易憲容：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展與金融制度研究室主任，研究員

　　如果房?jī)r(jià)過高及房地產(chǎn)市場(chǎng)收益過高，必然會(huì)吸引社會(huì)上人力、物力和財(cái)力等各種資源紛紛涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)中。其中，國(guó)內(nèi)銀行的資金涌入，不僅是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要因素之一，也是進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)資金來源的重要部分。這樣，不僅會(huì)掀起國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資的新熱潮，而且也會(huì)帶動(dòng)與房地產(chǎn)相關(guān)的50多個(gè)產(chǎn)業(yè)價(jià)格上漲與企業(yè)的投資沖動(dòng)增加。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資快速上漲，也會(huì)拉動(dòng)國(guó)內(nèi)各地的造城運(yùn)動(dòng)。這樣，新一輪國(guó)內(nèi)投資過熱又會(huì)到來。正是在這意義上說，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是今后宏觀調(diào)控重心所在。

　　根據(jù)國(guó)家信息中心的經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)報(bào)告，2007年中國(guó)經(jīng)濟(jì)將穩(wěn)中趨穩(wěn)，GDP增長(zhǎng)為9.5%，固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)20%。因此，明年宏觀經(jīng)濟(jì)政策將會(huì)“穩(wěn)中偏緊”，并將繼續(xù)以抑制固定資產(chǎn)投資過快增長(zhǎng)為核心，來進(jìn)一步鞏固2006年的宏觀調(diào)控成果。如果經(jīng)濟(jì)正能在這一預(yù)測(cè)的指標(biāo)范圍內(nèi)運(yùn)行，那么中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行將是比較理想的。當(dāng)然，這種預(yù)測(cè)并非不可能，如果宏觀調(diào)控能把握住國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展之主線，其他問題也就會(huì)迎刃而解。因?yàn)?，從目前?jīng)濟(jì)形勢(shì)來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控的難點(diǎn)所在。

　　從表面上看，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)問題主要體現(xiàn)為不少地方的房?jī)r(jià)上漲、房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)過快和大量銀行信貸涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)等。但從實(shí)質(zhì)上看，恰恰是房地產(chǎn)市場(chǎng)中利益失衡導(dǎo)致了一系列經(jīng)濟(jì)問題，并由這些經(jīng)濟(jì)問題又引發(fā)出不少社會(huì)和政治問題。本文試圖從表象方面來分析國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)中所存在的諸多問題。

　　就國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)問題而言，并非僅是一般人所說的只是少數(shù)地方房?jī)r(jià)上漲過快，也不是既得利益者所言的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控就是要讓國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲，如果房?jī)r(jià)下跌了，那就意味著是宏觀調(diào)控失敗了。因此，從近幾年國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲幅度（官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)）來看，多數(shù)地方房?jī)r(jià)年上漲都沒有超過10%幅度。例如，在1999年至2004年的5年時(shí)間內(nèi)，全國(guó)平均房?jī)r(jià)累計(jì)僅上漲了19.3%，每年上漲幅度沒有超過4%，2005年全國(guó)平均房?jī)r(jià)也僅上漲了7.6%，2006年1至 3季度分別上漲了5.5%、5.6%和6.7%。如果國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)真是以這樣的幅度上漲，那么這幾年對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控不是多此一舉了嗎？

　　其實(shí)，實(shí)際情況并不是這樣的。因?yàn)?，目前的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系是以計(jì)算一手房平均房?jī)r(jià)獲得的。這種平均房?jī)r(jià)不僅不科學(xué)和不規(guī)范，因?yàn)閷?duì)不同的產(chǎn)品進(jìn)行比較是無(wú)法確定其漲跌水平的，而且也易于被各地方政府操縱當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)變化。從市場(chǎng)的意義上說，用一個(gè)地方不同時(shí)期的平均房?jī)r(jià)作比較，其實(shí)是在用不一樣的東西去比較不一樣的價(jià)格，這樣能確定不同時(shí)期平均房?jī)r(jià)是漲是跌嗎？在我們看來，只有二手房市場(chǎng)價(jià)格變化，即同一東西在不同時(shí)期中表現(xiàn)為不同的價(jià)格，這才能顯示價(jià)格的漲跌。

