房?jī)r(jià)到底能不能降下來(lái)，這個(gè)話題雖然已經(jīng)是老生常談，但我們今天還是想拿出來(lái)說(shuō)一說(shuō)。根據(jù)我們前不久發(fā)布的“CCTV經(jīng)濟(jì)生活大調(diào)查”的結(jié)果，對(duì)于2007年的房?jī)r(jià)，全國(guó)有超過(guò)7成的百姓判斷是“上漲”。而從今年已經(jīng)公布了的各地房?jī)r(jià)情況來(lái)看，這個(gè)反映著10億中國(guó)百姓心聲的調(diào)查結(jié)果，似乎正在得到印證：

    根據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)，今年1月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格繼續(xù)上漲，與去年同期相比上漲了5.6%，其中，深圳漲了10.2%，北京漲了9.9%，緊隨其后的是福州和廣州，房?jī)r(jià)分別上漲了9.4%和8.9%。

    不過(guò)，在溫州發(fā)生的一件事兒，卻給了想低價(jià)買房的人們一個(gè)希望。去年11月，溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟成功地拿到了建房用地，不過(guò)，這個(gè)宣稱比周邊房?jī)r(jià)要至少便宜30%的樓盤，現(xiàn)在迎來(lái)的卻是強(qiáng)烈的爭(zhēng)議。

    一、成功拿地，質(zhì)疑四起

    去年11月15號(hào)，溫州個(gè)人合作建房項(xiàng)目的發(fā)起人趙智強(qiáng)宣布，他們按照每平方米約4100元的價(jià)格取得了溫州市龍灣區(qū)“江前三產(chǎn)安置地塊”的開發(fā)權(quán)，經(jīng)過(guò)初步核算，這個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格至少能比周邊商品房的售價(jià)低30%。

    溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟發(fā)起人趙智強(qiáng)：“地價(jià)比如說(shuō)1.0458億，那這個(gè)就是死的，然后會(huì)費(fèi)、稅費(fèi)那么就是這些營(yíng)業(yè)稅，這些契稅這種都算進(jìn)去了，這些算出來(lái)以后，我們的成本價(jià)，整個(gè)下來(lái)大概是（每平米）6300元到6500元。”

    這個(gè)消息仿佛一顆重磅炸彈，迅速在溫州乃至全國(guó)引起強(qiáng)烈反響。對(duì)于最近幾年一直都是“雷聲大、雨點(diǎn)小”的個(gè)人合作建房者來(lái)說(shuō)，溫州的“拿地”成功，意味著這種不被看好的建房模式終于取得突破，進(jìn)入到了實(shí)質(zhì)性操作階段。而對(duì)于溫州百姓來(lái)說(shuō)，如果當(dāng)?shù)夭粩囡j升的房?jī)r(jià)，真能因?yàn)閭€(gè)人合作建房而被壓低，那才真是轟動(dòng)的大新聞。

    溫州市市民：“溫州個(gè)人合作建房，價(jià)格明顯下降，(對(duì))老百姓也好，應(yīng)該是一個(gè)好事?！?/P>

    溫州市市民：“它可能降低成本來(lái)買房?！?/P>

    溫州市市民：“有條件的買經(jīng)濟(jì)適用房，沒(méi)錢的買合作建房?！?/P>

    溫州市的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)連續(xù)三年持續(xù)上漲，目前市區(qū)很多房子的價(jià)格每平方米都在萬(wàn)元以上，特定地區(qū)甚至高達(dá)2萬(wàn)多塊錢，這在全國(guó)地級(jí)市里都是少見(jiàn)的。

    溫州市市民：“溫州的房?jī)r(jià)高了，太高了。”

    溫州市市民：“價(jià)格，我覺(jué)得至少一萬(wàn)三左右吧。” 

    溫州市市民：“溫州現(xiàn)在價(jià)格都一萬(wàn)多?！?/P>

    也許正因?yàn)槿绱?，盡管溫州個(gè)人合作建房成功拿地已經(jīng)有了一段時(shí)間，但當(dāng)?shù)厝藢?duì)這個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)展依然非常關(guān)注。

    溫州市市民：“我們看報(bào)紙，就從報(bào)紙上了解?！?/P>

    溫州市市民：“應(yīng)該加入，這是好事?！?/P>

    然而，當(dāng)?shù)匕傩諏?duì)合作建房也存在著嚴(yán)重分歧，相當(dāng)一部分人并不看好這個(gè)項(xiàng)目的前景。

    溫州市市民：“可以考慮吧，但是我覺(jué)得中間可能還有后期的問(wèn)題?！?/P>

    溫州市市民：“我不會(huì)去參加?！?/P>

    溫州市市民：“很難講，很難講，至少現(xiàn)在政府不支持?！?/P>

    所謂政府不支持的說(shuō)法，主要來(lái)源于當(dāng)?shù)匾粋€(gè)傳聞。在溫州個(gè)人集資建房成功拿地之后，有傳聞?wù)f，由于涉嫌非法集資，這個(gè)項(xiàng)目被人告了。

 質(zhì)疑一：非法集資？

    但傳聞畢竟是傳聞，當(dāng)?shù)夭](méi)有哪個(gè)部門承認(rèn)有人檢舉過(guò)趙智強(qiáng)?？蓪?duì)于溫州個(gè)人合作建房是否存在非法集資的問(wèn)題，當(dāng)?shù)匾矝](méi)有哪個(gè)主管部門愿意出面給予界定。溫州市銀行監(jiān)督管理局和溫州市房管局對(duì)此各有說(shuō)法。

    溫州銀監(jiān)局有關(guān)負(fù)責(zé)人：“他集資方法他是預(yù)收款, 預(yù)售款的管理問(wèn)題，跟銀監(jiān)部門有什么關(guān)系？那要找這個(gè)預(yù)收款管理的職能部門去，我認(rèn)為這個(gè)你要去房管部門，叫他們?nèi)ソ缍ㄈァ！?/P>

    溫州市房屋建設(shè)管理局局長(zhǎng)胡立同：“銀監(jiān)局他這種說(shuō)法我是不贊同的，對(duì)于非法資金，或者不是非法資金，這是他們的事?！?/P>

    與此同時(shí)，關(guān)于房?jī)r(jià)能低三成的說(shuō)法，同樣也是爭(zhēng)議四起。

    質(zhì)疑二：房?jī)r(jià)低30%？

    承包了該項(xiàng)目建設(shè)的地產(chǎn)商告訴記者，如果商鋪和地下車庫(kù)能按市場(chǎng)運(yùn)作來(lái)銷售的話，溫州個(gè)人合作建房項(xiàng)目的價(jià)格最低能低到5300元左右。

    正元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理王鑒輝：“商業(yè)部分按照市場(chǎng)價(jià)，也同樣給我們里邊的那些這些集資者，讓投資者去投，那么它產(chǎn)生有一些收益，這些收益我們算過(guò)一筆帳，把這個(gè)收益部分沖減進(jìn)去，(房?jī)r(jià))正好是5300（元）左右?！?/P>

    溫州市市民：“均價(jià)是5300元/平方米，這個(gè)價(jià)格到哪里買。”

    溫州市市民：“我當(dāng)然要買，這個(gè)價(jià)格這么低誰(shuí)不要?！?/P>

    然而，對(duì)于這個(gè)價(jià)格一些權(quán)威部門卻并不認(rèn)同，以當(dāng)?shù)胤抗懿块T和房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)為代表的質(zhì)疑聲最為強(qiáng)烈。

    溫州市房屋建設(shè)管理局局長(zhǎng)胡立同：“這個(gè)是5300（元），這個(gè)是他們自己算的，周邊房?jī)r(jià)一萬(wàn)多，他這個(gè)是不可比的。”

    溫州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳騫：“說(shuō)這個(gè)房?jī)r(jià)他說(shuō)差價(jià)達(dá)到了30%到50%，我認(rèn)為是不可能的。這個(gè)差價(jià)上，夸大。”

