安得廣廈千萬(wàn)間？大庇天下寒士俱歡顏。這是延續(xù)了幾千年的安居夢(mèng)想。

　　然而，在一些地方，在開(kāi)發(fā)商和地方政府利益驅(qū)使的房地產(chǎn)市場(chǎng)里，我國(guó)的住房保障體系從誕生開(kāi)始便被一些專(zhuān)家形容為“戴著鐐銬的跳舞”，生存、發(fā)展的難度可謂不小。

　　這個(gè)十月，就讓我們遠(yuǎn)離所謂“金九銀十”的浮躁和喧嘩，《上證·地產(chǎn)投資》希望能用一個(gè)月的時(shí)間，攜手有關(guān)主管部委，和您一起探討限價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房以及中低價(jià)位的普通商品房等共同構(gòu)建的住房保障體系的新方案。

　　這一期，我們先從“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)”的限價(jià)房談起。這一新政策能否給城鎮(zhèn)居民帶來(lái)真實(shí)的宜居遠(yuǎn)景？還是一個(gè)自說(shuō)自話、朝令夕改的“烏托邦”？

　　市場(chǎng)亟待答案。　(柯鵬)

　　成長(zhǎng)的煩惱 掃描各地限價(jià)房

　　近期備受關(guān)注的限價(jià)房提法，核心政策口徑來(lái)源于5月29日公布的九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，其中第六條稱，“土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)建設(shè)單位。” 以“保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。”

　　此后的4個(gè)月，在各地落實(shí)保障類(lèi)住房供應(yīng)計(jì)劃的各種文件中，限價(jià)房提法不絕于耳，北京、廣州、武漢等城市率先響應(yīng)。

　　但是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍不成熟，政府在這一領(lǐng)域的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)仍顯不足的情況下，也許每一個(gè)政策的出臺(tái)總會(huì)遇到理想與現(xiàn)實(shí)的矛盾。當(dāng)限價(jià)房進(jìn)入實(shí)際操作階段時(shí)，很多城市的問(wèn)題開(kāi)始暴露。

　　人們不禁疑惑，究竟是什么在阻止限價(jià)房入市的腳步？

　　創(chuàng)新總有風(fēng)險(xiǎn)

　　著名房地產(chǎn)評(píng)論專(zhuān)家易憲容稱，廣大市民有支付能力的房?jī)r(jià)是和諧社會(huì)的核心之一，在以住房結(jié)構(gòu)調(diào)整為核心的此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，為了保證大多數(shù)人民群眾的住房需求，中央確在試圖通過(guò)各種方式提高保障類(lèi)供房的比例，以拉近房?jī)r(jià)與支付能力的差距。而其中，限地價(jià)、限房?jī)r(jià)被認(rèn)為是又一創(chuàng)新之舉。

　　專(zhuān)家介紹，限價(jià)房是指在土地招投標(biāo)過(guò)程中將房?jī)r(jià)一并約定，使房?jī)r(jià)承諾成為開(kāi)發(fā)商競(jìng)得土地的參考標(biāo)準(zhǔn)之一，以避免后期開(kāi)發(fā)商任意隨行定價(jià)，最終確保房?jī)r(jià)與廣大眾多的支付能力相當(dāng)。

　　資料顯示，其實(shí)早在宏觀調(diào)控之前，寧波、青島等城市就已經(jīng)在建設(shè)限價(jià)商品房，北京也在今年初提出限價(jià)房計(jì)劃，但是，隨后的發(fā)展并不盡如人意。北京原定的6塊限價(jià)房用地推遲供應(yīng)，廣州的限價(jià)房用地因?yàn)樗薹績(jī)r(jià)擬高出目前市場(chǎng)均價(jià)1000元而倍受置疑。

　　三大難題待解

 　　對(duì)于限價(jià)房是否適用全國(guó)，并可以成為制度性政策，眾多專(zhuān)家在兩個(gè)月來(lái)參與了討論?！翱傮w來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得這個(gè)政策不可思議?！眮?lái)自臺(tái)灣的房地產(chǎn)獨(dú)立評(píng)論人蔡為民稱，限價(jià)房第一個(gè)障礙是有違市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則?！霸谝粋€(gè)市場(chǎng)已經(jīng)形成的高房?jī)r(jià)區(qū)域建低價(jià)房，必然引來(lái)市場(chǎng)混亂?！?/P>

