底特律的房地產(chǎn)市場(chǎng)一片混亂，混亂到即便是房產(chǎn)中介都不否認(rèn)?！笆袌?chǎng)非常、非常差，”在郊外擁有一處房屋的杰尼佛·韋特哀嘆道，“簡(jiǎn)直是糟透了?！?/SPAN>

 

    一向是底特律反面的圣迭戈，房?jī)r(jià)也在下跌，不過(guò)跌得還沒(méi)那么慘?！暗拇_，這是個(gè)麻煩重重的市場(chǎng)，但還不算糟糕?！狈慨a(chǎn)中介萊昂娜·克萊恩辯解說(shuō)。

 

　

　態(tài)度不同的原因其實(shí)很簡(jiǎn)單。在底特律這樣的大城市，過(guò)去房?jī)r(jià)11%的跌幅只不過(guò)是汽車工業(yè)不景氣導(dǎo)致本地經(jīng)濟(jì)下滑的又一個(gè)征兆。而在圣迭戈，7.3%的跌幅歸功于那里的藍(lán)天碧海，圣迭戈就業(yè)形勢(shì)也還不錯(cuò)。然而現(xiàn)在，“房地產(chǎn)市場(chǎng)正在拖累經(jīng)濟(jì)的其他部分。”圣迭戈大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)家艾倫·金說(shuō)。

 

    同樣的情況還出現(xiàn)在洛杉磯、舊金山、菲尼克斯、拉斯維加斯、邁阿密、華盛頓、紐約和佛羅里達(dá)的坦帕這些房?jī)r(jià)在2006年暴漲的大城市和地區(qū)。截至今年6月，美國(guó)全國(guó)房?jī)r(jià)在過(guò)去12個(gè)月內(nèi)下跌了3.2%，而美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.9%。

 

    經(jīng)濟(jì)學(xué)家現(xiàn)在開始擔(dān)憂，房地產(chǎn)暴跌可能會(huì)將經(jīng)濟(jì)拋向衰退。

 

    “就業(yè)報(bào)告顯示消極狀況，這并不意味著經(jīng)濟(jì)衰退就開始了。”經(jīng)濟(jì)周期研究所的萊可斯曼·阿丘杉說(shuō)。但是風(fēng)險(xiǎn)的確存在，阿丘杉認(rèn)為，如果貸款市場(chǎng)無(wú)法冷卻下來(lái)，情況會(huì)更糟。如果從現(xiàn)在開始的一個(gè)月里，一個(gè)有良好信用的貸款者仍然不能拿到合理利率的抵押貸款，經(jīng)濟(jì)衰退就非?？赡馨l(fā)生。

 

    市場(chǎng)體系開始崩潰

 

    上世紀(jì)90年代末，美國(guó)的個(gè)人住房擁有率較低。美國(guó)政府利用低利率及減稅政策，鼓勵(lì)居民購(gòu)房，并以建筑業(yè)來(lái)拉動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)，從而帶動(dòng)了美國(guó)的一波房地產(chǎn)大漲。

 

    這幾年，持續(xù)的利率下降是支持美國(guó)房地產(chǎn)持續(xù)繁榮的重要因素。從2000年下半年開始，美聯(lián)儲(chǔ)的貨幣政策從加息周期轉(zhuǎn)變?yōu)闇p息周期。低利率政策使美國(guó)有一個(gè)十分寬松的金融環(huán)境，成為推動(dòng)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的動(dòng)力。從2001年1月到2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到頂峰時(shí)，所創(chuàng)造的就業(yè)新崗位占全美新崗位的46%?，F(xiàn)在，繁榮不再的主要原因是，在圣迭戈，兩位數(shù)的年增長(zhǎng)率讓大多數(shù)中等收入購(gòu)房者望房興嘆。于是各金融機(jī)構(gòu)向貸款者提供更寬松的借貸標(biāo)準(zhǔn)和靈活性很高的的貸款(零首付、回贈(zèng)率等等)，讓貸款買房的人相信，只有房?jī)r(jià)繼續(xù)上揚(yáng)，他們才能夠以高價(jià)售出或者能夠以房養(yǎng)房。而當(dāng)房?jī)r(jià)去年停止增長(zhǎng)的時(shí)候，這個(gè)體系開始崩潰。

 

