房價(jià)不降反升的迷霧仍未在城市上空散去 

    “九部門十五條”的頒布已經(jīng)一月有余，房地產(chǎn)“熱點(diǎn)”城市中，僅深圳率先出臺了地方實(shí)施細(xì)則。  

    市場出現(xiàn)了如去年兩個(gè)“國八條”頒布后的交投冷清。上海的數(shù)據(jù)顯示，6月的商品房成交量比5月同期下跌超過三分之一；北京6月的夏季房展會(huì)亦不見了往昔火熱的場面，人流量銳減一半左右。 

    “交易量萎縮，并不意味著房價(jià)會(huì)下降，”接受采訪的一位北京的開發(fā)商，在憂慮宏觀調(diào)控帶來的不確定因素之時(shí)，仍對房價(jià)自信滿滿，其在售樓盤正在醞釀漲價(jià)。 

    他預(yù)言，10月將是拐點(diǎn)，會(huì)像去年一樣出現(xiàn)反彈性購房，房價(jià)會(huì)漲得更快。 

    對于這樣的論調(diào)，包宗華聽得不少。“國六條”實(shí)施細(xì)則頒布之后，作為建設(shè)部住宅及房地產(chǎn)研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長，他參加了多個(gè)座談會(huì)，“圍繞著兩個(gè)70%和90平方米這三個(gè)硬指標(biāo)，政府該如何調(diào)控房地產(chǎn)市場”，是與會(huì)者爭論不休的話題。 

    ■房價(jià)漲落玄機(jī)何在 

    在北京一售樓處，舉棋不定的張女士告訴記者，想等房價(jià)降下來再買，又怕等下去反而是越來越貴了。 

    渴望降價(jià)成真但又心有余悸的購房者不在少數(shù)，而此時(shí)的開發(fā)商們，多像前述的那位，仍在盤算漲價(jià)的空間。去年“國八條”之后，房價(jià)不降反升的迷霧仍未在城市的上空散去。 

    對此，包宗華認(rèn)為，去年宏觀調(diào)控未能很好地解決房價(jià)問題和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)問題，很大的原因在于沒有抓住大比重地建設(shè)小戶型低價(jià)位住宅這個(gè)關(guān)鍵。 

    這位參與1998年住房制度改革綱領(lǐng)性文件起草工作的老專家近年來不斷撰文，呼吁“大比重地建設(shè)小戶型低價(jià)位住宅”。對于采納了他的觀點(diǎn)的“國六條”及“九部門十五條”，包宗華將其形容為“果斷的決策、艱巨的任務(wù)”。 

    但并不是所有的人都認(rèn)同包宗華的觀點(diǎn)。另一位參與1998年住房制度改革政策制定、有“老房改”之稱的顧云昌認(rèn)為，“九部門十五條”主要針對的是結(jié)構(gòu)問題，但當(dāng)前房地產(chǎn)的問題更主要的是總量問題。 

    ■政府該不該插手商品房市場 

    兩個(gè)70%和90平方米這三個(gè)數(shù)字是“九部門十五條”中最惹人注目的硬指標(biāo)，其能否得到貫徹落實(shí)，既關(guān)系到“九部門十五條”的成敗，也關(guān)系到房地產(chǎn)市場日后的健康發(fā)展。 

    對于這三個(gè)指標(biāo)，各方激烈爭論的首先是手段問題。此番“九部門十五條”是九部門聯(lián)合發(fā)布的，相對于“國八條”，監(jiān)察部門等加入其中，而且加上了地方政府負(fù)責(zé)的字眼，還劃定了兩個(gè)70%的比例標(biāo)準(zhǔn)，行政命令的色彩躍然紙上。 

    對此，顧云昌認(rèn)為，“國六條”及“九部門十五條”更多的是使用了行政手段，這對緩解當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的突出問題是必要的，效果可能也會(huì)更迅速，但從根本上看，調(diào)控房地產(chǎn)市場更多地還是應(yīng)該用市場手段，由市場去判斷調(diào)節(jié)。 

