京城外資購(gòu)房套數(shù)下降近六成 “限外令”將高檔房拖入寒冬

    工欲善其事，必先利其器。國(guó)外投資客正在以打磨得雪亮的投資工具，試圖在中國(guó)樓市拔得頭籌。

    盡管建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)改委等六部委出臺(tái)了旨在堵截外資豪賭中國(guó)地產(chǎn)的171號(hào)文件，但目前披露的外資投資人民幣地產(chǎn)方式給他們上了生動(dòng)的一課，試圖以調(diào)控國(guó)內(nèi)鋼鐵等產(chǎn)業(yè)的方式封堵境外資金投資，恐怕很難獲得令政策制訂者滿意的效果。讓打賭人民幣會(huì)升值的外資退出中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，中國(guó)的官員們必須盡快學(xué)會(huì)現(xiàn)代金融理念與投資工具，這樣才能旗鼓相當(dāng)，不至于輸?shù)锰y看。

    《金融時(shí)報(bào)》報(bào)道了一則案例，證明國(guó)外資金仍垂涎于中國(guó)樓市。一家總部位于愛(ài)爾蘭都柏林的公司Shanghai Vision，在上海擁有多處“購(gòu)房出租”地產(chǎn)項(xiàng)目。其客戶有三分之二是企業(yè)家和金融城人士，包括JP摩根倫敦辦事處負(fù)責(zé)全球股票自營(yíng)交易的副總裁羅德·羅德里格斯，他們中的許多人主要目標(biāo)是希望通過(guò)持有人民幣資產(chǎn)，以便在人民幣升值中大獲其利。

    為了繞開(kāi)中國(guó)的嚴(yán)格規(guī)則，Shanghai Vision在中國(guó)注冊(cè)了在岸公司，以便以境內(nèi)企業(yè)的身份方便地持有這些地產(chǎn)項(xiàng)目，那些境外的項(xiàng)目投資者因此能夠輕而易舉地避開(kāi)繁瑣的行政審批手續(xù)，從容地獲得五年內(nèi)6%至7%的年租金收益率。從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，此等機(jī)構(gòu)并不擁有現(xiàn)金，而更像是一個(gè)項(xiàng)目中介，他們?cè)陧?xiàng)目與投資客戶之間牽線搭橋，投資者可以通過(guò)匯豐與中國(guó)銀行等多家銀行申請(qǐng)按揭貸款。如此一來(lái)，六部委171號(hào)文中費(fèi)盡心力制訂的有關(guān)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買自住、自用商品房必須在華居住或者學(xué)習(xí)滿一年且采用實(shí)名制等政策幾乎等同于一張廢紙。中國(guó)政府千辛萬(wàn)苦地壓低房?jī)r(jià)似乎只是為了壓制國(guó)內(nèi)投資者，讓他們給境外投資者騰出更大的獲取利潤(rùn)的空間。各金融機(jī)構(gòu)同時(shí)扮演了輸送炮彈的角色，其中包括了中資銀行的境外分支機(jī)構(gòu)。商業(yè)化銀行受利益驅(qū)動(dòng)提供按揭并無(wú)大過(guò)，但這反過(guò)來(lái)說(shuō)明，即使是中資銀行，在收益面前也不會(huì)無(wú)動(dòng)于衷。

    境外投資者不僅通過(guò)世界資金來(lái)博弈人民幣升值，并且像狐貍一樣靈活地利用投資所在地的政策為己所用：與歐洲國(guó)家動(dòng)輒25%左右的年租金收入稅率相比，中國(guó)的月租金收入稅率為5%；如果在五年之后出售房地產(chǎn)，就無(wú)需交納5.5%的營(yíng)業(yè)稅，只要繳納20%的資本利得稅。如果投資者在英國(guó)定居，那么在中國(guó)繳納的稅款可以進(jìn)行抵扣。雖然從表面看來(lái)，投資者風(fēng)險(xiǎn)極大，但太多的此類投資者集聚起來(lái)，將人民幣盯在高位上，幾乎被烤焦。

    上世紀(jì)九十年代，政府部門為了刺激中國(guó)樓市的發(fā)展，未顧及境內(nèi)需求與土地供應(yīng)狀況，對(duì)外資投資中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)采取了一系列優(yōu)惠政策，這是犯下的第一個(gè)過(guò)失；如今昧于現(xiàn)代投資理念，試圖以一紙文件用行政性手段，扼制國(guó)際資本市場(chǎng)的現(xiàn)代投資術(shù)，這是第二個(gè)過(guò)失。

    事實(shí)上，從中國(guó)加入WTO以來(lái)，人民幣資產(chǎn)已經(jīng)在世界范圍內(nèi)定價(jià)，相當(dāng)于小河之水注入了大河，流動(dòng)性遠(yuǎn)超過(guò)封閉時(shí)代的人民幣及人民幣資產(chǎn)面臨著全新的課題。由此帶給我們的挑戰(zhàn)是，人民幣及人民幣資產(chǎn)也提供了國(guó)際投資者一個(gè)新的對(duì)沖手段，如他們?cè)谧隹辗績(jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定的歐洲房市的同時(shí)，做多以歐元及英鎊衡量相對(duì)低廉的中國(guó)房產(chǎn)，內(nèi)外形成落差，只要筑起個(gè)大壩就能發(fā)電、就能賺錢。這才是國(guó)際投資客能夠兜底中國(guó)樓市的真正原因。

    中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)委員樊綱日前在《華爾街日?qǐng)?bào)》撰文指出，人民幣年升值超過(guò)5%將開(kāi)啟“潘多拉之盒”，導(dǎo)致中國(guó)數(shù)百萬(wàn)人失業(yè)。此言有現(xiàn)實(shí)考慮，不為無(wú)據(jù)。但中國(guó)政府面臨的同樣緊迫的任務(wù)還有盡快學(xué)會(huì)現(xiàn)代金融手段，否則，一個(gè)魔盒的關(guān)閉總是意味著另一個(gè)魔盒的開(kāi)啟。