編者按：不少專家認(rèn)為，我國(guó)消費(fèi)者存在一種不健康的消費(fèi)觀念，就是喜歡跟風(fēng)消費(fèi)，買漲不買跌，與老百姓買股票投資，幾乎是一樣的規(guī)律。在追漲與買跌之間，究竟該如何抉擇？

　　追漲的投機(jī)心態(tài)很危險(xiǎn)

　　房?jī)r(jià)下跌時(shí)，大家都在等待，不知房?jī)r(jià)何時(shí)見(jiàn)底，于是袖手旁觀；房?jī)r(jià)上升時(shí)，有人看到早期買樓的人突然變成“百萬(wàn)富翁”，眼看新樓盤的不斷出現(xiàn)和樓價(jià)上漲，后悔自己當(dāng)初想買結(jié)果沒(méi)有買的房子漲價(jià)了，加上無(wú)法預(yù)測(cè)價(jià)位的攀升高度，惟恐再次錯(cuò)失成為“百萬(wàn)富翁”的機(jī)會(huì)，于是加入搶購(gòu)行列。

　　還有部分消費(fèi)者喜歡和政府指導(dǎo)“背道而行”，政府限什么他就買什么，關(guān)鍵還是投機(jī)心理作祟，客觀上也就為“追漲”推波助瀾。

　　房?jī)r(jià)暴漲，政府不再發(fā)放獨(dú)立別墅的用地，并且限制大戶型的發(fā)展。于是越來(lái)越多的人開始爭(zhēng)當(dāng)大戶型業(yè)主，為何會(huì)如此？很多人認(rèn)為隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入增加，住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，人們從保障型的小戶型為主向舒適型、享受型的大戶型轉(zhuǎn)換是必然趨勢(shì)，而國(guó)家現(xiàn)在限制大戶的發(fā)展，他們認(rèn)為購(gòu)買大戶型商品房的遠(yuǎn)景是可觀的，尤其獨(dú)立別墅是買少見(jiàn)少，于是就出現(xiàn)有人“政府限制什么他買什么”的買房方式。

　　這種投機(jī)的買房心態(tài)，是以購(gòu)房者個(gè)人力量和政府力量博弈，結(jié)果無(wú)異“螳臂擋車”，非常的危險(xiǎn)。

　　日本是個(gè)土地資源極度匱乏的國(guó)家，而且三分之二是山地，所以當(dāng)年舉國(guó)上下都認(rèn)為房?jī)r(jià)沒(méi)有理由不漲。結(jié)果最高峰時(shí)，東京及周圍三個(gè)地區(qū)的理論地價(jià)超過(guò)美國(guó)整個(gè)國(guó)家的地價(jià)與在紐約上市的所有公司的凈資產(chǎn)值之和。結(jié)果日本從1990年起房?jī)r(jià)連跌14年，跌到上世紀(jì)70年代的水平，拖累了整個(gè)日本經(jīng)濟(jì)。

　　房?jī)r(jià)缺少繼續(xù)上漲的動(dòng)力

　　有人說(shuō)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)是“周漁打黃蓋，一個(gè)愿打，一個(gè)愿挨?！彪m然有點(diǎn)牽強(qiáng)，但是購(gòu)房者的不理性行動(dòng)也對(duì)整個(gè)房?jī)r(jià)的上漲起到了推波助瀾的作用，管理學(xué)中稱之為“羊群效應(yīng)”。如果一個(gè)羊群發(fā)現(xiàn)了一片肥沃的綠草地，并在那里吃到了新鮮的青草，后來(lái)的羊群就會(huì)一哄而上，爭(zhēng)搶那里的青草，全然不顧旁邊虎視眈眈的狼，或者看不到其它還有更好的青草。

　　大家一涌而上，于是好多地方出現(xiàn)了“價(jià)量齊漲”的現(xiàn)象，只有讓房地產(chǎn)開發(fā)商樂(lè)開了懷。

　房地產(chǎn)市場(chǎng)是帶典型的周期性一個(gè)市場(chǎng)，買房時(shí)間的選擇除了需要考慮自己的需求緊迫程度外，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的走向、銀行利息、通貨膨脹、城市化程度、人口結(jié)構(gòu)等因素都是影響未來(lái)房?jī)r(jià)的重要因素，切不可盲目追風(fēng)。

