社會財富的大幅增長是促使房價攀升的重要原因之一

 

　　驟然下降的房地產(chǎn)交易量、撲朔迷離的市場前景，使一場純專業(yè)的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢與房地產(chǎn)發(fā)展趨勢報告會，吸引了大批普遍市民的積極參與。昨天，由深圳市專家工作聯(lián)合會、深圳市投資商會聯(lián)合主辦，花樣年·香年廣場承辦的“當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)形勢與房地產(chǎn)發(fā)展趨勢”報告會座無虛席，兩位重量級的主講嘉賓：著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松，成了臺下每一位聽眾，無論是房地產(chǎn)開發(fā)商、中介服務(wù)商，還是房地產(chǎn)投資者、持幣待購的普通市民……破解房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢的希望所在。

 

　　這兩位身負(fù)不同背景的經(jīng)濟(jì)學(xué)者，在回答房地產(chǎn)市場快速上漲的原因時，以不同的方式為高房價作出了經(jīng)濟(jì)學(xué)的解釋與分析。

 

　　“面粉”為什么貴過“面包”

 

　　已經(jīng)78歲高齡的著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾，依然風(fēng)度翩翩，思維敏銳。他從經(jīng)濟(jì)學(xué)的一系列基本原理入手，娓娓道來，而面對聽眾拋來的一個個尖銳的問題，不僅反應(yīng)敏捷，而且回答不避禁忌，直指核心，其一語直逼問題要害的風(fēng)格令聽眾贊嘆不已。

 

　　茅于軾認(rèn)為，住房的不公平是人類社會不公平現(xiàn)象的集中表現(xiàn)，最好的房子住的人最少，最破的房子人口最密集，這一現(xiàn)象從古至今，無一能免。政府也許不能完全解決這一現(xiàn)象，但能通過有效的政策加以緩解。因此，他積極贊成廉租房政策，認(rèn)為能有效改善最貧困人群的居住條件；而對經(jīng)濟(jì)適用房政策，他認(rèn)為其幫助的對象并不是最貧困的人群。

 

　　他指出，現(xiàn)有的土地政策將限制土地供給，其結(jié)果必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的上升。

 

　　相比之下，具有官方研究機(jī)構(gòu)背景的巴曙松，言辭上更為溫和、含蓄，但觀點(diǎn)卻如出一轍。他認(rèn)為中國土地政策的國情在某種程度助長了房地產(chǎn)開發(fā)商積極拿地、價格恐慌性攀高的問題，從而出現(xiàn)了“面粉賣得比面包還貴”的現(xiàn)象。他認(rèn)為，中國城市占國土面積僅3.4％－3.5％，但卻貢獻(xiàn)了GDP的50％－60％，城市的集約效應(yīng)十分顯著。如果現(xiàn)有城市面積增加一倍，城市的集聚效應(yīng)將會吸引更多的人口在城市工作、居住，無疑將使城市的集約效應(yīng)得到更大的發(fā)揮。

 

　　在北京，從去年到今年，房價快速上漲，就與2003－2004年批地數(shù)量的下降有著直接關(guān)聯(lián)。據(jù)此分析，他認(rèn)為，未來北京房價的增幅有望減緩。

 

　　財富增長促使房價攀升

 

　　對于時下房地產(chǎn)分析中最為流行的房價／收入比方法，巴曙松表達(dá)了自己的不同意見：“上世紀(jì)90年代初，懂得市盈率、市凈率的人，就是股市分析專家了。那么當(dāng)前的房地產(chǎn)分析水平只相當(dāng)于90年代初的股市分析水平。”他認(rèn)為，從各國的實(shí)際情況來看，房價的變化更多地與財富存量的增長相關(guān)，深圳房價的上漲顯然與股市的上漲、市值增長有著明顯的關(guān)系。

 

　　據(jù)巴曙松與一些金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)行業(yè)研究員的測算，目前深圳房地產(chǎn)的市值已經(jīng)高達(dá)50萬億元，而在5年前，這個數(shù)字可能僅有現(xiàn)在的1／10（相比之下，在牛市中快速膨脹起來的股市總市值也只有28萬億元左右）。社會各階層購房者都有可能分享到這種升值。如果將北京、上海、廣州等重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)都進(jìn)行這種估值，那么將會發(fā)生一場社會財富的全面重估。

