最新出爐的10月份全國(guó)房?jī)r(jià)毫無(wú)懸念地再創(chuàng)新高，同比上漲9.5%。自6月以來(lái)，房?jī)r(jià)漲幅已連續(xù)5個(gè)月創(chuàng)下對(duì)房?jī)r(jià)實(shí)施月度統(tǒng)計(jì)以來(lái)的最高水平。

 

　　與此相伴，多項(xiàng)樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)。受此影響，上海、深圳等熱點(diǎn)地區(qū)的住宅成交日漸清淡，房地產(chǎn)市場(chǎng)局部進(jìn)入觀望狀態(tài)。但供求偏緊、房?jī)r(jià)處在高位上行通道、后市看漲預(yù)期強(qiáng)烈等基本狀況并無(wú)逆轉(zhuǎn)。

 

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)決定了樓市調(diào)控不可能使用“休克療法”，畢其功于一役，只能采用“漸進(jìn)療法”，以“時(shí)間換空間”。當(dāng)務(wù)之急，應(yīng)明確并堅(jiān)定執(zhí)行“促供給、抑需求、嚴(yán)征稅、調(diào)預(yù)期、補(bǔ)保障”的調(diào)控對(duì)策，以避免類似去年房?jī)r(jià)在短暫觀望后絕地反彈的重演。

 

　　全面普漲局部觀望

 

　　國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11月14日發(fā)布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，10月房?jī)r(jià)漲幅創(chuàng)歷史新高：全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲9.5%。其中新建商品住房售價(jià)漲幅首次超10%，達(dá)10.6%。如果將今年4月份以來(lái)的房?jī)r(jià)漲幅排列在一起――5.4%、6.4%、7.1%、7.5%、8.2%、8.9%、9.5%，再清晰不過(guò)地顯示：全國(guó)房?jī)r(jià)進(jìn)入了全面加速上漲通道。

 

　　不容忽視的是，全國(guó)房?jī)r(jià)普漲是在調(diào)控政策不斷出臺(tái)的背景下發(fā)生的。10月，國(guó)土資源部發(fā)布第39號(hào)令，規(guī)定未繳清全部土地出讓價(jià)款，不得發(fā)放土地證，也不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放土地證；9月，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布第359號(hào)文，要求提高第二套房首付比例；8月，國(guó)務(wù)院發(fā)布24號(hào)文，明確把解決城市低收入家庭住房困難作為住房制度改革的重要內(nèi)容……

 

　　同時(shí)，作為全國(guó)樓市“風(fēng)向標(biāo)”的上海，10月份，一手住宅成交量比9月下降兩成多；二手房成交量較9月下降近三成。但同期的房?jī)r(jià)不降反升，10月前28天的新房平均成交價(jià)比9月份同期上漲了13.06%。二手房成交價(jià)格也保持前期水平并略有上升。在深圳，中原地產(chǎn)深港研究中心日前發(fā)布的報(bào)告顯示，10月份一手住宅交易量大幅萎縮，較9月下降一半，全月僅成交16萬(wàn)平方米，為近3年來(lái)的罕見(jiàn)低量。但國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新發(fā)布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，深圳10月新房售價(jià)同比漲幅仍然高達(dá)16.8%，在全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅中位列第五。

 

　　滬、深等局部地區(qū)成交縮量的原因在于市場(chǎng)陷入觀望。連續(xù)加息以及提高第二套房首付比例等金融調(diào)控政策，令買(mǎi)方進(jìn)入觀望階段。一些商業(yè)銀行由于上半年超額發(fā)放房貸，進(jìn)入三季度開(kāi)始出現(xiàn)無(wú)錢(qián)發(fā)放房貸的狀況，也在一定程度上制約了成交量。而由于需求仍在，緊張的供求關(guān)系并未逆轉(zhuǎn)，而實(shí)際負(fù)利率背景下的儲(chǔ)蓄大搬家也并未停止，“出籠”的購(gòu)買(mǎi)力仍在追尋可以保值增值的投資品，作為不動(dòng)產(chǎn)的房產(chǎn)量縮而價(jià)漲便不難理解。

 

　　不過(guò)局部樓市漸入觀望階段對(duì)于全國(guó)樓市的影響卻不宜放大。觀望很可能只是短暫的“冬眠”而非真正的降溫。去年下半年，東部地區(qū)一些城市的房?jī)r(jià)也曾縮量小跌，但一進(jìn)入2007年第一季度，報(bào)復(fù)性反彈即勃然而起。

 

　　“以時(shí)間換空間”

 

　　如果潛心沉入市場(chǎng)，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的漲速確實(shí)有些瘋狂，高房?jī)r(jià)、低保障的現(xiàn)實(shí)使得系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)越積越重。一是社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)在滋生，低收入者無(wú)力買(mǎi)房，越來(lái)越多的中等收入人群也不堪重負(fù)，人們對(duì)住房問(wèn)題的不滿已隨時(shí)隨處可聞；二是金融風(fēng)險(xiǎn)在累積，銀行房貸規(guī)模急速擴(kuò)張，高房?jī)r(jià)所蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)已向金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移。在《第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中，央行首次對(duì)房貸違約風(fēng)險(xiǎn)發(fā)出警示：“住房抵押消費(fèi)貸款增長(zhǎng)很快，違約風(fēng)險(xiǎn)已有抬頭趨勢(shì)。”此前，建設(shè)銀行也有專門(mén)研究報(bào)告。不久前美國(guó)爆發(fā)的次貸危機(jī)，從一個(gè)側(cè)面反映了建立在“房頂”上的金融危如累卵。

 

　　但對(duì)于樓市泡沫，現(xiàn)在還不能一刀刺破，只能一點(diǎn)點(diǎn)擠出。高房?jī)r(jià)問(wèn)題不止是房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題，上關(guān)乎4萬(wàn)多億元的商業(yè)貸款和1萬(wàn)多億元的個(gè)人貸款，下涉及40多個(gè)相關(guān)行業(yè)，中間還夾雜著千家萬(wàn)戶的一家一當(dāng)。這決定了任何過(guò)速的“休克療法”可能都是危險(xiǎn)的，樓市調(diào)控只能采用“漸進(jìn)療法”?；驹瓌t應(yīng)是在發(fā)展中“以時(shí)間換空間”，即邊通過(guò)不斷釋放調(diào)控信號(hào)來(lái)干預(yù)市場(chǎng)預(yù)期，邊切實(shí)采取措施，增加廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、中小戶型中低價(jià)位房的有效供給，以舒緩供求關(guān)系；同時(shí)，捏緊銀根（開(kāi)發(fā)）、收緊房貸（個(gè)人），對(duì)民怨徐以安撫，讓銀行緩釋風(fēng)險(xiǎn)；最終實(shí)現(xiàn)以時(shí)間的延長(zhǎng)來(lái)?yè)Q取房?jī)r(jià)上漲空間的下降，甚至是負(fù)增長(zhǎng)，而不累及金融。兩三年后，即便房?jī)r(jià)沒(méi)有絕對(duì)下降，但只要降低（或穩(wěn)?。┝藵q幅，只要保障體系實(shí)打?qū)嵉亟⑵饋?lái)、全覆蓋了低收入階層，同時(shí)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也會(huì)使中等收入群體的購(gòu)買(mǎi)力有所增強(qiáng)。這樣，政府也就有望在發(fā)展中消弭民怨、穩(wěn)定民心，逐步解決安居問(wèn)題。