房屋租賃管理辦法刪除“民宅禁商” 原因系與《物權(quán)法》沖突；

    北京市政府公布立法計劃，該辦法年內(nèi)出臺

    由于和《物權(quán)法》相沖突，“民宅禁商”的規(guī)定，已經(jīng)從《北京市房屋租賃管理辦法》的草案中刪除。昨日(3月23日)，北京市政府法制辦公布了今年的立法計劃，房屋租賃管理辦法今年將出臺。

    “一刀切”難?？尚行?/P>

    房屋租賃管理辦法去年第二次進(jìn)入北京市政府立法計劃，原計劃去年出臺。但是，該辦法在首都之窗網(wǎng)站征集意見，引起各方熱議。據(jù)市政府法制辦統(tǒng)計，所征集到的意見，高居去年通過網(wǎng)絡(luò)征集意見的24部法規(guī)之首。

    市政府法制辦主任周繼東在回答本報記者關(guān)于該辦法爭議焦點(diǎn)和相關(guān)修改情況時表示，目前爭議主要集中在五個方面：住宅商用、中介公司租金收付制度、中介公司管理、房屋轉(zhuǎn)租、房屋租賃登記。

    針對住宅商用，周繼東表示，房屋租賃辦法已沒有相關(guān)規(guī)定。原因主要有兩方面，一是住宅商用歷史成因復(fù)雜，采取一刀切的規(guī)定，將會難以實(shí)施，也難以得到市民的理解。其次，征集意見后，考慮到《物權(quán)法》制定在即，法制辦也在觀察《物權(quán)法》對該問題如何規(guī)定?！艾F(xiàn)在《物權(quán)法》已經(jīng)有了規(guī)定，辦法將不會再涉及這個問題，這個問題將依照《物權(quán)法》規(guī)定。”周繼東說。

    將于今年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》規(guī)定：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)。對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。但是，《物權(quán)法》同時規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)椴惋?、娛樂等商業(yè)用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意。

    今年完成立法17項(xiàng)

    對于房屋轉(zhuǎn)租的爭論，周繼東解釋說，這是民事法律問題，作為政府規(guī)章不必作出規(guī)定。這些爭議問題，法律如果已經(jīng)有明確規(guī)定，就不再規(guī)定，政府規(guī)章還是側(cè)重在房屋租賃登記和安全管理方面。

    據(jù)了解，今年北京市政府立法工作安排計劃項(xiàng)目共43項(xiàng)，年內(nèi)計劃完成項(xiàng)目共17項(xiàng)。此外，還安排調(diào)研項(xiàng)目26項(xiàng)。

    針對食品安全條例、大型活動安全檢查管理規(guī)定等有奧運(yùn)背景的立法活動，周繼東強(qiáng)調(diào)，奧運(yùn)立法是在國家現(xiàn)行法律的體系和框架內(nèi)，“解決奧運(yùn)立法中所需要解決的問題，要依據(jù)現(xiàn)有法律法規(guī)來解決，在現(xiàn)有法律法規(guī)依據(jù)不充分的情況下，才考慮奧運(yùn)立法的專門項(xiàng)目?！?/P>

　　■正反案例

    住宅商用仍難辦理執(zhí)照

    昨天(3月23日)，朝陽新天第小區(qū)業(yè)主商戶王小東說，他原來在住宅里辦的公司無法辦到執(zhí)照，目前在小區(qū)外面租了辦公用房。

    王小東說，小區(qū)里有許多中小型的公司，業(yè)委會和物業(yè)公司平時對這些公司管理很嚴(yán)格，但是今年他辦營業(yè)執(zhí)照的時候被工商部門拒絕，工商部門的理由住宅樓不能經(jīng)商。

    “我們買房子的時候可以經(jīng)商，而且我們只不過將住宅改為辦公室，不會影響到居民。工商部門應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)查一下小區(qū)里開的飯店和酒吧?！蓖跣|說：“最根本的問題不是能不能在小區(qū)內(nèi)經(jīng)商，而是如何管理，只要不擾民，像我的廣告公司一樣，就不會對居民生活產(chǎn)生影響?！?/P>

    據(jù)王小東介紹，小區(qū)業(yè)委會曾向居民建議，讓業(yè)主商戶多交一些物業(yè)費(fèi)，目前業(yè)主還沒有達(dá)成一致的意見。

    小區(qū)經(jīng)商污染環(huán)境有礙安全

    昨天(3月23日)，宣武區(qū)恬心家園業(yè)主陳育杰表示，小區(qū)業(yè)主反對使用住宅經(jīng)商。小區(qū)樓前有個飯店，因?yàn)榇驍_居民生活，居民多次向有關(guān)部門反映，現(xiàn)在飯店已經(jīng)暫停經(jīng)營了。

    陳育杰是該小區(qū)業(yè)主聯(lián)誼會的負(fù)責(zé)人，他說，小區(qū)樓下有個飯店，平時關(guān)門晚，而且污染小區(qū)的環(huán)境，小區(qū)的業(yè)主都反對使用住宅經(jīng)商。

    陳育杰說，業(yè)主反對的理由主要有三個，一是經(jīng)商關(guān)門晚，會影響居民休息，二是經(jīng)商會有很多閑雜人員進(jìn)入小區(qū)，甚至直接進(jìn)入樓層內(nèi)，影響小區(qū)的安全，三是經(jīng)商會產(chǎn)生更多的垃圾，影響小區(qū)的環(huán)境。

    陳育杰說，既然規(guī)劃為住宅小區(qū)，就不應(yīng)當(dāng)有商戶存在，如果業(yè)主想經(jīng)商，完全可以到小區(qū)外面租或者買房子。

    ■專家分析

    《物權(quán)法》留了一個“口子”

    王宗玉稱，《物權(quán)法》實(shí)施細(xì)則應(yīng)對相關(guān)概念做具體說明

    昨日(3月23日)，人民大學(xué)法學(xué)院民法學(xué)專家王宗玉副教授認(rèn)為此次刪除“民宅禁商”，北京市政府法制辦是要確保地方法規(guī)與國家大法保持一致。

    然而，王宗玉表示，《物權(quán)法》中業(yè)主對于住宅的處分權(quán)也作出了限制：業(yè)主將住宅改變?yōu)椴惋?、娛樂等商業(yè)用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意。

    王宗玉認(rèn)為，《物權(quán)法》的規(guī)定留下了一個“口子”，沒有就“利害關(guān)系”作出明確。因此，如果業(yè)主依據(jù)《物權(quán)法》“民宅商用”，在具體活動中會遭遇很多尷尬。

    例如，究竟什么是利害關(guān)系業(yè)主？如何征求全體業(yè)主同意？什么類型的商業(yè)用途可以進(jìn)入民宅？業(yè)主權(quán)利受到侵害如何維護(hù)？

    王宗玉認(rèn)為，上述問題有賴于今后出臺《物權(quán)法》實(shí)施細(xì)則中得到解決。另外，在實(shí)施細(xì)則出臺之前，工商執(zhí)法部門在對單位進(jìn)行審批時，也要考慮到具體的情況，是否會危害其他業(yè)主的權(quán)利。