9月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。央行和銀監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人沒有回避本次房地產(chǎn)信貸政策調(diào)整的目的，明確表示是“從防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的角度”出發(fā)的。

 

　　對(duì)住房消費(fèi)貸款實(shí)行差異化政策，應(yīng)當(dāng)說是本次房地產(chǎn)信貸政策調(diào)整的一大亮點(diǎn)，為什么這么說呢？因?yàn)閷?duì)住房消費(fèi)貸款實(shí)行差異化政策來防范金融風(fēng)險(xiǎn)，既有理論基礎(chǔ)又具備可操作性。

 

　　這幾年來，一些城市房價(jià)和房租背離，租金的影子價(jià)格與房價(jià)是日益相去甚遠(yuǎn)了。這種租金的影子價(jià)格與房價(jià)的差距，就是我們所說的房地產(chǎn)泡沫。如果買房子的人用于購房的資金全部都是自有資金，那么，房地產(chǎn)泡沫破滅風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者也就是一個(gè)個(gè)的個(gè)體，不會(huì)導(dǎo)致房貸風(fēng)險(xiǎn)。而如果購房者所用的資金大部分來自于銀行，那么，一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，自然就會(huì)給銀行帶去房貸風(fēng)險(xiǎn)。

 

　　防范房地產(chǎn)領(lǐng)域泡沫向金融領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)傳遞的關(guān)鍵之一是房貸首付，最粗略地說，如果“房貸首付＞房價(jià)－租金影子價(jià)格”（注：為論述的方便起見，這里沒考慮交易成本），那么，就基本能夠截?cái)喾康禺a(chǎn)泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)向金融領(lǐng)域的傳導(dǎo)。因此，能不能截?cái)喾康禺a(chǎn)泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)向金融領(lǐng)域傳導(dǎo)的臨界點(diǎn)是“房貸首付款比例（房貸首付/房價(jià)）＝1－租金影子價(jià)格/房價(jià)”。一般而言，“租金影子價(jià)格”能相對(duì)保持穩(wěn)定，但房價(jià)則不同，在投機(jī)炒作市場(chǎng)，有時(shí)房價(jià)能一天一個(gè)價(jià)。當(dāng)房價(jià)非理性上漲時(shí)，由上述公式可知，房貸首付款比例必須相應(yīng)增大，才能有望截?cái)喾康禺a(chǎn)泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)向金融領(lǐng)域的傳導(dǎo)。

 

　　防范房地產(chǎn)領(lǐng)域泡沫向金融領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)傳遞的關(guān)鍵之二是識(shí)別真實(shí)需求，還是虛擬需求。對(duì)于真實(shí)的居住性需求來說，只要不到萬不得已的時(shí)候，貸款人一般是不會(huì)選擇違約的（退一步說，這種真實(shí)居住性需求的貸款人即便面臨還不起貸款存在失房風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，也應(yīng)該是政府救助的對(duì)象）。危險(xiǎn)的是虛擬需求，在過去的專欄文章中我曾說過，投資/投機(jī)性資金一旦覺察到市場(chǎng)已經(jīng)處于高位、前景不妙時(shí)，就會(huì)從“大進(jìn)”轉(zhuǎn)向“大出”，它們絕不可能雪中送炭，而只會(huì)做錦上添花或落井下石之事，這無疑會(huì)大大放大房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)。購買第二套(含)以上住房的，無疑屬于投資/投機(jī)性購房了，風(fēng)險(xiǎn)自然遠(yuǎn)大于自住性購房。因此，對(duì)這種貸款，此次央行和銀監(jiān)會(huì)規(guī)定，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于央行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。貸款首付款比例提高無疑有助于截?cái)喾康禺a(chǎn)泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)向金融領(lǐng)域的傳導(dǎo)，而利率水平提高一方面能在一定程度上起到遏制投資/投機(jī)的目的，另一方面也能讓商業(yè)銀行賺到該得的 “風(fēng)險(xiǎn)貼水”。

 

　　在對(duì)差異化住房消費(fèi)貸款政策充滿信心的同時(shí)，本次房地產(chǎn)信貸政策調(diào)整實(shí)施的難點(diǎn)又在哪里呢？

 

　　難點(diǎn)在于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的管理?！锻ㄖ芬?guī)定，對(duì)經(jīng)國土資源、建設(shè)主管部門查實(shí)的有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對(duì)其發(fā)放貸款。問題在于，現(xiàn)在有囤積嫌疑的土地，當(dāng)年簽訂土地出讓合同時(shí)，有多少約定了具體的“動(dòng)工時(shí)間、竣工時(shí)間和預(yù)售時(shí)間”？如果沒有約定，又如何來認(rèn)定土地的囤積與否呢？如一宗幾百畝的土地，開發(fā)商安排那么幾個(gè)人在悠哉游哉地施工，算不算囤積土地？還有，房子銷售不暢算不算囤積房源？在開發(fā)商與政府部門之間，對(duì)于“囤積土地”和“囤積房源”的界定，恐怕直到現(xiàn)在還是“公說公有理，婆說婆有理”吧。

 

　　更何況，對(duì)于央行和銀監(jiān)會(huì)的政策，地方會(huì)不會(huì)盡心盡力予以配合呢？當(dāng)年對(duì)“國八條”不能很好貫徹落實(shí)的原因，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家尹伯成教授有一個(gè)很形象的說法：“因?yàn)榈胤接凶约旱睦妫涠唐诶婧秃暧^調(diào)控是相背的。用俗語來說，那叫‘老鼠來管谷倉’，怎么可能管得好？”對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的管理，真正的難點(diǎn)恐怕還在這里。