一、房價節(jié)節(jié)高漲

　　自2004年以來，全國范圍內(nèi)房價持續(xù)走高，成了中國百姓心頭難抑之痛。

　　“我工作一年的收入，還趕不上一套房子一個月的漲額?！痹诒本┮患覐V告公司供職的張遙先生感嘆。
 
　　短短一年間，一套54萬元的房子就能上躥到86萬元，利潤率高達60%。這樣的“爆炸式增值”，在2003至2004年的上海樓市，是件尋常事。

　　國家統(tǒng)計局統(tǒng)計顯示，2004年全國房價漲幅達14.4%，比上年提高10.6個百分點；2005年商品房平均銷售價格一季度上漲幅度是12.5%，二季度漲幅是10.1%，三季度漲幅是8.8%。

　　房價居高不下，中央政府不斷釋放出“抑制”信號：央行上調(diào)個人房貸利率；“國八條”問責地方負責人；央行建議取消房屋預售制度……2005年，僅僅在3月至5月，中央就四次出臺宏觀措施來調(diào)控全國房地產(chǎn)市場，頻度之高，殊為罕見。

　　開發(fā)商坐不住了。中央政府出臺的種種措施，針對性是比較明顯的。但令人遺憾的現(xiàn)實是，強勢開發(fā)商總是能夠通過各種途徑，規(guī)避國家輪番出擊的政策，繼續(xù)獲取暴利。

　　不斷“狂飆”的房價，引發(fā)著人們對房地產(chǎn)泡沫的種種爭論。人們不禁要問：究竟是什么助推了房價在節(jié)節(jié)高漲？

　　對普通百姓而言，一些城市房價瘋漲，到了高不可攀的地步。日益貴族化的房價，往往只能讓人“望房興嘆”。

　　位于上海市盧灣區(qū)和徐匯區(qū)交界處的瑞金南路地段，可算是市中心區(qū)域的核心板塊。記者選取這一板塊上的“申江名園”，追索其近年來的房價攀升軌跡：

　　2001年10月，一期開盤均價約6000元/平方米；2002年底二期開盤均價上升至7000元左右/平方米；2003年底，房價已躍至 11000元/平方米；2004年第三季度，均價高達16000元/平方米；2005年3月，其房價已漲至24000元/平方米。

　　不到三年半，這一樓盤的房價瘋漲了300%。如此“高成長性”恰是上海房價的一個縮影。

　　在2003年以前的很長一段時間，北京一直是中國房市的最高點，專家將它比喻為“珠穆朗瑪峰”。

　　與上海比，近年來北方房價的漲幅不算最高，龐大的流動人口和特殊的區(qū)位優(yōu)勢，培育了一批又一批消費大軍，富人可以在二環(huán)附近或CBD購買豪宅，或者在西山、溫榆河一帶購買別墅，老百姓則只有在五環(huán)或郊區(qū)找到居所。

　　溫和“上漲”的態(tài)勢下，京城三環(huán)內(nèi)商品房單價仍動輒多在1萬元左右，看上去雖比上海低，但若按上海小區(qū)、樓盤相對較高的建設質(zhì)量和較低的物業(yè)管理費來折算，北京的真實房價會比現(xiàn)在高出一大截。

　　事實上，即使是在中央一系列的重拳調(diào)控下，北京的期房價仍然上漲了1183元/平方米。

　　來自北京市建委、市發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布的房地產(chǎn)市場運行情況報告顯示，2005年1月至11月，全市商品住宅期房價格繼續(xù)高漲，平均價格6776元 /平方米，同比上漲了1183元/平方米，漲幅為21.2%；其中普通商業(yè)住宅6797元/平方米，同比增長12.6%。而全市空置一年以上商品住宅空置面積也繼續(xù)上漲，漲幅為5.7%，樓市空置率與房價再次出現(xiàn)背離。業(yè)內(nèi)人士分析，北京市的商品房總體價格依然保持著穩(wěn)步增長的趨勢。
　　
　　二、一套房子究竟要奮斗多少年

　　與上海高房價不斷走跌的情形相反，一向走勢平穩(wěn)的深圳房價漲幅創(chuàng)出新高。據(jù)深圳房地產(chǎn)研究中心公布的房地產(chǎn)市場發(fā)展報告，2005年1～3季度，全市商品住宅均價為6639.64元/平方米，同比上漲12.18%。其中供應量最大的寶安、龍崗兩區(qū)同比增長30%。據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計，10336元/平方米———這是深圳2005年10月份新開盤項目的均價。
 
　　急速上升的房價，提升了市場投機的心態(tài)。統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù)顯示，深圳購房投資比例大概在17%，接近上海，也迫近20%的國際警戒線。不少人發(fā)出了深圳會否成為下一個“上?！钡膿鷳n……

　　截至2005年11月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.8%,漲幅比10月份高0.2個百分點。新建商品住房銷售價格同比上漲8.3%，漲幅比10月份高1.1個百分點。

　　工作一年，積攢下來的錢還不夠買幾個平方———目前不少年輕人面臨這樣的窘?jīng)r。熱點新聞

　　因買房而產(chǎn)生這些郁悶的年輕人，在中國的大中城市里隨處可見。他們有的要么租房住，要么靠家里人的鼎力資助。雖說自強自立的意識從未停過，但無奈之下還是接受了“嗟來之食”。

　　生于上世紀70年代的張躍，北京市建設部門的工作人員。單位的福利分房沒趕上，面對遠遠超過其購買能力的高房價，他感到迷惘而無助：難道安分守己地勤勉工作，真的換不來一套房子嗎？難道真的要窮盡一生，為一套房子而負債累累嗎？

　　對于老百姓來說，一套100平方米的房子究竟意味著什么呢？網(wǎng)民對此也有著一個大概匡算：

　　假如我是工人，沒有下崗，一個月拿800元錢，不抽煙、不喝酒、不結婚、不吃飯?？傊?，一分錢不花，在房價不上漲的前提下，要買那樣的房子，得連續(xù)工作100年；假如我是公務員，混得一般，一個月2500元，不抽煙、不喝酒、不吃飯、還不貪污不受賄，想買那樣的房子得熬上33年……

　　虞存輝，1999年大學畢業(yè)，在北京一家效益不錯的企業(yè)做市場營銷，卻錯過了福利分房的最后一班車。那時他的女朋友還在念書，他也有單位宿舍住，并不急著買房。2003年初，眼看房價越漲越高，家人和朋友都催著趕緊買房，于是匆匆忙忙加入看房大軍中去。

　　“人一著急就容易沒了方向，再加上當時一陣搶購風潮，我甚至連自己想要什么樣的房子都沒明確概念，只覺得房價一個勁兒往上躥，要盡快買房減少購買成本。為看房簡直快跑斷了腿。后來漸漸有了比較明確的定位：交通要方便，最好能挨著軌道交通，但不能太吵；離主要商業(yè)中心不能太遠，購物要方便；考慮到老家人經(jīng)常來探望，起碼買套大些的，太小的戶型不能考慮。另外，父母還特別關照附近要有小學、中學，為將來孩子上學考慮?！彼f：那段時間所有的娛樂都退居了二線，每天下班后的任務就是看房，周末更是雷打不動的看房日，真是比上班還累。先是看了幾個月的新盤，又看了幾個月的二手房……兜了一大圈之后，竟然沒有找到一套合適的，不是太貴就是太遠，要么來晚了，我們都快絕望了。正巧女朋友的一個同學是做中介的，手頭有一套房子是某單位的宿舍，雖然是二手房，但地理位置離人大不太遠，上學購物都方便，借錢也要買，不然真的是錯過這個村就沒這個店，我們決定買下它。除了自己的十余萬元存款，向雙方父母各借了十多萬元，最后按揭20年買下來。當鑰匙拿到手的那一刻，我累得已經(jīng)說不出話來。

