過去我們過分強(qiáng)調(diào)了住房的社會屬性，由國家統(tǒng)一建設(shè)統(tǒng)一分配；而現(xiàn)在，我們是否又走到了另一個(gè)極端：過分強(qiáng)調(diào)它的商品屬性，而任由市場力量的主導(dǎo)？

　　房地產(chǎn)市場化過頭了嗎?

　　★《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者  孫冰 /北京報(bào)道

　　“中國房地產(chǎn)市場市場化確實(shí)有點(diǎn)過了，”8月1日，國家發(fā)展和改革委員會（下稱“國家發(fā)改委”）經(jīng)濟(jì)研究所副所長楊宜勇研究員告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，“比如北京的私有住房已經(jīng)達(dá)到85%，這個(gè)比例太高了?！?/P>

　　隨著1998年“福利分房”時(shí)代的結(jié)束，中國進(jìn)入住宅建設(shè)市場化和住房消費(fèi)貨幣化的階段，是否能夠擁有住房和擁有什么樣的住房，主要的評判標(biāo)準(zhǔn)也開始變得簡單和唯一：手中的貨幣多少。

　　住房消費(fèi)貨幣化確實(shí)使中國人在住房上獲得更大的自由和更多的選擇，人們告別了筒子樓、大雜院，也正是市場的力量造就了今天鱗次櫛比的高樓大廈。同時(shí)，房地產(chǎn)的市場化也在很大程度上，拉動了整個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　但畢竟房子和大白菜不同，住房除了其商品屬性以外，還具有其社會產(chǎn)品屬性，它的特殊性就在于它是一項(xiàng)有關(guān)民生的消費(fèi)。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)，市場的功能與政府的職責(zé)應(yīng)如何分工？如何協(xié)調(diào)？在住房問題上，是不是也要效率優(yōu)先、兼顧公平？

　　房地產(chǎn)市場化：是“過了頭”還是“根本沒有”？

　　據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的資料顯示，近幾年來，房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)快速上漲、逐年攀升的態(tài)勢。2004年，全國商品房和商品住宅平均銷售價(jià)格分別上漲14.4%和15.2%，去年這一數(shù)字依然保持在7%以上，而據(jù)國家發(fā)改委最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1至5月，全國70個(gè)大中城市新建商品住房價(jià)格同比上漲6.1%。

　　楊宜勇認(rèn)為房價(jià)如此飛漲與市場化程度不無關(guān)系，需要國家來調(diào)控?！罢哉{(diào)控是因?yàn)榉績r(jià)上漲太快，應(yīng)該說國家的調(diào)控和中低收入者的要求也是一致的。但想控制房價(jià)過快上漲，很難。”

　　而中國社會科學(xué)院金融發(fā)展與金融制度研究室主任易憲容則對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表達(dá)了完全不同的見解：“現(xiàn)在之所以出現(xiàn)這樣的問題，就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場根本沒有市場化?！?/P>

　　易憲容認(rèn)為，市場化是市場經(jīng)濟(jì)的必然，市場化的不足，會引起行業(yè)壟斷，從而引起不公平的競爭。國內(nèi)的房地產(chǎn)市場有一個(gè)很大的特征，就是要素的非市場化而商品市場化?！耙簿褪钦f，房地產(chǎn)開發(fā)的土地、資金，甚至勞動力，基本上都是非市場化，而建筑材料、商品房銷售則完全市場化?！?/P>

　　他表示，在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)的大多數(shù)成本是由非市場因素來決定的，而收益則由所謂的供求關(guān)系來安排。這就使得國內(nèi)商品房的定價(jià)相當(dāng)不確定，只好聽任開發(fā)商主導(dǎo)，房地產(chǎn)價(jià)格在哪里都無法由市場來決定，“由此來炒高房價(jià)也就輕而易舉了”。

　　　住房需求：被放大的欲望？

　　幾年前曾流行一個(gè)故事，大意是美國老太太和中國老太太死后在天堂見面了，美國老太太說我一直住著貸款買的房，到死前終于還完了貸款；中國老太太則說，我一直存錢，終于在死前存夠了買房的錢，可惜一天都沒住上。