　　但是，為什么中央政府要對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，問題在于實(shí)際的房?jī)r(jià)上漲得已相當(dāng)離譜了。比如，就平均房?jī)r(jià)來看， 2000年至2004年的上海房?jī)r(jià)上漲幅度分別為-1.4%、20.1%、１％和15.9%，即這幾年上海房?jī)r(jià)上漲仍處于合理的區(qū)間內(nèi)，但實(shí)際上并非如此。在這幾年里，上海內(nèi)環(huán)之內(nèi)的房?jī)r(jià)實(shí)際上已上漲了幾倍。上海況且這樣，北京及其他地方的情況也是如此。據(jù)我所知，北京不少房產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格也成倍上漲，2005年深圳市房?jī)r(jià)也上漲了36%以上。

　　正因?yàn)楦鞯胤績(jī)r(jià)快速上漲，近幾年來對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控也就成了一件十分頻繁的事情了。但是，為什么越是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控，各地房?jī)r(jià)卻越是快速上漲？難道正如有人所說的那樣，對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)整是當(dāng)前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲的主要理由嗎？實(shí)際上，這只是一種現(xiàn)象，問題的關(guān)鍵并不在這里。這里，我們必須明白一個(gè)問題，如果政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控僅僅是為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，那么這無(wú)疑是意味著政府對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格作了一種隱性擔(dān)保，即正如房地產(chǎn)開發(fā)商所說的那樣，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)只能是上漲而不能下跌。

　　如果真是這樣一種邏輯，那么宏觀調(diào)控也很難讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格向下調(diào)整了。因?yàn)?，在市?chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房?jī)r(jià)變化應(yīng)該由市場(chǎng)供求關(guān)系來決定，而不是由政府的政策來穩(wěn)定的。否則的話，政府的政策要穩(wěn)定市場(chǎng)某個(gè)行業(yè)產(chǎn)品的價(jià)格，這意味著政府就要用自己的信用對(duì)這個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)品的價(jià)格機(jī)型擔(dān)保。因?yàn)椋哉叩姆绞絹矸€(wěn)定價(jià)格，就會(huì)使得市場(chǎng)參與人認(rèn)為該產(chǎn)品的價(jià)格只能夠在這樣的穩(wěn)定價(jià)格范圍內(nèi)波動(dòng)，如果低于這樣的穩(wěn)定價(jià)格，那么政府就一定會(huì)出手施救。

　　這幾年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)為什么會(huì)越是調(diào)控卻越是上漲，盡管其中的原因有很多，但有一個(gè)原因是與政府這樣的隱性擔(dān)保有關(guān)。特別是當(dāng)我們把住房當(dāng)作一種投資品時(shí)，如果政府對(duì)住房的價(jià)格進(jìn)行隱性擔(dān)保，那么投資者就會(huì)奮不顧身地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。特別是當(dāng)投資者可以利用銀行的金融杠桿手段時(shí)，投資者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎是沒有什么風(fēng)險(xiǎn)的。因?yàn)椋顿Y者進(jìn)入這樣的市場(chǎng)，賺了錢是自己的，如果虧損了，會(huì)有政府為之擔(dān)保，就意味著其損失會(huì)由國(guó)家來承擔(dān)。比如，在前幾年的國(guó)內(nèi)股票市場(chǎng)上，不少投資者在大獲其投資盈利時(shí)，從來不會(huì)過問是政府的什么政策讓他們投資盈利了，但當(dāng)他們的投資出現(xiàn)虧損時(shí)，他們就會(huì)把個(gè)人虧損的責(zé)任推托到政府的政策層面上，并要求政府出面來承擔(dān)他們股票虧損的責(zé)任。

