簡單地認(rèn)為投資購房“有害”的觀點(diǎn)，需要盡快扭轉(zhuǎn)。從政策上設(shè)置障礙圍堵投資購房需求，不如承認(rèn)民間投資購房智慧的合理，因勢利導(dǎo)，讓巨大的民間購房資金投入到住房保障體系中發(fā)揮作用和分享利益。

 

　　國務(wù)院24號文件，為城鎮(zhèn)低收入群體描繪了一幅動人的住房保障圖景：即凡是低收入市民均有望住入由政府提供的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房中，或租或購，均可享受較大的價(jià)格優(yōu)惠，解決由于支付能力不強(qiáng)無法進(jìn)入市場進(jìn)行住房消費(fèi)的困境。

 

　　關(guān)于土地與資金的各種制度安排和政策設(shè)計(jì)，對住房市場與住房保障的運(yùn)作及成效具有決定性影響。就土地而言，24號文件明確規(guī)定，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地的年度供應(yīng)量，不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%。但就住房保障所需的巨額資金而言，情形卻并不樂觀。

 

　　讓我們看看上海的情況吧。截止2007年8月，上海全市享受廉租住房政策的家庭數(shù)有2.53萬戶，按照每戶每月租金補(bǔ)貼500元計(jì)算，目前上海每年廉租補(bǔ)貼總支出約1.5億元。上海市政府在近期公布的“上海社會保障十一五規(guī)劃”中明確，到2010年上海市廉租房政策覆蓋對象要達(dá)到10萬戶，這意味著按照目前租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)每年廉租補(bǔ)貼支出將達(dá)到6億到7億元。

 

　　24號文明確了廉租住房要實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租相結(jié)合的方式。假設(shè)以上10萬戶中有20%的家庭采取實(shí)物配租方式供應(yīng)，這意味著上海市政府需要準(zhǔn)備約40億到50億元的資金，通過新建或收購等方式來增加這兩萬套廉租房源供應(yīng)。這對年財(cái)政收入1800億元的上海來說也不輕松。

 

　　由政府承擔(dān)低收入家庭的住房保障責(zé)任是毋庸質(zhì)疑的，但必須看到，政府的財(cái)力是有限的。要加快廉租房的建設(shè)，必須盡最大可能調(diào)動社會力量，而財(cái)稅金融政策的引導(dǎo)與激勵，則是有效引導(dǎo)市場各方資源主動積極進(jìn)入住房保障領(lǐng)域的關(guān)鍵。

 

　　近年來由于房價(jià)上升過快，投資購房需求被管理層認(rèn)定為罪魁禍?zhǔn)自蛑?。?/SPAN>2005年調(diào)控開始，政府出臺政策打壓投資性購房需求，而最近人民銀行和銀監(jiān)會出臺的二次貸款提高首付政策，矛頭也直指投資性購房。但事實(shí)上，投資購房背后的利益動機(jī)，是老百姓以購房替代持幣來保值增值，大量境外資金則受人民幣升值預(yù)期涌入我國投資房產(chǎn)。

 

　　與其阻止投資性購房需求，不如調(diào)整政策取向，順勢而為，利用旺盛的社會投資購房資金來為住房保障做些事情。比如結(jié)合政府目前倡導(dǎo)的“租售并舉”住房消費(fèi)目標(biāo)，鼓勵個(gè)人和企業(yè)等社會資金投資房產(chǎn)，鼓勵所購房屋用于出租，但對購房后轉(zhuǎn)讓賺取差價(jià)行為予以征收高額所得稅來加以嚴(yán)厲限制。對于出租小戶型房東租金收入享受較低所得稅率，通過公積金低息貸款、政府貼息、長期(如30年)優(yōu)惠貸款、減免稅費(fèi)等政策，鼓勵開發(fā)商建造小戶型房屋用于廉租出租，鼓勵個(gè)人購買小戶型房屋提供給廉租對象租住，廉租房個(gè)人房東租金收入免稅，甚至對貸款購買小戶型房屋用于廉租的個(gè)人投資者，其還貸利息可從個(gè)人所得稅基中扣除，廉租房房東今后還可免繳物業(yè)稅等。又如，各地政府可通過發(fā)行廉租房建設(shè)信托憑證，讓社會大眾投資，一同分享具有穩(wěn)定政府租金補(bǔ)貼和未來廉租房資產(chǎn)升值的雙重收益。