自住買房更需超前眼光

    早報置業(yè)顧問 林輝（黑馬廣告）

    記得2004年下半年的時候，有朋友希望我給他推薦一個樓盤，用于自住。

    當時的市場，國家新一輪宏觀調控已經(jīng)從上半年開始，樓市信心出現(xiàn)了一定的動搖。因為這個朋友買房是基于自住的目的，我建議他首先考慮規(guī)避風險，即價值流失的問題。在仔細詢問了他的各項需求之后，我向他推薦了利茲·水印康庭一期的一個東邊套房源。主要原因有二：

    第一，城北水印康庭所在區(qū)域距離市中心武林廣場只有七八公里路程，但房子的均價只要6500元/平方米，東邊套也僅7000元/平方米，而當時臨近的三塘板塊比它要貴出將近500-1000元/平方米。這樣一比較，明顯有較大的升值空間。

    其次，該樓盤的斜對面規(guī)劃了700余畝的城北體育公園，而且是市里的重點項目，北側則是上塘河的支流，東北側、東南側分別規(guī)劃了約兩萬平方米和約6000平方米的公共綠地。放眼杭州市區(qū)，擁有如此環(huán)境優(yōu)勢的樓盤實屬罕見。這類樓盤的發(fā)現(xiàn)潛力，只要參照一下上海世紀公園邊上的房產(chǎn)發(fā)展歷程就能明白。

    當朋友綜合考慮各項大因素后鎖定該樓盤時，我們就開始挑選房源了。我的觀點很明確，要買就買優(yōu)質房源，決不能所謂“湊合著過”，一定要選邊套、中間層，戶型結構也要理想，以后萬一要出售也比較方便，抗風險能力也強。樓層太高，樓下的景觀就成為“圖紙”；太低了自然采光、通風打折扣，地面的光熱反射及噪音干擾都很明顯。最后我?guī)退x了一套小高層（共九層）的五樓東邊套。

    未來買房分析：

    自住可以不必考慮房價能漲多少，但在不可預期的政策環(huán)境下，樓盤房價就算不能穩(wěn)步上揚，起碼也得保證較長年頭內不跌，做到真正的劃算。

    綜合最近一段時間內的市場行情，我依然堅持，買房子盡量還是要買市區(qū)房。杭州城市不大，擴張內力有限，市區(qū)房雖然比郊區(qū)房貴很多，但保險系數(shù)更高，更何況入住郊區(qū)房，今后的生活成本會慢慢呈現(xiàn)。

    此外，買房子還得有前瞻性。很多樓盤，可能開發(fā)前期周邊的環(huán)境、道路還不是很成熟，但等到房子交付不久，其實這些都能上去的。這樣的樓盤，就得靠前瞻性的眼光去挖掘。比如我朋友最后買的水印康庭，當時2004年的時候，樓盤周邊的道路并不是很成熟，使很多去現(xiàn)場看過房的人都憂慮重重，但朋友在深入了解了周邊的規(guī)劃后，采納了我的建議。

    現(xiàn)在看來，還真是選對了，該樓盤國慶節(jié)前如期交房了，邊上的道路也通了，規(guī)劃中該拆遷的建筑正在中后期拆遷中，杭州市中心惟一的體育公園最近也開工了，市場上的掛價達到了9000元/平方米上下。今后，體育公園建成之后，樓盤前景更不好說了……

    買房要分清“投資”“自住”兩個概念

    早報置業(yè)顧問 章惠芳（雙贏置業(yè)營銷機構總經(jīng)理）

    1999年以來引發(fā)的置業(yè)投資熱，有一句購房理念曾經(jīng)很流行，叫“投資居住兩相宜”。今天，有機會跟大家說一個真實的購房故事，就是想告訴一些購房者：“投資居住兩相宜，其實并不宜”。

    這兩個真實的購房故事都發(fā)生在我一個朋友身上。這個朋友也是從事房地產(chǎn)業(yè)的，從1994年開始做，稱得上是元老了，但沒有自己的房子，一直租房。問他為什么不買，他說買不好。

    曾經(jīng)在2000年初山水人家開盤時，他就有一個號子，約3500元/平方米的均價，但輪到他挑的時候，因為號子不是很前面，他看中的房源被人家挑走了。他想買房不是買衣服，不能隨隨便便就下單，一定得買自己滿意的，于是就把號子退了。

    到2002年朝暉現(xiàn)代城開盤時，他也有機會買房，這時山水人家的房子已經(jīng)漲到了約5000元/平方米。他那個后悔啊，說當時隨便買一套，現(xiàn)在都賺錢了。因此當現(xiàn)代城開盤時，他就先想投資一下，賣不掉大不了自己住，所以當時挑了套樓層最好戶型也不錯的一套房，單價比較貴，總價也較高，但是本著以后投資自住兩相宜的目的，這位朋友還是當場付了定金。然后他開始找下家，當時不斷有人轉讓成功的信息，更證實投資的可能性。可當需要正式簽合同時，他還是沒找到下家。為什么？房子是好的，但總價較高，能買得起的人較少，或者買得起的人并不認同他的眼光。而當時單價低，面積也小的戶型卻早就有其他需求客戶了。

    因為當時購房是以投資為主要目的的，自己居住，雖然也能將就，但我這位朋友當時的生活圈并不在此，家人反對，結果這套房子后來還是托關系把它退了。當時這套房子單價也不到5000元/平方米，后來房價節(jié)節(jié)高，我那個朋友對飛漲的房價又心有不甘，不停地說“我曾經(jīng)差一點擁有”，所以依然是一直租房。