　　當(dāng)政府的政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格作了隱性擔(dān)保時(shí)，這不僅會(huì)讓大量的國(guó)內(nèi)投資者紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，一個(gè)人購(gòu)買幾套房子在國(guó)內(nèi)一些大城市中是一種十分普遍的現(xiàn)象，同時(shí)這也讓國(guó)內(nèi)各商業(yè)銀行紛紛看好房地產(chǎn)業(yè)，將大量的信貸資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)中。而且，這也會(huì)讓外國(guó)投資者也紛紛進(jìn)入或準(zhǔn)備進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　在171號(hào)文件中，本來清清楚楚地規(guī)定了禁止外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)，但規(guī)定歸規(guī)定，國(guó)外資金仍然通過各種方式進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。因?yàn)?，?duì)外國(guó)投資者來說，人民幣升值讓他們看到了進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)中購(gòu)買人民幣資產(chǎn)的獲利機(jī)會(huì)，同樣政府對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的隱性擔(dān)保也讓他們看到進(jìn)入這樣的市場(chǎng)幾乎沒有什么風(fēng)險(xiǎn)。這就是目前大量外國(guó)資金之所以會(huì)進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)及外國(guó)人熱衷于炒作中國(guó)房地產(chǎn)的根本原因所在?？梢哉f，價(jià)格是任何一個(gè)市場(chǎng)的核心，如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下不來，任何宏觀調(diào)控要取得成效都是不容易的。

　　對(duì)于銀行資金涌入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，這不僅導(dǎo)致了國(guó)內(nèi)銀行的信貸規(guī)?？焖贁U(kuò)張。如從10月份金融運(yùn)行數(shù)據(jù)來看，廣義貨幣同比增長(zhǎng)17.1%，增幅比上月高0.3個(gè)百分點(diǎn)。而且，這也造成了國(guó)內(nèi)銀行體系巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

　　從房地產(chǎn)開發(fā)資金來源分析，2006年1月至8月，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金16284億元，同比增長(zhǎng)幅度28.1%，資金總額同比增長(zhǎng)了3752億元。今年以來，國(guó)內(nèi)銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中增長(zhǎng)最快的部分，同比增長(zhǎng)了51%（2005年同比增長(zhǎng)為10.9%），金額同比增長(zhǎng)為1211億元。而利用外資同比增長(zhǎng)為35.8%（2005年同比增長(zhǎng)為26.8%），金額同比增長(zhǎng)為59億元。其中，外商直接投資同比增長(zhǎng)為62.8%（2005年同比增長(zhǎng)為19.4%），金額同比增長(zhǎng)為59億元。同樣，自有資金同比增長(zhǎng)為27.7%（2005年同比增長(zhǎng)為41.9%），遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2005年的增長(zhǎng)速度，金額同比增長(zhǎng)679億元。另外，其他資金來源同比增長(zhǎng)為22.1%（2005年同比增長(zhǎng)為11.5%），金額同比增長(zhǎng)為1295億元，其中定金及預(yù)收款（一般是指居民住房預(yù)售資金）同比增長(zhǎng)為-5.1%（2005年同比增長(zhǎng)為13.9%），金額同比增長(zhǎng)減少了245億元。

　　從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的上述這組數(shù)據(jù)可見，盡管今年以來對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的力度并不小，但進(jìn)入這一市場(chǎng)的資金仍然在快速增長(zhǎng)。而這種快速增長(zhǎng)是在房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金增長(zhǎng)下降及個(gè)人住房預(yù)售為負(fù)增長(zhǎng)的情況下出現(xiàn)的。

　　從房地產(chǎn)開發(fā)投資資金的快速增長(zhǎng)主要來源來看，主要表現(xiàn)以下幾個(gè)方面，一是國(guó)內(nèi)銀行信貸，二是其他資金來源，三是利用外資。從上面的數(shù)據(jù)來看，今年房地產(chǎn)利用外資增長(zhǎng)幅度是較快的，但由于往年的基數(shù)小，利用外資增加金額的比重仍然十分微?。▋H占1.6%）。因此，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源增長(zhǎng)主要表現(xiàn)為銀行信貸及其他資金來源兩個(gè)方面。

