2 月28日，春節(jié)上班后的第四天，一位借調(diào)外單位工作的老同事到我的辦公室對我說，昨日股市大跌跌去了我一輛車子的價錢，真后悔節(jié)前做了滿倉操作，我可是將年終獎什么的全都投入了股市。我回答他說，你去年在股市賺大了，這一點錢應(yīng)該跌得起，今年最可怕的，恐怕是房地產(chǎn)市場的剛性調(diào)整，如果應(yīng)對不及時或處置失當(dāng)，其后果很可能會比股市一天之內(nèi)萬億市值的蒸發(fā)更加慘烈。

　　歷史上三次泡沫大破滅的前車之鑒

　　凡是泡沫總會有破滅的時候，這是泡沫的本質(zhì)特性所決定的。了解世界房地產(chǎn)發(fā)展史的人，都會知道世界歷史上典型的三次房地產(chǎn)泡沫破滅的慘烈。前車之鑒，我們不得不察——

　　1、1926年，美國佛羅里達房地產(chǎn)泡沫破滅，間接引發(fā)上世紀(jì)30年代世界經(jīng)濟危機。

　　二十世紀(jì)20年代中期，美國經(jīng)濟十分繁榮，作為經(jīng)濟風(fēng)向標(biāo)的房地產(chǎn)行業(yè)也日益興盛。在此大背景下，擁有特殊地理位置的佛羅里達州出現(xiàn)了前所未有的房地產(chǎn)泡沫。

 　　佛羅里達州位于美國東南端，冬季氣候溫暖而濕潤。第一次世界大戰(zhàn)結(jié)束后，這里迅速成冬日度假勝地。許多人紛至沓來，迫不及待地購買該地的房地產(chǎn)，佛羅里達的地價日漸升值，炒賣房地產(chǎn)的熱情日益高漲。

　　“今天不買，明天就買不到了”！在1923年至1926年期間，佛羅里達的地價出現(xiàn)了驚人的升幅，在當(dāng)時人們這句口頭禪中，連一向保守的金融資金也投入到了房地產(chǎn)炒作的行列。

　　只是好景不長，到1926年，佛羅里達房地產(chǎn)泡沫最終還是破滅了。更可怕的是，泡沫的破滅還激化了美國的經(jīng)濟危機，引發(fā)了華爾街股市的崩潰，并最終導(dǎo)致了20世紀(jì)30年代世界經(jīng)濟大危機。

　　2、1991年，日本房地產(chǎn)泡沫破滅，直接導(dǎo)致日本長達十多年的經(jīng)濟蕭條。

　　上個世紀(jì)八十年代，為刺激經(jīng)濟增長，日本央行采取了寬松的金融政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格猛漲。1985年9月“廣場協(xié)議”之后，國際資本更是大量進入日本房地產(chǎn)業(yè)，加速刺激了日本房價的上漲，并到了荒唐的程度。

　　國土面積僅相當(dāng)于美國加利福尼亞州的日本，到1989年，其地價市值總額竟相當(dāng)于全美地價總額的4倍；而到了1990年，據(jù)日本和世界其他國家不動產(chǎn)估價大師們的估算，僅日本東京圈內(nèi)的地價就相當(dāng)于全美地價的總和。

　　 面對房價暴漲，許多日本人陶醉了，踴躍加入到了房地產(chǎn)市場投機者的行列，而且如愿以償?shù)刭嵉搅舜蠊P大筆的金錢。與此同時，日本公司掀起了大規(guī)模的國外投資。然而，與此對應(yīng)的是，絕大多數(shù)工薪階層再也無法在大城市買下一套住宅了。

　　隨著國際資本獲利后的撤離，日本房地產(chǎn)泡沫迅速破滅，房地產(chǎn)價格隨之狂跌。到1993年，日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰，許多企業(yè)紛紛倒閉，銀行壞賬高達6000億美元， 日本迎來了歷史上最為漫長的經(jīng)濟衰退，人們因此稱之為“二戰(zhàn)后日本的又一次戰(zhàn)敗”。