　　同時(shí)，如果將限價(jià)房選址在市郊區(qū)域，無(wú)疑又會(huì)重演某些城市的住房規(guī)劃流產(chǎn)，大量規(guī)劃用地定在市郊，交通不便、配套不全，很難受到市民認(rèn)同?！俺杀九c定價(jià)是限價(jià)房的核心矛盾。選址遠(yuǎn)而定價(jià)高于市場(chǎng)價(jià)，就沒(méi)有人去買(mǎi)。選址近定價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)，就混亂。”分析人士指出。

　　其次，購(gòu)買(mǎi)人群標(biāo)準(zhǔn)的制定是限價(jià)房又一難題。專(zhuān)家稱，這種非特定人群的標(biāo)準(zhǔn)很難制定：標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低會(huì)造成申請(qǐng)購(gòu)房的市民過(guò)多，房源供不應(yīng)求；標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高又可能形成大量中低價(jià)房空置，造成浪費(fèi)。近日，武漢首次在土地拍賣(mài)會(huì)上出現(xiàn)以“限房?jī)r(jià)、限房型、限工期、限對(duì)象”為條件的出讓地塊。出讓說(shuō)明稱，“四限”地塊均用于重點(diǎn)項(xiàng)目拆遷還建?？梢?jiàn)，能夠進(jìn)入實(shí)施階段的限價(jià)房，無(wú)不是針對(duì)拆遷安置這一特定群體的。

　　另外，限價(jià)房與經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房的界定模糊令市場(chǎng)操作者較難把握。根據(jù)九部委規(guī)定，各級(jí)市政府需要編制年度用地計(jì)劃，保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房的土地年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70％。

　　開(kāi)發(fā)商表示，限價(jià)房與經(jīng)濟(jì)適用房等規(guī)劃是否重合直接影響未來(lái)供應(yīng)結(jié)構(gòu)?！皬目赡苄陨戏治?，政策僅是鼓勵(lì)各地嘗試限價(jià)房這種做法，而很多城市也必然會(huì)將限價(jià)房做在70%之內(nèi)，并大多按90平方米以下小戶型執(zhí)行。”分析人士指出。（記者 于兵兵）

　　上海：襁褓中的不知所蹤？

　　自從2003年誕生以來(lái)，限價(jià)房還沒(méi)有為普通購(gòu)房者帶來(lái)太多的實(shí)質(zhì)性利好，卻在各大城市掀起了不小的風(fēng)波，普遍遭遇到“成長(zhǎng)的煩惱”。

　　上海至今沒(méi)有明確的限價(jià)房概念，但是一年多前，曾經(jīng)轟轟烈烈的一場(chǎng)“兩個(gè)1000萬(wàn)”大賽，就推出了限定購(gòu)買(mǎi)對(duì)象的中低價(jià)商品房，頗有些類(lèi)似今天的限價(jià)房。

　　去年3月底，上海給各區(qū)縣和相關(guān)部門(mén)下了“死命令”：猛增中低價(jià)商品房的供給，迅速落實(shí)“兩個(gè)1000萬(wàn)工程”，即年內(nèi)新開(kāi)工1000萬(wàn)平方米重大工程配套商品房和1000萬(wàn)平方米中低價(jià)商品住房，并力爭(zhēng)全年可預(yù)售面積2000萬(wàn)平方米，相當(dāng)于每3套新增房中就有2套是中低價(jià)房。

　　一年來(lái)，重大工程配套用房遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了年初設(shè)計(jì)的1000萬(wàn)平方米；而另一個(gè) “1000萬(wàn)”中低價(jià)商品房，僅在少數(shù)區(qū)域試點(diǎn)銷(xiāo)售。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中低價(jià)商品房的任務(wù)至少已經(jīng)部分失敗?？梢宰糇C的是，曾經(jīng)喧囂一時(shí)的上海當(dāng)?shù)孛襟w，這一年來(lái)已經(jīng)鮮有提及曾經(jīng)的“兩個(gè)1000萬(wàn)”工程。(柯鵬)

　　北京：千呼萬(wàn)喚難出來(lái)

　　媒體熱炒、百姓盼望的北京限價(jià)房，一度被傳最遲9月初面市，分別是豐臺(tái)區(qū)東鐵匠營(yíng)宋莊路38號(hào)（原北京紅獅涂料廠）、朝陽(yáng)區(qū)的廣渠路15號(hào)和海淀區(qū)南沙灘，預(yù)計(jì)提供8000多套中低價(jià)位、中小套型商品房。

