新公布的“目錄”被業(yè)界形容為是針對(duì)外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的新限令。“新限外令”再一次讓外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)領(lǐng)域變得風(fēng)聲鶴唳。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，缺乏外資的炒作，國內(nèi)房價(jià)將出現(xiàn)下降趨勢。但不少外資地產(chǎn)公司對(duì)此卻坦然表示，“新限外令”只對(duì)高端物業(yè)產(chǎn)生影響，對(duì)普通住宅不會(huì)產(chǎn)生任何影響。

 

　　新聞背景

 

　　繼去年7月建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》（以下簡稱“限外令”），以及今年5月商務(wù)部、國家外匯管理局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》之后，近日，國家發(fā)改委和商務(wù)部又公布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》（以下簡稱“目錄”），與2002年和2004年版的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》相比，2007版在房地產(chǎn)領(lǐng)域開始對(duì)外資收緊。

 

　　將于今年12月1日起施行的“新限外令”明確表示，我國將繼續(xù)限制外商投資于高檔賓館、別墅、寫字樓和國際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營，外商投資土地成片開發(fā)則必須與內(nèi)資企業(yè)合資、合作，并新增對(duì)外商投資房地產(chǎn)二級(jí)市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的限制。此外，還將“普通住宅用地開發(fā)建設(shè)”從現(xiàn)行《目錄》（2004年修訂）的鼓勵(lì)投資類別中刪除，將不再鼓勵(lì)外資進(jìn)入普通住宅的開發(fā)建設(shè)。

 

　　外資投資高檔物業(yè)下降一半　外地人成投資主力

 

　　“2004年、2005年我們70%-80%的客戶是外籍人士，而今年外籍人士只占我們客戶總量的39%，”臺(tái)灣信義房屋負(fù)責(zé)人唐顆向記者表示。該公司于1993年進(jìn)入中國內(nèi)地市場，目前在北京朝陽區(qū)內(nèi)設(shè)有13家門店，主要從事高檔物業(yè)的代理。

 

　　唐顆表示，由于去年六部委出臺(tái)的“限外令”直接限制了外籍人士在中國內(nèi)地購買物業(yè)項(xiàng)目，“限外令”規(guī)定境外人士只有在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過1年，才可以購買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，但不得購買非自用、非自住商品房。因此，該公司的客戶人群從去年開始逐步地轉(zhuǎn)變?yōu)樵诰┩顿Y的外地人，其中以山西人為主。

 

　　其實(shí)，山西人到北京來買房子從2005年就已經(jīng)成了規(guī)模，許多北京開發(fā)商在山西舉行了開盤儀式，如現(xiàn)代城、熙源居、格調(diào)等取得了輝煌的銷售業(yè)績。戴德梁行商鋪部助理董事張家鵬說，商鋪、寫字樓、高檔住宅成了山西人在京城投資的首選。他們到北京來買房某方面說是出于“安全”的考慮，畢竟依靠煤炭這種暴利行業(yè)不是長久之計(jì)。

 

　　北京山西企業(yè)商會(huì)副會(huì)長王向東介紹說，山西人在京購買房產(chǎn)的目的比較復(fù)雜，有的是投資兼自住，有的是公司集體投資，有的是為了孩子上學(xué)，有的是為了休閑度假，還有的是為了退休后能來北京過過好日子。無論購買目的有何不同，但無疑外地購買者成為了北京高檔樓盤的主要消費(fèi)力，金泰城·麗灣總經(jīng)理馬強(qiáng)表示，目前該項(xiàng)目的外地業(yè)主已經(jīng)達(dá)到了40%，而這一情況在投資活躍的區(qū)域比例更高。

 

　　唐顆認(rèn)為，“新限外令”雖然禁止了外商投資高檔賓館、別墅、寫字樓和國際會(huì)展中心的建設(shè)和經(jīng)營，但是對(duì)于北京這樣的城市來說，影響并不大，目前國內(nèi)的購買力已經(jīng)非常強(qiáng)勁。

 

　　大單交易可能匿跡　商業(yè)地產(chǎn)將遭受重創(chuàng)

 

　　日本私募基金Re－plus斥資26億元人民幣購買華貿(mào)中心兩棟寫字樓、高盛則從新加坡政府投資公司手中購買了位于大北窯的京匯大廈、美國花旗集團(tuán)斥資7.8億元購買了西環(huán)廣場寫字樓等上億元的交易頻繁發(fā)生，而此前這樣的大手筆今后將被禁止，根據(jù)“新限外令”規(guī)定，今后將限制外商投資于高檔賓館、別墅、寫字樓和國際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營，這就意味著外資大規(guī)模收購物業(yè)項(xiàng)目再出售的方式將受到限制。