　　其實，像小虞這樣為買一套房子跑幾十趟腿的在購房族中并不是少數(shù)。記者隨機采訪的四十幾位購房者中，最多的看了快三年，一般看房次數(shù)也得十幾次。這還不算中意樓盤后簽完意向書辦手續(xù)要跑的腿兒。

　　三、買房難的三個原因

　　在中央國家機關工作的孫浩先生，自從2003年以來，除去特殊的事情，周末考察樓盤已經(jīng)成為他的一個“保留節(jié)目”，從中深刻地體味出了一個購房人的苦樂酸甜。

　　孫浩先生平時就悉心研究網(wǎng)絡、報紙等各類信息，對很多樓盤如數(shù)家珍，親自考察的不下四五十個盤，有些是下班后順便看的。有的房價高得令他瞠目結舌，有的因為他的猶豫，在等待中錯過了最佳購買時機。

　　他最遺憾的就是一個坐落于京西昆玉河畔的魯藝上河村樓盤。

　　據(jù)說2001年9月一期就開盤了，他去看時非典還未完全過去，當時均價也就8000多，但由于戶型面積最小的兩居室也有179平方米，讓他有些難以下定決心，因為總價實在難以承受。熱點新聞

　　等他和家里商量好，兩個月后準備再來看時，得知只剩近300平方米的大戶型，且均價也漲到1萬，如今三期開盤均價已經(jīng)是15000元，他真是有些后悔不已。

　　“在經(jīng)濟實力有限的情況下，要考慮合適的房型，真的是要牽扯太多精力，耗費時間，決策又難，感覺很累。”遲至2004年底，他終于狠了心，相中了一套遠洋山水的房子。

　　但在他看來，最佳時機已然錯過，他的同事中還有不少也是如此，看上十幾趟，房子仍然很難定下來。

　　根據(jù)購房者的普遍反映，記者發(fā)現(xiàn)，買房難主要有這樣三個原因：

　　(一)樓市虛假或水分信息太多，必須反復實地調(diào)查，否則就要落入陷阱。

　　有的廣告把位置、社區(qū)、設計都吹得天花亂墜，實地一看，大相徑庭，如果不加小心，很可能就被迷惑。

　　(二)市場定位大多偏離普通百姓的需求，價位高，戶型設計不是面積大而不當，造成浪費，就是格局不科學，影響功能的發(fā)揮。

　　裝修房過少，即使有一些裝修房，其風格和質(zhì)量也令許多置業(yè)者不滿。

　　(三)住房這樣的大宗消費往往需要全家集體決策，反復權衡。

　　置業(yè)者對住宅品質(zhì)要求越來越高，不僅著眼于面積、質(zhì)量，社區(qū)、環(huán)境等條件都要綜合評價考察。

　　目前房地產(chǎn)開發(fā)商雖然在銷售中也采取了一些積極的服務措施，但“作秀”、“炒作”的成分居多，總體上來說，仍然是沒有為置業(yè)者提供一個真正輕松的消費環(huán)境。談起購房史，頗多無奈。

　　張揚，一家中外文化交流公司工作的職員。

　　張揚說：“都說買房難，其實買好房子更難。但凡戶型、面積、朝向均令你滿意的房子，售樓小姐總會告知，對不起，這個戶型已賣完了。再換一家，情況可能還是如此。”不過她們往往要求你留一個電話，說等等看，也許有交訂金不要的。其實她們就是把一期的房子留到了二期的同等價位再去賣?！彼捶孔拥臍v史少說也有兩年多。

　　且聽一聽張揚先生關于買房子的經(jīng)驗之談：“你到有點名氣或新開的樓盤逛，經(jīng)?？梢钥吹饺祟^攢動。售樓小姐們展示的房屋銷售報表，也無一例外地顯示樓盤銷售的火爆。給人的感覺，這個樓盤炙手可熱，下手晚了，過了這個村可就再沒這個店了，讓人不自覺加入到了購房大軍中去。

　　“后來我才了解到，有些在售樓處排隊的人并不都是買房者，而是開發(fā)商雇來的‘房托’！樓盤到底銷售了多少，有可能就是個謎。

　　“開發(fā)商就是抓住了購房者的這種從眾的心理。等什么時候交完了房錢，辦完了手續(xù)，領到了鑰匙，裝修，搬家之后，你可能會發(fā)現(xiàn)，其實這里還有不少的房子空著。所以買房時一定切忌沖動，頭腦一定要保持冷靜。”他們的話令人深思。

　　四、期房成“欺房”？

　　“買房猶如買彩票，不知咋樣能中獎?！贝竽懠僭O，小心求證，反復權衡之后痛下決心，賭了！

　　掏出辛苦攢下的積蓄，買下一個“夢想”的業(yè)主們，等到入住收房那一天，應是最讓 人有歸屬感、最讓人心靜的時刻。可是，一系列事情也許并不能讓人如意，“夢想”被重重地摔在地上，失望、委屈，進而怒火中燒……

　　看樓時，樓下明明還是空地，可入住后，卻發(fā)現(xiàn)變電站成了自己樓下的“鄰居”；最初看的規(guī)劃圖和銷售廣告上，空地還是一片花園，可通知去收房時，發(fā)現(xiàn)綠地處又在建了商品房；家庭室內(nèi)說好的綠色裝修，一經(jīng)檢測，發(fā)現(xiàn)甲醛超標，廁所里仍然有異味……這種期房變“欺房”的變戲法，讓人們著實體會著：買房難，入住更難！

　　懷著一份美好的憧憬，王欣女士在北京購買了一套被稱為××花園的期房。她告訴記者，在等待了兩年后開發(fā)商通知她驗收房子的那天，她滿心歡喜地去驗房，卻大呼期房“貓兒膩”太多。熱點新聞

　　“當時它的廣告宣傳特別誘人，綠地多，又有游泳池，又有網(wǎng)球場，還有社區(qū)活動中心，廣告上說得很好的，如果照它那個宣傳，應當算是一流的住宅了?？蓪嶋H情況與宣傳情況卻存在巨大反差：原來的外飄窗設計改為普通窗；最初宣稱的種植各種花木的圖景，現(xiàn)實中只是不值幾文的小樹和小草，綠化的草坪少得可憐；網(wǎng)球場也早沒了蹤影，樓前是近在咫尺的樓，看著眼前的鋼筋水泥，而陽光卻很難見到一縷……我們找開發(fā)商進行交涉，可遇上這樣的糟心事，用多少錢才能補回來呢？”事實上，記者采訪的很多業(yè)主都和這位女士的感覺一樣，延期交房、規(guī)劃改變、道路未通以及質(zhì)量問題等總是發(fā)生，其中問題叫得最多的是“貨不對板”，開發(fā)商對業(yè)主的承諾沒有兌現(xiàn)，例如面積縮水，小區(qū)綠化面積與承諾不符。當初售樓小姐描繪的美景成了“鏡中花”，巨大的心理落差確實難以承受。

