■編余

　　將科學(xué)發(fā)展觀引入到對(duì)中國經(jīng)濟(jì)問題分析中，是近來平座博士進(jìn)行的一系列研究工作之一，也取得了一些顯著的市場影響。平座博士在本文中繼續(xù)將科學(xué)發(fā)展觀運(yùn)用分析當(dāng)前中國的房地產(chǎn)問題，并指出，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場存在著六大問題是明顯有違于科學(xué)發(fā)展觀和和諧社會(huì)的原則。因而，我們必須依照科學(xué)發(fā)展觀來解決當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場中存在的諸多問題，并提議采取六大政策措施來構(gòu)建起一個(gè)和諧的房地產(chǎn)市場秩序。

　　分析中國房地產(chǎn)市場存在的諸多問題及其解決問題對(duì)應(yīng)的策略，可謂是“仁者見仁，智者見智”，但依據(jù)科學(xué)發(fā)展觀來分析中國房地產(chǎn)市場中存在的問題及解決思路，平座博士的分析還是相當(dāng)精辟和獨(dú)到的，本報(bào)讀者也有望分享他的獨(dú)特觀點(diǎn)。

　　———亞夫

    ■看點(diǎn) 
 
  　●房地產(chǎn)投資的高回報(bào)率也必然會(huì)引導(dǎo)投資的聚集。而房地產(chǎn)業(yè)所消費(fèi)的產(chǎn)品是基礎(chǔ)建材和加工產(chǎn)品，房地產(chǎn)業(yè)所拉動(dòng)的行業(yè)是技術(shù)含量低的行業(yè)。因此，房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展必然導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)競爭能力的全面下滑。由于金融資源配置不合理形成畸形投資，畸形的投資又形成了產(chǎn)能過剩和就業(yè)不足，經(jīng)濟(jì)發(fā)展難以達(dá)到充分就業(yè)下的均衡，使社會(huì)生產(chǎn)力被束縛，經(jīng)濟(jì)增長方式難以得到改善?！?/P>

　　●房地產(chǎn)的超高速發(fā)展促使中國金融市場風(fēng)險(xiǎn)不斷放大。房地產(chǎn)畸高的利潤使得大量的金融資金向房地產(chǎn)方面轉(zhuǎn)移，而房地產(chǎn)行業(yè)是靠金融業(yè)支撐起來的，一旦出現(xiàn)信貸危機(jī)，整個(gè)貸款鏈條就不能持續(xù)，金融風(fēng)暴就會(huì)到來。另外，期房制和非理性預(yù)期相互作用，再加上違規(guī)的期房（特別是通過滾動(dòng)開發(fā)的障眼法）的作用，對(duì)形成不合理的房地產(chǎn)需求起了推波助瀾的作用。　

　　●房價(jià)過高在客觀上使國際投資形成了對(duì)中國房地產(chǎn)的良好預(yù)期，并動(dòng)用外匯購買中國房地產(chǎn)，一方面加大了房地產(chǎn)的投機(jī)泡沫，增加了過度增加的外匯儲(chǔ)備；另一方面也引起人民幣需求的增加，又進(jìn)一步誘發(fā)外資利用人民幣升值的投機(jī)心理?！?/P>

　　●我們應(yīng)當(dāng)從六個(gè)方面著手，以建立起和諧的房地產(chǎn)市場秩序。第一，提高金融資源的配置效率，避免資金過多地流向房地產(chǎn)業(yè)；第二，以市場調(diào)節(jié)為效率之劍，法律手段為公正之劍，以政府的科學(xué)管制為公平之劍，架構(gòu)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的鐵三角架構(gòu)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的公平、公正和效率的有機(jī)統(tǒng)一；第三，堅(jiān)決調(diào)整房地產(chǎn)市場的分配不公問題，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的和諧發(fā)展；第四，避免房地產(chǎn)的失衡發(fā)展危害自然生態(tài)；第五，建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村和統(tǒng)籌區(qū)域間協(xié)調(diào)發(fā)展，有利于減輕房地產(chǎn)的需求壓力，緩解供求矛盾，抑制房價(jià)過高。第六，積極引導(dǎo)、嚴(yán)格監(jiān)管房地產(chǎn)海外投資，防止過度投機(jī)拉動(dòng)房價(jià)，引起東南亞式的房地產(chǎn)泡沫，實(shí)現(xiàn)內(nèi)外均衡。

