加息、定向發(fā)行央票、調(diào)高存款準(zhǔn)備金率，央行正以前所未有的力度推進(jìn)信貸調(diào)控，并將資金盡可能凍結(jié)在源頭，房地產(chǎn)業(yè)已再度面臨一場(chǎng)資金“寒冬”?！罢?qǐng)不要與央行博弈！”2004年央行副行長吳曉靈措辭嚴(yán)厲的警告言猶在耳，顯然，這句話今天依舊行之有效。

　　今年二季度國內(nèi)所有銀行的新增貸款中，只有15%來自四大國有商業(yè)銀行，其余均來自各股份制銀行和城市商業(yè)銀行等。如果這一數(shù)據(jù)屬實(shí)，則股份制銀行的放貸沖動(dòng)仍令人擔(dān)憂

　　“最近銀行內(nèi)部一直在吹風(fēng)，關(guān)于個(gè)人房貸會(huì)有新政策出來，但到目前為止，還沒有看到具體的文件?！蹦硣猩虡I(yè)銀行上海分行的業(yè)務(wù)經(jīng)理劉先生表示，盡管新規(guī)定還未出臺(tái)，但是在宏觀調(diào)控趨緊的背景下，銀行對(duì)個(gè)人房貸的審查已越來越緊。

　　無獨(dú)有偶，某國有銀行杭州分行的信貸部經(jīng)理日前也對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，其所在銀行已于早些時(shí)候大規(guī)模停止對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)性貸款。顯然，央行對(duì)宏觀調(diào)控的想法在一些銀行已得到落實(shí)。

　　但是，日前由國家統(tǒng)計(jì)局公布的今年二季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)仍然令人不安。第二季度GDP較上年同期增長11.3%，其增幅不僅較第一季度10.3%的增幅顯著增加，而且創(chuàng)下十多年以來的最大GDP增速。

　　與此同時(shí)，今年上半年，各商業(yè)銀行已經(jīng)完成了央行設(shè)定的全年貸款目標(biāo)的87%，而在一季度結(jié)束時(shí)，該數(shù)據(jù)是50%。正是在這一背景下，央行在五周內(nèi)連續(xù)兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。渣打銀行中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王志浩認(rèn)為，增加存款準(zhǔn)備金率將使央行比較直接地掌控宏觀調(diào)控的效果。

　　他表示，在每個(gè)月甚至每天都有新的外匯進(jìn)入中國的情況下，央行確實(shí)面臨增加流動(dòng)性的壓力。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤在20%甚至30%以上，而貸款成本僅5%或6%，在這個(gè)基礎(chǔ)上，即使再加息100個(gè)基點(diǎn)，對(duì)開發(fā)商而言都是無所謂的。所以此前兩次加息的效果都非常有限。

　　個(gè)貸越收越緊累及房貸險(xiǎn)

　　隨著宏觀調(diào)控的深入，一直被銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的個(gè)人住房貸款持續(xù)出現(xiàn)不良貸款率上升的情況。今年6月末，上海中資商業(yè)銀行個(gè)人住房不良貸款余額16.6億元,比年初增加1.1億元,不良貸款率為0.67%，比年初增加0.09個(gè)百分點(diǎn)。

　　此外，上海房貸險(xiǎn)也出現(xiàn)賠付大增的情況。根據(jù)上海保險(xiǎn)同業(yè)公會(huì)今年5月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年1至5月，上海房貸險(xiǎn)的累計(jì)賠償達(dá)到417.89萬元，同比大幅增長74.58％。而且房貸險(xiǎn)銷量大幅萎縮，前5個(gè)月累計(jì)保費(fèi)收入為－2793.47萬元，由于退保金額大于當(dāng)期保費(fèi)收入，保費(fèi)收入呈現(xiàn)負(fù)數(shù)。

　　另一方面，銀行自身的審貸程序也日趨苛刻。劉先生就表示，他所在的銀行已制訂了比以往更為嚴(yán)格的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)。

　　這一評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)主要從申請(qǐng)貸款人的經(jīng)濟(jì)情況進(jìn)行考察，重點(diǎn)在于申請(qǐng)人現(xiàn)有的按揭狀況。如果申請(qǐng)人還有未還清的按揭貸款，將視其未還款額的多少?zèng)Q定最終給予多少的首付成數(shù)。

　　劉先生表示，按揭貸款未付清的申請(qǐng)人，再購第二套房時(shí)，銀行只會(huì)給予五成的按揭。如果手里無按揭貸款，即之前所購房產(chǎn)的按揭款已完全付清，則新購房產(chǎn)仍視同為第一套房，申請(qǐng)人仍可享受三成至兩成的首付優(yōu)惠。

　　與劉先生所在銀行不同的是，日前，交通銀行對(duì)“自住房”進(jìn)行了嚴(yán)格限定，即第一套住房，且建筑面積在90平方米以內(nèi)。隨后有消息稱，交通銀行還將根據(jù)具體情況上調(diào)貸款利率，上調(diào)幅度最高至70%。

　　據(jù)了解，目前上海各家銀行的個(gè)貸大多由各自總行統(tǒng)一制定并下發(fā)九部委“意見”的實(shí)施細(xì)則，也有銀行由上海分行根據(jù)實(shí)際情況具體掌握實(shí)施。甚至有銀行采取了貸前談話筆錄制度，與借款人面對(duì)面交談，了解借款人購房背景。

