從2005年至2006年這一年多時間里，房地產政策層出不窮，從“國八條”到“國六條”等，讓人目不暇接。毋庸置疑，政策對房地產市場的影響是巨大的，正確把握房地產政策的未來走向不僅對房地產投資者有戰(zhàn)略意義，而且對從事證券投資乃至專業(yè)的商品期貨市場市場投資者都有很重要的意義。

    “國八條”為何沒有起到預期效果

    “國八條”出臺之后，上海等城市的房價得到了遏止，但北京、深圳等城市的房價卻出現了較大幅度的上漲。為什么會出現這樣的局面？我認為主要有以下兩個原因：

    部門之間的博弈和地方政府的陽奉陰違使房地產政策難以落到實處。2005年中央針對房地產行業(yè)的政策調控或許是經濟領域有史以來規(guī)模最大的一次多個部委之間的協(xié)調工作，取得了不錯的成效。但應該看到不同部門之間的利益協(xié)調是很困難的。本次調控雖然艱難地實現了協(xié)調作戰(zhàn)，但最終仍無法擺脫行業(yè)利益的桎梏，如何協(xié)調管理，即便在調控過后，也是房地產市場的多個主管部門需要長期面對和解決的問題。

    我們有理由相信，中國在房地產調控中，稅收政策還會得到進一步的發(fā)揮。未來可能會出臺的政策包括：不動產稅、消費稅，也有可能修改所得稅法，對房地產的轉讓實行累進的稅率。如果這些政策出臺，都會對房地產市場產生明顯影響。

    這場利益的博弈還包括地方政府，不少地方政府在執(zhí)行房地產新政時陽奉陰違。例如，“國八條”中要求地方政府采取有效措施調整住房結構，增加經濟適用房的比例，但統(tǒng)計結果顯示，2005年下半年，經濟適用房的投資增長速度不是加快而是放慢了；按照規(guī)定，出讓的土地必須在兩年內開發(fā)，否則要收回，但該政策也無法得到落實。地方政府以及地方政府的官員與房地產市場之間的利益關系是十分復雜的，這是分析房地產政策效果的關鍵。

    人民幣升值預期使金融政策無法得到有效施展。在房地產調控中，金融手段包括利率、信貸、首付比三個方面，在資金過剩的背景下，這三個方面對調控的作用都十分有限。

    第一，利率。從2004年10月至今，央行對利率進行了三次調整，總體上提高利率。但是，在人民幣升值的背景下，利率上調的空間非常有限。2006年4月，央行提高貸款利率的同時保持存款利率的不變，說明了人民幣升值的預期對利率有很大的制約，道理十分簡單，如果存款利率上升，就會有更多的國外熱錢涌入中國，人民幣升值的壓力就會更大。因此，利率的操作空間是十分有限的，通過大幅度提高利率的方法來遏止住房價格是有難度的。

    第二，信貸。通過貸款條件的限制來調節(jié)房地產，看似很好的辦法，但在房地產市場卻會失靈。因為對于銀行來說，房地產貸款不僅是利潤最高的貸款，并且風險也最小。在利益的驅動之下，希望通過卡緊信貸關口，卻難以真正實行。即使國內貸款緊縮，國外的游資也會進入中國市場。

    第三，首付比例。最近，有媒體報道說央行準備提高首付比，將首付比提高到五成，隨后，央行出面澄清，沒有此計劃。我國的首付比大多數在三成，這是比較合適的比例，再提高的難度很大，如果老百姓在三成首付比的情況下都買不起房子，那么將首付比提高就更加買不起房子了。除非實行差異化的策略，對于大戶型和多套住房實行高首付比，這是可行的。

    應充分重視稅收政策對房地產市場的影響

    在2005年、2006年的房地產政策中都充分重視稅收政策的作用?！皣藯l”中有關稅收手段是這樣的：要充分運用稅收等經濟手段調節(jié)房地產市場，加大對投機性和投資性購房等房地產交易行為的調控力度。自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