　　在政府管住銀行信貸的情況下，為什么仍然會(huì)有大量銀行信貸進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)？而且，其增速比2005年上升了4倍以上。這并非是國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行不知道房地產(chǎn)市場(chǎng)所存在的風(fēng)險(xiǎn)，也不是銀行監(jiān)管部門的監(jiān)管不力，而是在于商業(yè)銀行為利益之驅(qū)動(dòng)使然。從已披露的銀行基層案件及銀行高層貪污大案來看，這些案件無(wú)不是與大量銀行貸款進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)的，也都是與國(guó)內(nèi)銀行的管理人員在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的尋租行為有關(guān)。可以說，由于國(guó)內(nèi)銀行信貸大量涌入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，不僅能讓一些銀行的業(yè)績(jī)大增，也方便了相關(guān)當(dāng)事人大謀其利。但是，當(dāng)這些事情敗露后，從來也沒有看到過哪家銀行高層管理者因銀行信貸在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的尋租行為而受到追究與處罰。比如，盡管國(guó)家審計(jì)署審計(jì)披露了上海的姚達(dá)康事件，但處理的具體結(jié)果卻沒有下文。正因?yàn)槿绱耍y行信貸進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)是銀行與銀行個(gè)人短期雙贏的事情，正因?yàn)檫@些事情即使敗露出來也是違法成本極低，由此也導(dǎo)致了國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的大量銀行信貸資金涌入到了房地產(chǎn)市場(chǎng)中。

　　我們也應(yīng)該看到，從房地產(chǎn)開發(fā)投資其它資金來源來看，在這部分資金來源中，定金與預(yù)收款為4588億元（這基本上是個(gè)人住房消費(fèi)的預(yù)售款），占其比重為65%。剩余的部分看上去似乎與銀行信貸無(wú)關(guān)，但實(shí)際上并非如此。這部分資金來源之一是各種委托貸款，但所占的比重不會(huì)太高，比如上海社保資金及一些單位信托資金。更多的可能是通過房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)公司貸款及其他方式進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。其實(shí)，這些資金同樣是來自銀行信貸。因?yàn)?，無(wú)論是在民間信貸市場(chǎng)還是委托貸款，其成本都大大高于來自于銀行的資金成本。比如，目前民間信貸市場(chǎng)平均利率達(dá)17%以上，而銀行信貸的基準(zhǔn)利率只在6.12%。也就是說，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金來源無(wú)論是直接的還是間接的，基本上都是來自于國(guó)內(nèi)銀行信貸。比如，1月至8月份，國(guó)內(nèi)銀行貸款和其他資金來源相加的資金額度達(dá)到了10664億元，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金比重為65.5%。因此，對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控而言，應(yīng)把重心放在調(diào)控銀行信貸上才是解決問題的根本之道。

　　怪不得，早些時(shí)候北京銀監(jiān)會(huì)要求各家商業(yè)銀行對(duì)自有資金低于35%的房地產(chǎn)開發(fā)商不得進(jìn)行貸款，禁止向未封頂?shù)臉潜P發(fā)放按揭貸款。本來，防范國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)是銀監(jiān)會(huì)的基本職能，從行業(yè)的角度提出其專業(yè)化要求也是毫無(wú)疑問的事情，但一些房地產(chǎn)開發(fā)商僅從自身利益角度出發(fā)，群起而攻之這些舉措，由此也可透視出一些房地產(chǎn)開發(fā)商的真實(shí)用意究竟何在。

　　由此可見，如果房?jī)r(jià)過高及房地產(chǎn)市場(chǎng)收益過高，必然會(huì)吸引社會(huì)上人力、物力和財(cái)力等各種資源紛紛涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)中。其中，國(guó)內(nèi)銀行的資金涌入，不僅是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要因素之一，也是進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)資金來源的重要部分。這樣，不僅會(huì)掀起國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資的新熱潮，而且也會(huì)帶動(dòng)與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的 50多個(gè)產(chǎn)業(yè)價(jià)格上漲與增加企業(yè)的投資沖動(dòng)。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資快速上漲，也會(huì)拉動(dòng)國(guó)內(nèi)各地的造城運(yùn)動(dòng)。這樣，新一輪國(guó)內(nèi)投資過熱又會(huì)到來。正是在這意義上說，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是今后宏觀調(diào)控重心所在。