　　某股份制銀行的業(yè)務(wù)經(jīng)理則對(duì)記者抱怨，現(xiàn)在的個(gè)人按揭越來越難做了。一方面成交量在下降，另一方面，購房者中能夠符合銀行規(guī)定的客戶也相對(duì)較少，“以往一天能簽十幾單，現(xiàn)在一個(gè)星期能簽一兩單就非常不錯(cuò)了”。

　　為此，一些股份制銀行為了把錢貸出去，還鼓動(dòng)自己的員工買房，銀行可以給予各種“福利”，比如降低首付成數(shù)或給予利率的優(yōu)惠。另一方面，為了與其他銀行競爭客戶，它們還不同程度地推出各種優(yōu)惠措施，其中包括免房貸險(xiǎn)。由此帶來的直接結(jié)果是，各保險(xiǎn)公司的房貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)出現(xiàn)大幅萎縮。

　　據(jù)上海保險(xiǎn)同業(yè)公會(huì)5月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年1~5月，幾大保險(xiǎn)公司的房貸險(xiǎn)收入均出現(xiàn)負(fù)數(shù)，其中平安財(cái)險(xiǎn)房貸險(xiǎn)累計(jì)保費(fèi)收入為－1475.77萬元，天安保險(xiǎn)為－2263.97萬元，華安財(cái)險(xiǎn)為－86.46萬元，此外，外資保險(xiǎn)公司皇家太陽財(cái)險(xiǎn)的房貸險(xiǎn)收入為－15.64萬元。

　　同時(shí)，在今年4月份加息及5月底“國六條”出臺(tái)后，大量購房者提前還貸，進(jìn)一步引發(fā)房貸險(xiǎn)的退保潮。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年5月，上海房貸險(xiǎn)保額為－3.48億元，今年1至5月的累計(jì)保額為－28.09億元。

　　開發(fā)貸款大規(guī)模停貸

　　除了個(gè)貸的緊縮外，面向房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)性貸款目前也正在萎縮。中國工商銀行某地方分行的支行信貸部主任日前透露，其所在分行已對(duì)大部分房地產(chǎn)企業(yè)客戶進(jìn)行限貸。只有少部分資金雄厚且資信良好的企業(yè)才有可能獲得貸款。

　　該主任表示，目前該行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自有資金的要求已不僅僅是央行設(shè)定的35%。銀行將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的所有土地儲(chǔ)備及企業(yè)的自有資金進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，只有自有資金可以支撐該企業(yè)自主開發(fā)其土地儲(chǔ)備的40%~50%的企業(yè)，才能獲得銀行的貸款。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，央行設(shè)定的35%是指某個(gè)項(xiàng)目開發(fā)所需資金的35%，而上述要求就顯得更高。這意味著土地儲(chǔ)備越高的公司，對(duì)其自有資金的要求也越高?！叭绻y行真如上述所說嚴(yán)格執(zhí)行，則可能只有極少數(shù)資金實(shí)力很強(qiáng)的開發(fā)商才有可能獲得開發(fā)貸款?！?

　　而某股份制銀行北京分行的企業(yè)部經(jīng)理則透露，該行目前只給證件齊全且銀行可以“封閉運(yùn)作”的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放開發(fā)貸款。封閉運(yùn)作意味著給企業(yè)發(fā)放貸款后，銀行不僅要對(duì)其用途進(jìn)行監(jiān)管，還將對(duì)該公司的按揭、銷售賬戶進(jìn)行全程監(jiān)管。

　　“房產(chǎn)企業(yè)還錢靠什么？還不就是賣樓的錢？只有監(jiān)管到位，才能保證資金的安全?！痹摻?jīng)理表示，該行目前發(fā)放開發(fā)貸款的原則就是，不能監(jiān)管的不做。此外，對(duì)于拿地成本偏高的房產(chǎn)企業(yè)，該行也將謹(jǐn)慎考慮。“土地成本越高，就意味著風(fēng)險(xiǎn)越大?！?

　　據(jù)了解，目前各銀行對(duì)別墅項(xiàng)目幾乎已全面停貸，在限制外資購房的政策出來后，對(duì)豪宅項(xiàng)目的貸款發(fā)放將更為謹(jǐn)慎。“一些銀行可能會(huì)提高項(xiàng)目的抵押率，以前可能是50%，現(xiàn)在則只能給30%。”一位銀行界人士透露。

　　王志浩認(rèn)為，從6月份的數(shù)據(jù)來看，銀行的貸款增長15.7%，增長速度低于5月份，“所以貸款已開始出現(xiàn)放緩的跡象。但由于只是一個(gè)月，因此仍難以斷定國內(nèi)的信貸速度是否就此放緩”。

　　但據(jù)記者了解，盡管不少銀行均對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行限貸，但是在銀行的企業(yè)客戶中，房地產(chǎn)企業(yè)的比重仍然高達(dá)40%以上。上述銀行企業(yè)部經(jīng)理也表示，央行未明確表示不能給房地產(chǎn)企業(yè)貸款，因此各銀行均不會(huì)完全放棄這些客戶。事實(shí)上，一些中小銀行為了搶奪客戶，仍有可能放松貸款條件。

　　王志浩透露的一個(gè)數(shù)據(jù)佐證了這點(diǎn)。據(jù)其介紹，他曾看到一個(gè)數(shù)據(jù)，即今年二季度國內(nèi)所有銀行的新增貸款中，只有15%來自四大國有商業(yè)銀行，其余均來自各股份制銀行和城市商業(yè)銀行等。這說明四大行已經(jīng)明顯收縮其放貸規(guī)模，股份制銀行的份額增大。如果這一數(shù)據(jù)屬實(shí)，則股份制銀行的放貸沖動(dòng)仍令人擔(dān)憂。