保障性住房的合理房?jī)r(jià)應(yīng)當(dāng)讓這一階層的家庭有能力進(jìn)入購房市場(chǎng)。制訂保障性住房合理房?jī)r(jià)是將房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控落到實(shí)處的重要一環(huán)，否則“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”就沒有測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)，也無法操作。

　　繼建設(shè)部等九部門聯(lián)合發(fā)布《廉租住房保障辦法》后，經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法也有望于近日浮出水面。據(jù)悉，即將出臺(tái)的經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法，將以此前發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（下稱《意見》）為藍(lán)本，將“有限產(chǎn)權(quán)、政府優(yōu)先回購”等關(guān)鍵點(diǎn)納入其中。而且，此《意見》明確指出，經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，其今后上市交易將受到種種限制?！斑@意味著，包括經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)的混淆于保障性住房與普通商品房的歷史被徹底終結(jié)?！?SPAN lang=EN-US>

　　將保障性住房與商品房以明確的標(biāo)準(zhǔn)區(qū)別開來，不僅對(duì)于住房保障本身，對(duì)于今后的調(diào)控政策的走向等也具有非常重要的意義。

　　已經(jīng)過去的3年，是房?jī)r(jià)持續(xù)暴漲的3年。在國(guó)家連續(xù)三年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策背景下，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭并沒有得到有效控制，甚至越調(diào)越漲。其中一個(gè)重要因素在于沒有區(qū)別對(duì)待、分別用力。筆者認(rèn)為，思路決定出路，不能眉毛胡子一把抓。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)分兩大塊，商品房與保障性住房不是一個(gè)消費(fèi)人群。商品房市場(chǎng)由市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)，政府不需要管太死。要管理與調(diào)控的是關(guān)系民生的保障性住房。溫總理前不久在新加坡考察保障性住房有一番重要講話，核心就是要建立一套模式，通過限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房及小戶型住房，使保障性住房成為市場(chǎng)供應(yīng)的大頭。

　　筆者認(rèn)為，搞好保障性住房建設(shè)，首先就需要一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即要有一個(gè)城市保障性住房合理價(jià)格的形成體系。

　　社會(huì)主義和諧社會(huì)中人民享有充分的住房權(quán)利。正像汪光燾部長(zhǎng)在2007年全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議上指出的，“住房是人的一種基本權(quán)利，是一種基本的社會(huì)保障”，他說，“從十多年探索與改革的實(shí)踐看，僅靠市場(chǎng)機(jī)制無法解決住房領(lǐng)域的社會(huì)公平問題?！?SPAN lang=EN-US>

　　權(quán)利體現(xiàn)在具體的政策中。1998年國(guó)務(wù)院相關(guān)文件制訂的保障性住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)是3口之家60平方米，即人均20平方米，2005年以來，建設(shè)部政策研究中心曾公布小康社會(huì)住房標(biāo)準(zhǔn)人均30平米。我國(guó)作為人口大國(guó)，參照保障住房標(biāo)準(zhǔn)來統(tǒng)籌保障性住房建設(shè)，用小康住房的標(biāo)準(zhǔn)來指導(dǎo)城市商品住房建設(shè)，具有突出的操作價(jià)值與實(shí)踐意義。每個(gè)城市的資源情況不同，人口集中度不同，小康住房標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)當(dāng)有所區(qū)別。

　　近幾年來國(guó)務(wù)院政府工作報(bào)告中提出，要重點(diǎn)開發(fā)面向廣大百姓的中低價(jià)位的商品性住房與經(jīng)濟(jì)適用住房和平抑房?jī)r(jià)的基本精神，所謂“重點(diǎn)”即數(shù)量上要占大頭，所謂“面向”是指城市居民有基本償付能力的價(jià)位的住房。

　　目前，實(shí)際需求保障性住房的數(shù)量看上去并不大，實(shí)際上是我們提供的太少，加上房?jī)r(jià)倒逼提前消費(fèi)的人群較多。在有條件享受保障性住房待遇的80%的城市居民中，只有至今沒有住房、有住房但面積小于保障性住房標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)有住房功能落后、質(zhì)量差的城市居民才是實(shí)際需求的用戶對(duì)象。據(jù)筆者的研究，這個(gè)數(shù)量不會(huì)超過城市家庭的30%，而且近期有需求的則可能是其中的一半左右，并不會(huì)給社會(huì)帶來巨大的壓力。

　　根據(jù)每個(gè)城市的大小不同，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及住房需求量不同，合理的保障性住房?jī)r(jià)格計(jì)算方式應(yīng)該是：第一步，計(jì)算城市居民平均年收入及統(tǒng)計(jì)城市人口。第二步，計(jì)算城市家庭平均人口與家庭平均年收入。第三步，用家庭年收入平均出月收入，并得到以月收入40%歸還20年8成商業(yè)貸款的月供數(shù)。我們需要有提高保障性住房消費(fèi)能力的住房信貸制度。公認(rèn)的前提是，在居民家庭收入的總支出中，支付住房貸款的款項(xiàng)不能超出總數(shù)的40%。第四步，按月供為家庭收入的30%標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出可承受的房?jī)r(jià)下限，此房?jī)r(jià)即為城市保障性住房的合理房?jī)r(jià)指標(biāo)。

　　以北京市為例，2006年人均年收入為19978元，戶籍人口與半年以上的常住人口為1530萬人，戶均2.7口人，按保障性住房標(biāo)準(zhǔn)為54平方米，家庭年收入為53940元，月家庭全部收入為4495元，當(dāng)其中的40%用來支付月供時(shí)，月供額1798元，此時(shí)用商業(yè)貸款公式倒推計(jì)算，只有當(dāng)房?jī)r(jià)為5515元/平方米時(shí)，20年期，首付20%，貸款80%，月供正好為1798元。這也是北京市2006年保障性住房合理房?jī)r(jià)的上限標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)高于這一標(biāo)準(zhǔn)，中等收入階層就承受不起了。確定了上限之后，在上限與實(shí)際房?jī)r(jià)的區(qū)間里，我們可以知道有多少家庭有基本的消費(fèi)能力。

　　城市合理房?jī)r(jià)顯示的城市居民的購房能力，讓我們知道了標(biāo)準(zhǔn)的上限。筆者認(rèn)為，保障性住房的合理房?jī)r(jià)應(yīng)當(dāng)讓這一階層的家庭有能力進(jìn)入購房市場(chǎng)。其次，保障性住房合理房?jī)r(jià)還可表明，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)是投資性市場(chǎng)還是消費(fèi)市場(chǎng)。超出合理標(biāo)準(zhǔn)，引起的是投資與投機(jī)的需求。投資與投機(jī)性需求任何時(shí)候不應(yīng)當(dāng)超過總量的20%。第三，制訂保障性住房合理房?jī)r(jià)是將房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控落到實(shí)處的重要一環(huán)，否則“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”就沒有測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)，也無法操作。過去那種缺少標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)的調(diào)控方式不應(yīng)當(dāng)繼續(xù)存在下去。