　　中央電視臺曾對部分購買期房的市民作過調(diào)查，近九成的人士遇到過開發(fā)商承諾不符的情況。那么，發(fā)生的主要問題是什么？開發(fā)商擅自更改規(guī)劃，比如說原來的綠地就變成了一個新的商業(yè)樓了，比如說小區(qū)的格局發(fā)生變化，碰到這樣情況的人占到了五分之一多；18%的人遇到的問題是房屋質(zhì)量出了毛病。比如經(jīng)常漏雨，精裝修的地板翹起來；17%的人發(fā)現(xiàn)房屋面積不符或者公攤面積超過規(guī)定范圍；16%的人不能如期辦理產(chǎn)權證；15%的人被強制交納代收費用； 13%遇到的是沒有按期交房。

　　2005年8月，中國人民銀行發(fā)布2004年度房地產(chǎn)金融報告，針對期房中的金融風險問題，提出建議取消期房的銷售制度，改為賣現(xiàn)房，立即引起了軒然大波。贊成一方說期房是萬惡之源，房地產(chǎn)市場上現(xiàn)在這種欺詐、虛假廣告，承諾不兌現(xiàn)，全部是期房惹的禍。反方則認為如果改賣現(xiàn)房，顯然房地產(chǎn)商要投入更大的資金，最終還是“羊毛出在羊身上”，消費者來埋單。那么，一些消費者又是如何看的呢？

　　在記者采訪的大多數(shù)市民中，普遍希望買現(xiàn)房，但在實際操作中，六成以上的人士還是買了期房。

　　家住北京勁松的馬先生表示，如果購房的話，現(xiàn)房肯定比期房安全一些，可以看得到，實地考察，房屋的質(zhì)量、具體的環(huán)境及其他的配套設施很容易得出性價比。我原來買期房就光顧著挑便宜，卻帶來無盡的麻煩，現(xiàn)在感覺還是選現(xiàn)房好。

　　而在某中央媒體工作的張建平先生則有著自己的看法：“買塊肉還得挑挑肥瘦，買房子更是家庭中最重要的消費品。當你對著一大堆不知道真假的廣告和圖紙，讓你掏錢就買，的確心里不踏實。但是現(xiàn)實生活中，可以挑選的期房還是多一點，價格上相對會優(yōu)惠至少一兩千。選擇有實力一點的開發(fā)商，就算賭一把也值?！笨磥?，期房有無數(shù)的不確定性，特別是更改規(guī)劃，房屋質(zhì)量，房屋面積，辦理產(chǎn)權證，代收費用，但只要一談到價位，就對不少購買者有著無盡的誘惑，大有 “一俊遮百丑”之味。

　　五、誰在為房價上漲支撐？

　　北京師范大學博士生導師董藩教授分析，如果剔除了上海與杭州的泡沫成分，北京真實的房價水平仍然可能是全國第一。造成這種情況的原因，主要是北京存在與眾不同的“六最”消費因素說：
 
　　北京擁有全國最大的以公務員為主體的官員階層；擁有規(guī)模龐大的國內(nèi)駐京辦事機構；擁有規(guī)模龐大的涉外機構；擁有全國規(guī)模最大的白領階層；擁有全國規(guī)模最大的科教隊伍；擁有數(shù)量最多的文化藝術機構和從業(yè)人員。

　　在上海，業(yè)界也流傳著“9大理由”：世博會的拉動、跨國公司大量進入、海外購買力的強力支撐，如此等等，為后市看漲提供支撐。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，目前有20萬臺灣人在上海工作或?qū)W習，定居人數(shù)超過2萬人。僅港臺人士在滬購房總量就已超過200萬平方米，購房余額逾百億元，外來人口購房占上海商品房銷售總量的53%。熱點新聞

　　由于看好上海未來的發(fā)展前景，許多實力雄厚的境外地產(chǎn)公司攜巨資來上海投資開發(fā)房地產(chǎn)，一些跨國公司將拓展亞洲市場的商務總部設在上海。

　　與此同時，境外資金大量涌入更是助推了中國房價上漲。

　　中國人民銀行公布的上海市2004年金融運行報告稱，2004年前11個月，涌入上海房地產(chǎn)市場的境外資金總量超過222億元。

　　其中約150億元用于房地產(chǎn)開發(fā)，占當年上海房地產(chǎn)開發(fā)總投資的12.7%

　　六、剝?nèi)シ績r上漲各種冠冕堂皇的“外衣”

　　不斷攀升的房價，似乎成為一部“壓榨機”，購房者在房貸上透支了未來數(shù)十年的消費能力。那么，究竟是哪些非正常因素抬高了房價？

　　國務院發(fā)展研究中心的有關專家指出，要穩(wěn)定樓市，必先剝?nèi)シ績r上漲表面上各種冠冕堂皇的“外衣”，示人本相。房價飛漲不是某個原因、某個力量單方面作用的結果，而是多重因素、不同利益主體相互影響、糾合，共同推動了房價上漲。不鏟除這些非正常因素，降溫樓市無異于抱薪救火，“薪不盡，則火不滅”。

　　———價格聯(lián)盟：開發(fā)商拉高房價？

　　樓評人士蔡為民指出，2000年以前，剛復蘇的房地產(chǎn)市場遵循的是成本定價，商品房售價基本上是成本加合理利潤；2001年至2003年走向火熱的樓市選擇的是市場定價，房價基本由供求關系決定；而2004年以來，樓市進入由開發(fā)商決定市場、自由定價狀態(tài)。伴隨著住房需求不斷釋放，樓市開始成長、繁榮，而各地的大房地產(chǎn)企業(yè)也開始在利益極大化的共同追求中默契配合，漸漸結成價格聯(lián)盟。

　　細心的人士注意到，在福布斯中國內(nèi)地首富榜單中，主業(yè)從事房地產(chǎn)的富豪逐年上升：2001年，29人的主業(yè)是房地產(chǎn)，且前10大富豪中有5位開發(fā)商；2002年，25人主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、近一半人涉足房地產(chǎn)；2003年，經(jīng)營房地產(chǎn)的富豪增至35人；2004年，升至45人。短短十幾年內(nèi)，中國房地產(chǎn)業(yè)以超乎常規(guī)的速度催生了眾多億萬富翁，這在其他地區(qū)、其他產(chǎn)業(yè)無法想像。而在福布斯全球富豪榜中，主業(yè)做房地產(chǎn)業(yè)的極少，全球房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤率一般也只有5%。

　　朱林興教授指出，一些開發(fā)商之間、開發(fā)商與銷售商之間、銷售商與中介之間，合謀制造虛假信息，相互聯(lián)手抬價，逐層加碼，利益共享。另一方面，價格同盟在所謂的“定價策略”方面也有體現(xiàn)：幾乎所有新樓盤開盤，都會以周邊已售或待售房價作為定價參照，相互競價。