    而溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟也堅(jiān)持說(shuō)自己公布的價(jià)格是合理的，并指出，之所以大家在價(jià)格問(wèn)題上會(huì)有分歧，是因?yàn)楹怂惴椒ú煌Ｋ麄冋J(rèn)為，個(gè)人合作建房是一種有別于商品房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的新模式，因此成本核算方式，尤其是計(jì)稅方式也應(yīng)該有所不同。

    溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟發(fā)起人趙智強(qiáng)：“它既不屬于商品房地產(chǎn)開發(fā)，因?yàn)槲覀儧](méi)有銷售環(huán)節(jié)，我們是零利潤(rùn)，再一個(gè)它不是經(jīng)濟(jì)適用房，在土地上不享受任何的優(yōu)惠政策，所以我們一直呼吁我們的政府把它作為一種新生事物來(lái)看待。”

    讓趙智強(qiáng)頭疼的是，價(jià)格問(wèn)題還沒(méi)爭(zhēng)出個(gè)結(jié)果，“違規(guī)操作”的說(shuō)法又開始在溫州的街頭巷尾流傳開來(lái)。

    質(zhì)疑三：違規(guī)操作？

    所謂違規(guī)操作，是說(shuō)溫州合作建房聯(lián)盟當(dāng)初去拿地的時(shí)候，并沒(méi)有亮明自己的身份，而是委托了承建方正元房地產(chǎn)開發(fā)公司去拍地。

    正元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理王鑒輝：“公證處在場(chǎng)，宣布我們這個(gè)土地的中標(biāo)是合理的，合法的，也是有效的。”

    可問(wèn)題就出在正元公司在參加招拍掛之前，也沒(méi)有公開自己的受托身份。

    溫州市房屋建設(shè)管理局局長(zhǎng)胡立同：“媒體宣傳了以后，我們才知道，這塊地不是這個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司拿的，是由260個(gè)人，然后是溫州市市場(chǎng)營(yíng)銷協(xié)會(huì)組織的260來(lái)號(hào)人，委托這個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司通過(guò)招拍掛拿土地?！?nbsp;

    溫州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳騫：“一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司投標(biāo)得中了這塊地塊，所以說(shuō)，他這個(gè)主體是很明確的。”

    主管部門據(jù)此認(rèn)為，如果是房地產(chǎn)公司作為主體來(lái)拿地，此事就有違規(guī)之嫌。

    溫州市房屋建設(shè)管理局局長(zhǎng)胡立同：“他是營(yíng)銷協(xié)會(huì)牽頭，(受)260個(gè)人投資委托，跟政府發(fā)生關(guān)系的是房地產(chǎn)開發(fā)公司，那么這樣的話，就是一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司是主體，那跟政府發(fā)生關(guān)系，就是房地產(chǎn)開發(fā)公司了?！?/P>

    胡立同指出，如果是房地產(chǎn)公司來(lái)拿地的話，就必須遵守國(guó)家有關(guān)商品房預(yù)售的規(guī)定。根據(jù)規(guī)定，開發(fā)商拿地的資金不能通過(guò)預(yù)售住房來(lái)籌集。

    溫州市房屋建設(shè)管理局局長(zhǎng)胡立同：“商品房預(yù)售的辦法，那個(gè)是很明確的，商品房預(yù)售證不批以前，沒(méi)有批出來(lái)以前，那是不能收取任何定金，假如是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)他自己資金有困難，然后他去社會(huì)上融資，那么收定金，那個(gè)絕對(duì)不允許?！?/P>

    溫州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳騫：“(他們)如果走成功了，那我要擺酒請(qǐng)他們。因?yàn)槭裁茨?，他可以不用上網(wǎng)去銷售?！?/P>

    這一回，趙智強(qiáng)被激怒了！究竟誰(shuí)是主體，他認(rèn)為事實(shí)非常清楚，不需要解釋，而所謂預(yù)售環(huán)節(jié)，對(duì)個(gè)人合作建房來(lái)說(shuō)也根本不存在。

    溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟發(fā)起人趙智強(qiáng)：“我們一直給媒體上也好，給政府也這樣說(shuō)，因?yàn)槲覀兪牵▊€(gè)人合作建房）它不屬于商品房地產(chǎn)開發(fā)，因?yàn)槲覀儧](méi)有銷售環(huán)節(jié)，那這個(gè)主體我們是很明確的，我們?cè)趫?bào)紙上一直是公開的，就是我們260個(gè)人是主體，然后我們這個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司是個(gè)代建。”

    最讓趙智強(qiáng)感到難以理解的是關(guān)于他們拿地過(guò)程的質(zhì)疑，對(duì)此他同樣反唇相譏。

    溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟發(fā)起人趙智強(qiáng)：“我就沒(méi)聽說(shuō)過(guò)，哪一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，他去拿哪塊地的時(shí)候，有給他主管部門，或者給哪個(gè)打報(bào)告，告訴他我要拿這塊地，都是悄悄地進(jìn)行的，就是說(shuō)我們這塊地，聽說(shuō)報(bào)名就有三家，到現(xiàn)在我們都不知道是那兩家是哪個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司，我也打聽不出來(lái)，一樣的道理，所以我覺(jué)得這個(gè)事情，符合我們這個(gè)運(yùn)作的這么一個(gè)模式，我們不可能說(shuō)，我拿之前給你打匯報(bào)。”

    在各種質(zhì)疑聲中，還有針對(duì)趙智強(qiáng)個(gè)人的。不少人說(shuō)以他溫州營(yíng)銷協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)的身份，搞個(gè)人合作建房似乎并不合適。而趙智強(qiáng)曾經(jīng)在海南搞過(guò)房地產(chǎn)的經(jīng)歷，也讓他發(fā)起合作建房的初衷遭到懷疑。

    質(zhì)疑四：個(gè)人情結(jié)？

    溫州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳騫：“我認(rèn)為這個(gè)集資建房的組建人，就是趙秘書長(zhǎng)，他個(gè)人歷史上，可能有一種房地產(chǎn)的開發(fā)這個(gè)情結(jié)在里面，他開始在海南搞得不成功，所以說(shuō)現(xiàn)在在溫州，覺(jué)得這個(gè)是一個(gè)好的機(jī)會(huì)，對(duì)他個(gè)人來(lái)說(shuō)，這個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的一種抱負(fù)，可以在這里得到一種發(fā)揮?！?/P>

    搞開發(fā)、搞合作建房，真的是趙智強(qiáng)的一種個(gè)人理想和情結(jié)嗎？溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟公布的房?jī)r(jià)比周邊市場(chǎng)價(jià)格要低出30%，這真的能實(shí)現(xiàn)嗎？“非法集資說(shuō)”也好，“違規(guī)操作說(shuō)”也罷，為什么有了如此多的質(zhì)疑，卻沒(méi)有人能給個(gè)明確的判定？如果真有問(wèn)題的話，怎么沒(méi)有人來(lái)查處呢？確實(shí)，這其中的問(wèn)號(hào)太多了。

    而我們最感興趣的一點(diǎn)是，趙智強(qiáng)拿地成功后表現(xiàn)出來(lái)的高調(diào)，和此前他委托正元房地產(chǎn)公司去拿地時(shí)的低調(diào)，形成了一種鮮明的對(duì)比，這到底是為什么呢？

    為什么溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟沒(méi)有在拿地前公開自己的身份？為什么公認(rèn)的合作建房中的兩大難題——集資難、拿地難，在趙智強(qiáng)這里都能順利地得到解決？是他有什么過(guò)人之處？還是他真的有什么違規(guī)行為呢？我們還是來(lái)看看，溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟究竟是怎樣開始的，又是怎么才拿到別人拿不到的地皮的。