　　故事的結(jié)論是：貸款買房吧！這個(gè)故事對中國人的思想觀念造成了很大的沖擊。而現(xiàn)在，聲聲入耳的“房奴”、“負(fù)翁”之類的字眼，使人們開始重新審視自己的觀念：我們是不是太“超前”了？

　　“我們現(xiàn)在的住房需求被放大了，在住房問題上，很多人存在超前消費(fèi)的問題，”楊宜勇告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，“中國有一個(gè)很獨(dú)特的現(xiàn)象，許多年輕人剛剛參加工作就買房子，在國外，這種情況是比較少見的。”

　　楊宜勇認(rèn)為，一般30歲—40歲買房子是比較合適的，因?yàn)椤澳菚r(shí)候各方面條件才比較具備”。

　　“亞洲有亞洲的特點(diǎn)，和歐美不可比，因?yàn)槿丝诿芏取⑼恋貭顩r不一樣，”楊宜勇說，“現(xiàn)在年輕人剛一結(jié)婚就買100多平米的房子，是不可取的?！?/P>

　　“超能力的買房，而不想租房是錯(cuò)誤的，”易憲容也認(rèn)為，“你是經(jīng)濟(jì)人，就應(yīng)該按照經(jīng)濟(jì)行為去行事，否則你就會負(fù)債累累，你就會虧。”

　　一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士則告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，房地產(chǎn)按揭制的推行才是房價(jià)高漲的“罪魁禍?zhǔn)住保骸霸瓉砣珒r(jià)買房的時(shí)候只有200人買得起，現(xiàn)在允許貸款了，一下子2000人買得起了，房子的供應(yīng)量增長是有限的，所以房價(jià)就一路飆升，一直漲到即使貸款也只有200人買得起的程度?！?/P>

　　租房也難：誰該提供更好的租房環(huán)境？

　　“租金一個(gè)月最少2400。我這是原來單位分的福利房，物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)都不用交，雖然老點(diǎn)，可一年比新小區(qū)省幾千塊錢呢?！庇浾咴谀撤康禺a(chǎn)中介公司遇到了想要出租房屋的老王，他正在和兩個(gè)小伙子討價(jià)還價(jià)。

　　老王，40歲，一家國企工人，他要出租的是他在北京市海淀區(qū)萬泉莊的某小區(qū)內(nèi)的一套房子，60多平米。熟悉北京的人都會知道，這個(gè)地方離大名鼎鼎的中關(guān)村非常近，很多在中關(guān)村工作的IT白領(lǐng)們都在這里找房子住，這兩位小伙子也是這樣。

　　“那我們年付，您便宜點(diǎn)。”兩個(gè)小伙子有些不甘心。

　　“年付也得兩萬五，不能再少了?！崩贤鹾軋?jiān)決。

　　“師傅，您都有房子能拿出來出租了，就別跟我們計(jì)較這點(diǎn)小錢了?！逼渲幸粋€(gè)小伙子小白嘟囔著。

　　“我也不容易呀，我每個(gè)月還要還新房的貸款呢，你給我的錢，我也都交給銀行啦。”老王也很無奈。

　　“租到比較合適的房子挺難的，房子都是為買設(shè)計(jì)的，大客廳、小房間，而且70平米就一居室?？勺鳛橐粋€(gè)租房子的人，我希望小客廳、大房間，五、六十平米最好兩居室，能和人合租，負(fù)擔(dān)小一點(diǎn)。”小白告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》。

　　7月22日—23日在北京舉辦的“第三屆中國宏觀經(jīng)濟(jì)走勢與產(chǎn)業(yè)發(fā)展高層論壇”上，國土資源部土地利用管理司副司長束克欣提出，開發(fā)商可以建一些適合于租賃的住房賣給這些中產(chǎn)階層，由他們來向社會提供租賃房。