　　3、 上個世紀(jì)九十年代，東南亞、香港房地產(chǎn)泡沫破滅，導(dǎo)致東南亞各國經(jīng)濟嚴(yán)重衰退和港人財富蒸發(fā)2.2萬億元。

　　20世紀(jì)80年代中期，泰國、馬來西亞、印度尼西亞等東南亞國家，尤其是泰國政府，出臺了一系列刺激性政策，把房地產(chǎn)作為優(yōu)先投資的領(lǐng)域，促進了房地產(chǎn)市場的過度繁榮，最終形成了房地產(chǎn)泡沫。在此過程中，大量的外國資本紛紛進入這些東南亞國家的房地產(chǎn)市場進行投機性的淘金活動。

　　好景自然不會長久，隨著1997年東南亞金融危機的爆發(fā)，泰國等東南亞國家的房地產(chǎn)泡沫瞬間破滅，直接導(dǎo)致這些國家經(jīng)濟的嚴(yán)重衰退。

　　東南亞金融危機的爆發(fā)同時波及到了同樣存在著嚴(yán)重房地產(chǎn)泡沫的香港。在1984年至1997年，香港房價平均每年增長超過20%。此時炒房賺錢是何等的容易？受房價飆升誘惑，香港房地產(chǎn)投機盛行。在泡沫破滅前夕的 1996年，香港甚至出現(xiàn)了買房前必須先花150萬港元買一個房號的咄咄怪事。

　　投機越是瘋狂，受到的懲罰也越是加倍。香港房地產(chǎn)泡沫破滅后，房價從1999年最高峰開始持續(xù)下跌，6年來跌幅累計達65%，港人財富蒸發(fā)2.2萬億元。香港每位業(yè)主平均損失267萬港元，有十多萬人由百萬“富翁”一夜之間變成了百萬“負(fù)翁”。如香港藝人鐘鎮(zhèn)濤因炒地產(chǎn)欠債2.5億多港元，最后只得宣布破產(chǎn)?！?/P>

　　房地產(chǎn)泡沫破滅的苗頭已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)

　　從世界歷史上三次泡沫大破滅的前車之鑒中，我們完全能夠清楚地看出——

　　房地產(chǎn)供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價格突飛猛進之際，往往是房地產(chǎn)泡沫最容易形成之時。那種“房價的高漲與GDP的增長有關(guān)，在GDP增長的同時房價不可能下跌”的言論，顯然是不符合實際的。

　　恰恰相反，在GDP高速增長之際，如果伴隨著海外熱錢的大量進入或房地產(chǎn)投機炒作的盛行，那么，此時，我們尤其需要未雨綢繆地防范房地產(chǎn)泡沫的突然破滅。

　　世界歷史上三次泡沫大破滅的史實也告訴我們，我國一些開發(fā)商和他們的代言人所強調(diào)的所謂剛性需求支撐高房價，同樣也是不切實際的。

　　在房地產(chǎn)市場上，所謂的剛性需求應(yīng)當(dāng)是指與當(dāng)時經(jīng)濟社會發(fā)展水平和收入水平相適應(yīng)的住房需求。也就是說，住房的剛性需求一方面與當(dāng)時經(jīng)濟社會發(fā)展水平相關(guān)，另一方面也應(yīng)當(dāng)與人們的收入水平相關(guān)。剛性需求受制于人們的收入水平，必須是購買欲望與購買能力的統(tǒng)一，即有效購買力。

　　這個“有效購買力”，反映在房地產(chǎn)市場上，其實質(zhì)就是我們通常所說的“房價收入比”的概念，這也是房地產(chǎn)市場的最基本的概念，同時也是判斷房地產(chǎn)泡沫最直接的標(biāo)準(zhǔn)（后一個問題我曾寫文章用數(shù)學(xué)方法加以詳細(xì)說明，文章標(biāo)題是《房價收入比真的不是衡量地產(chǎn)泡沫的標(biāo)準(zhǔn)？》，2005年1月31日首發(fā)于人民網(wǎng)房產(chǎn)城建頻道）。

