有開發(fā)商稱：“利用預售回款滾動開發(fā)項目計劃被打亂”；業(yè)內(nèi)稱，供應量階段性減少可能導致房價上漲。

人民網(wǎng)房產(chǎn)頻道

    在北京許多項目尚未封頂，但精致的售樓處早已蓋好。

    北京市銀監(jiān)局叫停主體結構未封頂樓盤的按揭貸款，給開發(fā)商利用預售回款進行滾動開發(fā)的模式以重大打擊。通州一樓盤開發(fā)商原定開發(fā)計劃被打亂，現(xiàn)在忙于開拓融資新渠道。業(yè)內(nèi)認為，今后開發(fā)商必須根據(jù)自有資金量控制開發(fā)量，市場供應量階段性減少可能導致房價階段性上漲。

    11月以來，張曉（化名）一直在為項目的開發(fā)資金奔波。張曉是通州一家房地產(chǎn)公司的老總，正在開發(fā)一個數(shù)十萬平方米的通州項目。10月28日，北京市銀監(jiān)局叫停主體結構未封頂樓盤的按揭貸款的消息對外公布，并明確表示，這次叫停必須嚴格執(zhí)行，如發(fā)現(xiàn)違規(guī)問題將嚴肅處理，銀行主要責任人就地免職。

    張曉形容他從報上獲知該消息那一刻，“就感到一股冷氣從背后襲來”。因為公司里只有他知道正在開發(fā)的項目后續(xù)需要依賴預售回款的程度有多高。未封頂不得做按揭，意味著大部分預售款將被擋在門外。

    同時開發(fā)5棟樓計劃破產(chǎn)

    對項目的拆遷和土地一級開發(fā)已消耗了張曉所在公司的大量自有資金。其開發(fā)資金主要通過銀行放貸和銷售回款，尤其是目前在開發(fā)貸款辦理相對較難，且利率持續(xù)上漲的情況下，銷售回款成了這個項目開發(fā)主要資金來源。

    據(jù)張曉介紹，項目一期14萬平米的項目銷售回款達到3億元左右，但其中含大量尚未歸還銀行的開發(fā)貸款和年底即將結清的工程款。按張曉的計劃今年9月項目二期開盤，首先同期開發(fā)5棟樓，每棟樓平均建筑面積近1萬平方米，以目前通州住宅售價5800元/平方米計，每棟樓的銷售回款可以達到近6000萬元。這樣依靠一期和二期的回款繼續(xù)滾動開發(fā)，可順利完成項目。

    但按銀監(jiān)局叫停“未封頂做按揭”后，二期每棟6000萬元的預售回款就將打水漂。

    今年底不得不跟建筑商結清工程款，那么一期的回款將無法支撐5棟樓同時開發(fā)。

    有的樓盤50%后續(xù)開發(fā)資金依賴預售回款

    “如果項目封頂后才能辦理個貸業(yè)務，開發(fā)商從開工到封頂階段的開發(fā)成本必須依靠自有資金支撐，這就會使一些自有資金不足的開發(fā)商比較被動，尤其是以預售回款作為其開發(fā)滾動資金的開發(fā)商危險性更大。一旦銷售陷入困境，就直接導致其資金斷鏈?！比f年花城副總經(jīng)理黃璽慶表示，目前市場上有的樓盤甚至50%后續(xù)開發(fā)資金依賴預售回款。

    事實上，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場資金來源主要有四種：一是自有資金；二是銀行借款；三是客戶回款；四是上市融資。其中最主要的還是客戶回款。

    據(jù)SOHO中國聯(lián)席總裁張欣在2006第二屆中國地產(chǎn)金融年會透露，SOHO中國在CBD開發(fā)的項目預售的速度遠遠比房子蓋的速度要快，“一棟100米高的5萬平方米的房子，建設的速度可能是一年半周期，從今年的市場來看，基本是五到六個月就可以結束銷售，我們通過預售就把房子蓋起來了?！睘楸M快融資一天約見三個“有錢人”“我現(xiàn)在正在找一些新的融資方式，比如吸收民間資金?！睆垥愿嬖V記者，他目前頻繁通過朋友或者其他中間人的關系，約見不同的融資方。 “最多一天內(nèi)，我見了三個有資金的人。有的條件太苛刻，尤其是一些過橋基金，有些趁火打劫的意思?！睆垥袁F(xiàn)在有些一籌莫展。

    如果無法融到合適的資金，他只能將其同時啟動的項目暫停部分。“但是我們和建筑商也有合同，建筑商在前期的開工建設過程中也墊付了部分工程款，如果不能繼續(xù)開工建設，我們要給建筑商一定的補償。”張曉說現(xiàn)在壓力相當大，早上一起來就想著去尋找新的融資方式。

    “更要命的是現(xiàn)在大家都缺錢，突然間通過銀行按揭的融資渠道被封鎖，我的幾個做地產(chǎn)開發(fā)的朋友現(xiàn)在都在找錢?！睆垥哉f，他在融資過程中，發(fā)現(xiàn)好多開發(fā)商也在融資?！坝袃纱危覄傉勁薪Y束，就看到一個開發(fā)商接著來談判?！?/P>