　　“因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在一些中產(chǎn)階層手頭還是有一點(diǎn)錢的?！笔诵勒f，“政府也應(yīng)該出臺一些租賃房市場的管理措施、稅收政策、信貸政策，吸收這部分人的資金，走市場化的路子。這樣一來把我們社會上部分游資尋求不到投資領(lǐng)域的問題也同時(shí)解決掉了?！?/P>

　　“國外出租的房屋大都是私人提供的。從出租房角度講，應(yīng)該先消化老房子比較合適一點(diǎn)，”楊宜勇認(rèn)為，“開發(fā)商畢竟希望建一些大房子、好房子，可以賣得好一點(diǎn)?！?/P>

　　對話

　　房地產(chǎn)市場化的良性歸位:建立住房保障體系

　　《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：我們目前的房地產(chǎn)市場化中存在哪些問題？健康嗎？

　　束克欣：我認(rèn)為應(yīng)該調(diào)整住房政策導(dǎo)向，深化改革住房制度，才能有穩(wěn)定健康的房地產(chǎn)市場。

　　為什么要調(diào)整住房政策導(dǎo)向？我們現(xiàn)在的住房政策導(dǎo)向從住房制度改革以來，一直是要求大家都去買房居住，這在全世界任何一個(gè)國家都不可能實(shí)現(xiàn)的，也從來沒有哪一個(gè)國家實(shí)現(xiàn)過。我們不可否認(rèn)房改的成績，但是政策完全導(dǎo)向于全體民眾都去買房居住，這是走向了另一個(gè)極端。

　　據(jù)我掌握的資料表明，美國城市住房產(chǎn)權(quán)自有率是68%，英國是56%，歐洲其他國家是30%到50%之間不等，我們國家現(xiàn)在城市住房產(chǎn)權(quán)自有率，據(jù)有關(guān)部門公布的數(shù)字是82%左右，我們國家達(dá)到這樣一個(gè)高水平的產(chǎn)權(quán)自有率，與住房制度改革、“房改房”賣給個(gè)人有密切的關(guān)系。

　　據(jù)我的估算，剔除“房改房”賣給個(gè)人的因素，真正從市場上購買的商品房的產(chǎn)權(quán)自有率大約在30%以內(nèi)。我認(rèn)為這樣一個(gè)比例，是比較適合我們國家當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)水平和人民群眾收入水平的。

　　易憲容：房地產(chǎn)調(diào)控要堅(jiān)持市場化的原則，比如限制房地產(chǎn)建筑企業(yè)利潤率的高低。試想，企業(yè)的利潤高低應(yīng)該由企業(yè)經(jīng)營的結(jié)果來決定。如果政府用規(guī)則來限制企業(yè)利潤率的高低，那么有哪一家企業(yè)有意愿來改善自己的經(jīng)營呢？

　　對于房地產(chǎn)市場來說，政府能夠做的只是提供市場競爭的規(guī)則、只是如何來保證市場競爭公平公正性，否則肯定會弱化市場所具有的功能。

　　還有，目前房地產(chǎn)過熱或房地產(chǎn)泡沫的原因是什么？很大程度上就在于銀行利率過低及銀行信貸資金的易獲得性。要保證國內(nèi)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，就得堅(jiān)持市場化的原則，就是從房地產(chǎn)最為核心的銀行信貸入手，增加信貸資金之成本、改變信貸資金的易獲得性，加上其他必要措施，這才是國內(nèi)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。

　　朱中一：不是一定要用計(jì)劃的辦法來解決老百姓的住房問題，但土地資源的配置要兼顧效率和公平，是要考慮我們國家人均土地資源稀缺的情況，要用經(jīng)濟(jì)的、法律的，同市場的調(diào)控統(tǒng)一來解決。

　　《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：目前我們國家出臺的一些旨在解決中低收入家庭住房問題的政策，比如經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，您怎么看待？國家在解決住房問題上應(yīng)扮演什么樣的角色？

　　束克欣：首先應(yīng)該調(diào)整住房政策對消費(fèi)的導(dǎo)向，要有相當(dāng)一部分人走租房居住的路子，不能只單純地導(dǎo)向大家買房，還需要大家都租房居住。