　　科學(xué)發(fā)展觀的重要意義在于它能夠提供一系列方法論解決中國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的重點(diǎn)問題和難點(diǎn)問題，同樣也有助于解決中國的房地產(chǎn)問題。

　　當(dāng)今中國社會(huì)面臨的房地產(chǎn)中諸如“高房價(jià)”、“房奴”、“房地產(chǎn)黑租”、“房地產(chǎn)市場供求失調(diào)”、“房地產(chǎn)金融”和“房地產(chǎn)泡沫”等問題正是關(guān)系到國計(jì)民生的重點(diǎn)和難點(diǎn)。

　　要解決上述這些房地產(chǎn)問題必須做好三個(gè)工作。一是必須明確什么是科學(xué)發(fā)展觀的方法論？二是當(dāng)前的房地產(chǎn)市場有哪些方面違背了科學(xué)發(fā)展觀和和諧社會(huì)的原則？三是如何把科學(xué)發(fā)展觀的具體方法用來調(diào)控和管理房地產(chǎn)市場？這里，我們將重點(diǎn)分析第二個(gè)和第三個(gè)問題。

　　當(dāng)前房地產(chǎn)市場有六個(gè)問題與科學(xué)發(fā)展觀相悖，有違和諧社會(huì)的原則。正確理解和把握這些問題，對(duì)于建設(shè)一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場至關(guān)重要。改革開放以來，中國房地產(chǎn)業(yè)在穩(wěn)定物價(jià)，吸納過多購買力，解決人民住房和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了十分重要的作用。但是，人們從來沒有像今天這樣關(guān)注房地產(chǎn)。確實(shí)，目前房地產(chǎn)中的一些問題必須引起關(guān)注，因?yàn)橛行﹩栴}已經(jīng)影響了我們和諧的生活和工作，有些問題會(huì)阻礙中國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，如果有些問題聽之任之，就會(huì)引起經(jīng)濟(jì)的失衡和社會(huì)的動(dòng)蕩，最終給國家經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重的損失。

　　房地產(chǎn)價(jià)格居高不下和結(jié)構(gòu)失衡，不利于經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展

　　房地產(chǎn)的供給問題在哪？對(duì)于中國的基礎(chǔ)資源和生產(chǎn)力而言，有三大隱患：自然資源配置失調(diào)，過于集中的住房結(jié)構(gòu)形成城市的擁擠和交通堵塞；高投資不能形成高就業(yè)，社會(huì)人力資源浪費(fèi)嚴(yán)重；高新技術(shù)和自主創(chuàng)新缺少動(dòng)力支持。

　　關(guān)系型融資使得投資過分向國有大中型企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)傾斜。這種結(jié)構(gòu)上的扭曲,必然導(dǎo)致金融資源的錯(cuò)配和資金使用的低效率，并導(dǎo)致中小企業(yè)資金短缺問題日趨嚴(yán)重。由于通往中小企業(yè)、個(gè)人自主創(chuàng)業(yè)、農(nóng)業(yè)和服務(wù)業(yè)的金融通道的堵塞，銀行過多的流動(dòng)性投向了投機(jī)性交易，當(dāng)前主要是房地產(chǎn)炒作。

　　房地產(chǎn)投資的高回報(bào)率也必然會(huì)引導(dǎo)投資的聚集。而房地產(chǎn)業(yè)所消費(fèi)的產(chǎn)品是基礎(chǔ)建材和加工產(chǎn)品，房地產(chǎn)業(yè)所拉動(dòng)的行業(yè)是技術(shù)含量低的行業(yè)。因此，房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展必然導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)競爭能力的全面下滑。由于金融資源配置不合理形成畸形投資，畸形的投資又形成了產(chǎn)能過剩和就業(yè)不足，經(jīng)濟(jì)發(fā)展難以達(dá)到充分就業(yè)下的均衡，使社會(huì)生產(chǎn)力被束縛，經(jīng)濟(jì)增長方式難以得到改善。

