如果城市管理部門在城市房地產(chǎn)規(guī)劃上弄虛作假，或者在投標(biāo)招標(biāo)中違規(guī)操作，在商品房銷售中違反公平、公正、公開的原則，那么，當(dāng)?shù)厝舜髾C(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)追究政府管理部門負(fù)責(zé)人的責(zé)任。在商品房市場(chǎng)化過程中，政府部門不能撒手不管；在提供基本住房需求的問題上，政府負(fù)有特殊的責(zé)任
　　
　　建設(shè)部公布的“2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)”顯示，2005年我國城鎮(zhèn)住房建設(shè)取得了較快發(fā)展，人均住宅建筑面積已經(jīng)達(dá)到26.11平方米，住宅私有率高達(dá)81.62%，與美國的68%和英國的67%相比，中國的人均住宅占有率似乎已高于發(fā)達(dá)國家。

　　但是，建設(shè)部公布的數(shù)據(jù)不但不能說明中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展取得了顯著成績(jī)，反而在一定程度上說明建設(shè)主管部門存在著嚴(yán)重失職。

　　高住宅私有率

　　不代表居者有其屋

　　住宅私有率高并不意味著中國解決了住房難的問題。由于中國存在著嚴(yán)重的兩極分化現(xiàn)象，20%左右的居民占有80%左右的住房面積。將近82%的住宅私有率，說明政府在提供住房這一公共產(chǎn)品方面，已經(jīng)沒有多少潛力可挖，今后中國面臨的住房問題將會(huì)越來越嚴(yán)重。

　　住宅私有化率是所有住宅中私人所有的比率。在私人擁有的住宅中，包括農(nóng)村居民擁有的私人住宅。農(nóng)村私人住宅不僅條件簡(jiǎn)陋，而且缺乏必要的質(zhì)量保證。如果將農(nóng)村居民擁有的私人住宅計(jì)算到我國居民住宅私有率之中，將掩蓋我國在住宅建設(shè)中存在的質(zhì)量問題。

　　我國居民購買商品房享有所有權(quán)，但是我國土地使用權(quán)存在著法定的年限。土地使用權(quán)屆滿之后，土地之上的房屋所有權(quán)即告終結(jié)，所以，從短期來看，中國居民的商品房自有率比較高，但從長期來看，絕大多數(shù)中國居民將面臨第二次購房問題。從建筑質(zhì)量來看，我國商品房建筑使用壽命平均只有30到40年，一旦商品房建筑使用壽命到期，那么，居民必須重新購買房屋。因此從表面來看，我國實(shí)行的是商品房私有化制度，但是從實(shí)質(zhì)內(nèi)容來看，城鎮(zhèn)居民只不過是購買了期限為30到40年的房屋罷了。

　　由于我國城市規(guī)劃缺乏穩(wěn)定性，所以擁有自有房屋的城鎮(zhèn)居民所有權(quán)處于不穩(wěn)定狀態(tài)，一旦城市規(guī)劃修改，他們必須重新購買商品房，所以，住宅私有率接近82%并不表明中國實(shí)現(xiàn)了“居者有其屋”。

　　把房地產(chǎn)業(yè)

　　作為支柱產(chǎn)業(yè)危害重重

　　在中國這樣一個(gè)人多地少的國家，強(qiáng)調(diào)住房的私有率顯然是一個(gè)非常危險(xiǎn)的信號(hào)。如果把住房私有率不斷增加、人均住房面積不斷擴(kuò)大作為房地產(chǎn)改革的政績(jī)，那么將會(huì)造成我國房地產(chǎn)業(yè)畸形發(fā)展，給中國未來經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來許多不確定因素。

　　比如，住房私有化率不斷提高，將給未來的勞動(dòng)者解決住房問題帶來壓力，使社會(huì)弱勢(shì)群體難以得到住房保障。更主要的是，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展，不但會(huì)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，產(chǎn)生局部經(jīng)濟(jì)過熱問題，而且會(huì)使中國其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)面臨被擠出的效應(yīng)，我國糧食生產(chǎn)、工業(yè)化建設(shè)的用地將會(huì)越來越少，中國經(jīng)濟(jì)將會(huì)呈現(xiàn)不穩(wěn)定狀態(tài)。

　　當(dāng)前許多城市將房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，希望通過房地產(chǎn)發(fā)展帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。這樣的發(fā)展思路存在著嚴(yán)重的問題。