　　我們現(xiàn)在住房消費(fèi)，是要給中低收入家庭造經(jīng)濟(jì)適用房、造低價(jià)商品房這樣的一個(gè)政策導(dǎo)向，建立一個(gè)比較合理的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)大家有一個(gè)健康的消費(fèi)理念。

　　另外，還要繼續(xù)深化住房制度改革、投資體制的改革，金融配套措施也要進(jìn)一步細(xì)化；還有稅制改革、住房制度配套改革、土地使用制度改革和中介服務(wù)和物業(yè)管理的問題，也要解決好。

　　易憲容：住房與其他產(chǎn)品不同，它是人們必需的高價(jià)產(chǎn)品，在市場體系中，如果沒有一個(gè)非市場體系，一些中低收入民眾的居住生存權(quán)就可能面臨著困難。因此，房地產(chǎn)市場的發(fā)展必定要建立在有效的住房保障體系之上。比如，城鎮(zhèn)廉租房制度的確立，經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房供應(yīng)的增加及價(jià)格的限定都是住房保障體系的一部分。

　　廉租房是不能大力發(fā)展的，不能超過5%的人住廉租房。因?yàn)榱夥渴钦a(bǔ)貼的，政府補(bǔ)貼能力是有限的，如果太多了，又會造成計(jì)劃封閉，在加拿大只有4%的人住廉租房，而美國只有2％～3%。

　　經(jīng)濟(jì)適用房本身就是一個(gè)誤區(qū)，從國內(nèi)幾年來實(shí)施的情況來看，經(jīng)濟(jì)適用房這個(gè)政策是否要延續(xù)，是值得認(rèn)真思考的問題。因?yàn)椋壳安簧俚胤降慕?jīng)濟(jì)適用房既不經(jīng)濟(jì)也不適用。說它不經(jīng)濟(jì)是因?yàn)楸M管這類房子單位價(jià)格很低，但由于建造面積過大，從而使得其總價(jià)仍然不低。說它不適用，就是這類房子都是建造在邊遠(yuǎn)、交通不便利的地方，不少民眾購買此類房子之后根本無法很好使用。這個(gè)問題北京最為明顯。

　　楊宜勇：國家只能對窮人的住房問題采取一定的優(yōu)惠和扶植政策。通常的標(biāo)準(zhǔn)來看，窮人就是城鎮(zhèn)里邊收入最低的6%的人。政府應(yīng)該為他們提供廉租房。但這種廉租房不會特別的好，也不會在市區(qū)，面積不會特別大，設(shè)施相對來說也比較簡單。

　　廉租房不是針對大部分人的，只有領(lǐng)低保的人才能租廉租房。所以很多人期待廉租房是沒有真正理解廉租房的作用和意義。

　　朱中一：確實(shí)，我國目前的住房保障體系還很不完善。房改以來普通居民的住房問題也在很大程度上通過市場來解決?！皣藯l”出臺以后，多數(shù)城市沒有提出普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)的具體措施，沒有公布建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目布局以及進(jìn)度安排。甚至部分地區(qū)的廉租房制度還沒有建立。

　　我們要加快住房保障體系建設(shè)，有步驟地解決低收入家庭的住房。比如，加快廉租住房的制度建設(shè)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，另外還要積極發(fā)展住房的二級市場和租賃市場。

　　《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：目前政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的各項(xiàng)政策中，還要解決好哪些問題？

　　束克欣：如果說市場上需要大量的出租房，就存在一個(gè)誰來投資建設(shè)的問題，我認(rèn)為至少有三條出路：

　　第一條出路是吸收中產(chǎn)階層手頭的資金，由他們來向社會提供租賃房。當(dāng)然，我們要配套一些租賃房市場的管理措施、稅收政策、信貸政策。

　　第二條路，如果不能徹底走市場化道路，政府應(yīng)該給特別是黨政機(jī)關(guān)這些公務(wù)員隊(duì)伍，提供自己的租賃房。我們不一定非要讓剛走上崗位的同志都到市場去買房，可是現(xiàn)在，黨政機(jī)關(guān)也還是在以某種方式建所謂的經(jīng)濟(jì)適用房賣給大家。我認(rèn)為提供一些租賃房更為合理。