  人到中年的曾雪秋6年前從溫州的洞頭縣來(lái)到溫州市區(qū)發(fā)展，六年來(lái)，曾家人一直都在租房居住。

    曾雪秋：“來(lái)溫州今年是第6年，我總共搬了6次家了，所以說(shuō)沒(méi)有一套屬于自己房子，真的是很痛苦，很痛苦?！?/P>

    最難忘的是2003年，曾雪秋一年就搬了三次家，奔波和勞累之余，她也多了一個(gè)夢(mèng)想。

    曾雪秋：“夢(mèng)想著自己哪天能夠擁有一套自己的房子，真的每天都這樣想，哎喲，我什么時(shí)候能夠有一套自己的一套房子就好了?！?/P>

    雖然月薪能拿到6000塊錢，但對(duì)于還要負(fù)擔(dān)全家人生活的曾雪秋來(lái)說(shuō)，買一套溫州市里的商品房錢還是不夠。這幾年溫州市區(qū)的房?jī)r(jià)一直居高不下，而且一漲再漲。曾雪秋算過(guò)帳，就算是每平米8000塊錢的房子，她想買100平米的，也要 80萬(wàn)元。更何況好地段，已經(jīng)不只這個(gè)價(jià)格了。

    曾雪秋：“我如果一年存?zhèn)€兩、三萬(wàn)，你算一算看，80萬(wàn)要花多少年，真的是要40年時(shí)間。你說(shuō)我買得起嗎？”

    像曾雪秋這個(gè)年歲的人，在銀行已經(jīng)申請(qǐng)不到期限在15年以上的貸款了，所以買房只能靠積蓄和攢錢。

    曾雪秋：“像我們這樣工薪階層，一年收入只有幾萬(wàn)塊錢，還有供養(yǎng)房租，還要吃，還要用，還有一些雜七雜八的費(fèi)用，那個(gè)算算下來(lái)，還有多少錢能夠存下來(lái)，所以說(shuō)你想在溫州買一套房子，真的是奢望，不敢想，真的是不敢想?！?/P>

    2005年8月，已經(jīng)打算放棄買房的曾雪秋偶然聽說(shuō)，溫州有人在發(fā)起個(gè)人合作建房，這讓她的買房夢(mèng)，再次燃起了希望。

    曾雪秋：“當(dāng)時(shí)是我聽說(shuō)有這么一種就是說(shuō)集資建房的性質(zhì)，要比一般市場(chǎng)的房地產(chǎn)開發(fā)公司的價(jià)格便宜30%?！?/P>

    個(gè)人合作建房聯(lián)盟的發(fā)起者，正是趙智強(qiáng)。事實(shí)上，曾雪秋聽說(shuō)他的時(shí)候，趙智強(qiáng)和他的伙伴發(fā)起聯(lián)盟已經(jīng)有半年多的時(shí)間了。

    2005年年初，趙智強(qiáng)從報(bào)紙上看到了北京、上海相繼出現(xiàn)個(gè)人合作建房的消息，這讓他眼前為之一亮。作為溫州市營(yíng)銷協(xié)會(huì)的秘書長(zhǎng)，趙智強(qiáng)當(dāng)時(shí)在工作中遇到了一個(gè)很大的難題，那就是因?yàn)榉孔訂?wèn)題留不住人才。

    溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟發(fā)起人趙智強(qiáng)：“初衷就是，我們這個(gè)協(xié)會(huì)的會(huì)員，就是我們都有些大企業(yè)都進(jìn)入我們會(huì)員，就是人才難留，因?yàn)楹芏嗳?，就是溫州的房?jī)r(jià)太高，留不下來(lái)?！?/P>

    年過(guò)四十的趙智強(qiáng)曾在海南搞過(guò)一段房地產(chǎn)，而這段經(jīng)歷也讓他敏銳地發(fā)現(xiàn)，個(gè)人合作建房具有很大的市場(chǎng)空間。

    溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟發(fā)起人趙智強(qiáng)：“承受不了這么高的房?jī)r(jià)這是一個(gè)最大的原因，就是說(shuō)你很多人你經(jīng)濟(jì)適用房的條件夠不上，然后市場(chǎng)的價(jià)格他也買不起，所以這樣就出現(xiàn)了很大的一個(gè)中間的這樣一個(gè)群體，所以這些人的需求，他需求量比較大。”

    會(huì)員企業(yè)里一大批外來(lái)人才正屬于這樣兩頭都不靠的群體，為了幫企業(yè)留住人才，趙智強(qiáng)決定利用自己的經(jīng)驗(yàn)，在溫州嘗試推廣個(gè)人合作建房。

    溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟發(fā)起人趙智強(qiáng)：“畢竟是一個(gè)新興事物，政府什么態(tài)度這是很重要的，所以我們也想征得政府給我們一些支持。”

    當(dāng)時(shí)趙智強(qiáng)認(rèn)為，如果溫州市政府能支持和引導(dǎo)個(gè)人合作建房在當(dāng)?shù)匕l(fā)展，那么溫州引進(jìn)人才、留住人才就多了一個(gè)新舉措。而溫州收入相對(duì)較高，集資可能相對(duì)容易，也是其它一些城市沒(méi)有的優(yōu)勢(shì)條件

    溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟發(fā)起人趙智強(qiáng)：“當(dāng)時(shí)就給政府的幾個(gè)部門都打了報(bào)告，市委的，市政府的，包括我們主管單位經(jīng)貿(mào)委的，還有建設(shè)局、規(guī)劃局、土地局，那個(gè)房管局，記得就七個(gè)部門，我們當(dāng)時(shí)都寫了?！?

   出乎趙智強(qiáng)意料的是，關(guān)于個(gè)人合作建房，他們打上去的報(bào)告全都石沉大海。而從當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道出來(lái)的房地產(chǎn)商對(duì)個(gè)人合作建房近乎反對(duì)的態(tài)度來(lái)看，趙智強(qiáng)開始意識(shí)到，事情遠(yuǎn)沒(méi)有他想象的那樣簡(jiǎn)單。

    溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟發(fā)起人趙智強(qiáng)：“我們也知道政府一般他也不可能給我們一些表態(tài)，所以我們也是摸著石頭過(guò)河。他也沒(méi)有給你下文件，那這個(gè)東西你搞，又得罪人家，你不搞好像我們也覺(jué)得錯(cuò)過(guò)這個(gè)機(jī)會(huì)?！?/P>

    考慮再三，趙智強(qiáng)還是決定放手一搏。讓他做出這個(gè)決定的，是當(dāng)時(shí)踴躍報(bào)名的溫州百姓。短短幾個(gè)星期，來(lái)報(bào)名的就有將近800人。趙智強(qiáng)想，反正有關(guān)部門并沒(méi)有說(shuō)個(gè)人合作建房不能搞，既然不禁止，就可以推行。

    溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟發(fā)起人趙智強(qiáng)：“我們就是堅(jiān)信，因?yàn)槲覀冇羞@么多人，市場(chǎng)有這么大的需求，所以相信這是肯定能拿得下來(lái)，所以這一點(diǎn)我們就堅(jiān)定下來(lái)。”

    最終確定加入溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟的有400多人，在這400人的隊(duì)伍中，不僅有曾雪秋，還有她的姐姐曾雪菊。聯(lián)盟里的會(huì)員，大多都是買不起商品房的溫州工薪族。

    曾雪秋：“我就告訴我姐姐，然后我姐姐也等于是說(shuō)也來(lái)報(bào)名參加了嘛，報(bào)名參加我們當(dāng)時(shí)報(bào)名費(fèi)一個(gè)人交了200塊錢?！?/P>

    按照合作建房聯(lián)盟的規(guī)定，除了報(bào)名費(fèi)，參與者還需要根據(jù)自己想得到的房子面積大小，在指定帳戶內(nèi)預(yù)存一筆錢，最少是8萬(wàn)塊錢，這筆錢將用來(lái)買地。當(dāng)時(shí)，大多數(shù)人對(duì)此都心存疑慮，8萬(wàn)塊錢就這么打到別人的帳戶里，能塌實(shí)嗎？