    在他看來，行政手段往往容易形成“一刀切”，而房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場，差異性很大，全國660個(gè)城市，每一個(gè)的情況都不一樣，應(yīng)該讓地方政府根據(jù)各地的情況制定標(biāo)準(zhǔn)，這樣更符合市場實(shí)際。 

    但是，包宗華也認(rèn)為，盡管政府應(yīng)該介入住房問題，但在具體的手段上可以采取市場的方法，以紐約市的廉租房為例，政府制定了嚴(yán)格的準(zhǔn)入門檻以及補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，低收入家庭是到市場上去租住符合他們條件的住房。 

    兩個(gè)70%和90平方米的硬指標(biāo)出臺后，一些專家學(xué)者對它們能否得到執(zhí)行表示憂慮。 

    從管理機(jī)構(gòu)來看，城市對房地產(chǎn)市場的管理機(jī)構(gòu)可謂是五花八門，發(fā)改委、建委、規(guī)劃委、國土局、銀行等各管一塊，誰都不能夠全管，政策的執(zhí)行難度很大。 

    從目前的商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，要實(shí)行這一標(biāo)準(zhǔn)，難度也不小。以經(jīng)濟(jì)適用住房為例，盡管國家宏觀調(diào)控多次提到調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，不少地方政府也多次做出增加經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的承諾，但形勢不容樂觀。 

    據(jù)國家發(fā)展和改革委員會(huì)提供的數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月經(jīng)濟(jì)適用房投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重僅為2.6%，比去年同期下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。 

    ■住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)如何完善 

    在北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)眼里，“國六條”更重要的意義在于彌補(bǔ)1998年住房制度改革的政策缺失。 

    他在新浪網(wǎng)自己的博客里稱，多數(shù)人都認(rèn)為“國六條”的出臺是對房地產(chǎn)企業(yè)的一種調(diào)控，但他從中更多看到的是政府住房制度改革的一種轉(zhuǎn)變，一種思路上的根本轉(zhuǎn)變。 

    從這些年的實(shí)踐結(jié)果看，任志強(qiáng)認(rèn)為，政府被土地出讓制度的逐利動(dòng)機(jī)所驅(qū)使，而忘記或忽略了建立完整的住房社會(huì)保障體系。這樣的后果只能是試圖讓所有的家庭不分收入差別的都用市場化的方式解決住房問題，出現(xiàn)了當(dāng)前房地產(chǎn)市場的諸多矛盾。 

    “國六條”及“九部門十五條”已有致力于完善住房供應(yīng)體系的表達(dá)，但包宗華指出，這還很不夠，相關(guān)政策也不夠明晰。比如，關(guān)于廉租房的規(guī)定比以往有了很大進(jìn)步，但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。中國的廉租房政策一直未得到很好的貫徹，以廉租房政策執(zhí)行得較好的北京為例，迄今僅有1.4萬套，相比北京市已逾千萬的人口，可謂杯水車薪。 

    包宗華認(rèn)為，帶有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房政策也有諸多欠缺，推行經(jīng)濟(jì)適用住房困難甚多，弄不清居民收入是一大關(guān)鍵，這事已經(jīng)講了七八年，總因?yàn)殡y度大而卻步不前。既然大家都知道弄清居民收入是政府準(zhǔn)確地制定發(fā)展、住房、稅收等許多重大政策的基本依據(jù)，就應(yīng)該及時(shí)抓起來。 

    他表示，經(jīng)濟(jì)適用房作為一種政策保障性住房，退出機(jī)制的建立很重要，無論業(yè)主買房多久，都不能當(dāng)做商品房進(jìn)行出售，享受房產(chǎn)的升值。經(jīng)濟(jì)適用房若要出售，只能以原價(jià)賣回給政府，政府再將這些住房賣給新一批需要住房的中低收入階層。