　　“房價收入比”這個基本概念背后，應(yīng)該說存在著經(jīng)濟學(xué)理論基礎(chǔ)，具體說，就是“平均消費傾向”和“邊際消費傾向”，以及“生命周期假設(shè)”和“持久收入假設(shè)”。

　　對于房價收入比，聯(lián)合國人居中心的標(biāo)準(zhǔn)是3：1，世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)是5：1。然而值得警惕的是，我國許多城市的房價收入比早已超過12：1。

　　從房價收入比這個衡量房地產(chǎn)泡沫的最直接標(biāo)準(zhǔn)，我們可以明顯看出，我國許多城市存在的房地產(chǎn)泡沫是非常嚇人的。

　　當(dāng)然，房價收入比過高，并不意味著房地產(chǎn)市場必然走向崩潰。從理論上講，房地產(chǎn)泡沫破滅的程度，將會因為處置方式的不同而有所不同。如果處置及時應(yīng)對措施正確，房地產(chǎn)也是可能實現(xiàn)軟著陸的。

　　思所以危則安，思所以亂則治，思所以亡則存。當(dāng)前，在我們應(yīng)當(dāng)直面我國房地產(chǎn)市場存在巨大泡沫的同時，更應(yīng)該密切關(guān)注的是，房地產(chǎn)泡沫破滅的苗頭已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)。

　　我國房地產(chǎn)泡沫破滅的苗頭主要體現(xiàn)在以下兩點——

　　一是“接力房貸”的推出。所謂“接力房貸”，就是父母“按揭購房”債務(wù)無須其本人在世時還清，可交由下一代子女“接力”來償還。

　　雖然，有人說，“接力房貸”突破了年齡，即貸款期限的限制，一舉讓百姓購房變得更加輕松。而其實并非如此，對于老百姓來說，“接力房貸”，從表面看，購房變得相對輕松了，但是，在這表面“輕松”的背后，是購房成本支出的“激增”，而且這種“激增”，是建立在非理性透支“兩代人”購買力之上的。

　　“接力房貸”所蘊含的，其實是說明了普通民眾已經(jīng)不能完成勞動力的再生產(chǎn)了，或者說，商業(yè)銀行推出的“接力房貸”，在誘導(dǎo)老百姓的超前消費方面，已經(jīng)超出了倫理的底線。

　　“接力房貸”的出現(xiàn)，說明銀行在促銷個人房貸方面，已經(jīng)“黔驢技盡”；更說明了老百姓為虛高的房價，透支購買力已經(jīng)最終走到了盡頭。

　　二是“群租現(xiàn)象”的出現(xiàn)。城市化是鼓吹房價永遠(yuǎn)上漲論者最大的理由。確實，從人口的角度說，城市化就是農(nóng)村人口大量地轉(zhuǎn)化為城市人口，這是房地產(chǎn)市場真實需求或者說剛性需求最大力量之所在。

　　然而，最近幾年，我們在不少城市能夠看到那些“平均每間房住6人，一套房子甚至超過住30人”的“群居”現(xiàn)象。而且， “群租”的并非只是打工仔和打工妹，那些打工仔和打工妹更多的是住在城郊結(jié)合部的農(nóng)民房里，在城市市區(qū) “群租”的，更多的是那些通過考入大學(xué)、跳出農(nóng)門的“白領(lǐng)”。

　　“群居”自然存在種種不便、甚至安全也得不到保證。但是，為什么在一些城市會紛紛流行起“群租”現(xiàn)象呢？促使眾多“白領(lǐng)”選擇“群租”的最大吸引力，是相對低廉的房租！

