住房政策不同于產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)管理政策。從國際經(jīng)驗來看，不同國家國情不同，住房政策也不同，但基本都是財稅政策、貨幣政策等的組合體，是一個政策體系。我國住房政策的設(shè)計，必須考慮三個基本國情。

 

　　第一個基本國情是人口基數(shù)大，中低收入家庭多，人地矛盾尖銳。

 

　　目前，我國城鎮(zhèn)居民約有5.6億人，約1.9億戶家庭。其中，中等收入以下家庭約占70％，約4億人口，通過政府供給來主導(dǎo)解決這么多人的住房問題，肯定不切實際。即使最低收入家庭（約占10％）也有近6000萬人口，其中住房困難戶（人均住房面積低于10平方米）就有約1000萬戶、3000萬人，超過了很多國家的人口總數(shù)，僅保障這部分人的基本住房需求就是一項非常艱巨的任務(wù)。

 

　　據(jù)有關(guān)部門測算，要解決這1000萬戶住房困難，“十一五”期間每年需要資金近500億元，資金缺口非常大。人口多的另一個問題就是人地矛盾突出。我國雖然有960萬平方公里國土面積，但適合城市化發(fā)展的平地面積只占12%，約115萬平方公里。目前，我國人均平地面積不到900平方米，與人地矛盾非常突出的日本相當(dāng)。到2030年人口高峰時，按16億人口計算，人均平地面積將下降到不到720平方米，只是日本的90％。平地資源的高度稀缺，意味著占有土地的邊際機(jī)會成本很高，為了保障后代人的居住權(quán)利，實現(xiàn)代際公平，就必須大力實施集約用地的政策。

 

　　第二個基本國情是社會差距巨大。

 

　　2006年，我國平均房價收入比只有6.7，并不是很高，而且與國際平均水平接近。但我國房價收入比的社會差距很大，2006年最低收入戶的房價收入比是22，而最高收入戶只有2.44，前者是后者的9倍。而且，這種差距呈逐年擴(kuò)大的趨勢：2000年最低收入戶房價收入比是最高收入戶的5倍，2001年擴(kuò)大到5.4倍，2003年擴(kuò)大到8.5倍，2004年又?jǐn)U大到8.9倍，2005年進(jìn)一步擴(kuò)大到9.3倍，2006年名義差距有所縮小，但仍有9倍。

 

　　從國際比較來看，我國高收入家庭與低收入家庭房價收入比的差距要比國際平均水平高出很多，中、低收入家庭的購房能力明顯低于國際同等水平。如果以房價增速與中等收入家庭收入增速大體同步為合理標(biāo)準(zhǔn)來看，我國近兩年房價增速明顯偏高，直接導(dǎo)致了中、低收入家庭購房支付能力下降。但由于低收入家庭收入增速一直較低，即使房價增速保持在一個合理水平，這些家庭的房價收入比也依然會較高，與中、高收入家庭的差距也會繼續(xù)擴(kuò)大。

 

　　因此，我國住房問題的核心是購買能力的社會差距過大，根源是收入差距過大。由于市場經(jīng)濟(jì)條件下，中、低收入家庭不太可能通過提高家庭收入來顯著提高購房能力。因此，基本居住權(quán)的保障、購房能力社會差距的調(diào)節(jié)需要政府住房政策來發(fā)揮作用。

 

　　第三個基本國情是住房征信體系不完善，公民與政府間還不能實施有效監(jiān)督。

 

　　目前，與居民住房、購房相關(guān)的信息還分散在房屋、城建、民政、公安、金融等部門，不僅各個部門內(nèi)部的征信體系不完善，部門之間也無法互聯(lián)互通，政府主管部門也沒有建立起有效的公共信息披露制度，整個住房征信體系很不完善。商業(yè)銀行在住房信用查詢方面主要依賴人民銀行建立的銀行業(yè)個人征信系統(tǒng)，但該系統(tǒng)的個人信息還不完整、不準(zhǔn)確、更新慢，不能充分、及時地記錄和反映家庭成員的相關(guān)信息，不能對家庭住房情況進(jìn)行精確統(tǒng)計，因而也不能為廉租房配租等工作提供征信支持。由于政府不能準(zhǔn)確掌握居民的收入、住房情況，居民也不能對政府及政府官員的行為進(jìn)行有效監(jiān)督，雙方存在著嚴(yán)重的信息不對稱，使得一些在小國或發(fā)達(dá)國家成效顯著的住房政策并不適用于我國。

 

　　當(dāng)然，我國還有其它基本國情，但上述三種基本國情是社會主義初級階段這一基本國情在住房問題上的具體表現(xiàn)，是決定我國住房政策體系的最主要因素。