　　在房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升的預(yù)期引導(dǎo)下，房地產(chǎn)高燒不退，某些癥狀已經(jīng)顯示東南亞金融危機(jī)的特征，不斷增大的房地產(chǎn)泡沫可能會(huì)引起經(jīng)濟(jì)和金融危機(jī)

　　從收入房價(jià)比來看，中國已經(jīng)存在較為嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，人們的住房支付壓力十分沉重。參照國外的相關(guān)指標(biāo)，在北歐、西歐國家，房價(jià)與家庭年收入之比通常為２－３∶１左右；在北美與澳大利亞，房價(jià)與家庭年收入比例大約為３－５∶１之間。２００６年以來，根據(jù)建筑部關(guān)于“９０平米”等解釋以及北京人均年收入、商品房期房均價(jià)等測算，北京房價(jià)與家庭年收入之比大概在１５∶１。而國外公認(rèn)的適宜比例不超過４－６∶１，由此看來，北京的房價(jià)泡沫已經(jīng)超過１５０％。

　　房地產(chǎn)的超高速發(fā)展促使中國金融市場風(fēng)險(xiǎn)不斷放大。房地產(chǎn)畸高的利潤使得大量的金融資金向房地產(chǎn)方面轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)行業(yè)的投資占社會(huì)基本建設(shè)的投資比例，從１９８６年到２００５年已經(jīng)增加了７倍多。而房地產(chǎn)行業(yè)是靠金融業(yè)支撐起來的，壓在房地產(chǎn)上的資金占了金融業(yè)的較大部分。如果不抓緊降溫退燒，一旦出現(xiàn)信貸危機(jī)，整個(gè)貸款鏈條就不能持續(xù)，金融風(fēng)暴就會(huì)到來。上個(gè)世紀(jì)八十年代后期日本出現(xiàn)嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，就是一個(gè)典型案例。(鄒平座)

采取六大措施治理房地產(chǎn)市場秩序 

　　科學(xué)發(fā)展觀是中國共產(chǎn)黨針對(duì)新世紀(jì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)的新的問題提出的一個(gè)重要?jiǎng)?chuàng)新。當(dāng)前，我們也應(yīng)當(dāng)運(yùn)用科學(xué)發(fā)展觀來較好地解決中國的房地產(chǎn)問題。為此，我們應(yīng)當(dāng)從六個(gè)方面著手，以建立起和諧的房地產(chǎn)市場秩序。

　　第一，提高金融資源的配置效率，避免資金過多地流向房地產(chǎn)業(yè)，一方面有利于提高國家經(jīng)濟(jì)的核心競爭力，另一方面也有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。在今后一段時(shí)間，要增加對(duì)資本市場的投入。對(duì)于投資者來說，當(dāng)前基于價(jià)值分析的理性投資的股票收益肯定會(huì)大于投資房地產(chǎn)。國家政策要打壓房市而提升股市，這不但有利于優(yōu)化金融資源配置，也有利于改善金融結(jié)構(gòu)。對(duì)于資本市場而言，要強(qiáng)化微觀基礎(chǔ)如各種制度建設(shè)，做好企業(yè)股本募集、產(chǎn)業(yè)基金、創(chuàng)業(yè)基金和資產(chǎn)證券化，打開資本市場通向中小企業(yè)和自主創(chuàng)新的通道。

　　建立一個(gè)有效的金融市場是當(dāng)前金融改革的突破口，著力點(diǎn)在于改革金融市場的準(zhǔn)入與退出機(jī)制，提高資本市場的配置資源的效率。并采取各種措施，促進(jìn)民間資本市場的形成。同時(shí)，國家資源不能過度集中，其有引導(dǎo)作用，制度資源也起很大的作用，如戶口制度、教育制度、社會(huì)保障制度、就業(yè)制度等。防止土地租金和灰色收入誘導(dǎo)下的資源過度向房地產(chǎn)集中。