    曾雪秋：“要交8萬(wàn)塊錢的時(shí)候，我就很緊張了，那個(gè)時(shí)候我就跟我姐姐跑那個(gè)招標(biāo)辦，跑那個(gè)房管局。然后到處去問(wèn)?！?/P>

    由于并沒(méi)有在相關(guān)部門得到確切的承諾和保證，曾雪秋的姐姐還是擔(dān)心資金安全，最終退出了合作建房聯(lián)盟。

    曾學(xué)菊：“錢如果拿進(jìn)去的話，萬(wàn)一那個(gè)帶頭的這個(gè)人，就是營(yíng)銷協(xié)會(huì)那邊如果那個(gè)錢如果拿不過(guò)來(lái)，是不敢把它那個(gè)放進(jìn)去的。所以我想想，就不辦了。”

    姐姐的退出，讓曾雪秋也開始拿不定主意了。

    曾雪秋：“那個(gè)報(bào)紙上都登著，有一些很多不確定的因素確實(shí)也很多，因?yàn)閲?guó)家目前也確實(shí)沒(méi)有一個(gè)成功，就是說(shuō)一個(gè)成功的案例?！?/P>

    一部分會(huì)員退出了，剩下的260多名會(huì)員很多也在猶豫不決，這些趙智強(qiáng)都看在眼里。

    溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟發(fā)起人趙智強(qiáng)：“最大困難我覺(jué)得還是要取信于大家，就是我們作為這么一個(gè)集體，我們一個(gè)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)，怎么樣能讓大家相信你，把這么多錢交給你，這個(gè)是很重要的?！?/P>

    趙智強(qiáng)仔細(xì)研究了一下，百姓最擔(dān)心的無(wú)非是兩個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是資金使用怎么監(jiān)管，另一個(gè)是假如失敗了拿不到地，錢怎么退回給大家。經(jīng)過(guò)商議，溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟向會(huì)員們公布了一套資金使用管理機(jī)制。其核心內(nèi)容是：合作建房聯(lián)盟為一方，市營(yíng)銷協(xié)會(huì)為一方，土地提供者為一方，資金存入的銀行為一方，形成由四方共同管理的資金使用機(jī)制。如果要?jiǎng)佑觅Y金，必須四方都簽字，否則不能劃轉(zhuǎn)資金。

    溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟發(fā)起人趙智強(qiáng)：“因?yàn)榇蠹谊P(guān)心的主要是資金的安全的問(wèn)題，所以我們的資金監(jiān)管這一塊，很多人說(shuō)，這個(gè)信任是建立在制度之上。”

    錢怎么用有了制度，資金安全似乎不用擔(dān)心了。不過(guò)有了錢，是不是就一定能拿到地，這還依然是個(gè)未知數(shù)。2005年，全國(guó)各地的個(gè)人合作建房都進(jìn)展得非常艱難，北京的個(gè)人合作建房拿地失??；大連也以人員身份復(fù)雜、缺乏安全性和沒(méi)有法人主體為由，叫停了當(dāng)?shù)氐膫€(gè)人合作建房項(xiàng)目。接二連三的壞消息，讓溫州的個(gè)人合作建房聯(lián)盟的參與者們忐忑不安。

    有人曾勸說(shuō)曾雪秋，還是借錢買房子算了，因?yàn)槿绻献鹘ǚ渴×?，而這段時(shí)間房?jī)r(jià)又漲了，那可就虧大了。但曾雪秋想來(lái)想去，還是決定堅(jiān)持參加合作建房。

    曾雪秋：“為什么就是說(shuō)，要下那么大的決心來(lái)買這個(gè)房子，確實(shí)就是沒(méi)有房子就沒(méi)有辦法，我當(dāng)時(shí)也知道這個(gè)里面存在的風(fēng)險(xiǎn)也是比較多的?！?/P>

    曾雪秋并不知道，此時(shí)的趙智強(qiáng)正承受著難以想象的壓力。等待他的不僅是260戶家庭的堅(jiān)持、信任和期盼，還有超乎想象的尋找地皮的艱難。

    前面我們說(shuō)到，在資金監(jiān)管機(jī)制建立起來(lái)以前，因?yàn)楦鞣N原因和擔(dān)心，溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟最初報(bào)名的400多人當(dāng)中，有相當(dāng)一部分退出了，不過(guò)，包括曾雪秋在內(nèi)的260個(gè)家庭堅(jiān)持了下來(lái)。然而，在大家的信任和期盼面前，發(fā)起人趙智強(qiáng)這個(gè)時(shí)候，心里的底氣卻沒(méi)有剛開始的時(shí)候那樣足了。因?yàn)橐呀?jīng)開始尋找地皮的他，突然發(fā)現(xiàn)，要想買到一塊合適的地皮實(shí)在是太難了。

   籌集到了充足的資金，趙智強(qiáng)的工作重心也開始轉(zhuǎn)移到尋找建房用地上。溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟選地的要求并不算高，首先他們理想中地理位置并不要求太好，因?yàn)榈囟魏?，價(jià)格肯定也相對(duì)要高，大家負(fù)擔(dān)不起；其次，他們只想找一小塊地，大家想要的房子一般也都是百十來(lái)平米大小，地塊太大會(huì)用不了；對(duì)溫州合作建房聯(lián)盟來(lái)說(shuō)，唯一希望的就是交通便利。然而要想找到這樣一塊地，卻并不容易。 

    溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟發(fā)起人趙智強(qiáng)：“我們走了很多彎路，一些經(jīng)歷的失敗，就是現(xiàn)在跟各個(gè)地方也是一樣的，也經(jīng)歷很多的曲折?！?/P>

    起先，趙智強(qiáng)和伙伴們是四處打探，全面出擊。

    溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟發(fā)起人趙智強(qiáng)：“通過(guò)登報(bào)紙，通過(guò)親戚朋友，通過(guò)招標(biāo)中心，就是我們多渠道地去找地塊?！?/P>

    可是偌大的一個(gè)溫州，竟然就是沒(méi)有一塊合適的地。

    溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟發(fā)起人趙智強(qiáng)：“找地呢可以說(shuō)，很多媒體用這個(gè)詞——‘瘋狂地找地’，就是可以說(shuō)有這種形容。因?yàn)楫?dāng)時(shí)只要說(shuō)一有這方面信息我們就去?！?/P>

    就這樣，趙智強(qiáng)他們一找就是一年，看了20多塊地，選中的只有一塊。可因?yàn)榈貎r(jià)太高，大家經(jīng)過(guò)討論還是放棄了。

    就在此時(shí)，另一塊地出現(xiàn)了，不僅符合他們的要求，而且價(jià)錢也合適。趙智強(qiáng)和260戶個(gè)人合作建房聯(lián)盟的參與者趕緊和一家房地產(chǎn)公司簽約，委托他們參加土地競(jìng)標(biāo)。

    溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟發(fā)起人趙智強(qiáng)：“我們溫州政府，當(dāng)?shù)赜幸?guī)定的，除了房地產(chǎn)開發(fā)公司，而且在三級(jí)資質(zhì)以上的房地產(chǎn)開發(fā)公司才能拿地，其他不允許拿地。”

    然而當(dāng)這家公司亮明委托身份，來(lái)到土地招投標(biāo)中心的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)，聞風(fēng)而來(lái)參與競(jìng)爭(zhēng)的開發(fā)商實(shí)在是太多了，這塊地真的有這么熱門嗎？

    溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟發(fā)起人趙智強(qiáng)：“高調(diào)地去拿那個(gè)(地)，結(jié)果競(jìng)爭(zhēng)的來(lái)了幾十個(gè)，不斷地跟你競(jìng)爭(zhēng)舉牌，那價(jià)格越提越高，那肯定相對(duì)這些大的房地產(chǎn)，這些集團(tuán)來(lái)說(shuō)，我們還是弱勢(shì)群體，你肯定競(jìng)爭(zhēng)不過(guò)他們?！?/P>

    地價(jià)被一路抬了上去，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了合作建房聯(lián)盟的承受能力，無(wú)奈之下，趙智強(qiáng)他們只得又一次放棄了。不過(guò)讓大家欣慰的是，盡管已經(jīng)有了兩次不成功的經(jīng)歷，但資金的安全使用問(wèn)題卻徹底讓參與者們放心了。

    溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟發(fā)起人趙智強(qiáng)：“為什么，這兩次不成功了，因?yàn)槲覀冞@個(gè)資金的運(yùn)作，已經(jīng)演練了一遍了，因?yàn)閯傞_始很多人怕資金不放心嘛，那么資金等于演練一遍，資金怎么樣打進(jìn)去，又怎么樣退回來(lái)?！?/P>

    雖然兩次拿地失敗，但260個(gè)參與家庭沒(méi)有人表示退出。但趙智強(qiáng)也明白，這樣找地找下去，繼續(xù)碰壁的可能性依然很大。趙智強(qiáng)回顧了一下一年來(lái)的得失，決定不再這么高調(diào)了。他和伙伴們表面上先暫停了看地買地的動(dòng)作，暗地里卻開始積極尋找能出面代替溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟工作，又不會(huì)輕易被別人注意到的委托人。就這樣，正元房地產(chǎn)開發(fā)公司走進(jìn)了他們的視線。

    正元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理王鑒輝：“趙秘書長(zhǎng)找我，給我洽談這個(gè)事情，要我們這個(gè)公司跟他作為載體。”

    正元之所以會(huì)被溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟看中，其中一個(gè)很重要的原因，是正元當(dāng)時(shí)準(zhǔn)備購(gòu)買并開發(fā)的一塊地，非常符合聯(lián)盟理想中的條件。

       正元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理王鑒輝：“我們談了幾次。起先這個(gè)地我們公司準(zhǔn)備自己拿，自己開發(fā)?！?/P>

    這塊位于溫州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)上江路，名叫“江前三產(chǎn)安置地塊”的地塊比較特殊，由于位置相對(duì)偏僻，面積比較小只有25畝，不太符合通常開發(fā)商心中的目標(biāo)，因而有過(guò)兩次流拍的紀(jì)錄。所以這次出售，地價(jià)已經(jīng)從每畝700多萬(wàn)元，降到了 400多萬(wàn)，而且出讓形式也由三家以上拍賣，變?yōu)橹挥幸患覅⑴c即可摘牌。

    價(jià)格便宜，競(jìng)爭(zhēng)者又幾乎沒(méi)有，要想拿下這塊地，趙智強(qiáng)的工作就只剩下說(shuō)服正元跟他們合作了。

    趙智強(qiáng)找到正元房地產(chǎn)開發(fā)公司，力圖說(shuō)服對(duì)方將其原準(zhǔn)備自己買下來(lái)開發(fā)的地塊，讓給溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟。而此時(shí)，國(guó)家的宏觀調(diào)控政策也進(jìn)一步深化。2006年3月，國(guó)家明確提出要繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題；5月，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的“國(guó)六條”和“國(guó)十五條”相繼出臺(tái)；7月，國(guó)家開始整頓房地產(chǎn)交易秩序，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)外資準(zhǔn)入條件的規(guī)范，并開始征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅。一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，讓趙智強(qiáng)談判有了底氣。

    如果由正元來(lái)開發(fā)，那么在當(dāng)前的調(diào)控背景下，未來(lái)這個(gè)樓盤能賣多高的價(jià)格？有多少人會(huì)來(lái)買？賣不掉的空置損失又怎么辦？趙智強(qiáng)把這三個(gè)可能引起對(duì)方虧本的風(fēng)險(xiǎn)一股腦都拋給了正元公司，并勸說(shuō)正元放棄投資，轉(zhuǎn)而與溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟合作，由聯(lián)盟出資，正元?jiǎng)t作為承建方來(lái)開發(fā)管理。

    而趙智強(qiáng)的說(shuō)法，也很快得到了正元的認(rèn)同。

    正元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理王鑒輝：“住房問(wèn)題也是政府很關(guān)注的, 一個(gè)要解決的大問(wèn)題，那么我們房地產(chǎn)開發(fā)商，經(jīng)過(guò)幾輪談判以后，我們對(duì)社會(huì)也要做出一些貢獻(xiàn)。”

    一系列的開發(fā)細(xì)節(jié)都需要談判來(lái)敲定，為了能使參與者的成本降到最低，談判進(jìn)行了好幾輪。

    正元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理王鑒輝：“那么我第二輪談判的時(shí)候，我準(zhǔn)備那個(gè)商業(yè)用房和那個(gè)地下停車庫(kù)，由我們自己來(lái)投入，然后產(chǎn)生的利潤(rùn)就歸我們。趙秘書長(zhǎng)認(rèn)為，這個(gè)價(jià)格呢，還比較高一點(diǎn)，他要我們能不能再優(yōu)惠一點(diǎn)，我們就是說(shuō)，把我們?cè)瓉?lái)屬于我們的那些利潤(rùn)，屬于商業(yè)部分，也(放)在會(huì)員里面，讓他們投資?！?/P>

    價(jià)格方面，幾輪談判下來(lái)雙方敲定，正元公司收取開發(fā)總價(jià)2%的管理費(fèi)。由于蓋房成本每平米只要1000多元，開發(fā)25萬(wàn)5千平米，總成本就是2600萬(wàn)左右，再加上1億多的地價(jià)，2%的管理費(fèi)就約合260萬(wàn)。算上稅收等雜費(fèi)，算下來(lái)，溫州合作建房聯(lián)盟需要籌集的資金總計(jì)不會(huì)超過(guò)1億6千萬(wàn)，平均到每戶身上，100平米左右的房屋總價(jià)差不多就在60萬(wàn)左右。這比周邊房?jī)r(jià)低了三成。

    正元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理王鑒輝：“總的建筑面積是25500平方米，那么總的布局是這樣：沿街的這里，我們是屬商業(yè)用房，然后在這個(gè)地塊上，我們是現(xiàn)在初步的設(shè)計(jì)是四棟的小高層，那邊是高層，那么就分成兩個(gè)小區(qū)。”

    如果商業(yè)用房開發(fā)成功，那成本還可能更低，對(duì)于這樣的價(jià)格，溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟內(nèi)部一致認(rèn)可。2006年11月15號(hào)，溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟委托正元房地產(chǎn)開發(fā)公司，參加土地競(jìng)標(biāo)。因?yàn)橛辛讼惹暗慕逃?xùn)，這一次正元沒(méi)有公開受托身份。由于此前溫州房地產(chǎn)業(yè)界很多人都知道正元有意競(jìng)投這塊地，所以此番正元參加拍賣，沒(méi)有引起任何人的注意。

    北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授趙曉：“（地塊）它肯定不是最優(yōu)質(zhì)的地，尤其對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，肯定不是一個(gè)合適的選擇，要不然他們?cè)缇湍米吡耍运窃诜浅５呐既坏那闆r下，我個(gè)人認(rèn)為有很大的偶然性，拿到了這塊土地，而且它比原來(lái)拍的價(jià)格低的多?！?/P>

    拍賣當(dāng)天，原定參與競(jìng)爭(zhēng)的另外兩家房地產(chǎn)公司沒(méi)有出現(xiàn)，于是正元公司僅以底價(jià)就替溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟將地塊收入了囊中。

    溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟發(fā)起人趙智強(qiáng)：“拿到這一塊，因?yàn)樗@個(gè)第一步就是邁得比較大了，可以說(shuō)完（成）了一半，因?yàn)榈厥亲畲蟮囊粋€(gè)瓶頸，一個(gè)突破，這個(gè)應(yīng)該說(shuō)是完成了一半以上?！?

