編者按：北美、歐洲、東南亞、大洋洲乃至中東阿拉伯世界，忽然間全球的地產(chǎn)項(xiàng)目似乎都已開(kāi)始啟動(dòng)中國(guó)化進(jìn)程?；蛟S是華人對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)近乎天性的追捧教育了這些海外開(kāi)發(fā)商，與其費(fèi)盡心力求得中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一張寶貴的“入場(chǎng)券”，不如放開(kāi)身手以最傳統(tǒng)、最原始的方式，將中國(guó)人的流動(dòng)資本吸引至自己的眼前。

    此前兩年的宏觀調(diào)控被許多懷有這些想法的開(kāi)發(fā)商們視為一次有利的契機(jī)。自今年上半年開(kāi)始，越來(lái)越多的境外項(xiàng)目在內(nèi)地有了固定的代理機(jī)構(gòu)。當(dāng)然也有越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)同胞有了與海外房產(chǎn)近距離接觸的機(jī)會(huì)。

    這一現(xiàn)象背后所顯現(xiàn)的是中國(guó)人對(duì)于投資的長(zhǎng)期訴求，以及長(zhǎng)久以來(lái)缺乏有效投資途徑的困局。否則如此之多的流動(dòng)資本又為何要前往異國(guó)他鄉(xiāng)尋找一種變現(xiàn)相當(dāng)不易的投資方式呢？

    中國(guó)人對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的熱情正在感染全世界。當(dāng)倫敦的銀行家們?cè)跒橐环萆虾Ｎ飿I(yè)投資計(jì)劃深感振奮時(shí)（《金融時(shí)報(bào)》11月9日?qǐng)?bào)道），幾乎同期舉行的中國(guó)住交會(huì)上，來(lái)自20多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的數(shù)十個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目濟(jì)濟(jì)一堂，并成為這場(chǎng)有史以來(lái)最為清冷的住交會(huì)上唯一的一抹亮色。

    近一段時(shí)期以來(lái)，全世界關(guān)于中國(guó)的話題似乎都與房地產(chǎn)有關(guān)，無(wú)論是宏觀調(diào)控，還是懲治貪污，當(dāng)然也包括這一股股教人血脈賁張的投資熱情。

    到澳洲去

    10月28日，在上海城市酒店舉行的一場(chǎng)澳洲房產(chǎn)投資說(shuō)明會(huì)上，500多人到場(chǎng)，情況出乎主辦方的預(yù)料。

    上海漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)推廣部經(jīng)理孫文勤介紹說(shuō)，從今年6月10日開(kāi)始，類(lèi)似的說(shuō)明會(huì)每月都會(huì)舉行一次。推介的澳大利亞樓盤(pán)數(shù)量也由最初的10余個(gè)增加至目前的40多個(gè)。

    迄今為止，由這家機(jī)構(gòu)代理銷(xiāo)售的澳大利亞房產(chǎn)已成交10余套，另外每月還有多達(dá)兩套的預(yù)訂記錄。

    “澳大利亞房?jī)r(jià)相比國(guó)內(nèi)并不貴。”孫文勤笑稱(chēng)。她舉例說(shuō)，距離悉尼市中心15~20分鐘車(chē)程的區(qū)位，目前兩房的均價(jià)大約在40萬(wàn)~50萬(wàn)澳元，折合人民幣約在200萬(wàn)元左右，與上海的房?jī)r(jià)水準(zhǔn)基本相當(dāng)。

    此外，依據(jù)澳大利亞的現(xiàn)行規(guī)定，非本國(guó)居民不得購(gòu)買(mǎi)二手房，同時(shí)新開(kāi)盤(pán)中本國(guó)居民的購(gòu)置比例必須達(dá)到50%。因此就漢宇地產(chǎn)而言，與澳方及時(shí)溝通有效的可供銷(xiāo)售信息就顯得非常關(guān)鍵。而類(lèi)似的做法似乎也可以為國(guó)內(nèi)控制境外投資者購(gòu)房提供一些參照。

    就海外購(gòu)房的安全性問(wèn)題，漢宇地產(chǎn)具體負(fù)責(zé)合約事宜的蘇小姐表示，所有交易都是在雙方律師的監(jiān)控下進(jìn)行的。國(guó)內(nèi)購(gòu)房者可自行委托也可交由公司代理委托澳大利亞律師負(fù)責(zé)交易。在簽約時(shí)購(gòu)房者僅需支付總價(jià)款的10%，并通過(guò)在中國(guó)設(shè)有分支機(jī)構(gòu)的澳大利亞銀行匯往律師指定的信托賬戶中。由此至交房期間，無(wú)論是購(gòu)房者還是開(kāi)發(fā)商都不能挪用這筆款項(xiàng)。

    隨著代理海外房產(chǎn)業(yè)務(wù)在國(guó)內(nèi)日漸浮出水面，孫文勤介紹說(shuō)，漢宇地產(chǎn)已專(zhuān)門(mén)成立了一個(gè)編制超過(guò)10人的海外項(xiàng)目部。他們的目標(biāo)是成為澳大利亞樓盤(pán)在中國(guó)的最大代理商。

    看迪拜

    相比漢宇地產(chǎn)，迪拜中國(guó)城房地產(chǎn)交易中心（下稱(chēng)“中國(guó)城交易中心”）已儼然成為阿聯(lián)酋房產(chǎn)在中國(guó)的代言人。