　　“你每平方米漲500元，我就漲800元，以價格高低來顯示自己樓盤品質(zhì)的優(yōu)越。”朱林興說，“房地產(chǎn)公司正是依靠這種價格同盟形成的壟斷地位，取得了大大高于生產(chǎn)價格的超額壟斷利潤。”

　　開發(fā)商為何能輕而易舉地形成價格聯(lián)盟？近幾年各大城市的房價為何只升不降？一個重要原因是：地方政府“經(jīng)營城市”的做法，事實上對房地產(chǎn)市場起到了“托市”之效。

　　在1999年以前，為拉動內(nèi)需，各地都出臺了鼓勵購房的措施，譬如實行買房退稅、貸款優(yōu)惠等。

　　但與此同時，地方政府“劍走偏鋒”，縱容了房價節(jié)節(jié)高漲。

　　其一，拔苗助長，急于將房地產(chǎn)培育成支柱產(chǎn)業(yè)。由于投資規(guī)模大、見效快，對相關產(chǎn)業(yè)拉動作用明顯，不少地方政府在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，都將房地產(chǎn)業(yè)定位為支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，目標是“在5到10年使其增加值占到GDP的10%”。

　　其二，不對商品房進行成本、利潤核算，作為生活必需的商品房，其定價完全放開，基本是開發(fā)商報多少是多少。

　　一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示，個別城市的個別區(qū)縣，為了抬高區(qū)域“檔次”，開發(fā)商將房價定得越高反倒越容易取得預售許可證，反之則要一等再等。

　　這位人士質(zhì)問：“這不是在引導房價走高是什么？”其三，對外地人買房不作限制，縱容炒房。房地產(chǎn)市場的區(qū)域性特征明顯，健康的樓市必然以本地購買力作為主要支撐。但為了活躍市場，許多地方對外地人購房、炒房不加限制。浙江大學房地產(chǎn)研究中心溫海珍認為，房屋最基本的功能是居住，政府應鼓勵居住、限制炒作。

　　七、房價飛漲的另外兩個因素

　　沒有源源不斷的資金支持，高房價就像紙船下水，撐不了多久。

　　因為，大多數(shù)房地產(chǎn)商的資金來源至少有兩個通道，一是自己用土地向銀行抵押貸款，二是買房者從銀行按揭的資金也流向了房地產(chǎn)商的賬戶。
 
　　充足的資金使房地產(chǎn)業(yè)保持了高速度發(fā)展，也使空置房和房價一樣長年雙雙保持在高位，房子多年賣不出去，卻不見開發(fā)商破產(chǎn)，這一點絕對是中國特色，用經(jīng)濟學原理無法解釋。

　　買房按揭的比例由銀行決定，但房子的價格卻由房地產(chǎn)商決定，自然房價越高，從銀行貸出來的資金越多。

　　———信息壟斷：“房托”搶占話語制高點？

　　事實上，光靠地方政府和房地產(chǎn)商，還不足以操控房地產(chǎn)的價格。

　　近年來，一些專家、學者，在或明或暗的“贊助”、“邀請”下，頻頻出現(xiàn)在各種論壇、媒體上，只說一些利益集團需要他們說的話，宣傳房價看漲的種種理由。

　　只要稍加留意便會發(fā)現(xiàn)，近年來，在房地產(chǎn)市場上，一個龐大的房地產(chǎn)利益集團正在形成。

　　開發(fā)商、地方政府相關部門和一些“專家學者”、房地產(chǎn)研究機構以及部分媒體聯(lián)手，占據(jù)行業(yè)話語制高點，并形成一個行業(yè)性的“話語鏈”“房托”：

　　當央行規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)資金運作的121號文件一出臺，他們就開始“研討”、拋出“高地價導致高房價”；當央行提示信貸風險、要求商業(yè)銀行嚴格審貸時，他們說：“融資成本增加，房價將會增長”；當有人警告房價虛高應該降溫時，他們大加反駁：“中國房地產(chǎn)絕無泡沫，至少也可以繁榮20年”；當“新國八條”出臺時，他們甩出“不能搞行政一刀切，還是要重市場調(diào)節(jié)”；當公眾要求公布房價“成本清單”時，他們立即撰文公布房產(chǎn)“清單”不能撼動高房價……

　　總之是只唱房價看漲“同一首歌”。

　　“就像當年和莊家沆瀣一氣的股市‘黑嘴’一樣，這些人事實上是當起了‘房托’?！辟Y深房地產(chǎn)觀察人士顧海波直言，相形之下，樓市“黑嘴”們更有市場，對輿論的導向作用更大。

　　———“追漲殺跌”：炒家哄抬房價？

　　當股市跌破1200點時，人們才幡然悔悟2002年股市沖擊2400點時的樂觀是多么的盲目。在北京、杭州、上海等地，商品房成了一些人的投資品，炒家將樓市當作了股市。起先還是外來“炒房團”活躍于樓市，隨后，在身邊“誰買房誰賺錢”的誘惑下，手上稍有閑錢的人甚至是普通人家也蠢蠢欲動，加入投資商品房的行列。

　　在上海，自2004年第三季度以來，外來人員購買高檔房的比例不斷上升。

　　到了2005年一季度，中心城區(qū)高檔房70%的買主是外地和境外人員。

　　價格越貴的房子，外來人員的購買比例越高，中心城區(qū)高檔商品房供不應求，房價上升。

　　而高檔房價格的上揚，又對周邊中檔房、甚至城郊的低價房價格、行情走勢產(chǎn)生向上的拉動作用，最終對普通市民的心理預期產(chǎn)生很大影響，刺激“追漲”或跟風提前消費。

　　高價房對房地產(chǎn)商來說似乎沒有任何風險，最終的結果只有兩個，要么賣給買房者，要么抵給銀行。

　　扛住了高價也就扛住了高利潤，最后通過按揭轉(zhuǎn)嫁到買房者頭上。

　　“泡沫”之后，房地產(chǎn)商拿走豐厚的利潤，銀行得到穩(wěn)定的利益，而最終所有的問題只有一個人來扛，那就是買房者。

　　八、利潤大廈如何砌成？

　　2005年底國家統(tǒng)計局發(fā)布的經(jīng)濟普查第三號公報顯示，房地產(chǎn)企業(yè)2005年的利潤超1200億元。

　　“利潤大廈”如何砌成？“四兩撥千斤”是開發(fā)商的慣用生財手段，用一兩千萬元的資金，開發(fā)1億元的項目，比比皆是。一位曾在房地產(chǎn)業(yè)摸爬滾打十年的業(yè)內(nèi)人這樣評論，在中國，開發(fā)商是使用“高杠桿”做買賣的，80%的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行貸款，自有資金只有20%。

　　房地產(chǎn)商徐揚(應被訪者要求用化名)，2003年底與朋友合股開發(fā)西南某城市樓盤。樓盤并沒有建在市區(qū)繁華路段，制定的均價為2600元，看上去價格并不算高。那么他的樓盤能獲利多少呢？