　　房地產(chǎn)需求分為兩種：一種是消費(fèi)性需求，另一種則是投資性需求。投資性需求可以分為生產(chǎn)性需求和資本性需求。消費(fèi)性需求具有剛性約束特點(diǎn)，隨著城鎮(zhèn)化步伐的不斷加快，將會(huì)有大批人口涌入城市，政府必須為城市居民解決基本的住房問題。如果完全依賴房地產(chǎn)市場(chǎng)，那么將導(dǎo)致城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展出現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象，房地產(chǎn)開發(fā)商將把主要的資金投入到高檔商品房建設(shè)中來，因?yàn)橹挥羞@樣才能在單位土地面積上獲得更多收益；而那些急需住房的工薪階層由于無力承受不斷提高的商品房?jī)r(jià)格，而面臨失去基本生活保障的危險(xiǎn)。所以，政府必須通過修改城市規(guī)劃，在城市中心區(qū)域內(nèi)為解決工薪階層的基本住房問題，保留適當(dāng)?shù)耐恋乜臻g。

　　在過去的幾年，中央政府反復(fù)強(qiáng)調(diào)要加快安居工程建設(shè)，但由于地方政府在利益的驅(qū)使下，把主要精力和資源都用于高檔商品房建設(shè)，致使安居工程徹底變形。如果不盡快改變這種現(xiàn)象，那么中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將會(huì)呈現(xiàn)出一發(fā)不可收拾的局面。

　　房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)：

　　建適合工薪階層居住的房屋

　　中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展必須探索符合中國國情的道路。具體而言，有關(guān)部門應(yīng)在民主決策的基礎(chǔ)上，科學(xué)確定城市發(fā)展規(guī)劃，在城市規(guī)劃中應(yīng)當(dāng)充分考慮到常住居民的基本住房需要，把興建適合工薪階層居住的房屋作為房地產(chǎn)發(fā)展的目標(biāo)。今后在中國的各個(gè)城市，凡是符合申請(qǐng)條件的城鎮(zhèn)居民，都可以申請(qǐng)購買政府提供的接近成本的商品房。如果居民購買城市郊區(qū)的別墅或者高檔商品房，應(yīng)首先退回在城市中心區(qū)購買的商品房。推行這一政策的惟一障礙在于，政府要保證商品房建設(shè)銷售的透明度，而要做到這一點(diǎn)，除了發(fā)展強(qiáng)化監(jiān)管外別無他途。

　　當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入無序的狀態(tài)，一些地方政府不擇手段超常規(guī)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。極個(gè)別地方政府為了提高房地產(chǎn)稅收，不惜通過行政手段強(qiáng)制拆遷居民住房。這種極其惡劣的做法如果蔓延開來，會(huì)產(chǎn)生更多的社會(huì)“群體性事件”。決策者面對(duì)中國當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中所存在的問題，不能夠照搬老黃歷，試圖通過增加稅收、調(diào)整利率、干預(yù)住房面積等解決問題，而應(yīng)當(dāng)痛下決心，要求全國各城市上報(bào)城市規(guī)劃，并且在城市規(guī)劃中明確標(biāo)明政府房屋規(guī)劃。如果不釜底抽薪，徹底解決我國房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂的利益博弈現(xiàn)象，那么今后要想解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的問題，將會(huì)付出更加沉重的代價(jià)。

　　筆者的建議是：立即要求各城市特別是大中城市上報(bào)城市規(guī)劃，并且在城市規(guī)劃中用顯著的標(biāo)志注明政府房屋建設(shè)規(guī)劃，在規(guī)劃的范圍內(nèi)，地方政府不得任意修改。在城市房地產(chǎn)規(guī)劃實(shí)施過程中，應(yīng)通過全國性公開招標(biāo)，選取開發(fā)商進(jìn)行商品房建設(shè)，然后根據(jù)城市居民的需要，有序提供廉價(jià)商品房。如果城市管理部門在城市房地產(chǎn)規(guī)劃上弄虛作假，或者在投標(biāo)招標(biāo)中違規(guī)操作，在商品房銷售中違反公平、公正、公開的原則，那么，當(dāng)?shù)厝舜髾C(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)追究政府管理部門負(fù)責(zé)人的責(zé)任。在商品房市場(chǎng)化過程中，政府部門不能撒手不管；在提供基本住房需求的問題上，政府負(fù)有特殊責(zé)任。