    房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷還將持續(xù)一段時(shí)間?！霸谒淼赖谋M頭談?wù)摕艄膺€為時(shí)過(guò)早?！泵绹?guó)高頻率經(jīng)濟(jì)研究所首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家艾蘭·謝菲得森說(shuō)。謝菲得森是2005年就預(yù)警樓市危機(jī)的幾個(gè)人之一?，F(xiàn)在，他認(rèn)為大量未售樓盤將會(huì)導(dǎo)致建筑工程減少、工人失業(yè)等等后果?！拔也幌敕Q其為無(wú)盡的循環(huán)，因?yàn)樗鼤?huì)結(jié)束的，”他說(shuō)，“但不是不久以后。”

 

    不再是區(qū)域問(wèn)題

 

    以前，在談到蕭條話題時(shí)，地產(chǎn)商們的回答都是經(jīng)典套路：“人們的購(gòu)房需求特點(diǎn)是區(qū)域性的，不是全國(guó)性的?！闭\(chéng)然，在一些地方，房?jī)r(jià)平穩(wěn)沒(méi)有飆升，現(xiàn)在也自然沒(méi)有跌落，比如西雅圖和波特蘭、達(dá)拉斯和夏洛特等地。

 

    但在這次房?jī)r(jià)風(fēng)波中，許多大都市都未能幸免于難。當(dāng)次貸成為一個(gè)全國(guó)性問(wèn)題的時(shí)候，地產(chǎn)商們就不能安坐于“區(qū)域性”理論之上了。而且現(xiàn)在看來(lái)這不僅是美國(guó)一個(gè)國(guó)家的問(wèn)題，歐洲、澳大利亞、南非的房?jī)r(jià)都在飆升。而在“升潮”潮頭的兩個(gè)國(guó)家：英國(guó)和澳大利亞就曾經(jīng)歷了2004和2005年的房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退，當(dāng)然，現(xiàn)在都已經(jīng)過(guò)去了。從他們的經(jīng)驗(yàn)看，美國(guó)的這次地產(chǎn)風(fēng)波也有可能很快平復(fù)。這也說(shuō)明一個(gè)規(guī)律：全球性的漲價(jià)只能以全球性的跌價(jià)結(jié)束。

 

    趁跌價(jià)買房子

 

    經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅伯特·席勒承認(rèn)目前海邊的地產(chǎn)仍舊是物以稀為貴，但他接著指出，“雖然人們不能再在海邊開辟什么新土地，但我們可以向垂直空間發(fā)展?！?/SPAN>

 

    這種海邊的“垂直發(fā)展”，在佛羅里達(dá)房地產(chǎn)的起起伏伏中扮演了重要角色。在大邁阿密地區(qū)，目前有4萬(wàn)個(gè)居住單元正在修建。

 

    地產(chǎn)咨詢師劉易斯·古德金認(rèn)為，這些“庫(kù)存”需要大概五至七年才能被完全消化。相應(yīng)地，這就為當(dāng)?shù)氐姆康?、建筑等相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)歷時(shí)五至七年的負(fù)面影響。接下來(lái)的巨大考驗(yàn)就是，美國(guó)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行能否保持這樣長(zhǎng)時(shí)間的平穩(wěn)發(fā)展以承受這種巨大壓力而不興風(fēng)波。現(xiàn)在看起來(lái)局勢(shì)不妙，但仍舊有許多變數(shù)：比如聯(lián)邦利率政策、國(guó)會(huì)的緊急援助以及世界經(jīng)濟(jì)的漲落。

 

    避開“是否會(huì)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)衰退”這個(gè)問(wèn)題不談，飆升后的市場(chǎng)落潮也給一些人帶來(lái)了好處，顯然有一些人可以買得起房子了。約翰·塔托夫婦終于在圣迭戈買到了一所房子。31歲的塔托是一位臨床心理醫(yī)生，“數(shù)年前我們就想買棟房子，但那時(shí)候?qū)嵲谑翘F了。我們參加了三處不同房產(chǎn)的競(jìng)標(biāo)，但好像每次總是不夠價(jià)錢?！?/SPAN>8月份，他們終于以40.5萬(wàn)美元的價(jià)格買下了一棟被抵押賣出的房子，這比他們?nèi)昵暗挠?jì)劃開銷甚至還要低一些。

 

    如果這真的是如席勒所預(yù)言的又一次房?jī)r(jià)的“非理性繁榮”，那么，在對(duì)應(yīng)的“非理性衰退”階段，我們就可以“撿拾”到自己心儀已久的房子了。