　　2005年8月，他告訴記者，目前樓盤一期已售罄，二期順利開建，每平方米也就掙個600元。

　　600元和房地產(chǎn)暴利似乎距離遙遠。見記者疑問，他得意地說：“你們記者算不來賬，老百姓賣套自己的房子每平方米掙600元，當然發(fā)不了財，但我們的樓盤是36萬平方米，你算算我全部賣出去之后掙多少，快兩個億?。　彼蛴浾擢毤姨峁┝艘环萁ㄖ杀厩鍐?，解密這座樓盤的“利潤大廈”是如何一磚一瓦砌成的。

　　項目開發(fā)用地：180畝(12萬平方米)具備以下條件：

　　1、地價：80萬元/畝。

　　2、技術指標：樓盤類型為小高層電梯公寓(12層)；容積率為3；綠化率為36%，建筑密度35%。

　　3、策劃公司全程代理，代理費及廣告費為總銷售額的4%。

　　4、設計費15元/平方米(按總建筑面積計)。

　　5、土建造價1300元/平方米，園林綠化硬化造價80元/平方米，市場銷售均價2600元/平方米。

　　6、幾項主要稅收：土地增值稅按銷售額1.5%；營業(yè)稅按銷售額5%；契稅按總地價3%；企業(yè)所得稅按銷售額2%(此項我們樓盤免交，因高新區(qū)有優(yōu)惠政策)。

　　開發(fā)商提供的成本測算如下———

　　一、項目總建筑面積：180畝(12萬平方米)×3(容積率)=36萬平方米；綠化面積：180畝(12萬平方米)×36%=4.32萬平方米；硬化道路：180畝(12萬平方米)×29%=3.48萬平方米。

　　二、銷售總額：36萬平方米×2600元/平方米=9.36億元。

　　三、180畝土地成本：180畝×80萬/畝=1.44億元。

　　四、工程土建總造價：36萬平方米×1300元/平方米=4.68億元。

　　此處數(shù)據(jù)為土建總造價，實際只要四五千萬元即可啟動開建樓盤，建好一棟賣一棟，并不用一次性投入這么多錢。

　　五、各種配套費用如下———

　　設計費：36萬平方米×15元/平方米=540萬元；園林道路：綠化4.32萬平方米×80元/平方米=345萬元；硬化道路：3.48萬平方米×80元/平方米=278萬元；水電及三通一平、報建等費用約2500萬元；三通一平費用各樓盤的差異較大，凹地或沼澤地成本要高些。

　　六、營銷策劃及廣告投入：9.36億元×4%=3700萬元。

　　七、需交的主要稅：增值稅9.36億元×1.5%=1404萬元；營業(yè)稅9.36億元×5%=4680萬元；契稅1.44億元(總地價)×3%=432萬元；還有一些小的稅費和公司日常開支，沒有計入。

　　八：項目總投入：約7.4億元。

　　九：利潤(粗算)：9.36億元-7.4億元=1.9億元。

　　理論利潤率：1.9億÷7.4億=25%。

　　九、拿到了地就上了賺錢的大路

　　開發(fā)商解釋說，實際上的利潤率遠不止這些，沒有哪個房地產(chǎn)商那么傻會把總投入砸下去搞一個項目，他們都是分期滾動開發(fā)的，因為前期只需投入1.4億元的土地成本加上四五千萬元左右土建資金就可以啟動樓盤了。
 
　　當然，這部分費用我們基本是自有資金，所以相對那些向銀行貸款啟動的開發(fā)商，我們的成本要低些。再加上通過預售實現(xiàn)資金滾動，所以如果算實際的利潤率，應該是100%甚至更高的回報。

　　他說，其實一些房地產(chǎn)商手上都有獵頭公司招來的資深會計，可以將樓盤賬目上的成本金額加大，如明明賺1億元的樓盤，可以處理成只賺4000萬元。對外界造成樓盤成本高，不得已提高售價的假象。

　　當然，有的還善于利用城市高新區(qū)、開發(fā)新區(qū)的稅收優(yōu)惠政策，想辦法在銷售新樓盤時注冊一個新公司，僅這一項也可以省下數(shù)百萬元甚至上千萬元的稅款，成本又被巧妙地壓低了。

　　他透露，樓盤開建后也暗藏著一些省錢的貓膩。

　　像外墻涂料、塑鋼門窗、鋁材、防水作業(yè)等諸多土建環(huán)節(jié)，開發(fā)商都可以想出辦法節(jié)約成本，最常見的就是采購便宜原材料，有的甚至直接減免一些程序。

　　一些開發(fā)商透露，目前規(guī)劃和城建部門批準的市區(qū)內(nèi)樓盤的容積率一般不超過2，而有“實力”的房地產(chǎn)商會通過特殊的途徑，打通主管部門的關系，把樓盤的容積率調(diào)高，這就意味著在同樣一塊土地上可以開發(fā)3倍甚至5倍土地面積的商品房。

　　“平地拔高樓，利潤馬上成倍增長。”開發(fā)商徐揚坦言，“提高樓盤容積率的同時把綠化環(huán)境做好，是樓盤既省成本又能賣高價的妙招?！彼f：“綠化的成本并不高，大范圍鋪上草皮，再種上便宜的喬木、灌木，攤下來一平方米也就是100元多一點，但做出來的整體視覺效果很好。人家來看樓時，看到這么大塊綠地賞心悅目，每平方米即使多掏個三四百塊也愿意?！睂O國平(應被采訪者要求采用化名)，2005年時39歲，在房地產(chǎn)業(yè)“打拼”了6年，做了近20萬平方米的樓盤，已積累下4000多萬元的資產(chǎn)。

　　他向記者吐露了業(yè)界圈地、蓋房、賣房中一些不為外人知曉的手法，現(xiàn)實錄如下：

　　———“拿到了地就上了賺錢的大路”時下，在股市低迷、其他行業(yè)利潤不理想的情況下，不動產(chǎn)投資成了熱門。

　　連小投資者都流行“搶房就是搶錢的說法”。

　　國家出臺的政策鼓勵購房按揭，地價不斷上揚，房價飆升，誰見了會不動心？商業(yè)銀行也紛紛搶這碗飯。

　　眼下房市景氣，我們的投資回收很快，看上去是個多贏的結果。

　　誰都知道，在房地產(chǎn)這個行業(yè)要站穩(wěn)腳跟，必須有雄厚的資本和較好的土地儲備。

　　現(xiàn)在各地做房地產(chǎn)賺得多的，大多是在前些年“圈”得了大片的土地。能不能圈到土地是做房地產(chǎn)成功的關鍵。

　　現(xiàn)在各地都在搞開發(fā)，一個重要的手段就是賣地生財，有些地方地都賣濫了。

　　房地產(chǎn)開發(fā)商都知道抓住地方領導干部的心理，掌握第一手消息很關鍵，“招商引資”、“改造”、開發(fā)建設政策一出臺，土地里就有機可乘。

　　只要我是一個“有實力”、“有背景”的企業(yè)，我就能夠用很少的訂金，甚至不花錢，而得到協(xié)議用地，剩下的地價款先欠著。

　　要么換個方式，包下一條舊街道的改造或者一個地方的“亮化工程”，投資不算大，但是可以換得一塊或可開發(fā)、或可融資、或可出讓的土地，甚至還有一批商鋪。

　　十、賣房的故事

　　———“關鍵地方肯下力氣，就能打通各種關節(jié)”拿到了地，就成了投資商，就可以利用優(yōu)惠政策開始融資、合作、賣樓花。盡管房地產(chǎn)法規(guī)對土地使用權的取得和房地產(chǎn)預售有嚴格的制度規(guī)定，但制度是人制定出來的，只要在關鍵的地方肯下力氣，就能順利打通各種關節(jié)。
 