　　第二，以市場調(diào)節(jié)為效率之劍，法律手段為公正之劍，以政府的科學(xué)管制為公平之劍，架構(gòu)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的鐵三角架構(gòu)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的公平、公正和效率的有機(jī)統(tǒng)一。對(duì)房地產(chǎn)的市場調(diào)節(jié)，首先要明確其調(diào)控的最終目標(biāo)是什么？一是房價(jià)穩(wěn)定，二是最大限度地滿足人民的住房需求，三是房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。其次，要設(shè)計(jì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的中介目標(biāo)，即發(fā)展目標(biāo)、效率目標(biāo)、結(jié)構(gòu)目標(biāo)、安全目標(biāo)。第三，要明確用哪些工具進(jìn)行調(diào)控。要以土地供應(yīng)、利率、稅收、政府提供的廉租房、首付比例、房地產(chǎn)信貸等為調(diào)控工具形成一個(gè)統(tǒng)一協(xié)調(diào)的調(diào)控池。通過目標(biāo)和工具的有效組合，建立行之有效的房地產(chǎn)調(diào)控的傳導(dǎo)機(jī)制。

　　通過政府的科學(xué)管制鑄就房地產(chǎn)市場的公平之劍。政府管制的主要工具有法規(guī)、許可證、處罰和援助等。當(dāng)前，在政府管制方面主要做好以下幾點(diǎn)：一是建立房地產(chǎn)的聽證制度，這有利于建設(shè)一個(gè)和諧的房地產(chǎn)市場；二是要嚴(yán)格監(jiān)管房地產(chǎn)金融市場，堅(jiān)決打擊各種違規(guī)行為；三是要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中介的監(jiān)管，必須下大力氣對(duì)這一行業(yè)進(jìn)行整頓。同時(shí)，建立完善的房地產(chǎn)法律體系，以鑄就房地產(chǎn)市場的公正之劍。房地產(chǎn)市場的發(fā)展離不開法律的保障。一是要加快房地產(chǎn)立法，建立房地產(chǎn)市場發(fā)展的長效機(jī)制；二是要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的執(zhí)法力度；三是要正確處理好市場、法律和政府管制之間的關(guān)系，明確三者之間的界限和分工，相互配合。

　　第三，堅(jiān)決調(diào)整房地產(chǎn)市場的分配不公問題，借鑒歐洲的公共財(cái)政政策，理順房地產(chǎn)商與消費(fèi)者的分配關(guān)系，通過財(cái)政稅收和轉(zhuǎn)移支付，遏制房地產(chǎn)商的暴利，增加對(duì)居民的補(bǔ)貼，為經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展?fàn)I造良好的價(jià)值基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的和諧發(fā)展。改變房地產(chǎn)行業(yè)的分配和再分配失衡問題，主要通過稅收進(jìn)行調(diào)節(jié)，另外還牽涉到全社會(huì)的收入分配制度改革問題。通過再分配形成良好的生存環(huán)境和可持續(xù)發(fā)展的自然資源。通過財(cái)政和金融渠道對(duì)社會(huì)資源進(jìn)行再分配，增加對(duì)知識(shí)文化教育的投入，使科學(xué)技術(shù)長期成為國家發(fā)展的第一動(dòng)力，而不是房地產(chǎn)。

　　借助歐洲模式，建立中國特色的公共財(cái)政和住房保障制度。歐洲的住房福利主要采取廉租房制度。這種制度有三個(gè)好處：一是不會(huì)出現(xiàn)像經(jīng)濟(jì)適用房那樣出現(xiàn)“搭便車”等腐敗問題，對(duì)于政府來說比較容易操作。二是廉租房可以作為宏觀調(diào)控的手段，當(dāng)市場房價(jià)高時(shí)，政府可以通過降低政策性房租，引導(dǎo)市場房租調(diào)整，從而引導(dǎo)房價(jià)下降。三是廉租房能夠真正體現(xiàn)公共財(cái)政的作用，是一個(gè)容易考核的和諧工程。