    2006年7月18日國稅總局公布了108號文件，發(fā)布征收個人二手房轉讓所得稅通知，按照20%的稅利征收住房轉讓的所得稅。

    和金融手段相比，稅收政策有明顯的優(yōu)點：可以做到精確打擊。在打擊房地產投機的同時，不會使其他行業(yè)無辜受到牽連，也不會讓一般老百姓的正常生活受到影響；稅收部門與房地產行業(yè)沒有直接的利益關系，稅收政策容易得到貫徹實施。

    從國外的經驗看，在抑制房地產價格時也十分重視稅收政策。我們有理由相信，中國的房地產調控中，稅收政策還會得到進一步的發(fā)揮。未來可能會出臺的政策包括：不動產稅、消費稅，也有可能修改所得稅法，對房地產的轉讓實行累進的稅率。如果這些政策出臺，都會對房地產市場產生明顯影響。投資者應該給予足夠的重視。

   未來重點應該是完善住房保障制度

    國八條和國六條的核心都是打擊投機、調整住房供應結構，希望通過市場的途徑使住房市場的供給與需求的結構得到平衡。但國內外的實踐表明，依靠市場的力量是無法使住房市場得到均衡的。完全的住房市場化必然會出現住房市場的結構性矛盾：有限的土地資源會配置到收益較高的高檔住宅上，而中低收入階層無法得到他們所需要的住房。不斷高漲的房價和越來越多的城市人群無法購買住房會使住房問題從一個經濟問題演變成為一個政治問題。為了得出這個結論，西方國家探索了幾百年。20世紀初開始出現住房干預政策，現代住房制度開始形成。不少國家把公民享有住房的權利寫入了憲法。

    我國在設計住房制度改革的思路時也充分借鑒了西方國家在完善公共住房保障制度上的努力與探索。1998年的《國務院關于深化住房制度的決定》（即23號文）明確規(guī)定：在我國推行住房分類供應制度，即對高收入者供應商品房，對中低收入者供應含有一定住房社會保障的經濟適用住房，對最低收入者供應含有較多住房社會保障的廉租屋。這是適合我國國情的正確選擇，但在后來的實踐中，我們有意無意地偏離了該指導思想，企圖用完全市場化的方法來解決我國的住房問題。

    對高收入者供應商品房，對中低收入者供應含有一定住房社會保障的經濟適用住房，對最低收入者供應含有較多住房社會保障的廉租屋。這是適合我國國情的正確選擇，但在后來的實踐中，我們有意無意地偏離了該指導思想，企圖用完全市場化的方法來解決我國的住房問題

    在十七大召開之前，為了緩和住房價格不斷上漲所帶來的社會壓力，政府會在住房制度的調整方面有所作為，住房制度的改革思路會回到或部分回到23號文件的精神上來。

    從住房制度的實踐看，經濟適用房在操作中面臨分配的難題，受到了市場各方的強烈譴責，對經濟適用房的政策會作出相應的修改，例如，在10月初北京市推出的“經濟適用房回購制度”就是很好的辦法，未來全國的其他城市的經濟適用房政策很可能都效仿北京市的做法。在我國現行的住房保障制度中，廉租房也是一種重要的形式，但目前的廉租房的覆蓋面僅僅限于城市低保人群，這些人口約占城市人口的1%左右，未來的廉租房的覆蓋面應該會有大幅度上升，政府會通過大幅度增加廉租房供給的方式來緩解住房市場的結構性矛盾。

    由于我國的住房價格已經連續(xù)多年快速上漲，住房消費已經出現了過度消費的跡象，部分城市的房地產已經出現比較大的泡沫，如果上述政策會出臺，會直接沖擊住房市場的價格，房地產泡沫隨時會出現崩潰，其中的風險是不言而喻的。有人會心存僥幸，認為政府不會讓房地產泡沫崩潰的。是的，世界上沒有一個政府希望房地產泡沫崩潰的，但有幾個房地產市場泡沫沒有崩潰呢？再看看中國的股市，2001年后，出臺的多少政策意圖挽救其下跌的走勢，但成效甚微。希望中國的房地產市場不會重蹈股市之覆轍。（中國社會科學院金融研究所 尹中立）