    未來買房分析：

    “投資居住兩相宜”，這句話，表面上看，是左右逢源，相合相宜的。其實不然。購房者首先在買房時要分清投資和居住兩個概念、兩個目的。投資就是投資，居住就是居住，投資居住兩相宜的房子是不太買得好的。

    如果你是投資，很簡單，什么房子都可以買，只要有市場有需求，你要考慮的是哪里的房子哪個樓盤哪套房子相對投資回報率較高，相對市場交易較好，這時候你自己的需求是第二位，甚至可以不考慮的。有人說，如果從純投資看，有些馬路邊的房子說不定比靠中心花園的投資回報率還要高，因為馬路邊的房子一般面積小，單價也低，容易脫手，中心花園邊的房子往往開發(fā)商設計的戶型大，定價也高于馬路邊房子10—20%，甚至30%以上，到后面總價高，市場需求面小，到了二手房市場反而難脫手，當然這跟這個樓盤的品牌品質也有關。

    而如果你是居住目的的購房，那么有好的投資回報固然可喜，但一切以你為中心，你的需求你的偏好就是最大的回報。這時候，買房就要考慮與你自身工作單位遠近、學區(qū)如何，周邊的配套，你喜歡的戶型結構、樓層、朝向、面積……凡此種種，適合你的就是最好的。所以，有人在住進自己原來投資居住兩相宜的房子后，又會感嘆“曉得是自己居住，我再多加十萬元買套景觀房多好”。

    這是本人從事房產(chǎn)十余年，感受最深的購房建議。所以，如果要問現(xiàn)在是不是買房的時機，我要說，一切看你的目的要求而定。有居住需求又有購房能力，什么時候都是時候；純投資，則要睜大眼睛，好好挑一挑房子了。

    合適時機挑選合適物業(yè)

    早報置業(yè)顧問 梅杰（漢嘉地產(chǎn)顧問機構總裁）

    現(xiàn)在有不少人，買房可能就只考慮經(jīng)濟能力。只要房價合適，就算是盲目地把家安到一個不合適自己的區(qū)域里也在所不惜。這其實是不明智的。我們公司的一對小夫妻，就為了這個原因，剛換了一套房子。

    這對小夫妻婚前已經(jīng)買了一套房子。不過，那時買房主要考慮的是經(jīng)濟承受能力。2004年，他們花了40多萬元在慶春路上一個老小區(qū)里，匆忙買了一套房子。一年多的時間住下來，他們發(fā)現(xiàn)，市區(qū)的老小區(qū)，雖然生活十分方便，但小區(qū)鄰居都是些老年人，彼此的生活習慣其實很難融洽，而買房之前要求的齊全配套，其實很多也不是很必需的。

    綜合種種因素，今年年初，他們最終決定換房子。這回他們更著重于考察小區(qū)的生活氛圍、會所設施、將來鄰居的年齡層次等因素，終于選中了濱江的風雅錢塘。而原來的老房子抵押貸款付了一半的房款后，打算用來出租，并且還有余款購置了車輛。小日子過得越來越舒心了。

    未來買房分析：

    一個理性的消費者，能夠在開發(fā)商強大的宣傳攻勢下把握自己，選擇合適的置業(yè)時機購買合適自己的物業(yè)。這里面，有兩個合適，合適的置業(yè)時機和合適自己的物業(yè)。

    如何判斷購房最佳時機呢？首先，要關注政策動向、瞄準機會再著手買房。房產(chǎn)政策出臺初期會影響到購房者心理、購房態(tài)度的變化，多數(shù)人開始等待、觀望，房產(chǎn)市場會略有波動，假若在這一“動蕩”時期盲目投資，會因為對政策了解不全面而造成損失，結果得不償失，因此房產(chǎn)投資要待新政穩(wěn)定以后再出手。其次，要了解項目周邊配套等市政建設進度，如果在項目剛剛起步時選擇投資的話，由于這些配套尚未完善，房價自然受到限制，投入成本自然相對較低，升值的空間也相對更多。

    產(chǎn)品的選擇也很重要。投資物業(yè)不能簡單地以價格作為投資回報的衡量標準，對產(chǎn)品品質及市場需求的把握也很關鍵。下單前，最好能充分了解房屋附近的二手市場、租賃市場。目前來講，市中心、朝暉、大關、翠苑一帶房源雖不是十分充足卻屬于租賃市場較為火爆的幾個區(qū)塊，這些區(qū)域的物業(yè)回報均比較穩(wěn)定且利益可觀。除此之外，類似景觀公寓、環(huán)湖公寓及各類排屋別墅等物業(yè)也極具投資價值；市中心物業(yè)也是搶手的投資資源，任何一個想要擁有住房的人，首選肯定還是市區(qū)。

    綜合起來看，我認為，未來房地產(chǎn)市場還是區(qū)域發(fā)展。濱江區(qū)塊仍會憑借其大量的景觀公寓及完善的配套良性發(fā)展；閑林區(qū)塊交通日益完善，大體量的排屋、別墅也將讓這個區(qū)塊逐漸成為被關注的焦點；另外，銀湖、之江板塊的稀缺資源也成為其他區(qū)塊無法比擬的絕對優(yōu)勢；市中心完備的配套、特殊的地理位置及特有的景觀仍是眾人矚目的熱點。