2006年7月12日星期三，在北京市海淀區(qū)中關(guān)村一號院威新國際大廈12層的電梯里面，建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)司司長沈建忠被不少于30名的房地產(chǎn)專業(yè)記者堵得水泄不通。沈建忠此行，應(yīng)主辦方邀請來搜狐參加“中國創(chuàng)新90′中小套型住宅設(shè)計競賽”新聞發(fā)布會，時近中午，他準(zhǔn)備離開。

　　這次會議也是沈建忠在不久前一段公案引發(fā)的猜忌過后，在公開場合的首次亮相，而他被調(diào)離的謠言也不攻自破。之前有媒體報道稱，沈建忠在建設(shè)部的一次內(nèi)部會議上解讀90平米“套型建筑面積”，換算的結(jié)果相當(dāng)于110平米的“建筑面積”。這則報道之后有傳言稱，沈建忠曲解中央調(diào)控精神，是和開發(fā)商穿一條褲子，于是被調(diào)離公職。

　　在《中國建設(shè)報·中國樓市》主任時國珍女士的“保護”之下，被堵在電梯里好幾分鐘的沈建忠對急于探求調(diào)控細(xì)則蛛絲馬跡的媒體沒有說一個字，而在一上午的發(fā)布會過程中也一言不發(fā)。但他的到場則表明：建設(shè)部高層支持和鼓勵各地從技術(shù)層面搞90平米套型面積以下住宅產(chǎn)品的研發(fā)。對此時國珍透露：“我們的競賽報告，是得到部長批示支持的。”

　　一個看似簡單的競賽得到高層的全力支持，這個現(xiàn)象在某種程度上折射出決策者對于“90平米和70%”為標(biāo)志的調(diào)控政策能否得到徹底貫徹的擔(dān)憂--盡管這一輪調(diào)控當(dāng)中，公開表示反對的聲音幾乎沒有，但是深諳房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)利害關(guān)系的人都非常清楚，這兩個數(shù)字對自98年以來一直逐步穩(wěn)定的房地產(chǎn)行業(yè)意味著什么，其利益的終端開發(fā)商們對此是何等程度的抵觸。

　　所以，要通過這種形式來大力推廣并說服教育。

　　最大的政治

　　“你看著吧，90平米70%的規(guī)則出臺之后，將會到處充滿建筑垃圾！”2006年6月1日，9部委新政部分措施生效當(dāng)日，一位不愿意透露姓名的北京知名開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴焦點房地產(chǎn)網(wǎng)，而在那段日子，筆者接觸該問題時，聽到的抵觸聲音并非只此一家，不過因為某些未經(jīng)證實的原因，當(dāng)時的媒體上幾乎不見任何類似報道。

　　而有意思的是，萬科的王石，在公開場合接受媒體采訪的時候明確表示，完全支持國家90平米70%的調(diào)控政策。

　　王石和萬科是否的確如同他所說的那樣，支持國家制定對中低收入人群傾斜的政策，無從考證。因為從實證層面分析，至少在北京，萬科目前正在操作的項目，沒有一個符合政策要求。不過按照中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長楊慎在不同場合對房地產(chǎn)開發(fā)商“要講政治”的要求，王石的表態(tài)無疑是及時和合格的：目前房地產(chǎn)行業(yè)最大的政治，是如何保證中低收入人群的住房需要，這是行業(yè)和諧的關(guān)鍵。

　　為什么要抵觸90平米？

　　“我現(xiàn)在買90平米以下的小戶型合適嗎？”在消費和市場層面，焦點房地產(chǎn)網(wǎng)所接到的咨詢問題中，政策發(fā)布之后最多的莫過于此。

　　今年以來，90平米以下中小套型住宅的熱賣可謂市場一大奇觀，人們對中小套型住宅的熱衷可見一斑。對此問題，一個自然而然的邏輯是，今后90平米以下房子多了，可選擇的余地也將比現(xiàn)在多很多。

