連續(xù)遭遇新政 一位自住客買房賣房的“禍福得失”  

　　06年是一個(gè)政策年，三月份至今，政府先后端出近十條政策，加息、國(guó)六條、十五條、個(gè)稅、限外資等等，每一個(gè)都分量十足。而在這過程中，作為最普通的自住客，他們會(huì)有怎么樣的買房經(jīng)歷和心情呢？為此我們找到一位在連續(xù)政策流中完成買房賣房的自住客，或許從他的經(jīng)歷，他的得失可以折射出一種政策下的買房愿景。

　　一月，初生買房念頭

　　華建民（化名），剛過五十，上有老下有小，一家三口加上老母同住在一套三房二廳二衛(wèi)內(nèi)。該房位于浦東六里地區(qū)，周邊配套設(shè)施齊全，小區(qū)房齡在八年左右。

　　建民大器晚成，四十歲才通過考試應(yīng)聘成為浦東某街道的國(guó)家公務(wù)員，經(jīng)自身的刻苦勤奮，3年時(shí)間升至科長(zhǎng)。隨著公務(wù)員的待遇逐步提高，現(xiàn)在建民的收入已經(jīng)不亞于一個(gè)中層白領(lǐng)了。那套三房是01年他為了提高住房條件購(gòu)買的，當(dāng)時(shí)上海房?jī)r(jià)很低，六里110平米　總價(jià)才30多萬。

　　今年過年期間，看到周圍很多同事都買了新房，再瞅瞅自家住的小區(qū)和房子，挑挑毛病可是一大堆。建筑外立面破損陳舊，老式房型南北不通采光很差，四樓對(duì)80歲的老母來說也很不方便……于是建民心中誕生了一個(gè)換新房的念頭。

　　三、四月，看房、選房

　　經(jīng)過一番計(jì)量后，建民基本確立了老房換新房的計(jì)劃，目前要保留舊房還達(dá)不到這個(gè)條件。計(jì)劃有了，接著就是最痛苦的看房過程，周末兩天都沒得休息，和妻子一起四處看盤。新房、二手房，凡是中意的小區(qū)都不會(huì)放過；售樓處、中介、媒體廣告，有房源信息的都會(huì)關(guān)注留意。

　　每天出入家門，建民一家都可以看到楊高南路、浦三路路口的一個(gè)大廣告牌——海上國(guó)際花園（查看地圖），這個(gè)樓盤引起了他們的興趣。

　　四月底，敲定買房，老房掛牌出售

　　四月下旬，在表現(xiàn)出比較強(qiáng)烈的購(gòu)買意向后，中介讓建民和房東面談一次。從中介處得知，房東是上海本地的投資客，海上國(guó)際花園有2套房，閔行一個(gè)樓盤還有2套房，目前還貸壓力比較大，資金也很吃緊。在海上國(guó)際花園交房之前他就在附近的中介掛牌了，定價(jià)也刻意略低于市場(chǎng)價(jià)，想盡快脫手減輕還貸壓力。

　　建民是第一次買房和人砍價(jià)，按朋友給他的建議，他開門見山地就表示要拉到零頭，160萬。上家可不干，已經(jīng)比市場(chǎng)價(jià)低了，最多讓1萬，稅費(fèi)各自分擔(dān)。于是雙方開始僵持，建民想反正我有房住不著急，急的是你。

　　4月28日，央行再次加息，各檔貸款利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，投資客的成本又增加了。可他們最擔(dān)心的還不是這增加的成本，政策對(duì)購(gòu)房人心里預(yù)期的影響才是最可怕的，隨之帶來的觀望氣氛很可能會(huì)重演05年的那一幕。

　　上家急了，主動(dòng)打電話給建民，表示愿意放3萬。建民不是省油的燈，從各種媒體上他也了解到政策可能產(chǎn)生的效應(yīng)，于是緊咬160萬不放，還是那句，你急我不急。

　　沒過幾天的4月30日，還沒進(jìn)入5月份，上家終于還是摒不住放棄了底線，答應(yīng)160萬成交。終于，建民敲定了這套新房，具體的買房資金他也謀劃好了。原住房還沒出售，所以他先問親戚籌100萬，等老房賣了再還，加上60萬積蓄，10萬公積金貸款，20萬商業(yè)貸款，基本上可以應(yīng)付房款和裝修費(fèi)用。

　　第二天，建民就把老房在周邊中介掛了個(gè)遍，全裝修110平米三房掛牌105萬，這個(gè)價(jià)格也略微低于市場(chǎng)價(jià)，盡快脫手可以把親戚的借款還清。

　　五、六月，幾度調(diào)價(jià)，急于脫手

　　接下去的幾個(gè)月，輪到建民急了。

　　5月17日，國(guó)六條出臺(tái)，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為一場(chǎng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控將拉開序幕；5月28日，國(guó)六條中有關(guān)套型面積的政策細(xì)化出臺(tái)，90平米、雙70％的標(biāo)準(zhǔn)浮出水面；5月31日，國(guó)六條中二手房營(yíng)業(yè)稅予以明確，購(gòu)買不足五年的住房對(duì)外銷售全額征收營(yíng)業(yè)稅，建民得知自己的房子已超過五年，一場(chǎng)虛驚。