 

　　在分析中國房地產(chǎn)價格大幅上升的諸種因素中，他認(rèn)為，中國特定的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致了其中的非貿(mào)易部分（如房地產(chǎn)），將天生成為吸引流動性的重要部門；另外，在貨幣升值的問題上，由于中國經(jīng)濟(jì)對出口的依賴，使之不能承受過大升值的沖擊，而是選擇了漸進(jìn)升值的特殊路徑，這也導(dǎo)致了“小幅的貨幣升值＋資產(chǎn)價格上升”的現(xiàn)象。

 

　　市場缺乏足夠做空力量

 

　　巴曙松認(rèn)為，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場可以借用股市的一句話來形容，即“做空機(jī)制的欠缺”。市場各方，無論是開發(fā)商還是已購房者，都不希望看到房地產(chǎn)價格的下跌，在缺乏透明、公平的房地產(chǎn)供求信息的社會里，這些群體處于信息強(qiáng)勢的一方，而沒有購房的普通消費(fèi)者是分散的，處于信息弱勢的地位。在這種情況下，房地產(chǎn)市場缺乏足夠的做空力量。

 

　　但是，在政府在房地產(chǎn)市場上所扮演的角色上，巴曙松對現(xiàn)有的房地產(chǎn)政策也有一些不同看法。例如在房地產(chǎn)調(diào)控政策中對于戶型的限制，他認(rèn)為“一種管制必然導(dǎo)致更多的管制”，對于90平方米的限制措施，開發(fā)商可以通過大戶型旁設(shè)計一個小戶型、增加層高等各種辦法來擺脫限制，管理層不得不出更多的限制性措施。實(shí)際上，地產(chǎn)商為什么喜歡開發(fā)大戶型的住宅，這是與我國房地產(chǎn)發(fā)展的階段有關(guān)，在不同的時期，房地產(chǎn)顯然有不同的主打面積，這是一個漸進(jìn)的過程。又如，在解決低收入者的住房問題上，現(xiàn)有政策讓房地產(chǎn)商承擔(dān)了許多政府應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。在香港，由政府擔(dān)負(fù)起了解決中低收入階層人的住房問題，有47％－48％的香港人居住在由政府提供的居屋和公屋中，從而使得香港在保持社會競爭力的同時，又保證了社會的相對公平。因此，中國的房地產(chǎn)市場也面臨著兩者的重新定位。

 

　　深圳買房者趨謹(jǐn)慎

 

　　據(jù)深圳市國土房產(chǎn)局銷售公示數(shù)據(jù)顯示，10月份前半個月，深圳新房均價較9月份均價有10％左右的降幅。購房者的謹(jǐn)慎、開發(fā)商銷售正?；际菢鞘姓{(diào)控及其預(yù)期下的市場反應(yīng)，也造成了目前深圳樓市有價無市的局面。

 

　　深圳目前的新房成交量和真實(shí)的買房需求相差甚遠(yuǎn)。隨著國家和地方政府一連串宏觀調(diào)控政策的出臺，買房者對于房價的心理預(yù)期發(fā)生了變化，買房更加謹(jǐn)慎。“十一”黃金周七天時間，也正值深圳房地產(chǎn)秋季房產(chǎn)交易會舉行，期間，深圳新房僅成交82套，成交面積6600余平方米，成交量之低令人咋舌。

 

　　繼央行和銀監(jiān)局對第二套房提高首付和貸款利率后，國土資源部規(guī)定開發(fā)商拿地不得分期付款、央行再次提高準(zhǔn)備金率、物業(yè)稅試點(diǎn)或?qū)㈤_征等調(diào)控政策彌漫在樓市的上空，讓買房者似乎對房價下降看到了希望。買漲不買跌似乎的確是恒久不變的真理。房價不繼續(xù)上漲了，買房者也開始在猶豫中等待，對近一周深圳難得的同時推出的6個新樓盤，買房者并不感興趣，完全沒有了當(dāng)初“搶”房的熱情。

 

　　根據(jù)對各新推盤的銷售人員了解，新推出的樓盤銷售大都在3成左右，沒有再現(xiàn)開盤即成尾盤的盛景，樓盤銷售回歸正常化。