   拿地成功的消息傳來(lái)，溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟的260戶參與者激動(dòng)不已。

    溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟會(huì)員曾雪秋：“魚兒啊，等我搬到大房間的時(shí)候，我就帶你一起住上大房間?！?/P>

    曾雪秋逢人便說(shuō)，為買房發(fā)愁的日子終于到頭了。

    溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟會(huì)員曾雪秋：“真的，那段時(shí)間我都那個(gè)，碰到我的朋友，我就說(shuō)，我再過(guò)兩年我就有房子了，然后朋友都說(shuō)瘋了瘋了?！?/P>

    拿地成功以后，各種質(zhì)疑隨之而來(lái)，此起彼伏的非議讓很多人開始懷疑，溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟是否還會(huì)像先前那樣團(tuán)結(jié)，尤其這次是真的要在2007年1月15號(hào)以前，把一大筆買地的錢交齊，聯(lián)盟真的有這個(gè)實(shí)力嗎？

    溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟會(huì)員曾雪秋：“我們等于是自己掏錢造自己的房子，也不會(huì)存在什么違法行為, 應(yīng)該來(lái)說(shuō)政策會(huì)支持我們，我相信這點(diǎn)?！?/P>

    趙智強(qiáng)心里其實(shí)也有點(diǎn)打鼓，如果不能把買地的錢湊齊，他和正元房地產(chǎn)公司將承擔(dān)巨額罰款。不過(guò)最終，260戶家庭用他們的誠(chéng)信，又一次支持了他和建房聯(lián)盟。

    溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟發(fā)起人趙智強(qiáng)：“經(jīng)過(guò)這（上）兩次演練，說(shuō)明資金是非常安全。正因?yàn)檫@樣呢，所以說(shuō)我們第三次的操作的時(shí)候，這個(gè)一千萬(wàn)，包括后來(lái)這個(gè)七千萬(wàn)，就馬上地到位。一千萬(wàn)當(dāng)時(shí)用了一個(gè)星期就到位了，后來(lái)七千萬(wàn)更快了，三天就到位了。”

    2007年1月23號(hào)，正元房地產(chǎn)開發(fā)公司代表溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟與溫州市國(guó)土出讓招投標(biāo)中心簽署了“溫州市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同”。趙智強(qiáng)說(shuō)，這份合同意味著政府的認(rèn)可，溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟拿到這塊地是合法的。

    溫州市房屋建設(shè)管理局局長(zhǎng)胡立同：“現(xiàn)在既然做到這一步了，土地都拿過(guò)去了，大家錢都打過(guò)來(lái)，那總有一條路子要把它走出來(lái)。”

    溫州國(guó)土資源局建設(shè)用地管理處處長(zhǎng)朱劍云：“我們覺(jué)得他這個(gè)愿望是好的，只要符合法律法規(guī)的規(guī)定去運(yùn)作，那我們土地部門也是支持的。”

    北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授趙曉：“那么在溫州的這個(gè)模式里面，他們自己認(rèn)為也能夠比旁邊低出30%，那么這個(gè)其實(shí)也符合政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的。與此同時(shí)，他能夠讓一批人住房得到解決，換句話說(shuō)，他們對(duì)整個(gè)住房市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)有更好的評(píng)價(jià)，那么這個(gè)是有利于整個(gè)住房市場(chǎng)的，和諧社會(huì)的構(gòu)建。所以我認(rèn)為他們的探索，應(yīng)該說(shuō)和政府的宏觀調(diào)控的意圖也是一致的?！?/P>

    個(gè)人合作建房，最早出現(xiàn)在歐洲，目前，這種建房模式在全球80多個(gè)國(guó)家已經(jīng)有過(guò)成功案例。在海外，合作建房被當(dāng)作是中低收入人群解決住房問(wèn)題的一種方式，政府會(huì)在土地、資金以及政策等方面給予扶持。然而在我國(guó)，個(gè)人合作建房自 2003年出現(xiàn)，就更像是一場(chǎng)運(yùn)動(dòng)，它包含著太多對(duì)抗房?jī)r(jià)暴利的意味。它更像是一種宣言，一種信號(hào)，給了我們一個(gè)正面的提醒：為什么房?jī)r(jià)會(huì)這么高，房?jī)r(jià)真的降不下來(lái)嗎？

    一直以來(lái)，《中國(guó)財(cái)經(jīng)報(bào)道》都在密切關(guān)注全國(guó)各地的個(gè)人合作建房進(jìn)程。然而，四年多的時(shí)間過(guò)去了，有的聯(lián)盟解散了，有的聯(lián)盟被叫停了，剩下的那些堅(jiān)持者大多還在為融資難、拿地難、合作者眾口難調(diào)，這三個(gè)老大難問(wèn)題而困惑。

    在大家?guī)缀醵家呀?jīng)認(rèn)為，個(gè)人合作建房在我國(guó)不可能成功的時(shí)候，溫州人卻成功拿到了地，如果他們最終成功了，那么未來(lái)我國(guó)的房?jī)r(jià)也很可能因此而開始變得透明。

    當(dāng)然，從剛才的片子里我們也不難發(fā)現(xiàn)，其實(shí)溫州個(gè)人合作建房的突破，存在著很多特殊因素和偶然的機(jī)緣，比如地塊本身就很特殊，而且聯(lián)盟委托的開發(fā)商非常配合，假如消息提前走漏了，那競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)很可能會(huì)是另外一番景象。

    那么，溫州個(gè)人合作建房能不能走到底？他們離成功真的只有一步之遙了嗎？稍后，我們繼續(xù)來(lái)看溫州個(gè)人合作建房的最新進(jìn)展。

    自從溫州個(gè)人合作建房拿地成功，發(fā)起者趙智強(qiáng)就成了全國(guó)性的新聞人物，請(qǐng)他去講成功經(jīng)驗(yàn)的，預(yù)約采訪他的人絡(luò)繹不絕。不久前，他還參與了我主持的另外一檔節(jié)目《對(duì)話》。節(jié)目中，來(lái)自各地的個(gè)人合作建房發(fā)起人坐在了一起，大家聊得特別投機(jī)，因?yàn)樵庥龅氖峭瑯拥膯?wèn)題，目標(biāo)也是共同的。

    四、溫州模式，能否復(fù)制

    趙智強(qiáng)來(lái)北京參加節(jié)目錄制只有一天的時(shí)間，雖然行程緊張，但他說(shuō)，已經(jīng)能明顯感覺(jué)到全國(guó)各地合作建房的熱情。

    溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟發(fā)起人趙智強(qiáng)：“我們拿到這個(gè)地的話，大家覺(jué)得可以說(shuō)，很多剛開始這是不現(xiàn)實(shí)的東西，變成現(xiàn)實(shí)的東西，因?yàn)榇蠹?說(shuō))是墻上的一個(gè)餅，天上的空中樓閣，它變成了現(xiàn)實(shí)?！?/P>

    事實(shí)上，在溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟成功拍得土地后僅僅一個(gè)月，深圳個(gè)人合作建房聯(lián)盟也邁出了實(shí)質(zhì)性的一步，2006年12月22日，他們以601萬(wàn)元的價(jià)格直接拍下了深圳沙井街道的兩棟宿舍樓的產(chǎn)權(quán)，每平米均價(jià)只有1500元左右。而在溫州模式的鼓舞下，上海個(gè)人合作建房聯(lián)盟也表示，他們正加緊籌集資金，只要一籌到500萬(wàn)，他們就會(huì)仿效溫州模式，委托一家房地產(chǎn)公司買地、蓋房。但溫州模式，真的能復(fù)制嗎？