　　持此觀點的包括著名的購房專家李小寧，“合作建房”發(fā)起人于凌罡和賺盡眼球的“不買房運動”的簇?fù)碚邆?。但是開發(fā)商的主流“專業(yè)意見”是，對于將來的90平米能設(shè)計成什么樣子，很難保障：“比如電梯問題，比如塔樓的南北通透沒辦法做等等?！倍谝粋€大戶型為主的社區(qū)當(dāng)中購買小戶型產(chǎn)品，這些問題都不存在。

　　到底那個意見更正確不是問題的關(guān)鍵，有意思的是這個問題背后折射出的不同心態(tài)：大多數(shù)開發(fā)商對生產(chǎn)90平米以下產(chǎn)品，是非常抵觸的。而對此，北京市金田建筑設(shè)計有限公司總建筑師黃匯說：我們已經(jīng)習(xí)慣了為某些人服務(wù)了。

　　在焦點房地產(chǎn)網(wǎng)和《中國建設(shè)報·中國樓市》共同舉辦的“中小套型功能空間變化”論壇上，黃匯說出這個觀點，她所說的“某些人”指的是所謂先富起來的人：“我們不應(yīng)該責(zé)怪開發(fā)商，責(zé)怪設(shè)計人員。是因為有（大房子）需求我們才去做，而這個市場太浮躁，太膚淺?！彼毖圆恢M地表示，在用房子炫耀財富的消費心態(tài)下，改革開放之后先富起來的這些人形成的消費群體具有很強的消費能力，他們不太管所謂緊湊或者節(jié)約的原則，他們喜歡買大面積的房子。

　　這讓開發(fā)商很容易去賺錢。

　　中小套型功能空間的演變歷史

　　住宅的空間變化，折射出近代中國尤其是1978年以后的社會變遷。想洞悉未來，必須要回顧歷史。

　　有種觀點認(rèn)為，90平米70%的規(guī)定是住宅建設(shè)的一種倒退。對此國家住宅與居住環(huán)境工程研究中心總建筑師趙冠謙(趙冠謙博客,趙冠謙新聞,趙冠謙說吧)說：“不是倒退。更準(zhǔn)確地說，應(yīng)該是回歸，就是回歸到你應(yīng)該達(dá)到的面積?！?

　　趙冠謙回憶說，80年代福利分房的背景下開始出現(xiàn)四類標(biāo)準(zhǔn)的說法，按照級別來劃分，第一級的是42平米到45，第二級是45到50，第三級60到70，第四級80到90。但是這是分配標(biāo)準(zhǔn)，因為當(dāng)時建房還不是很多，所以能不能得到得看有沒有這么多房：“住宅設(shè)計規(guī)范在80年代有一次，后來在90年代中期修訂了，有四類按照使用面積來設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)：最低的34平米使用面積，45平米、56平米、68平米，建筑面積相當(dāng)于45到55，60到70，75到85，90到100。也可以看出來，當(dāng)時最大的面積就是90到100，我們現(xiàn)在說的是中小套型90平米，實際上就跟當(dāng)時最大的已經(jīng)是相當(dāng)大的面積了，而且我們當(dāng)時提得90到100平米的應(yīng)該是做到4個臥室?！?

　　說到現(xiàn)在的浪費現(xiàn)象他認(rèn)為：現(xiàn)在的面積脹得太大了，太快了，但是沒有必要?，F(xiàn)在家庭是小型化，何必要住進這么大的不溫馨的甚至感覺空虛的房子呢？

　　如何設(shè)計90平米？

　　在設(shè)計上的技術(shù)層面，如何保障中小套型住宅在功能上滿足居家必須的種種需要呢？

　　國家住宅工程中心副總建筑師劉東衛(wèi)在焦點房地產(chǎn)網(wǎng)論壇現(xiàn)場，用包括日本“集合式住宅”在內(nèi)的種種范例證明，90平米以下，同樣能夠做出經(jīng)濟美觀實用的房子。

　　“實際上市場對中小套型面積房子的需求是很大的。但是拋開政策的因素，從市場來看，中小套型的供應(yīng)、設(shè)計現(xiàn)在卻非常少。最近的一個統(tǒng)計表明，目前的三居在市場上是120到150平米，兩居是80到100平米，一居是60平米?！眲|衛(wèi)認(rèn)為，市場上非常缺乏百姓青睞的居家小戶型。