　　如果沒有錢開工，有建筑商，有銀行幫忙?，F(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)多，建筑企業(yè)更多如牛毛。

　　建筑商墊資開發(fā)是業(yè)內(nèi)不成文的規(guī)矩，他們不但要先幫著把樓蓋到封頂，還要交給開發(fā)商保證金。

　　只要開始合作，就是一條船上的人。拿到了地，可以找一家手段高明的土地評估所運作，最后得到的項目開發(fā)貸款肯定不低于買地的價錢。這筆錢可以用來應付一部分債務、發(fā)工資、做設計、搞宣傳等等。

　　接下來就是設計規(guī)劃。

　　現(xiàn)在設計單位競爭也激烈，只要先付少量的費用，你就可以拿到想要的“歐式”、“美式”、“港式”的設計方案。按規(guī)定拿到預售許可證才能賣樓。但氣派的開工儀式后，將富麗堂皇的效果圖和模型擺好，就可以避實就虛地展開“內(nèi)部認購”、“內(nèi)部認訂”工作。事實上，這時候拿到預售許可證并不困難。

　　然后，就是輪到寫手、廣告精英、地產(chǎn)經(jīng)紀登場。只要炒作得手，引起“轟動”，制造“緊缺”，帶動人氣，錢就會源源不斷地流進腰包。

　　———“玩的就是買主的心理”房地產(chǎn)盯的不是窮人，因為現(xiàn)實是“買房的人在不斷買房，買不起房的人怎么也買不起房”。

　　賣樓當然并非易事。

　　首先要制造熱度，針對消費者“買漲不買跌”的心理，要變著法兒造勢，制造樓市火爆的景象。

　　沒有人買，可以雇人來“買”。項目一“開盤”就會演繹成“某某花園開盤狂銷數(shù)百套”，或者“某某廣場售樓風暴，首期一百個單位當天被搶購一空”，這些故事往往有感人的圖片和圖像證明。

　　買房的人動心后，就上了套，可以做的文章就多了。

　　買房子的人當然也不懂得如何精確計算和測量，當然也不會去詳細核查他們看不懂的工程圖紙，建房成本、開發(fā)商許諾的高檔原裝進口材料都無法鑒定。

　　房產(chǎn)銷售高手能日進萬金玩的就是買主的心理。一個均價每平方米6000多元的住宅樓，可能“起價”每平方米只有4000元，但你絕對買不到這種房。買主即使能以較低的價格成交，事實上還有各種各樣的附加費在后面等著。

　　其次要顯示房屋銷售背后的“堅實保障”。按照業(yè)內(nèi)時髦的說法，房地產(chǎn)已進入“品牌”時代。

　　隨便走進一家樓盤，你就能見到各種質(zhì)量獎、生態(tài)獎、環(huán)境獎、設計獎，一個比一個響。

　　這些優(yōu)質(zhì)工程背后都有一大批“國際力量”在“支撐”。

　　什么法國設計方案，什么地中海風情，什么美國貝爾格林環(huán)境設計理念，ISO國際認證，什么歐洲湯森管理模式，超五星級服務，VIP高級名流會所，國際連鎖機構……

　　概念也被炒到了極致。水景花園、香樟別墅、智能數(shù)碼、生態(tài)人居、綠色環(huán)保、人性化設計，要什么有什么，只要能打動買主的心。這些充滿誘惑的東西總能勾起人們的購買欲望。

　　樓盤賣得差不多了，原有的“湖景”、“園林”很快不見了，或者干脆這些地塊就又建起了新的商品房。

　　我所說的這些，都是這個行業(yè)里的不規(guī)范現(xiàn)象?，F(xiàn)在這個行業(yè)紅火，大家都往這里擠，誰也說不清現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)究竟是不是“泡沫”。

　　不過可以肯定的是，隨著國家土地交易的逐漸成熟，行業(yè)管理的日趨完善，往后可不像過去那么容易做了。

　　十一、“銀子裝進口袋，把風險留給銀行”？

　　地產(chǎn)商本來想悄悄地發(fā)財，不料出來個胡潤等各種國內(nèi)富豪排行榜，房地產(chǎn)富豪幾乎連年占據(jù)半壁江山。

　　“暴利”，用經(jīng)濟學的術語解釋，就是超額利潤，即超過正常利潤的那部分利潤。
 
　　產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的規(guī)律表明，通過創(chuàng)新和承擔風險獲得的超額利潤，對社會有益；而壟斷的超額利潤是壟斷者對消費者、生產(chǎn)者或生產(chǎn)要素提供者的剝削，是不合理的。

　　一些專家認為，無論如何，“品牌”不是“暴利”的遮羞布。房地產(chǎn)業(yè)就是通過壟斷獲取的超額利潤。

　　由中央統(tǒng)戰(zhàn)部、全國工商聯(lián)、中國民(私)營企業(yè)研究會等作的一份調(diào)查結果顯示，我國私營企業(yè)行業(yè)利潤差距大，房地產(chǎn)業(yè)的利潤大大高于其他行業(yè)，稅后凈利潤比處于第二位的電力煤氣業(yè)高1倍多，比平均水平高5倍。

　　房地產(chǎn)業(yè)，在中國一直是個具有誘惑力的行業(yè)，主要原因就是房地產(chǎn)投資可以利用財務杠桿以小搏大。

　　據(jù)央行的調(diào)查估算，近年來百分之七八十左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來自商業(yè)銀行信貸；同時建筑商墊資開發(fā)已是業(yè)內(nèi)不成文的規(guī)矩。與此同時，很多開發(fā)商還通過“內(nèi)部認購”、“內(nèi)部認定”的形式在拿到預售許可證前就開始賣樓，玩起現(xiàn)金流游戲。

　　正因為房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)不同，存在著建筑商墊款和客戶的預售款這一其他行業(yè)不可能具有的優(yōu)勢，因此，與20%左右的銷售利潤率相比，一些開發(fā)商的投入產(chǎn)出比就可達到數(shù)倍甚至數(shù)十倍?！皩y子裝進口袋，把風險留給銀行?！睂＜抑赋?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金逐年下降，說明房地產(chǎn)企業(yè)在吹大金融風險的泡沫。一項調(diào)查顯示，房地產(chǎn)業(yè)自有資金的利潤率竟為同期社會平均利潤的10倍以上，2002年甚至高達16倍。

　　業(yè)內(nèi)人士反映，在考察房地產(chǎn)這一特殊行業(yè)時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金利潤率，比行業(yè)平均利潤更能說明問題。

　　綜合上海市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，近三年來，上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金逐年下降：2001年為18.84%；2002年為17.53%;2003年為16.94%。