    北京個(gè)人合作建房的發(fā)起人于凌罡，已經(jīng)有過(guò)四次不堪回首的拿地經(jīng)歷，在他看來(lái)，溫州個(gè)人合作建房能突破其他地區(qū)的難題，存在一定的特殊性。

    北京個(gè)人合作建房聯(lián)盟發(fā)起人于凌罡：“溫州它能夠成功的主要原因，就是第一溫州當(dāng)?shù)厮軌蛴袀€(gè)很好的民間資金的傳統(tǒng)，第二就是溫州當(dāng)?shù)刈鳛檫@個(gè)合作建房，政府供應(yīng)土地是非常適宜它的，第三，我也毫不客氣地說(shuō)，溫州實(shí)際上是用的北京用了經(jīng)過(guò)多次的失敗總結(jié)出來(lái)的成功經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)?！?/P>

    深圳個(gè)人建房聯(lián)盟發(fā)起人林立人：“阻力主要還是在于房地產(chǎn)商，比如說(shuō)他們并不贊成我們這樣做的。”

    對(duì)于凌罡的說(shuō)法，趙智強(qiáng)非常贊同，正是汲取了自己和北京的個(gè)人合作建房高調(diào)拿地，反而招來(lái)惡意競(jìng)價(jià)的教訓(xùn)，他才開始暗自尋找委托人，甚至在競(jìng)標(biāo)成功前都不敢公開身份。

    溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟發(fā)起人趙智強(qiáng)：“就講到我們這個(gè)拿地的(時(shí)候)，所以我們就低調(diào)，低調(diào)可能這里也會(huì)起到一定的作用。”

    趙智強(qiáng)說(shuō)，目前在可以參與拍賣土地的主體問(wèn)題上，各地政策都不太一樣，不少地區(qū)還有許多限制，甚至和國(guó)家政策相矛盾。

    溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟發(fā)起人趙智強(qiáng)：“實(shí)際上建設(shè)部已經(jīng)有文件的，就是說(shuō)你個(gè)人也好，社團(tuán)組織也好，都可以去拿地?！?/P>

    趙智強(qiáng)承認(rèn)，他們之所以能突破一些政策難點(diǎn)，一來(lái)是當(dāng)?shù)卣峁┝朔浅捤傻沫h(huán)境，二來(lái)，溫州人的性格和大家對(duì)市場(chǎng)的判斷認(rèn)識(shí)與其他地方也不太一樣。

   溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟發(fā)起人趙智強(qiáng)：“第一個(gè)，我們覺(jué)得這個(gè)是法律沒(méi)有禁止的，我們說(shuō)非禁即入；第二就是我們政府也給我們提供一個(gè)寬松的環(huán)境，相對(duì)比較寬松的一個(gè)環(huán)境；第三就是我們溫州人，本身對(duì)新的東西可能容易接受；第四個(gè)，我們覺(jué)得我們這個(gè)協(xié)會(huì),可能會(huì)有一定的公信力?！?/P>

    中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌：“現(xiàn)在溫州是靠一家協(xié)會(huì)來(lái)組織，那么中國(guó)的協(xié)會(huì)，多多少少有一些政府的背景或者有一些半官方的背景，或者是個(gè)組織，參加人可能放心一點(diǎn)，但是一般說(shuō)集資建房，幾個(gè)人組織起來(lái)沒(méi)有任何背景的話，這里面的確是有風(fēng)險(xiǎn)的，因?yàn)樗皇且粋€(gè)法人機(jī)構(gòu)，組織者不是法人機(jī)構(gòu)?！?/P>

    一直在關(guān)注溫州合作建房進(jìn)程的趙曉博士也指出，溫州邁出的這一步，并不是其他地方都能仿效的。

    北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授趙曉：“溫州那個(gè)地方，他恰恰有一個(gè)信任的環(huán)境，他的民間信用是非常好的。到現(xiàn)在為止，溫州只不過(guò)是邁出了一條腿，拿到了土地，而且是非常的幸運(yùn)?！?/P>

    中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌：“實(shí)際上政府引導(dǎo)，是符合經(jīng)濟(jì)適用房的對(duì)象，才能參加合作建房。而且最好成立有組織的，比如一個(gè)單位、一個(gè)法人，而不是社會(huì)上，大家拉起來(lái)搞合作建房、集資建房，這樣一來(lái)他沒(méi)有更多的經(jīng)驗(yàn)，風(fēng)險(xiǎn)比較大，對(duì)中、低收入家庭說(shuō)，如果參加這樣的，也是不安全的，至于現(xiàn)在的參加者，比如溫州大多數(shù)都是有錢人，都是中等偏上，甚至有錢的人，有的人是為了住房，有的人是為了投資，所以這個(gè)當(dāng)中問(wèn)題就比較復(fù)雜了。”

    趙智強(qiáng)很贊成趙曉的說(shuō)法。

    溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟發(fā)起人趙智強(qiáng)：“它現(xiàn)在還在搖籃當(dāng)中，那么它是經(jīng)不起這個(gè)風(fēng)吹雨打。大家都知道，就是說(shuō)可能會(huì)損害了所謂的某些人的，某些集團(tuán)的一些利益，是不是，我想這個(gè)東西不要我明說(shuō)?！?/P>

    來(lái)自重慶和深圳的兩位個(gè)人合作建房聯(lián)盟的發(fā)起人，則明確指出了他們難以克服的阻力來(lái)自何方。

    重慶個(gè)人合作建房聯(lián)盟發(fā)起人丘朝禮：“有一些阻力，阻力就是來(lái)自于政府相關(guān)的部門，他不是很理解這個(gè)個(gè)人合作建房?！?/P>

    雖然溫州個(gè)人合作建房的模式未必能復(fù)制，但大家普遍認(rèn)為他們的經(jīng)驗(yàn)很有借鑒意義。

    北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授趙曉：“如果房?jī)r(jià)他們認(rèn)為，大家普遍認(rèn)為是合理的，買房子這個(gè)也不是說(shuō)有那么高的利潤(rùn)，他覺(jué)得買房這個(gè)就很好，何必自己費(fèi)那么大勁去建房呢，去搞合作建房呢，所以合作建房這件事情之所以會(huì)出現(xiàn)，其實(shí)就是大家在這個(gè)高房?jī)r(jià)下，巨大壓力下的自覺(jué)行為?！?/P>

    中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌：“作為整個(gè)住房發(fā)展當(dāng)中，集資建房應(yīng)該說(shuō)是一種有效的形式，但是目前為止，我們只限定在經(jīng)濟(jì)適用住房家庭里邊，這些人參加集資建房是有保證的。而其他方面參加集資建房的人，你要警惕、要防止它里面出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，包括融資的風(fēng)險(xiǎn)、拿地當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)，以及將來(lái)分配、管理當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)，請(qǐng)大家加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)的防范。”

    對(duì)趙智強(qiáng)來(lái)說(shuō)，前面要走的路還有很長(zhǎng)。目前，他們買下來(lái)的地塊，已經(jīng)完成了開工前“三通一平”的準(zhǔn)備工作。溫州市建設(shè)設(shè)計(jì)院也早已開始對(duì)項(xiàng)目的平面規(guī)劃方案進(jìn)行設(shè)計(jì)和完善。趙智強(qiáng)說(shuō)，如果不出意外，工程很快就可以進(jìn)入建設(shè)實(shí)施階段，明年溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟的260戶成員，就能搬進(jìn)新房了。

    溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟發(fā)起人趙智強(qiáng)：“順利的話，我們到2008年這個(gè)大概七八月份以前，能夠順利完工?！?/P>

    開工必須的“四證”之一，土地證已經(jīng)拿到手了，但其余三證：“規(guī)劃用地許可證”、“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”以及“施工許可證”還在報(bào)批當(dāng)中。趙智強(qiáng)說(shuō)，因?yàn)闆](méi)有過(guò)先例，所以辦理各種手續(xù)，相關(guān)審查也極其嚴(yán)格。

