近三年來，中國的房地產(chǎn)市場投資與投機行為比重劇增，住房的空置率大幅攀升，加之房地產(chǎn)金融總量、房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)GDP總量在整個國民經(jīng)濟中的比重三者高速膨脹。有人照搬國際上的“房屋租售比”指標來判定房地產(chǎn)泡沫?！胺课葑馐郾取奔捶课菝科椒矫自伦饨鸷兔科椒矫资蹆r之間的比值，用來評估住房投資價值是否合適或者投資是否過量。“房屋租售比”值的大小，成為國際間公認的樓市是否存有泡沫的晴雨表。

 

　　然而，在引用科學(xué)的國際指標的時候，一些人陷入了“照貓畫虎”的怪圈，忘記了“具體情況具體分析”。筆者希望指出濫用“租售比”的問題所在，并且希望制訂政策者不要誤讀。

 

　　使用“房屋租售比”這一指標受到多個基礎(chǔ)條件限制。

 

　　第一個基礎(chǔ)條件，是一個國家房地產(chǎn)等不動產(chǎn)稅率情況。不動產(chǎn)稅決定著有多少剩余的投資進入房地產(chǎn)市場，決定著有多少空置住房的比例。假定某一城市有10萬套可以用來出租的住房，由于沒有不動產(chǎn)稅的擠壓，可能有5萬套就不進入租房市場，因此這時候的“租售比”的數(shù)據(jù)是不完全的“租售比”值。如果不動產(chǎn)稅出臺，另外的5萬套空置房可能有90%以上進入租房市場，這樣必然會導(dǎo)致租金大幅度下降，這時候的“租售比”就會發(fā)生巨大變化。為此，一個國家是否出臺不動產(chǎn)稅對房屋“租售比”影響極大。

 

　　第二個基礎(chǔ)條件，是關(guān)于房地產(chǎn)消費者的宏觀貸款政策。以英國為例。政府規(guī)定第二套以上住房，銀行的貸款額度不能超過個人年收入的3.5倍，或者不超過夫妻年收入的4.2倍。這一貸款政策從根本上限制了投資人的投資需求。

 

　　第三個基礎(chǔ)條件，是所在國政府對大部分人自住房需求的扶持與優(yōu)惠政策實施情況。住房權(quán)利是公民生存權(quán)利的一部分，也是社會穩(wěn)定與和諧發(fā)展的重要基礎(chǔ)，所以政府要以盡可能低的價格滿足這一主體需求，減少相關(guān)稅賦，擴大貸款年限，實行優(yōu)惠利率，甚至直接提供政府補貼，因此，這一措施將大大減少租房者，租房者數(shù)量的減少直接導(dǎo)致“租售比”的變化。

 

　　第四個基礎(chǔ)條件，關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)房屋的銷售程序及法律規(guī)定。目前世界上多數(shù)國家和地區(qū)都有商品房預(yù)售制度，但房地產(chǎn)預(yù)售制度與我國實行的預(yù)售制度是完全不同的。以美國為例，一是建房經(jīng)過各部門蓋章批準，開發(fā)商取得工作許可，方可挖土建造，在銷售時要有樓宇銷售計劃書。二是商品房全部完工后，樓宇局檢查通過，獲得入住證，才可正式與購買者簽訂合同，同時收取房款。三是預(yù)售只收定金。四是銷售計劃書核準后不可改變。而我國的房地產(chǎn)預(yù)售制度本來是房地產(chǎn)開發(fā)初期的一種特殊的鼓勵政策，在市場已經(jīng)高度發(fā)展后仍被沿用。加之價格在炒作中的飆升，開發(fā)商有大量的閑置房既不進入銷售市場，也不進入租房市場，等待暴漲后的增值，這和我國實行的預(yù)售制度有極大關(guān)系。

 

　　第五個基礎(chǔ)條件，國家用于住房開發(fā)的土地供給情況。在美國與西歐，土地是私有的，建筑商與業(yè)主協(xié)商價格。是否建設(shè)根據(jù)供求決定，能否批準用地則依據(jù)城市規(guī)劃審查決定。而在我國，用地需要政府供應(yīng)，土地供應(yīng)情況將直接影響市場“租售比”。

 

　　第六，住房市場的國內(nèi)外開放條件。住房對外開放條件松緊也影響著房價的“租售比”。為了保證本地人的住房需求，許多國家都采取了不同措施對外國人購房加以限制，防止推動房價，擴大供需矛盾。

 

　　第七，關(guān)于 “租售比”統(tǒng)計學(xué)上范圍與取樣方式。通常城市的租售比是有嚴格的地域范圍。我國目前實行的城市區(qū)域模式是“市管縣”模式，城市下轄大量的農(nóng)業(yè)村鎮(zhèn)。把大量的農(nóng)業(yè)村鎮(zhèn)的住房價格與在城市工作與生活的人群的住房價格混同起來是不真實的，也不是真正意義上的房價。依據(jù)中國的現(xiàn)狀，我們應(yīng)該在各個地區(qū)的租售比的基礎(chǔ)上加權(quán)出整個城市的科學(xué)的“租售比”。