20世紀90年代政策設計是：高收入者買商品房、中低收入者買經濟適用房、低收入者住廉租房。全部依靠市場解決住房問題，出現(xiàn)了房地產市場的景氣?，F(xiàn)在，一切都沒有發(fā)生根本的變化。

    房地產泡沫不存在

    按照國際標準，房價收入比在3－6倍之間屬于正常范圍，而我國部分城市10－12倍的比例就成為那些認為中國房地產存在泡沫論者的有力論據(jù)。但是分析我國的國情，房價收入比高并不意味著房地產存在泡沫。

    第一，國外的房地產價格是全部住房的價格，包括存量房和增量房，而我國房價僅指價格相對較高的增量房，房價自然高出一塊。第二，房價收入比中的收入不包括隱形收入和灰色收入，收入自然低，房價收入比就高。第三，我國住房需求中，很大一部分是拆遷帶來的被動需求，這部分需求與居民的收入水平無關，與當?shù)氐姆績r收入比無關，只與拆遷補償費用標準的提高相關。第四，國外的收入水平較高，但是住房消費占收入比重低，約為15％左右；我國收入水平低，但是住房消費占收入比重要高，大約為30％左右。住房支出占收入比重高，房價收入比相應可以維持較高的水平。在特定的階段，住房消費占收入比重高一點兒是很正常的，不能僅僅以房價收入比來判斷房地產市場存不存在泡沫。

    從我國一些城市的房地產市場來看，從客戶的角度來看，已經不再是本地市場，它已經是一個區(qū)域市場，北京、上海等一些城市甚至已經成為全國市場，豈能用本地的房價收入比來衡量房地產有無泡沫？

    泡沫的產生

    泡沫主要是因為房地產的價格偏離了其價值，歸根結底是不太容易被評估的土地偏離了其價值?！罢信膾臁钡耐恋刂贫雀母锸拐毤覊艛嗔送恋刭Y源，政府的壟斷下土地的限量供應使土地的“泡沫”不會破裂，因而，房

    地產“泡沫”也失去了破裂的基礎。

    房地產的價格應該是由房地產的價值決定的，價格的增長如果與價值的提升相匹配，那么這種價格的上漲就是合理的，就不存在泡沫。房屋的價值如果說從全社會的角度，隨著產業(yè)化大規(guī)模的生產和折舊，這部分價值應該是逐漸減少的。這樣房地產保值增值的功能就主要來源于“地”的價值。正是由于土地的稀缺性，土地投入的不斷增加提升了土地的價值，使房地產價值具備了上升的基礎。

    住房短缺現(xiàn)實問題

    按照建設部的統(tǒng)計，全國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積26．11平方米，其中東部地區(qū)28平方米、中部地區(qū)23．9平方米、西部地區(qū)25．24平方米。全國城鎮(zhèn)戶均住宅建筑面積83．2平方米，其中東部地區(qū)戶均住宅建筑面積85．32平方米、中部地區(qū)77．96平方米、西部地區(qū)85．75平方米。

    這么高的數(shù)字，哪里是發(fā)展中國家的數(shù)據(jù)，與發(fā)達國家相比有過之而無不及。但是我們掩蓋了一個關鍵的事實，這些數(shù)據(jù)是我們用城鎮(zhèn)住宅的總量與我們的戶籍人口相比得出的結果。但是北京、上海、深圳、廣州甚至是一些省會城市，大量充斥的是一些沒有戶籍的外來人口。以北京為例，2005年底，北京市每日人口總量達到了1800萬，常住人口達到了1536萬，其中戶籍人口為1180萬，僅僅為人口總量的65％。以戶籍人口為基數(shù)計算人均面積確實可以反映我們住宅建設的“成就”，但是，它掩蓋了住房短缺的現(xiàn)實。

    空置率還未超過5％

    按照國際標準，空置率達到10％以上就為超過警戒線，而我國的1．2億平方米的空置面積按照我國的計算方式達到了15％左右。其實這僅僅是國內外統(tǒng)計方式的不同導致的結果。國際通行的空置率計算方式是全社會空置房屋面積除以全部房屋面積，而我國的計算方式是空置商品房面積除以最近三年竣工面積之和。計算方法的不同導致二者不具有可比性，如果按照國際標準計算，我國空置房屋面積不會超過5％。