目前，全世界的投資者都在關(guān)注中國的房地產(chǎn)投資和房價(jià)問題?？傮w來看，２００６年以來中央的宏觀調(diào)控政策和一些地方政府出臺的政策，不僅沒有起到抑制房價(jià)問題，在某些程度上甚至是火上澆油——房價(jià)越調(diào)控越高漲。因此，從理論上分析房價(jià)的形成機(jī)制及其影響非常有必要，并有可能對未來的房地產(chǎn)政策調(diào)整起到應(yīng)有的作用。

    中國住房價(jià)格的形成機(jī)制

    （一）住房價(jià)格是住房價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式

    價(jià)格是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式，價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動。這是馬克思關(guān)于價(jià)格與價(jià)值關(guān)系的一般描述，這個(gè)描述在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中同樣適用。關(guān)于房屋價(jià)值問題，我認(rèn)為最主要是作為消費(fèi)品能夠?qū)ξ覀冇脩魩淼男в?，這個(gè)效應(yīng)量決定其價(jià)值的大小。

    當(dāng)然房子也可以不做消費(fèi)使用，而是作為生產(chǎn)資料或投資品直接商用。如果不存在鄰居的投訴，或者租戶能夠提供給鄰居足夠的補(bǔ)償，租戶也可以考慮把住房租給一個(gè)服裝廠。那么這個(gè)住房就變成了工業(yè)生產(chǎn)的廠房了。在中國城市的城鄉(xiāng)接合部，很多村民的住宅被用作工廠租賃出去，可見住房還可以隨時(shí)作為生產(chǎn)資料形態(tài)進(jìn)行轉(zhuǎn)換?？傊?，不管一個(gè)住房是用于居住使用，還是作為一個(gè)工廠使用，其帶來的作用都可以折算成為一個(gè)數(shù)值。作為一個(gè)基本住宅單元使用，房屋可以給用戶帶來御寒、舒適、睡眠、娛樂等功能，而且包括房子周邊的配套設(shè)施如郵局、銀行、超市、公交、休閑娛樂、醫(yī)院等給他的生活帶來的便利，更重要的是住房毗鄰工作場所給其上下班帶來的時(shí)間和交通費(fèi)用節(jié)約的功能——這些功能是有價(jià)值的，對這種價(jià)值的衡量決定了消費(fèi)者愿意為之支付費(fèi)用的多少。

    房屋的這個(gè)價(jià)值在一個(gè)臨界點(diǎn)上是無差異的。這也就牽涉到土地本身的屬性問題。我們一般認(rèn)為土地屬于投資品，屬于生產(chǎn)資料，但實(shí)際上土地作為廠房承載物時(shí)屬于生產(chǎn)資料，而作為住房承載物時(shí)屬于消費(fèi)資料。簡單來說，住房不同于商用房，既然住房不是工廠，也不是商用房、寫字樓，它肯定是作為消費(fèi)品，它的價(jià)值就是這個(gè)房子本身及周邊配套設(shè)施給用戶帶來的價(jià)值；如果房子位處郊區(qū)，周邊配套設(shè)施不完備，那么房屋價(jià)值相對就低下來。這就是一個(gè)級差地租的概念。不管是土地經(jīng)濟(jì)學(xué)還是空間地理經(jīng)濟(jì)學(xué)，最終指向的，都是這個(gè)基本道理。

    （二）市場供求和住房價(jià)格形成

    目前，中國房價(jià)形成機(jī)制已經(jīng)基本上形成了以房屋價(jià)值為基礎(chǔ)，由供求決定的圍繞價(jià)值上下波動的房價(jià)形成機(jī)制。關(guān)于供求如何影響住房價(jià)格的形成，可以從長期和短期兩個(gè)視角進(jìn)行觀察。一般而言，住房的使用周期非常長，因而不像其他商品，在很短時(shí)期看出價(jià)格走勢。由于住房的壽命非常長，消費(fèi)者可以直接從生產(chǎn)者手中買到房子，也可以從中間機(jī)構(gòu)手中買房，但是中間機(jī)構(gòu)手中持有住房的周期可以長達(dá)十年甚至二十年。在這里，這些中間人、中間機(jī)構(gòu)持有住房起的是零售商作用。從這個(gè)角度來看，長期住房供給主要是人們除了自用之外，用于售出或租賃的房屋，也包括大量的由個(gè)人、房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)占有的、用來出售或租賃的房屋；而那些最終用來居住的消費(fèi)者才是住房的需求者。這種供求從長期來看通過住房價(jià)格調(diào)節(jié)平衡?？紤]到人們的住房需求具有很強(qiáng)的彈性，除非有很多人找不到房屋居住，一般而言嚴(yán)重的住房短缺情況很少會出現(xiàn)。