 

　　通過整棟購買，然后再出售，通過這樣短期“倒手”，外資可謂賺得盆滿缽滿，根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，不到兩年時(shí)間，麥格理轉(zhuǎn)手上海新茂大廈的交易，賬面凈賺超過1.5億美元(折合人民幣約12億元)，賬面回報(bào)150%；花旗集團(tuán)2005年以5000萬美元收購了上海永新廣場，一進(jìn)一出，獲利2775萬美元，增值率超過55%；2005年，高盛以1.076億美元從新加坡凱德置地手中購得位于上海福州路上的高騰大廈，賣出后，獲取了39%的升值回報(bào)?？梢?，通過整體的購買外資可謂獲利匪淺，同時(shí)由于外資的投入也為國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)帶來了繁榮景象。目前中國國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)一般均采取出售的方式，而外資正是這些物業(yè)的主要購買力。

 

　　張家鵬表示，今年以來房地產(chǎn)投資增長迅速，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局消息，前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16814億元，增長30.3%，其中外資增長15.5%，勢頭很猛。同時(shí)，目前來自歐美等地的金融資本主要包括兩種形式，私募投資和上市公司的資金，這些金融資本并沒有在中國設(shè)立實(shí)體公司，只是通過在國內(nèi)投資、合作開發(fā)、并購房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營，可以說是一種“快投資、快收益”的投資形式。因此國家必然要對(duì)此做出限制?！澳壳爸挥姓叱鰜?，還沒有具體執(zhí)行細(xì)則，預(yù)計(jì)今后大宗的交易要通過特別審批?！睆埣淫i表示。

 

　　二手房市場整合速度放慢　上市之路更加迷茫

 

　　“對(duì)二手房市場不會(huì)產(chǎn)生很大的影響，但是將對(duì)經(jīng)紀(jì)公司的整合速度產(chǎn)生較大影響，像21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、易居中國等有海外資金背景的企業(yè)在擴(kuò)張過程中必將受到限制?！薄拔覑畚壹摇备笨偛煤皶熛蛴浾弑硎尽?/SPAN>

 

　　據(jù)了解，目前中國境內(nèi)規(guī)模最大的具有外資背景的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司主要是中原地產(chǎn)、信義地產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等，其中中原地產(chǎn)是港資背景，信義地產(chǎn)是臺(tái)資背景，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)則繼2006年獲得高盛2000萬美元風(fēng)險(xiǎn)投資后，今年10月22日再次獲得美國艾威基金5200萬美元投資?！爸写蠛慊备笨偢秶?yán)認(rèn)為，對(duì)于此類公司，在“新限外令”的影響下今后可能會(huì)受到更強(qiáng)的監(jiān)管。

 

　　其實(shí)，不僅海外資本一直在向內(nèi)地二手房領(lǐng)域滲透，內(nèi)地的一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也在積極地尋找外資合作。不久前，“我愛我家”就接洽了美國最大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，雖然一直對(duì)外宣稱只是簡單的參觀考察，但是業(yè)內(nèi)一直在揣測該公司正在謀劃海外上市。

 

　　付嚴(yán)認(rèn)為，新的規(guī)定剛剛出臺(tái)，對(duì)這一條的具體解釋還不詳細(xì)，比如政策是否會(huì)出現(xiàn)漏洞等等會(huì)影響政策的具體實(shí)施。相信不久以后會(huì)有新的具體配套政策或者方案出臺(tái)，屆時(shí)可能會(huì)對(duì)業(yè)內(nèi)有一定的影響。外資的進(jìn)入是有利于引進(jìn)新的管理模式與觀念的，限制外資將有可能降低中介行業(yè)的競爭,影響行業(yè)提高流通、降低成本的功能發(fā)揮。因此，想要在打擊國際游資投機(jī)行為、保護(hù)消費(fèi)者的同時(shí)又能不打擊行業(yè)發(fā)展，具體實(shí)施政策的制定可能會(huì)是一個(gè)比較困難的過程。

 

　　同時(shí)，北京經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長孫海峽向記者表示，“新限外令”對(duì)北京二手房市場不會(huì)產(chǎn)生較大影響，而目前北京市場中具有外資背景的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司占有的市場份額也不是很高。同時(shí)她還表示，“新限外令”只是限制海外資金進(jìn)入而非禁止，所以并不影響一些企業(yè)的融資。