　　在新政之下，90平米和70%的限制迫使開發(fā)商加強對此類產(chǎn)品的研究，劉東衛(wèi)列出了90平米以下三居、兩居一居產(chǎn)品的設(shè)計要點：第一有緊湊的布局；第二，適宜的尺度；第三，非常靈活的空間；第四，很完備的功能。

　　“我認(rèn)為有兩種住房標(biāo)準(zhǔn)：公共住房標(biāo)準(zhǔn)和居住誘導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。居住誘導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)是由市場、廣告、消費訴求等引發(fā)的，開發(fā)商為了更好賣房，會給你灌輸多大面積居住最適宜最好等觀念，但是實際上不一定?！惫矘?biāo)準(zhǔn)往往比誘導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)要小很多，劉東衛(wèi)介紹說，在日本，90平米的誘導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)里都可以做成三居，完全可以做到“麻雀雖小五臟俱全”，但是沒有想到在中國，當(dāng)成公共標(biāo)準(zhǔn)依然嫌小，難道我們真的有用不盡的土地嗎？

　　90平米70%不是遏制房價？

　　談及房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，不能不逃避“房價”。而對此，中國建筑設(shè)計研究院副院長崔愷認(rèn)為，包括協(xié)調(diào)整個社會的貧富差別造成的社會穩(wěn)定在內(nèi)，國六條背負(fù)了更多的責(zé)任，但不僅僅是房價這么簡單：“對國家的土地資源，城市發(fā)展的總體策略，我認(rèn)為也是有更深的考慮。我特別愿意為后者發(fā)表一下自己的看法?！?

　　崔愷說，土地資源非常有限的中國，雖然面積可以跟美國、加拿大等國家相比，但是真正環(huán)境質(zhì)量好的土地，可以耕種的土地，實際上是相當(dāng)少的：“國土資源不僅僅是面積的問題，而且它的品質(zhì)，以及它的環(huán)境質(zhì)量。在目前中國的現(xiàn)狀下，我們把我們中國人的住宅標(biāo)準(zhǔn)向北美看齊，是非常危險的一件事情?！?

　　設(shè)計師的觀點得到了開發(fā)商的同意，對此，西安紫薇地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理韓紅麗和金地集團總裁張華綱都表態(tài)支持90平米70%政策，他們認(rèn)為，開發(fā)商應(yīng)該盡到自己的社會責(zé)任，從消費理念上引導(dǎo)市場。

　　而從房價角度分析，他們認(rèn)為，小戶型的出現(xiàn)可能讓單價更上漲，因為成本在那兒。不過總價會下降很多，更多的人可以買到房子。對于如何壓縮成本從而降低房價的問題，張華綱認(rèn)為，今后一個很大的變化是精裝修房子的大行其道，很簡單，采購是壓縮成本的最好辦法。

　　先有房，后住好？

　　“不要對90平米之后的住宅質(zhì)量有太多要求，因為這是不現(xiàn)實的。”

　　清華大學(xué)建筑設(shè)計研究院院長莊惟敏談到了90平米之后的房屋質(zhì)量問題。他用雜交水稻形象舉例：曾經(jīng)和研究水稻的專家聊天，說到“雜交水稻之父”袁隆平。有一個問題是，作為首席科學(xué)家為中國、為人類創(chuàng)造了雜交水稻的奇跡，養(yǎng)活了這么多人，但是有人說它不好吃。

　　“這個事情說的和我們現(xiàn)在的問題一樣的，要解決什么問題？袁隆平說過一句話：要解決吃飽的問題，然后考慮吃好?！鼻f認(rèn)為，現(xiàn)在要解決的是“居者有其屋”的問題，公民有自己的房子，無論大小，而不是住得多好。在現(xiàn)有成本前提下，讓房價下降而且保證居住質(zhì)量不下降是不現(xiàn)實的。

　　關(guān)于90平米的思考，就像尚未解開完成的細(xì)則解密活動一樣，還在繼續(xù)。不過可以肯定并且得到各方利益集團公認(rèn)的是，這一政策必將影響中國房地產(chǎn)今后數(shù)年的發(fā)展。