    短期供給和需求分析具有非常強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義?，F(xiàn)在我們大量的人都熱衷于買房子，有的購買了第二套、第三套，從而起到了零售商的功能。這些人購買這些房屋要么租出去，那就屬于投資行為；要么是存起來不用，等待房屋的增值，這就屬于典型意義上的投機(jī)行為。由于現(xiàn)行住房消費(fèi)信貸的松弛，這些需求都能夠以消費(fèi)的名義，得到銀行消費(fèi)信貸的大力支持，進(jìn)而形成龐大的房地產(chǎn)需求，形成短期住房市場嚴(yán)重供不應(yīng)求的情況，房價(jià)也因而持續(xù)上漲。

    短期的住房供給包括住房存量和新建住房。住房存量包括國有土地上的房屋供給，除了上世紀(jì)七、八十年代建的住房外，基本上為房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)開發(fā)的商品房。新建的住房可分為國有土地和集體土地房屋，前者基本上由房地產(chǎn)開發(fā)商提供，后者由農(nóng)民集體自主建設(shè)，不能拿到產(chǎn)籍證明，基本上只對城市租賃市場起一定的平衡作用，而對國有土地上的住房銷售價(jià)格影響比較小。

    由于現(xiàn)在國家政策中定義的住房供給基本上是新建住房，面對的需求當(dāng)中包含了８０％以上的投機(jī)需求，這些需求目前都被視為有效需求。所以在這種供求格局下，房屋供給永遠(yuǎn)不能滿足需求，因?yàn)橥稒C(jī)性太強(qiáng)。這就形成了像北京市的情況，明明是供大于求，但住房價(jià)格偏偏不斷上漲！為什么說北京的住房是供過于求的呢？有兩個(gè)指標(biāo)可以說明：一是北京市有多少房子？多少是空的？二是北京市的房租水平為何是下降的？房價(jià)上漲的一個(gè)根本原因，在于大量的投機(jī)需求被現(xiàn)行政策定義為實(shí)際需求了，所謂龐大的實(shí)際的可持續(xù)的需求決定了房價(jià)永遠(yuǎn)上漲，這顯然不是真實(shí)的情況。

 房價(jià)高漲 對中國經(jīng)濟(jì)社會的宏觀影響

    （一）對通貨膨脹的影響

    關(guān)于房價(jià)上漲對消費(fèi)物價(jià)指數(shù)的影響，存在著諸多的爭議。由于國家統(tǒng)計(jì)局把住房定義為投資品，房價(jià)不能成為消費(fèi)物價(jià)指數(shù)的一部分；而租金的持續(xù)下降反而抵消了物價(jià)上漲指數(shù)。另外一種影響在于，房價(jià)高漲很容易形成其他生活必需品如糧油價(jià)格的比價(jià)復(fù)歸。因?yàn)樽》吭僦匾?，也不能對吃、穿、醫(yī)療、教育等消費(fèi)形成任何替代！究竟是糧食重要還是房子重要？當(dāng)前我國出現(xiàn)了大范圍的糧油價(jià)格上漲的現(xiàn)象，一定程度上可以歸結(jié)為在房屋價(jià)格不下降情況下，其他產(chǎn)品的比價(jià)復(fù)歸——這是一個(gè)正常的現(xiàn)象。因此，房價(jià)對物價(jià)上漲的影響可以歸結(jié)為兩種情況：一種情況是，房價(jià)不降，糧價(jià)上漲；另一種情況是房價(jià)下降，糧油價(jià)格保持不變。如果由于房價(jià)高漲導(dǎo)致糧油價(jià)格翻番上漲，進(jìn)而導(dǎo)致國家出現(xiàn)惡性通貨膨脹，后果將不堪設(shè)想。

