10月31日，包含了3萬多平方米公共租賃房的深圳國土局宗地號為A906-0312的土地被深圳招商地產(chǎn)以超過4.8億元獲得。

    在本輪宏觀調(diào)控中一向領(lǐng)先出招的深圳第一個(gè)出臺了地方調(diào)控細(xì)則，第一個(gè)出臺了未來5年的住宅規(guī)劃，第一個(gè)推出了公共租賃房。但是，根據(jù)廣東省統(tǒng)計(jì)局于日前披露的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年前3季度，深圳新房價(jià)格平均高達(dá)9691元/平方米，同比去年前三季度高漲了31.9%。一位業(yè)內(nèi)人士表示，這一統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，表明現(xiàn)階段深圳抑制房價(jià)的調(diào)控措施失敗。

    盡管在本輪地產(chǎn)調(diào)控中，深圳政府表現(xiàn)積極，反應(yīng)迅速，但是，深圳市政府在這一系列調(diào)控措施中透視出的行政邏輯與所期望達(dá)到的調(diào)控結(jié)果依然值得懷疑。

    深圳調(diào)控失??？

    "深圳房價(jià)前三季度上漲超過30%，這表明了深圳抑制房價(jià)的調(diào)控措施失敗，至少是有問題的。"一位業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為。

    根據(jù)深圳市土地房產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)，2004年前三季度住宅均價(jià)為5918元/平方米，2005年為6639元/平方米，同比上漲12.18%，而 2006年前三季度的房價(jià)9691元/平方米，同比去年前三季度高漲了31.9%。房價(jià)上漲趨勢沒有被抑制而是相反。

    對于今年三季度房價(jià)上漲超過30%，深圳中原深港研究中心總監(jiān)張偉則認(rèn)為，這一數(shù)據(jù)包含了調(diào)控措施出臺前上半年的房價(jià)上漲因素，因此，并不能以此數(shù)據(jù)判斷深圳現(xiàn)階段的調(diào)控失敗。

    深圳綜合研究院的周旭教授表示，這一數(shù)據(jù)反映了深圳住宅市場的真實(shí)情況，也與老百姓的普遍感覺一致。周旭認(rèn)為，深圳作為全國響應(yīng)中央地產(chǎn)調(diào)控比較積極的城市，一些措施迅速出臺，抑制了房地產(chǎn)市場的投機(jī)，也導(dǎo)致了消費(fèi)者大量持幣觀望，這對地產(chǎn)市場過熱是有好處的。

    但是，另一方面，周旭認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控的一些措施執(zhí)行后，開發(fā)商也放慢了開發(fā)速度，由于嚴(yán)格各項(xiàng)審批制度后，已開發(fā)項(xiàng)目推向市場速度也在減慢，導(dǎo)致整體供應(yīng)量下降，房價(jià)上升成為必然。

    不過，在最后一個(gè)季度，這個(gè)情形可能會(huì)有所改觀。9月全市共新推出20個(gè)項(xiàng)目，供應(yīng)套數(shù)及面積均大幅增長超過三成，9月一手房均價(jià)為9345元/平方米，較8月下降8%，極有可能改變近5年以來房價(jià)逐月上漲的趨勢。

    深圳的調(diào)控邏輯

    "盡管深圳市政府在響應(yīng)中央的地產(chǎn)調(diào)控方面反應(yīng)迅速，但是，深圳市方面的調(diào)控行動(dòng)顯示其并未真正拿出資金、土地供應(yīng)以抑制房價(jià)上漲，完全交由市場調(diào)節(jié)來實(shí)現(xiàn)抑制房價(jià)的目標(biāo)是不現(xiàn)實(shí)的。"一位業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為。

    10月31日，備受關(guān)注的A906-0312的土地被深圳招商地產(chǎn)以超過4.8億元獲得，項(xiàng)目占地約9.3萬平方米，建筑面積222770平方米。該項(xiàng)目中包含了31503平方米的公共租賃房，由于這部分公共租賃房在建成后無償交給政府，產(chǎn)權(quán)亦屬于政府，除去該部分公共租賃房，招商地產(chǎn)獲得的該項(xiàng)目的樓面地價(jià)約為2500元/平方米。

    同一天，招商地產(chǎn)在宗地編號為A909-0097的項(xiàng)目競標(biāo)中亦勝出，項(xiàng)目占地約14.8萬平方米，建筑面積222221平方米，項(xiàng)目樓面地價(jià)約為3300元/平方米。