　　“白領(lǐng)”尚且如此，更何況其他一般的農(nóng)民工呢？

　　“群租現(xiàn)象”的出現(xiàn)，說明在城市化過程中，農(nóng)村人口大量轉(zhuǎn)化為城市人口已經(jīng)遭遇疇高房價的“阻擊”。

　　在我國一些房地產(chǎn)熱點城市，房地產(chǎn)泡沫即將破滅的苗頭，其他還有好多，如房價房租比、空置率、虛假按揭貸款、土地招拍掛大面積的流拍等等，但是，這些苗頭我們已經(jīng)沒有必要多說了，因為上述兩點就足以說明一切了。
房地產(chǎn)市場的需求，雖然可分成自住性需求、投資性需求和投機性需求。但從本質(zhì)上說，投資性需求和投機性需求，并非終端需求，而只是中間需求，這種中間需求，最終還是得轉(zhuǎn)化為供給，由真實需求即自住性需求這種剛性需求來消化的。

　　“接力房貸”的推出，說明房地產(chǎn)市場在城市居民這一塊的剛性需求已經(jīng)透支到了“盡頭”；而“群租現(xiàn)象”的出現(xiàn)，則說明房地產(chǎn)市場在外來人口這一塊的剛性需求已經(jīng)遭遇到了“阻擊”。

　　“接力房貸”和“群租現(xiàn)象”的出現(xiàn)，一方面說明我國一些房地產(chǎn)熱點城市的房地產(chǎn)市場，已經(jīng)在一定程度上演變成投資性（投機性）市場；另一方面也說明了在這些城市，房地產(chǎn)市場的剛性調(diào)整已經(jīng)不可避免。

　　房地產(chǎn)市場將在何時作出剛性調(diào)整？

　　既然我國房地產(chǎn)市場的剛性調(diào)整已經(jīng)不可避免，那么，這個剛性調(diào)整的時間，將會在何時出現(xiàn)呢？

　　近千只個股跌停，上證指數(shù)下跌8.84%，深成指下跌9.29%，滬深兩市2007億元的天量成交。

　　股市為什么會出現(xiàn)暴跌？從2007億元的歷史天量成交看，“獲利回吐”顯然是一個不爭的事實。

　　暴跌的日子為什么會在2月27日？我雖然對證券市場沒作什么深入的研究，但是，在春節(jié)之前，凡是有朋友與我談起股市，我都勸他們做空倉的。他們問我原因何在？我說，在全國“兩會”之前“走”，投機資金能夠確保安全性，因為大家都相信“兩會期間政策肯定保持平穩(wěn)”；如果是我，獲利豐厚之后，也會落袋為安，肯定要選擇在此時“走”，更何況那些投機資金呢？

　　應(yīng)當(dāng)說，2月27日，我國股市的黑色星期二，已經(jīng)為我們預(yù)計房地產(chǎn)市場的剛性調(diào)整，提供了一個很好的研究視角。      

　　大家知道，任何資本投資(投機)都注重資金的安全性、流動性、逐利性。而投機資金，或者說熱錢或游資，更有短期、套利和投機的特點。

　　從時間角度說，“來得快捷，走得迅速”應(yīng)當(dāng)說是投機性資金的最大特點，這是由于投機性資金的時間成本相比較其他資本來說更加高昂這一特點所決定的。投機性資金的這一特點，也決定了它比其他資本投資要更加注重流動性。

　　而有會計學(xué)常識的人都知道，房地產(chǎn)又叫不動產(chǎn)，是最難變現(xiàn)的，所以對于投機性資金來說，在房地產(chǎn)市場上操作難度也是最大的。

　　在房地產(chǎn)市場上，由于變現(xiàn)的困難，資金三性（安全性、流動性、逐利性）的關(guān)鍵往往在于“流動性”，而要保證“流動性”，其前提是“資金的進出”必須要做到“神不知鬼不覺”。因此，投機資金往往是逆常規(guī)思維而動的。

　　只有這樣，投機資金才能確?！皠訂T得起”足夠的“接盤資金”，使其自己“走得迅速”成為可能。

　　在人人幾乎都相信“2007中共十七大和2008北京奧運會，中國房地產(chǎn)市場將保持穩(wěn)定”之際，我國一些熱點城市房地產(chǎn)市場的剛性調(diào)整，其實是最值得我們警惕的。