   而對(duì)溫州市的相關(guān)部門來(lái)說(shuō)，同樣因?yàn)闆](méi)有明確的法規(guī)和先例，他們工作也面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

    溫州市房屋建設(shè)管理局局長(zhǎng)胡立同：“我們覺(jué)得有這么幾個(gè)問(wèn)題，需要引起公眾注意，第一，就是投資主體不明晰；第二，就是投資回報(bào)不確定；第三，就是部門監(jiān)管難到位。”

    北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授趙曉：“我看了一下溫州市房管局局長(zhǎng)的那些做法、說(shuō)法，挺有道理?！?/P>

    胡立同和趙曉提出的問(wèn)題，也正是讓趙智強(qiáng)最頭疼的一件事，到底合作建房聯(lián)盟屬于什么性質(zhì)，將直接影響到個(gè)人合作建房聯(lián)盟下一步的操作。

    按照溫州個(gè)人建房聯(lián)盟目前的規(guī)劃，建設(shè)好的住房是以零利潤(rùn)形式分配給260名消費(fèi)者的，聯(lián)盟的性質(zhì)是消費(fèi)；而一、二層商鋪和地下車庫(kù)卻是準(zhǔn)備在市場(chǎng)上銷售的，這樣聯(lián)盟的行為又變成了投資。

    北京文思律師事務(wù)所律師王月池：“個(gè)人集資建房它屬于消費(fèi)行為，但是在這個(gè)過(guò)程中，他把地下車庫(kù)和一些商鋪，作為商品進(jìn)行銷售，那么個(gè)人集資建房消費(fèi)行為性質(zhì)就變了。”

    在同一個(gè)項(xiàng)目里，某個(gè)主體既是消費(fèi)方，又是投資方，這給法律界定帶來(lái)了很多難題。首先，就是稅收。

    假如合作建房聯(lián)盟是消費(fèi)性質(zhì)，那么就不需要繳納營(yíng)業(yè)稅和所得稅，反之如果是投資性質(zhì)，那么即便是以成本價(jià)將住房提供給參與者，也應(yīng)該納稅，只不過(guò)利潤(rùn)是零罷了。否則就有偷稅漏稅之嫌。

    溫州市房屋建設(shè)管理局局長(zhǎng)胡立同：“是營(yíng)銷協(xié)會(huì)牽頭，260個(gè)人投資?！?/P>

    溫州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳騫：“稅收也是需要的，應(yīng)該合法、依法納稅，所以說(shuō)他把稅也偷了。那我們當(dāng)時(shí)說(shuō)，你是把所有的老百姓的利益，給你這260個(gè)人給瓜分掉了。”

    采訪中趙智強(qiáng)曾一再?gòu)?qiáng)調(diào)，希望政府能把個(gè)人合作建房當(dāng)作一種新生的事物來(lái)對(duì)待，在稅收等方面制定相應(yīng)的政策。這種觀點(diǎn)也得到了其他一些個(gè)人合作建房發(fā)起者的贊同。

    北京個(gè)人合作建房聯(lián)盟發(fā)起人于凌罡：“合作建房并不是政府的收入流失，恰恰相反，合作建房幫助了政府有效地利用了資源，并且在這個(gè)前提下，他依法納他應(yīng)該納的稅?！?/P>

    假如個(gè)人合作建房聯(lián)盟的性質(zhì)是投資，那么是不是非法預(yù)售的問(wèn)題也會(huì)隨之而來(lái)。

    北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授趙曉：“但是拿到地只不過(guò)說(shuō)邁出了一條腿，接下來(lái)我們發(fā)現(xiàn)了有許許多多的政策問(wèn)題就出來(lái)了。它到底是不是屬于、符不符合個(gè)人建房，他是不是這里面有一個(gè)政策陷阱，是不是非法預(yù)售，他將來(lái)怎么轉(zhuǎn)讓，產(chǎn)權(quán)怎么辦，一系列的問(wèn)題就出來(lái)了?！?/P>

    但假如界定為消費(fèi)行為，預(yù)售問(wèn)題也就不存在了。

    北京文思律師事務(wù)所律師王月池：“消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第二條做出定義, 為生活消費(fèi)需要購(gòu)買、使用商品或者接受服務(wù)的行為, 界定為消費(fèi)行為。（如果）個(gè)人集資建房屬于消費(fèi)行為。既然是消費(fèi)行為，那就不存在零利潤(rùn)問(wèn)題，也不存在銷售行為，因此就不存在商品房預(yù)售的問(wèn)題了?！?/P>

    到底個(gè)人合作建房聯(lián)盟的性質(zhì)是消費(fèi)還是投資？目前我國(guó)還沒(méi)有任何一條法規(guī)對(duì)此有明確的界定。這對(duì)溫州已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段的個(gè)人合作建房聯(lián)盟來(lái)說(shuō)，有點(diǎn)像一顆定時(shí)炸彈。一旦有人認(rèn)為他們的性質(zhì)有問(wèn)題，那么項(xiàng)目隨時(shí)都有可能停下來(lái)。用趙智強(qiáng)的話說(shuō)，他們現(xiàn)在每走一步都很謹(jǐn)慎，原則就是四個(gè)字“規(guī)范、避嫌”。

    溫州的個(gè)人合作建房最終能不能成功，我們不想妄下結(jié)論，畢竟，他們只邁出了成功的第一步。如果不解決法律法規(guī)上的性質(zhì)界定問(wèn)題，如果得不到職能部門明確的認(rèn)可，那么就還有太多的不確定因素會(huì)擺在他們面前。而這些問(wèn)題，也將繼續(xù)困擾全國(guó)各地對(duì)個(gè)人合作建房抱以熱情的人們。

    其實(shí)在我看來(lái)，真正解決問(wèn)題的辦法，還是那句話，降低房?jī)r(jià)！

    房?jī)r(jià)真的透明的話，誰(shuí)又會(huì)放著現(xiàn)成的房子不買，而去自己蓋房呢？

    好，這期節(jié)目就到這里，如果您對(duì)我們今天的話題感興趣，歡迎和我們交流！下期《中國(guó)財(cái)經(jīng)報(bào)道》再見(jiàn)！

結(jié)尾

    北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授趙曉：“我覺(jué)得是信號(hào)的價(jià)值，比它的實(shí)際的市場(chǎng)的價(jià)值要大的多，換句話說(shuō)，就是有他們?cè)?，然后他們有一個(gè)價(jià)格擺在那兒，然后對(duì)其他的開發(fā)商，其他的樓盤是有壓力的?！?/P>

    溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟發(fā)起人趙智強(qiáng)：“讓大家明明白白消費(fèi)，我們知道這個(gè)地價(jià)成本是多少，樓價(jià)成本是多少，那么這個(gè)整個(gè)利潤(rùn)是多少?！?/P>

    中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌：“建設(shè)部沒(méi)有鼓勵(lì)大家像溫州那樣搞合作建房、集資建房，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在對(duì)合作建房、集資建房，只限定在符合經(jīng)濟(jì)適用住房的購(gòu)買對(duì)象。”

    深圳個(gè)人合作建房聯(lián)盟發(fā)起人林立人：“房?jī)r(jià)這么高，我們才有這種合作建房這樣的一種推崇，這是必然的，這也是老百姓自救的一種方式?！?/P>

    北京個(gè)人合作建房聯(lián)盟發(fā)起人于凌罡：“這種模式不見(jiàn)得占到多大的比例，但是它會(huì)使得政府在制定房地產(chǎn)方面，有了一個(gè)更清晰的依據(jù)?！?/P>

    溫州市國(guó)土資源局建設(shè)用地管理處處長(zhǎng)朱劍云：“至于能不能成功, 我現(xiàn)在也不好講?！?/P>

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