　　第四，對(duì)房地產(chǎn)更深層次的認(rèn)識(shí)是，它的失衡發(fā)展可能在傷害我們賴以生存的自然生態(tài)?，F(xiàn)在我們已經(jīng)到了反思大城市承受能力的時(shí)候了，房地產(chǎn)的過快發(fā)展可能會(huì)形成難以預(yù)想的“中國非典”式悲劇。防止資源過度集中引起的生態(tài)失衡和經(jīng)濟(jì)成本上升，如污染、非典、交通擁擠、住房擁擠、地理承載超負(fù)荷，交通引起的低效率已經(jīng)顯現(xiàn)。從自然法則看房地產(chǎn)，我們就有更多的理由去規(guī)范房地產(chǎn)市場。

　　這方面凸現(xiàn)了發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)的重要意義。應(yīng)當(dāng)通過發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)和新能源的開發(fā)利用生成更新更好的自然資源和自然環(huán)境，通過加大對(duì)教育、技改和技術(shù)引進(jìn)的投入，形成先進(jìn)的知識(shí)技術(shù)，通過改善醫(yī)療保健，建立社會(huì)保障體系，使勞動(dòng)者充滿活力和追求。

　　第五，以建設(shè)和諧社會(huì)為契機(jī)，通過建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村和統(tǒng)籌區(qū)域間協(xié)調(diào)發(fā)展，增加在農(nóng)村和中西部居住的效用，減少成本，變革戶口制度和教育制度，使人們?cè)诰幼】臻g上實(shí)現(xiàn)和諧，有利于減輕房地產(chǎn)的需求壓力，緩解供求矛盾，抑制房價(jià)過高。新農(nóng)村建設(shè)要合理規(guī)劃，營造公園式農(nóng)村社區(qū)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)之間在交通、教育、醫(yī)療、社會(huì)保障方面的公平，使社會(huì)資源實(shí)現(xiàn)信息化流動(dòng)，把一部分國家資源轉(zhuǎn)移到農(nóng)村，支持和鼓勵(lì)農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、食品加工企業(yè)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料生產(chǎn)企業(yè)把生產(chǎn)基地放到農(nóng)村，同時(shí)要切實(shí)防止污染，增加農(nóng)村的就業(yè)機(jī)會(huì)，增加農(nóng)村的服務(wù)設(shè)施。

　　通過區(qū)域統(tǒng)籌發(fā)展，以信息化和現(xiàn)代化手段為工具，提倡家庭辦公制度，把這一制度與最現(xiàn)代的網(wǎng)絡(luò)扁平式科學(xué)管理方式結(jié)合就能很好地提高全社會(huì)的工作效率和生活質(zhì)量，有利于減輕大城市的住房需求壓力，同時(shí)一些污染問題、交通問題、疾病防治問題等也會(huì)得到很好的解決。

　　第六，積極引導(dǎo)、嚴(yán)格監(jiān)管房地產(chǎn)海外投資，防止過度投機(jī)拉動(dòng)房價(jià)，引起東南亞式的房地產(chǎn)泡沫，實(shí)現(xiàn)內(nèi)外均衡。建立海外資金對(duì)房地產(chǎn)投資的信息反應(yīng)系統(tǒng)，進(jìn)一步實(shí)施“走出去”戰(zhàn)略，向外轉(zhuǎn)移住房壓力，正確定位房地產(chǎn)行業(yè)，提高國際競爭力。中國必須同時(shí)解決其內(nèi)部和外部的失衡。解決這一問題需要一個(gè)綜合配套的政策組合。這樣既能有益于全球經(jīng)濟(jì)調(diào)整，又能夠?qū)崿F(xiàn)中國經(jīng)濟(jì)中最急迫的目標(biāo)。