    此次競標(biāo)前，因?yàn)锳906-0312項(xiàng)目包含了公共租賃房，而且必須無償為政府承建，因此業(yè)界普遍認(rèn)為A906-0312項(xiàng)目競標(biāo)的樓面地價(jià)會(huì)大大降低。但是，事實(shí)上，兩幅同樣位于深圳寶安區(qū)觀瀾街道辦的土地的樓面地價(jià)相差800元/平方米。

    而深圳一家地產(chǎn)公司的研究部總監(jiān)認(rèn)為，800元的差價(jià)并不表明包含公共租賃房的項(xiàng)目的土地供應(yīng)價(jià)更低。該人士表示，由于A906-0312項(xiàng)目容積率為 2.4，而A906-0312容積率為1.5，二者現(xiàn)房的售價(jià)可能相差也在約500-1000元之間，以此計(jì)算，二者的地價(jià)差異就很小了。

    "政府希望在不直接付出真金白銀的前提下來解決部分公共租賃房的問題，但事實(shí)上土地供應(yīng)價(jià)格下降有限，這樣就產(chǎn)生了另一個(gè)矛盾，在包含了公共租賃房的項(xiàng)目內(nèi)的商品房的價(jià)格勢必不會(huì)低。"一位業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為。

    "深圳希望在市場競標(biāo)過程中順道解決公共租賃房的問題，這體現(xiàn)了深圳政府不愿為此付出資源（包括資金、土地等）的思維。"一位業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為。

    市場認(rèn)為抑制房價(jià)最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，是加大土地供應(yīng)量。深圳市政府依然沒有對此采取更大的舉措。

    根據(jù)深圳在9月份公布的深圳市2006-2010年住宅規(guī)劃中，2006-2009年深圳年平均商品房土地供應(yīng)量都超過2平方公里，約為此前的4年每年供應(yīng)量的一倍。但是，在2006-2009年每年超過2平方公里的土地供應(yīng)中，平均每年只有約一半的土地供應(yīng)為新批土地，另一半土地來源為"利用存量土地 "。

    深圳綜合研究員周旭教授分析認(rèn)為，"利用存量土地"也就是指利用閑置土地與舊城改造、城中村改造的土地。但是，周旭認(rèn)為，這些存量土地要按期清理到位是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)，而且存量土地的價(jià)格因?yàn)楦鞣N環(huán)節(jié)的因素可能會(huì)更高。

   企業(yè)責(zé)任還是社會(huì)責(zé)任

    "參與此次包含了公共租賃房地塊招標(biāo)，是招商地產(chǎn)在保證股東利益的前提下盡到企業(yè)社會(huì)責(zé)任的發(fā)展思路。"招商地產(chǎn)營銷中心總經(jīng)理助理李杰對記者表示。

    A906-0312項(xiàng)目因?yàn)槭巧钲谑状瓮瞥龅陌斯沧赓U房的項(xiàng)目，此前，業(yè)界普遍認(rèn)為可能中標(biāo)的企業(yè)一定是實(shí)力雄厚、信譽(yù)良好的地產(chǎn)公司，除此之外，招商地產(chǎn)因?yàn)樵跉v史上承擔(dān)了深圳蛇口片區(qū)的開發(fā)而獲得政府信任也是一個(gè)重要因素。

    企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任成為在地產(chǎn)調(diào)控背景下的一種向政府、公眾示好的積極行為，但是，值得注意的是，在深圳前三季度房價(jià)同比增長超過30%數(shù)據(jù)公布前后，深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局日前公布了第一批房產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)及開發(fā)利用情況，數(shù)據(jù)顯示，自從2004年以來，全市批準(zhǔn)房地產(chǎn)用地435宗，但至今僅有92宗完成及部分完成開發(fā)。并有人士指出，深圳近兩年房價(jià)大幅上揚(yáng)，開發(fā)商囤地是重要原因。

    一位業(yè)內(nèi)人士稱，上述數(shù)據(jù)所統(tǒng)計(jì)的項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間均未超過兩年，囤地在深圳并不像想象的那么嚴(yán)重。該人士表示，上述數(shù)據(jù)公布是否有將房價(jià)上漲委過于開發(fā)商的嫌疑？

    "實(shí)現(xiàn)抑制房價(jià)上漲，提供大量保障，房地產(chǎn)企業(yè)在積極承擔(dān)社會(huì)責(zé)任是值得鼓勵(lì)的，但是，調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)主要還是依賴于政府。"周旭表示。