    中國(guó)城交易中心公關(guān)營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理胡衛(wèi)東表示，他們已經(jīng)獲得500多家迪拜開(kāi)發(fā)商的一級(jí)代理商資格，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)這些項(xiàng)目在華人圈中的推廣。

    本屆住交會(huì)上，中國(guó)城交易中心租用了兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)展位，并帶來(lái)一份《中國(guó)城房地產(chǎn)報(bào)》，據(jù)稱(chēng)是阿聯(lián)酋首份擁有政府許可執(zhí)照的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)性中文報(bào)刊。這份報(bào)紙?jiān)敿?xì)列明了其代理的數(shù)十個(gè)迪拜房產(chǎn)項(xiàng)目，其中包括本·拉登家族開(kāi)發(fā)的兩個(gè)五星級(jí)酒店。

    胡衛(wèi)東介紹說(shuō)，遲至2003年迪拜酋長(zhǎng)才正式開(kāi)放當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)，此后樓市一路上揚(yáng)。去年10月，他就跟隨迪拜控股來(lái)上海推介過(guò)項(xiàng)目，但效果不佳。今年公司的目標(biāo)是在國(guó)內(nèi)尋找到合理伙伴，由其組團(tuán)前往迪拜購(gòu)房旅游。

    類(lèi)似這樣的購(gòu)房旅游目前在迪拜相當(dāng)風(fēng)靡，甚至已有一家英國(guó)公司在當(dāng)?shù)貙?zhuān)門(mén)注冊(cè)了購(gòu)房旅游公司。迪拜房地產(chǎn)與土地管理局也會(huì)發(fā)布“房地產(chǎn)公開(kāi)旅游日”的公告，行程包括項(xiàng)目參觀以及乘直升機(jī)鳥(niǎo)瞰全城。

    胡衛(wèi)東表示，迪拜當(dāng)?shù)氐?5萬(wàn)華人是其最初的客戶，而現(xiàn)在其客戶構(gòu)成中有約24%直接來(lái)自國(guó)內(nèi)。

    與澳大利亞一樣，迪拜房?jī)r(jià)相比國(guó)內(nèi)也具備一定的優(yōu)勢(shì)。以本·拉登家族開(kāi)發(fā)的阿拉伯皇冠酒店（注：該項(xiàng)目為酒店式公寓）為例，106~198平方米/套的公寓售價(jià)約在3108.9~3226.2美元/平方米之間，折合人民幣不足3萬(wàn)元/平方米。該酒店坐落于規(guī)劃中的迪拜樂(lè)園。依據(jù)介紹，該樂(lè)園將是全世界最大的樂(lè)園，同時(shí)也是世界上最大的旅游、休閑和娛樂(lè)中心。

    然而相比中國(guó)，迪拜的貸款政策要嚴(yán)格許多，當(dāng)?shù)亟狗菓艏用褓J款購(gòu)房。因此，中國(guó)購(gòu)房者如果無(wú)法全額付清房款，就只能向開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)貸款，年利率約為7.95%，不僅高于國(guó)內(nèi)同期水準(zhǔn)，也高于當(dāng)?shù)氐馁J款利率。

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    信用及法律存在風(fēng)險(xiǎn)

    法國(guó)南部的海景別墅、美國(guó)邁阿密的星級(jí)酒店以及泰國(guó)芭提雅的度假村……本屆住交會(huì)上種種令人炫目的房產(chǎn)項(xiàng)目早已超出普通中國(guó)人的想象空間。在沒(méi)有房地產(chǎn)基金可供投資的前提下，以大把外匯直接擁得片瓦收益似乎成為中國(guó)人投資境外房產(chǎn)的唯一途徑。

    然而風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。中信銀行外匯分析師劉維明表示，類(lèi)似交易只有在合法合規(guī)的前提下才能有所保障，購(gòu)房者首先需要規(guī)避的就是信用以及法律風(fēng)險(xiǎn)。但國(guó)內(nèi)購(gòu)房者了解境外機(jī)構(gòu)的信用以及相關(guān)法律信息都存在相當(dāng)大的難度。

    此外，中國(guó)居民換匯以及外匯的匯出也都存在限制。劉維明舉例說(shuō)，在澳大利亞案例中，首付的數(shù)萬(wàn)澳元如果要一次性匯往境外就須報(bào)外管局批準(zhǔn)。而迪拜案例中由開(kāi)發(fā)商提供購(gòu)房貸款也顯然不是一個(gè)穩(wěn)妥的方案，它基本類(lèi)似于分期付款。不僅代價(jià)高昂，因其沒(méi)有擔(dān)保，開(kāi)發(fā)商也有可能在購(gòu)房者沒(méi)能按約定計(jì)劃還款時(shí)將房產(chǎn)收回。

    就市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)而言，匯率以及項(xiàng)目所在地的樓市波動(dòng)也是潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素。劉維明表示，目前澳元兌美元以及人民幣的匯率正處于一個(gè)敏感時(shí)期，未來(lái)6~12個(gè)月內(nèi)的漲跌情況還難以判斷。因此，如果是以換匯方式購(gòu)買(mǎi)澳大利亞房產(chǎn)就必須對(duì)匯率風(fēng)險(xiǎn)加以評(píng)估。

    同時(shí)，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)正顯現(xiàn)出回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，無(wú)論是開(kāi)工量還是成交量都在減少，部分地區(qū)的房?jī)r(jià)正在下調(diào)，各國(guó)的購(gòu)房政策也在不斷調(diào)整中。如果對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)沒(méi)有充分的預(yù)判，其風(fēng)險(xiǎn)可想而知。