　　隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快，我國(guó)的住房需求不斷加大，但是因此判斷我國(guó)城市的房?jī)r(jià)會(huì)一直上漲是很牽強(qiáng)的。

　　首先，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我國(guó)居民的承受能力，國(guó)際公認(rèn)的比較適宜的房?jī)r(jià)收入比為5，即普通居民花5年的收入就可以買得起一套房子，而我國(guó)北京、上海等大中城市的房?jī)r(jià)收入比早已突破了10點(diǎn)大關(guān)。上海更是達(dá)到了14。在這情況下，好多需求者并不具備消費(fèi)的能力，好多剛畢業(yè)的大學(xué)生年薪才2萬(wàn)-3萬(wàn)元，不吃不喝一年也買不到廁所大的面積。所以房?jī)r(jià)缺少繼續(xù)上漲的動(dòng)力。

　　其次，國(guó)家連續(xù)出臺(tái)宏觀調(diào)控措施，用“銀根”和“地根”等辦法維持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。在強(qiáng)大的政府作用下，房?jī)r(jià)不可能一路漲下去。

　　再者，中國(guó)的人均土地資源雖然偏緊，但是與日本、韓國(guó)比，絕對(duì)量還是充裕的，要增加供給還是有條件的。(作者系北京大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心主任)

　　變消費(fèi)型觀念為理財(cái)型觀念

　　最近，律師導(dǎo)購(gòu)網(wǎng)的發(fā)起人彭清正律師發(fā)表文章談了幾點(diǎn)目前置業(yè)的幾個(gè)誤區(qū)。既然有誤區(qū)，我想也應(yīng)當(dāng)有“正區(qū)”，因此我也想就如何置業(yè)談幾點(diǎn)看法，供置業(yè)者參考。

　　正區(qū)一：買低不買高。

　　特別是投資型的置業(yè)者，這點(diǎn)尤為重要。逢高踩入是投資者的大忌，而逢低吸納則應(yīng)當(dāng)是投資者的鐵律。而現(xiàn)實(shí)中大多數(shù)投資者確是逢高蜂擁入市，逢低卻猶豫不決。只有少數(shù)成功人士可以逆向而動(dòng)，成為命運(yùn)和財(cái)富的主人。關(guān)鍵在于克服人性貪婪和膽怯的弱點(diǎn)。投資置業(yè)能否獲利不取決于賣，而取決于買，因此把握好購(gòu)買時(shí)機(jī)是十分重要的。

　　正區(qū)二：不買最貴的，只買最適宜的。

　　許多置業(yè)者喜歡買新房、買大房，卻沒(méi)有認(rèn)真考慮自己的承受能力和實(shí)際需求。即使有能力也沒(méi)有必要去奢侈和豪華，也沒(méi)有必要為了滿足虛榮心和炫耀心理而使自己受罪遭殃。許多工薪階層年富力強(qiáng)時(shí)住大屋、開靚車，但老時(shí)手停口停，反而要在清貧中度過(guò)晚年。一般而言，按揭購(gòu)房的月供最好不要超過(guò)家庭收入的1/3，否則會(huì)嚴(yán)重影響家庭生活質(zhì)量。

　　正區(qū)三：你不理財(cái)，財(cái)不理你。

　　要將消費(fèi)型的觀念轉(zhuǎn)變?yōu)槔碡?cái)型的投資觀念。同樣是買房購(gòu)車，思考的角度和參照的體系就可能完全不同?，F(xiàn)在，許多白領(lǐng)階層拿高薪、住大房、開靚車。而且還互相攀比，手機(jī)、電腦、汽車甚至房子，是換了又換，卻總是沒(méi)法滿足追趕潮流的虛榮心，大量的錢財(cái)也就因此而化為烏有。原因主要在于他們購(gòu)買的都是價(jià)格昂貴的高檔奢侈品，形成的不是可以成為資本的資產(chǎn)，而是構(gòu)成大量債務(wù)的不良資產(chǎn)和負(fù)資產(chǎn)。選購(gòu)大宗耐用的特殊商品，一定要根據(jù)自己的能力和需要來(lái)選擇，一定要物有所值。而不應(yīng)追求奢華和享受，更不應(yīng)攀比和炫耀。絕大多數(shù)工薪階層購(gòu)房行為都是終生一次性購(gòu)買，即使有能力二次置業(yè)也大多是以小換大、以舊換新，更應(yīng)當(dāng)慎之又慎。