近期的中國房地產(chǎn)市場熱鬧異常。外資購房管理規(guī)定出臺、土地出讓金制度改革啟動、二手房轉讓強制征收個稅，樓市調控的弦越繃越緊……突然，北京一位房地產(chǎn)開發(fā)商跳了出來，說：如果房價下降到一定程度，開發(fā)商可以不干。

    市場為之愕然。輿論為之嘩然。 “不蓋房論”到底意欲何為呢？

 

    小檔案：

   任志強：華遠集團董事長 山東掖縣人。1951年3月生于遼寧丹東。 1969年1月陜西省延安縣馮莊公社插隊。 1969－1981年參軍，先后任排長、參謀。 1981－1984年任北京怡達公司副總經(jīng)理。 1984年7月進入北京華遠集團，歷任華遠人才交流開發(fā)公司經(jīng)理、華遠經(jīng)濟建設開發(fā)總公司總經(jīng)理。在1996年至2001年9月期間，同時兼任華潤(香港)北京置地有限公司董事總經(jīng)理。現(xiàn)任華遠集團董事長。

    樓市結構調控是無效調控么？

    毫無疑問，華遠集團總裁任志強是一個我行我素的人?！皣鍡l”及建設部解釋性意見出臺后，業(yè)內人士普遍認為，９０平方米以下的住房將會因供應量加大而價格下降。但在日前新浪房地舉行的業(yè)內探討會上，任志強提出了不同意見。

    任志強認為，房價上漲會吸引更多開發(fā)商來蓋房子；反過來，房價下跌，開發(fā)商不蓋，房價也就上去了。因此，很難說中小戶型就一定是中低價位。

    任志強的話乍聽頗有道理，但不少專家指出，任志強的邏輯是一種脫離前提、背離實際的理論推演，其結論必然謬誤。

    經(jīng)濟學常識告訴人們，價格圍繞供求上下波動是一種平衡態(tài)。要判斷未來房價的漲跌，必先確定目前的房價到底處于何種狀態(tài)。

    不久前，曾經(jīng)有一份引起社會震動的房地產(chǎn)金融安全評估報告指出，根據(jù)東部地區(qū)商品房均價，７０％的城市居民沒有購買新房的能力。

    房地產(chǎn)需求有自住需求，也有投資需求，但自始至終，自住需求都是房地產(chǎn)市場發(fā)展演進的基石。

    “國十五條”對房地產(chǎn)開發(fā)作出９０平方米以下占７０％的要求，就是針對目前房地產(chǎn)市場脫離大部分消費者需求、熱衷于大戶型開發(fā)的現(xiàn)狀，希望通過擴充房源、滿足自住需求來抑制整個房地產(chǎn)市場的“過熱”。

    但任志強不贊成這種調控。他通過“不蓋房論”曲折地表達了一個隱含的論斷：中小戶型價格也不會低，樓市結構調控將無效也沒有必要。

    樓市結構調控最終會無效么？時間會說明一切。如此“誅心之論”者們的理由就是他們經(jīng)常掛在嘴邊的所謂樓市宏觀調控“治標不治本”。他們之所以總是作出與政策目標相背離的結論，是由于他們沒有、也不愿意將當前房價已經(jīng)嚴重偏離供求這個基本事實性前提置于其推論之中。他們忘記了：市場經(jīng)濟中市場會決定房地產(chǎn)商投資或不投資，同樣，市場經(jīng)濟中市場最終也會決定消費者購買或不購買。

    “房地產(chǎn)投資不是少了，而是多了。我們并不在乎任志強們干與不干?！?上海房地產(chǎn)界獨立評論人士顧海波說。

    房地產(chǎn)市場不僅是商品市場

    任志強說：“開發(fā)商不是傻瓜，如果房價會下降，那就不蓋了，為什么要蓋這么多賣不出去的房子？如果真是小戶型達到一定比例，市場不好了，發(fā)展商就不會去投資了。我們得相信市場經(jīng)濟中市場會決定投資或不投資?！?

    在任志強的“不蓋房論”中，有一個核心論點是“我們得相信市場”。

    這句貌似有理的判斷，令人頗費思量。不少經(jīng)濟學者從中讀出的潛臺詞是，政府不應該采取行政、財稅等手段插手市場。其冠冕堂皇的理由便是：各地的樓市情況都不同，政府怎能搞“一刀切”，要求每個地方９０平方米的房子都占７０％呢？調控政策應該有差異性！

    看似言之成理，其實則不然。其一，經(jīng)濟學家托賓說過，“政府出臺的經(jīng)濟政策必須是剛性的、全局性和簡易性的，否則就會有各種利益集團的干擾和套利”。沒有一個強行的一致規(guī)定，地方就沒有硬約束，再好的政策都難逃被架空的厄運。先前出臺的、這樣被“空置”的政策還少嗎？

    其二，政府真的不應該干預房市？房地產(chǎn)市場是一個商品市場，但又是一個特殊的商品市場。房屋不僅是市場商品，更是國民基本生活的必需品，具有半公共產(chǎn)品的性質。

    華東師范大學沈玉芳教授說，對于一個關系到國計民生的半公共品市場，政府沒有任何理由對它聽之任之。而從中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的特殊性看，在目前階段，房地產(chǎn)市場也亟須政府調控。由于我國房地產(chǎn)市場基本上是從零開始建設，加上城市化、工業(yè)化和經(jīng)濟增長速度的不斷加快，房屋產(chǎn)品在需求與滿足之間存在巨大差距。要滿足社會各階層對居住這一基本生活保障的需要，政府必須進行適當?shù)母深A、調控。

    而從法理上看，房地產(chǎn)調控不僅是政府的責任也是政府的義務?！拔覈恋厮袡嗟男再|為公有制，土地資源具有一定的稀缺性，政府為發(fā)展房地產(chǎn)市場出讓公有土地。這決定了房地產(chǎn)商在取得土地的時候已經(jīng)占用了公共稀缺性資源。政府對房地產(chǎn)市場實行‘政策性限制’符合社會正義的需要，推動了社會福利的增加，是正當之舉。”沈玉芳說。

    學者們認為，政府對房地產(chǎn)市場實行限面積、限地價、限房價完全具有合法性。通過“政策性限制”對市場供求結構進行調整，能在一定程度上抑制目前房地產(chǎn)行業(yè)的投資熱、建設熱，對于整個社會的和諧發(fā)展具有重要意義。