    （二）形成嚴(yán)重的個(gè)人收入分配問題

    房價(jià)高漲將形成嚴(yán)重的收入分配問題，表現(xiàn)在城鄉(xiāng)之間、政府與公眾之間、投機(jī)者和銀行之間等等。

    １．城鄉(xiāng)之間。城鄉(xiāng)之間，農(nóng)民的土地永遠(yuǎn)只能賣給城市。這就好像農(nóng)民養(yǎng)了一群寵物狗，但是只能按照十塊錢一斤的價(jià)格賣給城市，不能得到寵物狗應(yīng)有的一百萬元的價(jià)值。由于現(xiàn)行政策不允許農(nóng)民對土地做商業(yè)開發(fā)，只能交給政府，由政府再批發(fā)給開發(fā)商統(tǒng)一開發(fā)，最后高價(jià)銷售給公眾。這成為我國目前城鄉(xiāng)之間城市掠奪鄉(xiāng)村、財(cái)產(chǎn)大轉(zhuǎn)移的一個(gè)制度性問題。

    ２．政府與公眾之間。政府是全體人民的代表，不應(yīng)該有自己獨(dú)立的利益，更不允許成為和全體人民利益對立的利益集團(tuán)。但現(xiàn)在全民的土地被各級政府拿去高價(jià)賣掉了，賣給誰了？還是賣給了全體人民，最后政府得到土地收益，形成了所謂政府掠取公眾財(cái)富的分配效應(yīng)。由于現(xiàn)行體制下的公共財(cái)政支出還不是很透明，催生了一大批通過權(quán)力獲得財(cái)富的階層，這是一個(gè)通過權(quán)力的再分配。

    ３．投機(jī)者與銀行、公眾之間。現(xiàn)在來看，我國的房地產(chǎn)市場主要存在三級投機(jī)者：一是地方政府，把土地低買高賣獲得土地收益；二是開發(fā)商，表面上是生產(chǎn)者，實(shí)際上只是雇傭建筑企業(yè)，在產(chǎn)業(yè)鏈中僅僅起囤積和高價(jià)賣掉商品房屋的作用（這種功能在自建房當(dāng)中是毫無意義的）；三是散戶和中外投機(jī)者。這些投機(jī)者都可以得到銀行支持，關(guān)鍵是銀行也想從房價(jià)上漲當(dāng)中分一杯羹。所以，從某種程度上看銀行也是投機(jī)者。在這些投機(jī)博弈當(dāng)中，銀行是最不明智的投機(jī)機(jī)構(gòu)，但是對銀行代理人來說這樣做是經(jīng)濟(jì)的。這是第二個(gè)再分配作用?，F(xiàn)在像上海這樣一個(gè)城市，明明很多人家里都買了房子，沒有存款了，為什么上海市城市居民儲蓄在上升而沒有下降呢？實(shí)際上大量存款轉(zhuǎn)移到一些富人的私人存款賬戶上去了。

    （三）影響一國產(chǎn)業(yè)國際競爭力的根本提升

    現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)贏利模式的資本吸引力非常大。既然這樣可以獲利，誰還愿意經(jīng)營實(shí)業(yè)搞自主創(chuàng)新呢？因?yàn)?，相對于房地產(chǎn)開發(fā)而言，做彩電一臺只能賺到三四十塊錢。這樣，房地產(chǎn)成為最強(qiáng)的贏利模式，導(dǎo)致各種投機(jī)成風(fēng)，制造業(yè)沒有人潛心做了。另外，房地產(chǎn)投機(jī)的結(jié)果，導(dǎo)致地價(jià)、房租在未來時(shí)期大幅度上漲，這樣將嚴(yán)重降低一個(gè)國家的產(chǎn)業(yè)競爭力。

    （四）破壞自然和諧

    現(xiàn)在中國各地城市規(guī)劃好像很好，但是２００５年瑞士洛桑國際管理學(xué)院的國家競爭力項(xiàng)目研究中，有一個(gè)城市規(guī)劃和自然環(huán)境評分，６９個(gè)國家樣本當(dāng)中，中國位列倒數(shù)之一。中國一些部門認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)推動了土地節(jié)約利用，推動了城市規(guī)劃落實(shí)，所以是有貢獻(xiàn)的。現(xiàn)在看來，中國的城市建設(shè)基本上都是在鋪大餅，圍繞城市邊緣進(jìn)行庭院式開發(fā)，這種開發(fā)模式得到房屋容積率高，賣的房子多，房價(jià)、地價(jià)容易上漲，是一個(gè)典型的暴利模式。但這種開發(fā)本身制造了交通擁堵。所以中國這種開發(fā)模式、城市建設(shè)模式形成的城市格局，基本上是一個(gè)非常糟糕的城市規(guī)劃格局，而且形成大量非節(jié)能的垃圾建筑，屬于對社會資源的巨大浪費(fèi)。