　　僅隔數(shù)日，建民已經(jīng)從下家變身為房東，急于出售的心情他這次可是真切地體會(huì)到了，滿口答應(yīng)親戚不出幾個(gè)月就能還錢，而現(xiàn)在的狀況讓他坐立難安。雖然親戚的借款可以延期，但他更擔(dān)心的是這房子究竟幾時(shí)能賣掉，還賣不賣的掉。

　　政策雖然沒有對(duì)建民出售那套房子產(chǎn)生直接影響，但整個(gè)樓市風(fēng)聲鶴唳的局面或多或少波及到二手市場(chǎng)。建民算過，五、六兩月來看房的加起來不到五個(gè)，而那邊新房的裝修已經(jīng)被提上日程。一邊收不回錢，一邊又要開始花錢，建民急了。在中介的建議下，兩個(gè)月內(nèi)他三次調(diào)低價(jià)格，105萬到104萬，104萬到102萬，最后一次直接下放到100萬。

　　而有意向的看房人還是不見增多，要不就是殺價(jià)過狠，要不就是嫌房型不好。進(jìn)入七月份，酷暑更是阻擋了許多看房人，建民也似烈日般心急火燎。難道還要繼續(xù)調(diào)價(jià)？

　　八月初，政策幫忙，成功出售

　　酷熱的七月，政策出臺(tái)的步伐依然不見停止的跡象，明確90平米為單套建筑面積、規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序、限制外資，一系列看似對(duì)建民無關(guān)痛癢的政策接連問世。7月26日，關(guān)于對(duì)二手房轉(zhuǎn)讓強(qiáng)制征收個(gè)人所得稅的政策重拳出擊，8月1日后轉(zhuǎn)讓未滿五年的二手房將征收20％的差額所得稅。二手房市場(chǎng)無疑遭到重創(chuàng)，一時(shí)間轉(zhuǎn)售為租現(xiàn)象激增，還有一部分人則在尋找政策空子想辦法避稅。

　　可沒想到的是，二手房征個(gè)稅的新政反而幫了建民一把。中介告訴建民，他的房子房齡已超過五年，屬于免稅的范圍，而且最近他們把這類免稅房寫在黑板上放在店門口，作為推薦房源，利用的是買房人擔(dān)心房東轉(zhuǎn)嫁稅款的心理。

　　從無人問津的老房到被重點(diǎn)推薦的香餑餑，建民這套房子開始受到了關(guān)注，來看房的人也多了起來。不久之后，就有兩個(gè)人表示了購(gòu)買意向。經(jīng)過一個(gè)星期的商談，8月6日，建民根據(jù)總價(jià)的接受程度選擇了其中一位外地來滬安家的生意人，總價(jià)99萬，稅費(fèi)各半。

　　就這樣，在大半年的時(shí)間里，建民完成了一次住房的新老交替。而前前后后的幾次政策，令他既有得又有失，他也切切實(shí)實(shí)地體驗(yàn)到上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)云變化。

　最近，建民一直忙著裝修新家，對(duì)于這次的買房賣房經(jīng)歷，他發(fā)出了這樣的感言：要不是我要買房，我也不會(huì)關(guān)心這么多的房產(chǎn)政策，沒想到樓市變化那么大，出一個(gè)政策就會(huì)有一個(gè)反應(yīng)。投資客太多、投資比例太高，都會(huì)導(dǎo)致樓市發(fā)展的不健康、不和諧，最后倒霉的還是我們普通買房人。還是看得出來，這些調(diào)控政策是要打壓投資客，為我們老百姓謀福利的。

　　四月一個(gè)星期六的下午，建民夫妻乘公交730在樂購(gòu)錦繡店下車，不遠(yuǎn)處就是海上國(guó)際花園的售樓處，但一進(jìn)門卻被告知房源已經(jīng)所剩無幾。雞頭雞腳誰要啊，于是建民夫婦一頭扎進(jìn)了樂購(gòu)對(duì)面的中介一條街。

　　相比售樓處，中介的二手房源真是眼花繚亂，海上國(guó)際花園業(yè)主中投資客的比例很高，交房之際他們更是蠢蠢欲動(dòng)，即使賣不掉也能出租收回報(bào)了。中介工作人員也殷勤得多，推銷的手段也豐富多樣：“上個(gè)月溫總理說了，要解決部分城市房?jī)r(jià)上漲過快的問題。要開始調(diào)控了，現(xiàn)在買房是殺價(jià)的好時(shí)機(jī)啊?！?

　　建民對(duì)房產(chǎn)政策并不了解，也不感興趣，他只是把自己的購(gòu)房要求告訴了中介，讓他們推薦幾套合適的房源。三房、四房、復(fù)式，經(jīng)過一連串的挑選和實(shí)地看房，建民夫妻對(duì)海上國(guó)際花園總體的社區(qū)印象很好，位置比原址遠(yuǎn)三、四站路，在接受范圍之內(nèi)。

　　邊看房邊作比較，這是建民四月份每個(gè)周末的必修課，終于到了第三個(gè)周末，他有了初步的意向：182平米的躍層四房，一樓連二樓，帶自家花園。上家掛牌價(jià)165萬，單價(jià)算下來9100元左右，比市場(chǎng)價(jià)要低一些。