房市觀察

　　鼓吹房地產(chǎn)市場(chǎng)還將持續(xù)大漲不僅在理論上根基不穩(wěn)，而且相關(guān)政策暗示也有悖當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主旋律。

　　有關(guān)專家對(duì)未來相關(guān)政策將弱化的“透露”難免有混淆視聽之嫌。

　　房地產(chǎn)商看來坐不住了。自從今年五月份房市新一輪調(diào)控以來，中國房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型呼之欲出。國家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的月度報(bào)告顯示，“國房景氣指數(shù)”在八九月份連續(xù)下挫。于是乎，在日前召開的“2006年中國地產(chǎn)金融年會(huì)”上，“各界專家們”形成了有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)的共鳴。

　　當(dāng)然，這里所謂的“各界”也僅限于房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的兩方主要相關(guān)者：房地產(chǎn)業(yè)界和金融機(jī)構(gòu)。無論是對(duì)房市的中期分析，還是長(zhǎng)期預(yù)測(cè)，他們的結(jié)論都是形勢(shì)一片大好。摩根大通的經(jīng)濟(jì)學(xué)家說，中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)未來幾年保持10%左右的增長(zhǎng)率，如果人民幣升值30%~40%的話，房地產(chǎn)平均價(jià)格每年升值10%左右是合理的。而中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一更是大膽預(yù)測(cè)，未來20年房地產(chǎn)業(yè)還將延續(xù)“黃金”時(shí)代，房?jī)r(jià)將平穩(wěn)上漲。同時(shí)，國內(nèi)外專家一致認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲很快將在二線城市展開。這無疑讓更多的老百姓心里一沉。

　　專家們給出的理由是冠冕堂皇的。歸納起來有三條：一曰城市化；二曰中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；三曰人民幣升值。城市化這一因素不言自明；經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是指財(cái)富的積累將會(huì)實(shí)際表現(xiàn)為房地產(chǎn)資產(chǎn)的增值；人民幣升值無疑是說老百姓的購買力上升并能吸引更多的外資?？傊?，專家們無非是要證明，房地產(chǎn)繼續(xù)高漲是合理的、必然的。有了這些“宏觀基本面”分析之后，政策含義自然是，宏觀調(diào)控的力度已夠，房?jī)r(jià)應(yīng)該穩(wěn)步上漲；進(jìn)而暗示，未來的調(diào)控將越來越傾向于財(cái)稅和金融等溫和手段。

　　在筆者看來，鼓吹房地產(chǎn)市場(chǎng)還將持續(xù)大漲不僅在理論上根基不穩(wěn)，而且相關(guān)政策暗示也有悖當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主旋律。

　　首先，城市化和中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乃大勢(shì)所趨，但這些趨勢(shì)到底應(yīng)該與房地產(chǎn)市場(chǎng)多大程度的繁榮連在一起，尚值得考量。中國的城市化和經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)不是這幾年才發(fā)生的事情，至少已持續(xù)了二十多年的時(shí)間，而房?jī)r(jià)為什么只在若干年份異?；鸨?？房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資屬性使其帶有很強(qiáng)的周期性。如果可以用宏觀基本面向好來作為中國房市繁榮的支撐，那么20世紀(jì)90年代初的房地產(chǎn)泡沫也就一樣是完全理性的了。

　　其次，將人民幣大幅急升與中國經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)和城市化快速進(jìn)行這些理由放在一起不倫不類。人民幣處于上升通道幾乎已成共識(shí)，但這會(huì)是一個(gè)長(zhǎng)期漸進(jìn)的過程，沒有任何可信的信息表明將在最近幾年內(nèi)完成。

　　除此之外，認(rèn)為人民幣升值將助推房?jī)r(jià)的觀點(diǎn)忽視了幣值的大幅急升可能會(huì)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市化進(jìn)程帶來重大的負(fù)面沖擊。中國過去的增長(zhǎng)依靠了龐大的外向型經(jīng)濟(jì)部門，人民幣大幅升值一方面將使中國的世界“加工工廠”的地位岌岌可危，從加工貿(mào)易中所能獲得利潤(rùn)將進(jìn)一步受到打壓；另一方面將對(duì)中國的本土企業(yè)造成巨大的困難。加工貿(mào)易在進(jìn)口原料和半成品時(shí)利用幣值上升可以抵消一部分競(jìng)爭(zhēng)力的喪失。中國的出口素以價(jià)格優(yōu)勢(shì)包打天下，很難想象這樣的生產(chǎn)模式會(huì)在短短的三五年時(shí)間內(nèi)得以有效扭轉(zhuǎn)。與升值和出口下降相連的問題是就業(yè)壓力的激增，而這將拖累城市化的進(jìn)程。

　　這樣看來，雖然分開來看推高房地產(chǎn)業(yè)的各個(gè)因素可能是成立的，但是當(dāng)把它們刻意地?cái)n在一起時(shí)，難免出現(xiàn)理論兼容上的“合成謬誤”。

　　專家們的分析只是涉及了需求面，而對(duì)供給面只字未提。他們隱含的假定是，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)⒁恢被靵y下去。這與中國房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型大勢(shì)不符。當(dāng)前對(duì)信貸尤其是土地的整頓，規(guī)范了房市操作；對(duì)進(jìn)入準(zhǔn)則尤其是對(duì)外資炒房的限制也抑制了投機(jī)和泡沫的滋生。

　　事實(shí)上，我們還能期望得更多。國家的房市調(diào)控方興未艾，遠(yuǎn)未轉(zhuǎn)向。國家發(fā)改委近日表示，當(dāng)前部分城市房?jī)r(jià)上漲仍然偏快，離預(yù)期目標(biāo)還有差距。而一周前的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議也明確強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持把好土地、信貸閘門和市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻。因而，有關(guān)專家對(duì)未來政策將弱化的“透露”難免有混淆視聽之嫌。