　　但是現(xiàn)在，形勢(shì)并不樂(lè)觀。北京國(guó)土資源局副局長(zhǎng)安家盛就已經(jīng)表示，六個(gè)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地，正在進(jìn)行上市前的包裝和測(cè)算，近期才陸續(xù)入市供應(yīng)。

　　連鎖反映已經(jīng)出現(xiàn)。北京宣布即將推出限價(jià)房后，某些購(gòu)房者為等待購(gòu)買(mǎi)限價(jià)房，甚至放棄了看好的二手房。對(duì)此，不少專(zhuān)家還是建議，限價(jià)房“蓋頭難掀”，購(gòu)買(mǎi)資格、上市時(shí)間和價(jià)格都未最終確定，購(gòu)房者需保持理性。

　　國(guó)慶前，國(guó)家各大部委聯(lián)合檢查組在北京市檢查房地產(chǎn)調(diào)控成效。北京市政府官員在向檢查組匯報(bào)情況時(shí)，已經(jīng)面露難色，提出限價(jià)房用地供應(yīng)中選址和總量確定的難題。(柯鵬)

　　廣州：限價(jià)房成“抬價(jià)房”

   　 8月初，廣州市在全國(guó)一線大城市中率先實(shí)質(zhì)性推出限價(jià)房用地，但卻引發(fā)軒然大波。

　　廣州市國(guó)土房管局發(fā)布公告，對(duì)位于城郊的廣州開(kāi)發(fā)區(qū)兩塊住宅地掛牌拍賣(mài)，要求建成90平方米以下中小戶型房，該戶型的房?jī)r(jià)不得超過(guò)6000元/平方米。但是，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士發(fā)現(xiàn)，該地塊周邊住宅市場(chǎng)均價(jià)不到5000元，與其說(shuō)是“限價(jià)”，不如說(shuō)是“抬價(jià)”更準(zhǔn)確。

　　公告顯示，這兩幅地塊毗鄰，位于廣州開(kāi)發(fā)區(qū)廣汕公路以南、開(kāi)創(chuàng)大道以東，屬于二類(lèi)住宅地。該區(qū)域不遠(yuǎn)處的“鳳凰城”全裝修普通別墅，均價(jià)才4800元。面向中低收入的小戶型，以高出全裝修別墅的價(jià)格去賣(mài)，怎能讓人承認(rèn)這就是限價(jià)房？

　　廣州的限價(jià)房除價(jià)格有過(guò)高之嫌外，其消費(fèi)對(duì)象也未明確指出。不少專(zhuān)家表示，廣州限價(jià)房細(xì)則有待完善，應(yīng)該明確定義，明確消費(fèi)對(duì)象為首次置業(yè)人群，并限制每人只買(mǎi)一套。(柯鵬)

　　二線城市：觀望成了主流　

　　限價(jià)房最早由寧波于2003年推出，其后杭州、青島、大連等也推出了類(lèi)似政策，尤其以寧波的成效明顯?！翱陀^地講，限價(jià)房政策已超出宏觀調(diào)控范圍，進(jìn)入微觀經(jīng)濟(jì)層面，有干涉企業(yè)的商品定價(jià)之嫌，但此前都屬小范圍嘗試，影響是正面的，有助于完善住房保障體系。”一位專(zhuān)家表示。

　　其實(shí)，這幾年，限價(jià)房遭遇“流產(chǎn)”并非是個(gè)案。寧波、大連、青島等地在具體執(zhí)行中都遇到了一定的難度?！艾F(xiàn)在對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，限價(jià)房并不是必須要弄，至少得先看看一線城市的發(fā)展情況再說(shuō)?！痹诮邮苡浾卟稍L時(shí)，長(zhǎng)三角一個(gè)二線城市的房地產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)人就表示，“何況我們這里的商品房房?jī)r(jià)也就3000元/平方米，限價(jià)房的限價(jià)彈性空間也不是很大，吸引力也就不大。”
 

　　■圓桌會(huì)議

　　限價(jià)房莫成“夾生飯”