　　但同期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金利潤率卻居高不下：2001年高達38.12%；2002年達到86.36%；2003年達到74.24%。

　　房地產(chǎn)開發(fā)商究竟是如何獲得暴利的？業(yè)內(nèi)人士反映，房地產(chǎn)行業(yè)暴利的玄機主要在以下三個環(huán)節(jié)：

　　一是開發(fā)前走門子，囤積土地。

　　從某種程度上說，房地產(chǎn)的超額利潤一部分來源于政府對土地的壟斷供應，即行政性壟斷。

　　表面上看，全國房地產(chǎn)企業(yè)超過4萬家，是充分競爭行業(yè)，但由于房地產(chǎn)業(yè)的上游土地市場是政府獨家壟斷，政府“一個口子”供地的土地儲備和招拍掛政策，實際上充當了土地供應的壟斷商角色，這部分壟斷利潤很大一部分通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓流入房地產(chǎn)企業(yè)。

　　在國外，土地占整個房地產(chǎn)成本的一半以上，而在我國，地價占房價的比重不過20%左右。如果說土地批租是房地產(chǎn)行業(yè)高利潤的源頭之一，那么征地和拆遷中的低補償則是其來源之二。

　　2003年7月1日以前，全國城鎮(zhèn)有償出讓的土地中，以招標、拍賣等方式出讓的僅占5%，95%是協(xié)議出讓。

　　一般而言，透明度極低的協(xié)議轉(zhuǎn)讓的地價不到掛牌招標地價的1/2。

　　以2003年12月8日，北京市首宗拍賣的地價為例，其底價是4.3億元，最終的成交價是9.05億元，若以“協(xié)議出讓”，價格不會超過底價，由此可窺見開發(fā)商在拿地環(huán)節(jié)上的暴利空間有多大。

　　十二、暴利玄機何在正因此，開發(fā)商對囤地情有獨鐘

　　由首都經(jīng)濟貿(mào)易大學洪亞敏教授主筆的《2004年中國房地產(chǎn)市場年度報告土地市場分報告》顯示，1998年至2003年，全國“土地購置面積” 的年均增速為32.4%，明顯高于同期房地產(chǎn)開發(fā)的“施工面積”、“竣工面積”、“新開工面積”以及“商品房銷售面積”的年均增速，全國待開發(fā)土地面積逐年增加。最近6年里，有6.6萬公頃的土地閑置未動，比近3年全國房地產(chǎn)企業(yè)完成土地開發(fā)面積的總和還要大。

　　這些開發(fā)商為何囤地不用？目的之一就是坐等土地升值。

　　目前，在北京有房地產(chǎn)開發(fā)商將近4000家，但真正有開發(fā)實力的不足500家，而大部分開發(fā)商靠土地運作照樣生存。

　　上海市土地問題專家朱林興教授指出，目前市場上銷售的商品住房用的大多是2003年7月以前取得的土地，價格非常便宜。而幾年后，地價倍增，轉(zhuǎn)手就是錢。

　　上海某投資集團一位負責人坦言，一直以來房地產(chǎn)開發(fā)商幾乎沒賺過產(chǎn)品的錢，整個行業(yè)的利潤來源主要是土地利潤。在中國房地產(chǎn)業(yè)的20年發(fā)展史中，開發(fā)商一直依靠“資源理論”獲利。

　　二是開發(fā)中爆炒概念，放大在建樓盤的附加值。

　　開發(fā)商們對制造、炒作概念，比提高產(chǎn)品的質(zhì)量更熱衷。

　　所謂親水概念、大學概念、休閑概念、地鐵概念、奧運概念、世博概念……不一而足。其“贏錢捷徑”是“創(chuàng)造概念——炒熱概念——托出樓盤——拉動房價”。

　　譬如軌道交通概念，就成了上海開發(fā)商的一大賣點。這對購房人的真實意味是：因為你買了一次單，所以你得買第二次單。

　　因為軌道交通作為公共產(chǎn)品，是由政府用財政投資建造的，而政府的財政支出源自納稅人的錢。

　　通過各種途徑取得地鐵周邊地塊的開發(fā)商并沒有因為建造地鐵而多付錢，卻通過猛炒地鐵概念，最終讓購房人掏更多的錢。

　　三是銷售中操縱市場、拉抬房價。

　　2005年二三月份，上海市房屋土地資源管理局集中查處了一批違規(guī)售房、哄抬房價的開發(fā)商。其中一處樓盤499套房子成交了1707次，合同撤銷1238次……

　　越是高價樓盤合同撤銷率相對越高。一位朱姓代理商說，合同頻繁撤銷多是開發(fā)商與中介聯(lián)手炒作的結果。

　　開發(fā)商操縱房價常用的“三部曲”——

　　先讓中介在開盤前一周就陸續(xù)雇用民工排隊，制造緊張氣氛；然后，在開盤時，讓部分房源被中介或內(nèi)部員工等虛擬“客戶”，以高于申報價格10%到 20%的高價簽訂合同；中介以此價格為“標桿”，開始到排隊的真實購買者中去兜售，哄抬價格；這時，真正的買房者中開始有人憋不住“上鉤”，以高價或加價從中介手里買進，購房者中隨即產(chǎn)生“羊群效應”，引起大批搶購；最后，開發(fā)商開始大量出貨，中介手中的房子也乘機出手。

　　等大部分房源售完時，開發(fā)商再以各種理由，撤銷當初“演戲”時所訂的高價合同，收盤謝幕。

　　此外，房地產(chǎn)行業(yè)高利潤的一個主要來源是偷漏稅。在北京市地稅局公布的2004年二期欠稅公告中，15家欠稅企業(yè)絕大多數(shù)為地產(chǎn)企業(yè)、建筑公司，且欠稅金額巨大。

　　有學者分析，那些著意宣傳“暴利”有理的人，說明了地方政府已被“挾持”，其實有些就是“官房勾結”。一些房地產(chǎn)商在短期內(nèi)成為富豪，不是憑正常的市場競爭，而是利用政府權力對城市弱勢群體及農(nóng)民通過土地資源獲益，打著市場的旗號，賣著市場的價格，享受著計劃的優(yōu)惠。

　　十三、揭開房價成本面紗

　　當中國房地產(chǎn)業(yè)以超乎常規(guī)的速度發(fā)展時，房地產(chǎn)的利潤到底有多少卻成了解不開的謎。開發(fā)商知道卻諱莫如深；購房者覺得房價高得離譜卻無力證明……

　　建1平方米商品住宅到底需要多少錢？房價虛高的數(shù)目究竟有多大？房地產(chǎn)商一直想捂的，正是普通老百姓想知道的。

　　2005年8月，福州物價局公布房價成本之舉措在業(yè)內(nèi)掀起軒然大波。一份樓盤的成本清單，讓開發(fā)商蒙了：不是市場經(jīng)濟嗎？一個愿打一個愿挨，嫌貴你可以不買，成本是商業(yè)秘密怎能公布？

　　這之后，圍繞著要不要公布、能否進行真實核算、公布房價成本到底有什么意義等問題，在廣大民眾、學者和房地產(chǎn)開發(fā)商之間展開了激烈的爭論。臨了，相關部委表態(tài)：公布房價成本“符合群眾利益”。