    “不受影響的開發(fā)商應該很少”

    據(jù)記者了解，這次銀行嚴格執(zhí)行主體結構封頂樓盤才可以辦理按揭貸款的規(guī)定后，對于一些中小開發(fā)商的影響非常大，尤其是依靠預售回款作為其后續(xù)開發(fā)的開發(fā)商，這些公司一般自有資金不超過3億元，多位于通州、大興、昌平等區(qū)域。

    此外，“有些全國布局的開發(fā)商受到的影響也很大，因為這樣的公司經(jīng)常是用北京項目的預售回款去支撐另一個城市的項目開發(fā)?！秉S璽慶這樣指出。

    中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰分析，一些自有資金多的公司，比如上市地產(chǎn)公司，開發(fā)資金鏈已經(jīng)在一個系統(tǒng)內(nèi)循環(huán)起來，受到的影響就相對較少。此外，一次只開發(fā)一棟樓，目前已經(jīng)有一定原始積累的小開發(fā)商受到的影響也相對較小。

    “但不受影響的開發(fā)商應該相當少。”首都經(jīng)濟貿(mào)易大學的張躍慶教授說。

    ■政策影響

    供應量減少房價可能階段性上漲

    “主體未封頂不能辦理按揭貸款和房價上漲應該沒有必然的聯(lián)系。”在被問到這一政策是否會導致房價上漲時，萬年花城副總經(jīng)理黃璽慶這樣說。但他指出，未封頂不能辦理按揭貸款可能會影響供應量。

    他解釋說，有些之前依靠銷售回款來支撐多個樓盤開發(fā)的開發(fā)商，現(xiàn)在只能根據(jù)自有資金量控制開發(fā)量，現(xiàn)在會減少其開發(fā)量。“這樣的開發(fā)商并不少，尤其是在通州、大興等區(qū)域的中小開發(fā)商?！边@樣必然會造成北京房地產(chǎn)市場供應量階段性減少，來自北京中大恒基不動產(chǎn)營銷中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，今年9月和10月已經(jīng)出現(xiàn)新開工面積比銷售面積少的局面，其中10月新增供應面積113.86萬平米，比上月下降39.5%；銷售面積為208.40萬平米，比上月略增 1.9%.市場預計11月份新增的供應量還會持續(xù)下降，可能不會超過100萬平方米，供應量不斷減少，政府的限價房等其他平抑房價的政策遲遲不出臺，勢必導致部分區(qū)域銷售價格出現(xiàn)階段性上漲的可能。

    ■開發(fā)商對策

    “增加建筑商建筑材料墊付額”

    “到封頂時我們肯定要提高價格?！币晃辉谖髂祥_發(fā)項目的開發(fā)商表示，因為自有資金不足，他們將增加銀行的開發(fā)貸款，并把因此而增加的成本轉移到房價中， “董事會對銷售業(yè)績的要求沒有減少，只能通過提高銷售價格，獲得既定的利潤。”另一個方法是通過加大建筑商的建筑材料的墊付額度，減緩給建筑商的開發(fā)建筑結款的速度和數(shù)量。此外，之前一次性付款購房可以享受9.5折的優(yōu)惠可能取消。

    另一南城開發(fā)商表示，他們嘗試通過分批付款來應對這一政策?！氨热缥覀円惶追康目們r為80萬元，我們讓購房者分拆成5次付款，這樣我們就可以先收取部分首付款，等到可以按揭的時候，再想辦法把剩下的部分轉化為按揭貸款。”

    ■市場現(xiàn)狀

    上萬平米高層封頂至少需3500萬元

    據(jù)北京宏濟創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司副總經(jīng)理毛炳輝告訴記者，目前一般開發(fā)的中高層住宅一棟樓的建筑面積要達到1萬平方米以上，按照目前開發(fā)建設成本2000- 2500元/平米左右計算，一棟建筑面積1萬平方米的樓建設成本要達到2000-2500萬元。樓層主體封頂意味著完成樓棟開發(fā)量的一半以上，至少需要 1500萬元資金。根據(jù)10月24日，中國城市地價動態(tài)監(jiān)測網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)，北京三季度住宅用地平均地價為4016元/平米。以此計算，一棟1萬平米的住宅，土地和建筑成本加在一起的開發(fā)成本起碼要達到6000萬-6500萬元。則完成一棟1萬平米的樓棟主體封頂?shù)拈_發(fā)成本至少要達3500萬元。

    而據(jù)記者了解，在通州的中小開發(fā)商開發(fā)10多萬平米項目的自有資金一般僅有數(shù)千萬元。完成一個10多萬平米的項目開發(fā)后的自有資金也僅3-4個億。另據(jù)了解，在幾年前，CBD附近某高檔項目的啟動資金僅2000多萬元。