用稅收調(diào)控房?jī)r(jià)上周再被提及，如果開(kāi)征能否對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生有效控制作用———

 

    沉寂了許久的物業(yè)稅，在上周被國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析課題組發(fā)布的報(bào)告再次提起。物業(yè)稅在前一段時(shí)間的沉寂是因?yàn)槲飿I(yè)稅開(kāi)征涉及到現(xiàn)行的許多房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)的調(diào)整以及具體執(zhí)行當(dāng)中的許多條件并不成熟。而上周物業(yè)稅被再次提起則是因?yàn)榻?jīng)過(guò)多輪調(diào)控之后的房?jī)r(jià)不但沒(méi)有如愿下降，反而在今年出現(xiàn)的加速上漲的跡象。物業(yè)稅能否如報(bào)告中所提到的在一些問(wèn)題比較典型的城市盡快征收？如果開(kāi)征能否對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生有效控制作用呢？

 

 

    ●開(kāi)征物業(yè)稅旨在抑制投資

 

    在2006年的多輪宏觀調(diào)控中，物業(yè)稅已被作為一項(xiàng)調(diào)控措施而提及，并且已經(jīng)在一些房?jī)r(jià)上漲較快的城市著手進(jìn)行模擬運(yùn)行和課題研究。今年7月24日，國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析課題組發(fā)布報(bào)告再次提及物業(yè)稅。報(bào)告建議，應(yīng)選擇部分問(wèn)題比較突出的典型城市作為試點(diǎn)，盡快征收物業(yè)稅，促進(jìn)住房供給的有效釋放。

 

    可以看出，物業(yè)稅的被提及總是與房?jī)r(jià)上漲過(guò)快相關(guān)聯(lián)的。今年6月，據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查最新顯示，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.1%。北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年北京房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)上漲了10.1%。許多業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)下半年，房?jī)r(jià)僅有加速上漲的可能。目前的北京樓市，四環(huán)之內(nèi)已經(jīng)基本“消滅”了一萬(wàn)元以下的樓盤(pán)?，F(xiàn)在在四環(huán)內(nèi)要想購(gòu)置一套兩居室花費(fèi)將在百萬(wàn)元左右。盡管如此之高的價(jià)格依然沒(méi)能阻擋人們買(mǎi)房的熱情。

 

    在這種情況下，相關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為政府應(yīng)及早推出物業(yè)稅，因?yàn)槲飿I(yè)稅開(kāi)征將至少使國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭趨于平穩(wěn)。物業(yè)稅主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著其市值的升高而提高。開(kāi)征物業(yè)稅后，購(gòu)買(mǎi)房屋越多、居住面積越大、投資房產(chǎn)越多，納稅成本就越高，將促使樓市投資者加快賣(mài)出多余的住房，這就增加了市場(chǎng)供應(yīng)，也將在一定程度上抑制市場(chǎng)投資投機(jī)需求。所以，開(kāi)征物業(yè)稅將使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給增加、需求減少，從而在一定程度上緩解房?jī)r(jià)上漲壓力。

 

    ●物業(yè)稅開(kāi)征條件并不成熟

 

    物業(yè)稅并不是一個(gè)新鮮事物，從提出到現(xiàn)在至少已經(jīng)有一年多的時(shí)間。但為什么沒(méi)有像其他稅種那樣很快落地，而總是讓人感覺(jué)“雷聲大，雨點(diǎn)小”呢？

 

    “按照房地產(chǎn)評(píng)估值征稅是國(guó)際通行而且比較規(guī)范的辦法。但因?yàn)楸本┑姆课萁Y(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，很多房子沒(méi)有原值，由于地段不同，房產(chǎn)可能升值，必須要按評(píng)估值征收。”中國(guó)人民大學(xué)副教授鄭華告訴記者，“這是一項(xiàng)非常浩大的工程，而且在實(shí)際操作中也存在著許多困難?！?/SPAN>

 

    物業(yè)稅的開(kāi)征并不是簡(jiǎn)單的稅費(fèi)改革，而是涉及到土地使用制度、市場(chǎng)調(diào)控手段、住宅建設(shè)方式等多方面的一場(chǎng)深刻的變革。在推行之前，政府必須做好改革土地所有制度、整頓評(píng)估中介市場(chǎng)、清理房地產(chǎn)稅費(fèi)、確定調(diào)整稅種的主體等前期準(zhǔn)備工作，這個(gè)過(guò)程需要的時(shí)間較長(zhǎng)。因此，目前我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅的條件還不成熟。僅就住宅建設(shè)形式而言，我國(guó)目前就存在著商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、集資建房、合作建房等多種形式，也因此存在著多樣化的土地使用形式，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值總量的巨大差異。

 

    國(guó)稅總局稅科所副所長(zhǎng)張陪森認(rèn)為，物業(yè)稅離真正開(kāi)征還有較遠(yuǎn)的路要走。

 

    ●物業(yè)稅對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控作用有限

 

    在開(kāi)征物業(yè)稅條件并不成熟的情況下，國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析課題組報(bào)告建議，應(yīng)選擇部分問(wèn)題比較突出的典型城市作為試點(diǎn)，盡快征收物業(yè)稅，促進(jìn)住房供給的有效釋放。物業(yè)稅的開(kāi)征真的能促進(jìn)供給的有效釋放，從而減緩房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭嗎？

 

    國(guó)稅總局稅科所副所長(zhǎng)張陪森認(rèn)為，物業(yè)稅表面上指向房?jī)r(jià)，更深層次則指向供求。而從以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，用稅收的辦法來(lái)解決房?jī)r(jià)，其調(diào)控效果并不明顯。中國(guó)人民大學(xué)副教授鄭華也認(rèn)為，在正常情況下業(yè)主不會(huì)因?yàn)槲飿I(yè)稅的開(kāi)征而拋售房屋，除非物業(yè)稅達(dá)到相當(dāng)高的程度。而且房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在原因也是多方面的，并不能通過(guò)稅收問(wèn)題來(lái)有效解決。

 

    張陪森指出，解決房?jī)r(jià)的最有效辦法是要讓居者有其屋，但并非要讓所有的人通過(guò)買(mǎi)來(lái)解決，尤其是中低收入者。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析認(rèn)為，僅僅通過(guò)增加稅費(fèi)的方式并不能成為調(diào)控房?jī)r(jià)的有效手段，前期調(diào)控政策也證明交易環(huán)節(jié)中的稅費(fèi)的增加無(wú)疑限制了二手房市場(chǎng)的活躍度，增加了交易成本，并向購(gòu)房人轉(zhuǎn)嫁，助推了房?jī)r(jià)的上漲。調(diào)控政策重點(diǎn)應(yīng)轉(zhuǎn)向增加住房供給，尤其是保障性住房的供給有利于解決房?jī)r(jià)問(wèn)題。