　　房地產(chǎn)業(yè)關系國計民生，“居者有其屋”又是全面建設小康社會的主要目標之一。無論如何，房價應更接近真實成本。政府有責任適當干預，讓開發(fā)商保持合理利潤而不是暴利。

　　公布房價成本之舉，被《南風窗》雜志評為2005年“為了公眾的利益”年度組織獎。

　　建1平方米商品住宅到底需要多少錢？

　　2005年8月上旬，記者在調(diào)研中獲取了一份福州市有關部門測算的當?shù)夭糠值貕K商品房價格成本對照表，在所列的23個樓盤成本目錄中，商品房開發(fā)成本從每平方米1636元至3094元不等；銷售均價從每平方米2500元至5500元不等。

　　經(jīng)測算，開發(fā)商的利潤率平均約50%，最低的約為20%，最高的超過90%。其中利潤率超過50%的樓盤有10個，呈現(xiàn)出樓盤越高檔，利潤率越高的基本特點。

　　在全國35個大中城市中，福州市的房價位于中等水平。來自福建省統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2005年上半年福州市商品房平均銷售價格為3587元/平方米，同比增長11.64%，其中商品住宅銷售價格為3228元/平方米。福州市物價部門對當?shù)貟炫瞥鲎尩?01塊地逐一進行了成本核算，結果顯示，商品房的社會平均開發(fā)成本在2019元/平方米至2305元/平方米之間。

　　為清晰反映一個樓盤的真實成本和利潤空間，記者選取了福州市一個較有代表性的中檔樓盤(福州××花園)，按照地價、建安成本、配套建設費用和運營成本四部分，進行了較系統(tǒng)的“成本核算”。通過相關數(shù)據(jù)的交叉印證，測算發(fā)現(xiàn)這個樓盤的利潤率達60.2%。現(xiàn)粗略列出這個樓盤的住宅房產(chǎn)“成本清單” —————

　　福州××花園(8月上旬，樓盤銷售員告知銷售均價3900元/平方米左右)

　　1.地價：683元/平方米。2003年9月，開發(fā)商通過競拍以每畝112.6萬元購得這一地塊，面積320余畝，小區(qū)規(guī)劃建筑容積率為 2.27，規(guī)劃建筑密度為23.7%，總建筑面積為48.5萬多平方米，其中商業(yè)建筑面積為1.45萬多平方米。將地價攤入小區(qū)建筑面積，可得出商品房的地價成本。

　　2.土建和安裝成本：875元/平方米。這項費用主要包括：所有因建房而發(fā)生的建筑安裝工程費，包括建材費、人工成本、機器使用費，公建用房建設費分攤，水電線路安裝成本等。由于多層、小高層、高層等商品房類型不同，開發(fā)成本有差異。

　　3.配套建設費用：486元/平方米。這項費用項目較多，主要包括勘察設計及前期工程費和住宅小區(qū)基礎設施費兩大項。前者包括勘察費、設計費、項目可行性研究、審圖費、放樣費等。后者包括小區(qū)道路工程費、供電供水工程費、室外地下網(wǎng)管建設費、綠化工程費、通訊工程費、人防建設費、環(huán)保工程費、消防建設費、監(jiān)理費等等。這些費用大多為政府部門或指定單位收取，有較明確的收費標準。

　　4.開發(fā)商的運營成本：390元/平方米左右。這項費用主要包括開發(fā)商的管理費用、人頭費用、廣告收入、貸款利息、納稅等。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，雖然每個樓盤的運營成本有差異，但一般不會超過商品房銷售價格的10%。

　　綜上所述，保守計算該項目總成本約為：683+875+486+390=2434元。開發(fā)商利潤約為：銷售均價3900-總成本2434=1466元。

　　開發(fā)商利潤率為60%左右。

　　十四、房產(chǎn)“清單”背后折射的暴利玄機

　　相對于房價畸高的上海、北京等熱點城市，福州屬于房價中等的二線城市。而記者選取的這個樓盤無論從銷售均價和開發(fā)檔次看，在當?shù)貙儆谥袡n或稍偏上水平，有較大的代表性。這份清單顯示，相對于開發(fā)成本而言，這一樓盤約60.2%的利潤率明顯過高，房價偏離了真實成本，而開發(fā)商動輒以開發(fā)成本高為高房價辯護顯然站不住腳。

　　一是正常的房價應該是成本加上合理的利潤。因此衡量房價是否正常、房地產(chǎn)利潤是否合理的關鍵，是房地產(chǎn)開發(fā)建設的成本。而通過對商品房的相關費用等成本進行細化測算，發(fā)現(xiàn)一個樓盤每平方米的真實成本也就兩三千元，而銷售均價有的卻達到了四五千元，有的利潤率高達90%。福州市物價局負責人表示，根據(jù)有關法律法規(guī)規(guī)定，企業(yè)自主定價需要以成本為基礎定價，低于成本的低價傾銷和大大高于成本的暴利，都是與相關法律規(guī)定相悖的。

　　二是表面上看60%的利潤率算不上什么，可房子不同于普通商品，它總價高，意味著開發(fā)商能夠輕易獲取巨額利潤。還以福州的這一樓盤為例，老百姓要買一套100平方米的房子，總價是39萬元，按其60%的利潤率，意味著開發(fā)商每平方米賺1466元，一套房子就賺14..66萬元。照此推算，這一建筑面積達48萬多平方米的樓盤，可獲利7億多元。

　　三是“清單”顯示地價(指掛牌出讓的土地)在房價中所占的比重并不是很大，開發(fā)商所持的“地價決定論”站不住腳。在這個樓盤中，地價所占比例約為17.5%。據(jù)福州市物價部門對該市市區(qū)商品房社會平均成本測算，地價占房價的20%左右。

　　京城一位開發(fā)商坦言，從長期來看，這輪房價上漲帶來的是整個行業(yè)利潤的下降，而短期內(nèi)一些掌握土地資源的開發(fā)商就莫名其妙地獲得了利益。從某種程度上講，房價上漲，土地、拆遷費用也增加了，甚至帶動建筑材料也可能上漲。比如1平方米上漲200元，最終開發(fā)商可能獲益幾十元，但是大家利益均沾，可只有房地產(chǎn)商扮演了“黑心人”。而房價如果下降，要承受的就是開發(fā)商。但由于大家短視，每個人都希望上漲。

　　那么，房價是否如開發(fā)商所言，由供需決定呢？記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，一些開發(fā)商善用“虛擬成本”、“虛假需求”、“預期價值”、“設計概念”等來為其高房價自圓其說，如黃金地段、國外理念、綠色家園、環(huán)保裝修、教育地產(chǎn)……珠海某樓盤，本來位置較偏，遠離市區(qū)，但開發(fā)商極力渲染企業(yè)的品牌效應和預期中的大橋?qū)碇T多便利等，房價隨之被炒到每平方米5900元以上。通過炒作概念不斷放大價格信號，最終的銷售價格大大偏離真實成本，而這正是開發(fā)商獲取暴利的玄機。面對這塊虛增的高額利潤，目前缺乏有效的約束與監(jiān)控，而這恰恰應是下一步房市宏觀調(diào)控的著力點之一。