    　楊紅旭 易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)評(píng)論員

　　限價(jià)商品住宅，其實(shí)是介于商品房和經(jīng)濟(jì)適用房之間的一種特殊歷史背景下的產(chǎn)物。商品房?jī)r(jià)格太高，中低收入者買(mǎi)不起；經(jīng)濟(jì)適用房準(zhǔn)入門(mén)檻太高且管理失序。于是，一個(gè)過(guò)渡產(chǎn)生了———限價(jià)商品房的歷史使命似乎就是拯救這一短期購(gòu)房無(wú)望的階層。

　　我贊同政府為弱勢(shì)群體提供合適的住宅產(chǎn)品，發(fā)達(dá)國(guó)家也都是這樣，但我認(rèn)為如果大面積進(jìn)行限價(jià)，是一種“西醫(yī)外科手術(shù)式”的療法。如果換種思路，通過(guò)調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富的二次分配（稅收杠竿）提高中低收入人群的購(gòu)買(mǎi)力，把多征的富人稅補(bǔ)貼給窮人買(mǎi)房，便是種“中醫(yī)滋補(bǔ)式”療法。

　　另外值得關(guān)注的是，目前各大城市陸續(xù)公布的“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃都落實(shí)了此次中央提出“三限制”中的“限比例”和“限套型”，卻對(duì)“限房?jī)r(jià)”態(tài)度曖昧。由此證明，大面積限價(jià)操作難度相當(dāng)大。個(gè)人認(rèn)為，現(xiàn)階段推進(jìn)住房保障建設(shè)的重點(diǎn)首先是廉租房，其次是配套商品房（優(yōu)化后的經(jīng)濟(jì)適用房），再次才是限價(jià)房，但比例不要貪大，可執(zhí)行度要高，切實(shí)讓老百姓得實(shí)惠。

　　開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)削薄成必然

　　陳晟 中國(guó)指數(shù)研究院華東院副院長(zhǎng)

　　限房?jī)r(jià)、限地價(jià)是此輪調(diào)控的一個(gè)重要內(nèi)容。如國(guó)土部門(mén)提出，可以將城市規(guī)劃、房產(chǎn)、建設(shè)部門(mén)確定的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的套型結(jié)構(gòu)比例、房屋銷(xiāo)售價(jià)格限制、銷(xiāo)售對(duì)象等規(guī)劃條件和建設(shè)條件，作為土地出讓方案的重要內(nèi)容，這便是從源頭著手調(diào)控房?jī)r(jià)。

　　限制房屋售價(jià)的新規(guī)范，也直接動(dòng)了開(kāi)發(fā)商高利潤(rùn)率的“奶酪”。目前中小套型普通商品住房將要占到城市住宅開(kāi)發(fā)總量的70%，如再加上限房?jī)r(jià)政策的貫徹落實(shí)，那多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)率將下降，對(duì)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的削薄將是一種必然。

　　另外，在執(zhí)行方面需要多管齊下，一是政策本身的可執(zhí)行性，二是資金方面的保障，三是一定的鼓勵(lì)性、導(dǎo)向性措施，四是監(jiān)察部門(mén)的監(jiān)管。

　　行政限價(jià)其實(shí)很難

 　　易憲容 社科院金融發(fā)展研究室主任

　　此輪調(diào)控提出了限比重、限面積、限價(jià)格的“三限制”政策，如何來(lái)理解這一政策，我想這是政府通過(guò)強(qiáng)制性的方式來(lái)調(diào)整目前不合理的住房結(jié)構(gòu)。但我認(rèn)為用行政的方式來(lái)限定住房市場(chǎng)價(jià)格可能不會(huì)是件容易的事情。

　　一則土地的價(jià)格可以限定，但建筑材料、勞動(dòng)力工資等方面的價(jià)格是變動(dòng)的并不容易限定，以不確定的東西來(lái)限定未來(lái)產(chǎn)品的價(jià)格，不僅會(huì)讓這種價(jià)格的合理性令人懷疑，而且也為政府干預(yù)市場(chǎng)創(chuàng)造了條件。二則如果住房?jī)r(jià)格以高位時(shí)為基準(zhǔn)，當(dāng)住房的價(jià)格下落時(shí)，那么企業(yè)定價(jià)與市場(chǎng)價(jià)格的差額又由誰(shuí)來(lái)補(bǔ)償?？梢哉f(shuō)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，政府對(duì)產(chǎn)品限價(jià)可能帶來(lái)的問(wèn)題會(huì)更大?！?采訪/整理：李和裕)