　　第三條路就是對于低收入家庭，屬于社會保障階層的人員如何解決住房問題，這是政府的責(zé)任，我們政府應(yīng)該把這塊管起來。

　　易憲容：國家目前出臺的對房地產(chǎn)的調(diào)控政策還不算“硬”，都是很簡單的，比如強(qiáng)征個(gè)稅，這是早就有的，只不過過去是優(yōu)惠，現(xiàn)在把優(yōu)惠取消了而已。我認(rèn)為目前政策調(diào)整的都是不重要的東西，要把房價(jià)調(diào)下來，最重要的就是要把利率慢慢調(diào)上去。

　　利率是最重要的，利率調(diào)上去，房價(jià)就降下來了，你可以看看歐美、日本都是怎么調(diào)整房價(jià)的。其實(shí)就是一個(gè)東西—利率，就足夠了。

　　朱中一：當(dāng)前在房地產(chǎn)市場中還存在一些問題，在以下幾個(gè)方面的調(diào)控還需要加強(qiáng)：

　　首先，要調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，市場上高價(jià)位大面積的住房比例偏高，而普通老百姓的中低價(jià)位中小套型的住房還供不應(yīng)求。

　　第二，部分城市投資和房價(jià)上漲的壓力依然很大，一些地方對房地產(chǎn)的依賴度過高。

　　第三，房地產(chǎn)市場行為不規(guī)范的問題仍然比較突出，對于一些開發(fā)商不履行項(xiàng)目的規(guī)劃審批條件、不履行開工時(shí)間要求、囤積土地、做虛假廣告等等問題，要盡快解決。

　　另外還要完善住房保障體系和加強(qiáng)對外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場的管理。

　　《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：您對房價(jià)的走勢有什么樣的預(yù)計(jì)？

　　易憲容：房價(jià)肯定要往下調(diào)的，按照目前的情況預(yù)測，即使政府不出臺什么政策，房價(jià)也是要下跌的。

　　楊宜勇：我不相信房價(jià)會永遠(yuǎn)漲下去，我們現(xiàn)在對房市的認(rèn)識沒有像股市那么深刻，像上世紀(jì)90年代初，誰也不相信股市會跌。房地產(chǎn)市場遲早也會有這么一天，人們認(rèn)為黃金、白銀越采越少，所以應(yīng)該是只漲不跌的，但還是跌了，但實(shí)際上黃金、白銀都是有漲跌。

　?。ㄅ湮模└＠址俊?jīng)的極端

　　★文/孫冰

　　在福利分房時(shí)代，擁有一套自己的住房需要很多條件：工作時(shí)間、有無住房、工作成績……

　　下為上世紀(jì)90年代某企業(yè)一直執(zhí)行的福利分房規(guī)定，1998年，根據(jù)國家的政策要求停止實(shí)行。

　　分房原則：

　　凡在本單位在職的正式職工均可申請。

　　申請者按依得分多少進(jìn)行排名，然后按順序選擇待分配住房。

　　已享受過福利分房或者優(yōu)惠購房的申請者，如分得新房，必須上交本人和配偶的現(xiàn)有住房，全價(jià)購買的商品房除外。

　　評分標(biāo)準(zhǔn)：

　　1、工齡每年1分；

　　2、獲得市局級獎(jiǎng)勵(lì)每次2分，省部級5分，國家級10分；

　　3、大學(xué)本科畢業(yè)3分，碩士畢業(yè)5分，博士畢業(yè)10分；

　　4、科級3分，處級5分，副局級10分，局級15分；

　　5、無房戶，即夫妻雙方均無住房，15分；

　　6、獨(dú)生子女、晚婚晚育2分；

　　依此辦法：

　　高處長：27分

　　張科長：21分老工人老王：34分

　　大學(xué)生小白：18分所以，老工人老王應(yīng)該最先分得房子，盡管從工資收入來講，老王是最低的。