 解決高房價(jià)問題 要從體制深處尋找對策

    房地產(chǎn)是全局性問題，所以改革房價(jià)不能就房價(jià)談房價(jià)，肯定涉及幾個(gè)制度的改變，包括經(jīng)濟(jì)制度和政治制度的改革。

    經(jīng)濟(jì)制度改革涉及土地管理制度、稅收制度和金融制度的改革。我認(rèn)為土地產(chǎn)權(quán)制度必須改革?，F(xiàn)在的土地產(chǎn)權(quán)制度讓地方政府做土地的惟一壟斷者、經(jīng)營者，他又惟一拍賣給開發(fā)商，開發(fā)商再通過零售賣給城市居民。在這里，土地本來是全體人民的，但地方政府、開發(fā)商通過中間層層運(yùn)作轉(zhuǎn)移了社會財(cái)富。這種土地經(jīng)營絕不是土地市場化。土地市場化要求所有者和需求者之間直接交易，所有者實(shí)際上應(yīng)該是農(nóng)民集體。只有土地供給者和需求者之間正常交易，才能形成一個(gè)合理的要素市場化的土地制度。現(xiàn)在完全是官商經(jīng)營的體制，這是一個(gè)與市場化背道而馳的土地制度。

    從稅收制度看，目前中國實(shí)行特殊的生產(chǎn)型增值稅制度，基本上就是在工廠征稅，不在消費(fèi)者環(huán)節(jié)征稅，形成所有城市都是工業(yè)城市的通病。通過工業(yè)城市建設(shè)，地方政府獲得地租、稅收，另外，對房地產(chǎn)沒有實(shí)行合理的占有征稅制度。在歐美發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家，城市是消費(fèi)型城市，政府稅收主要從公眾手中征稅，包括消費(fèi)稅（也就是增值稅）、財(cái)產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅。如果是這樣的稅收體制，北京市來的人越多，政府的稅收就越多，這個(gè)城市就是消費(fèi)城市；反過來，就容易誘導(dǎo)城市成為生產(chǎn)型城市。所以，要改革房地產(chǎn)價(jià)格體制，調(diào)整稅收結(jié)構(gòu)、征持有稅是一個(gè)必然的選擇。

    房屋開發(fā)制度必須改變由開發(fā)商開發(fā)的格局。房屋既然是消費(fèi)品，完全可以自己做?，F(xiàn)在，搞對象不許自己搞，卻必須經(jīng)過中介機(jī)構(gòu)。這樣很不好。明明可以自己免費(fèi)搞對象，偏偏要通過“介紹人”，讓這個(gè)“介紹人”拿走大把的銀子。所以，必須允許自己建房、合作建房、房地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)同步并舉，如果你開發(fā)的便宜、質(zhì)量好，我就買你的，否則我就自己建。

    金融體制改革也勢在必行?，F(xiàn)代銀行在房地產(chǎn)活動中扮演了什么角色？明明是最吃虧的，還要樂此不疲？世界上沒有永遠(yuǎn)上漲的房地產(chǎn)市場，如果不改革金融制度，聽任銀行把大量貸款投放到房地產(chǎn)市場上進(jìn)行投機(jī)，則金融崩潰的局面總有一天會到來。

    政治制度變革最主要的是打擊官商勾結(jié)。現(xiàn)在房地產(chǎn)制度關(guān)鍵的問題是什么？就是把全民土地資產(chǎn)以國有化名義、以城市規(guī)劃的名目拿來，再通過官商勾結(jié)交給開發(fā)商，從中私有化了。政治體制不改革，房地產(chǎn)問題就解決不了。中央現(xiàn)在已經(jīng)意識到這個(gè)問題的嚴(yán)重性了。

    關(guān)于近期的房價(jià)走勢，我認(rèn)為２００７年上半年房價(jià)還會繼續(xù)上漲，這是慣性。我認(rèn)為，奧運(yùn)會之后，由于一系列政策的作用，將導(dǎo)致房價(jià)必然回落。