易居房地產研究院的數據表明，從2002～2006年，我國房地產銷售面積同比增長率依次是20%、29%、19%、46%、9%，房地產供求比依次是1.3、1.23、1.11、0.87、0.87，很明顯，從2005年開始，由供大于求轉變?yōu)楣┎粦?。在這種情況下，房價必然持續(xù)上漲，尤其今年二季度以來，全國主要城市房價增幅加大，開發(fā)商的利潤率隨之提高。開發(fā)商對后市預期保持樂觀態(tài)度，因此拿地熱情持續(xù)高漲，甚至不惜報出天價以求在激烈的競拍中勝出。

    還有，融資規(guī)模迅速擴大刺激上市公司高價搶地。房地產業(yè)是資金密集型行業(yè)，資金雄厚的企業(yè)必然在拿地中處于絕對優(yōu)勢地位，優(yōu)質地塊高度集中于上市企業(yè)是必然趨勢。去年以來，由于A股和港股的持續(xù)上漲，房地產企業(yè)從股市融資的速度和規(guī)模增長很快，比如今年4月碧桂園在香港上市，募集資金逾129億港元，9月遠洋地產在香港上市，募集資金119億港元，10月SOHO中國在香港上市，募集資金逾128億港元。而已經上市的公司也加快再融資步伐，今年1～9月，房地產上市公司在A股市場總共融資304億元，其中僅萬科一家就增發(fā)100億元?！吧鲜腥﹀X（或上市公司增發(fā)、派股、發(fā)債等）—大規(guī)模高價圈地—股票估值提高—股市再融資”，上市公司形成了這樣一個迅速擴張、膨脹的循環(huán)。

    最后，“招拍掛”制度也在一定程度上促漲房價。自2004年“8·31大限”以來，全國地價持續(xù)上漲。今年以來，地價上漲速度有進一步加快的趨勢。一方面，“招拍掛”糾正了以前對我國稀缺土地資源價值的低估，另一方面，在近幾年房地產市場持續(xù)暢旺的情況下，這一制度必然會使優(yōu)質地塊的出讓引來多家競標者，尤其“掛牌”和“拍賣”這兩種出讓方式皆遵循“價高者得”的規(guī)則，推高地價實屬必然。