業(yè)內(nèi)外人士翹首企足、盼望以久的建設(shè)部樓市結(jié)構(gòu)調(diào)控細(xì)則，終于遮遮掩掩地浮出了水面。此次建設(shè)部《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》（建住房［2006］165號）內(nèi)容的公開，真可謂是一波三折，令人大跌眼鏡。建設(shè)部調(diào)控細(xì)則的面世，之所以如此輾轉(zhuǎn)反復(fù)，難以順利地“破繭而出”。有媒體披露，只是因為“建設(shè)部對此文件有意見，即只執(zhí)行，不做宣傳”。由此，人們不禁要問，只做不說，建設(shè)部樓市結(jié)構(gòu)調(diào)控細(xì)則的面世，為何要悄悄地干活？

    一波三折　艱難面世的結(jié)構(gòu)調(diào)控細(xì)則

    7月3日，《上海證券報》記者于兵兵發(fā)表了引發(fā)市場軒然大波、此后眾多媒體紛紛予以跟進(jìn)的報道——《“90平米”基本敲定為建筑面積》。

   《“90平米”基本敲定為建筑面積》一文的核心內(nèi)容，是援引了一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)權(quán)威人士7月2日在博客上的透露：建設(shè)部將在最近幾天下發(fā)關(guān)于樓市調(diào)控“九部委十五條意見”房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則的補充意見——套型建筑面積將大體回歸為通常講的建筑面積，70%的比例限制可視地方具體情況定為單個項目控制或者城市總量控制。

    據(jù)該人士博客內(nèi)容透露，文件全名為《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》(以下簡稱《意見》)，甚至連文件編號都已經(jīng)明示，即“建住房(2006)154號文件”。

    不過，該消息隨即遭到了建設(shè)部宣傳處的堅決否定。

    據(jù)新民網(wǎng)報導(dǎo)，新民網(wǎng)3日下午致電建設(shè)部宣傳處核實這條消息時，宣傳處一位工作人員明確表示，網(wǎng)上的這條新聞她沒有聽說過，而新聞中提到的建住房154號文件，她堅稱目前沒有接到任何文件，也沒有聽說建設(shè)部存在這個編號的文件。當(dāng)新民網(wǎng)詢問“90平米”究竟為建筑面積還是居住面積是否已有定論時，該工作人員表示，目前還沒有發(fā)布文件明確這一點，如果建設(shè)部確實有相關(guān)文件下發(fā)，消息會首先發(fā)布于建設(shè)部的網(wǎng)站及新華社，決不可能通過地方報紙發(fā)出消息。

    但是，出乎人們意料的是，率先對建設(shè)部樓市結(jié)構(gòu)調(diào)控細(xì)則進(jìn)行正式報導(dǎo)的恰恰是地方媒體。

    7月12日，《瀟湘晨報》發(fā)表文章披露，長沙市政府昨日已經(jīng)收到建設(shè)部7月6日出臺的《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》（建住房［2006］165號）。據(jù)該意見的規(guī)定，90平方米套型建筑面積明確為單套住房的建筑面積，而70％比例將針對各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積。

    但是，讓人大跌眼鏡的是，此時的建設(shè)部宣傳處和相關(guān)部門對此文件，居然依舊是“一問三不知”。

    據(jù)《中華工商時報》7月13日報導(dǎo)，當(dāng)該報記者7月12日向建設(shè)部宣傳處工作人員求證“建住房［2006］165號”文件是否出臺時，建設(shè)部宣傳處工作人員明確答復(fù)，該處沒有得到有關(guān)文件和相關(guān)消息。記者又向建設(shè)部相關(guān)部門詢問，也沒得到有關(guān)165號文件出臺的確實消息。

    該報記者幾經(jīng)努力，才從北京市建委得到了一個令人費解的答案。據(jù)市建委有關(guān)人士印證，建設(shè)部是向市建委下發(fā)了一個文件，該文是落實此前出臺政策的實施性文件，屬于各地方政府在操作環(huán)節(jié)上需要把握的。但該人士透露，建設(shè)部對此文件有意見，即只執(zhí)行，不做宣傳。

    紙最終是包不住火了。

    7月13日晚上19:40:29 ，建設(shè)部總算通過新華網(wǎng)正式公布了《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》，明確了90平方米的套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，關(guān)于70％的比例，《意見》則提出了總量與項目結(jié)合的原則。

    “國六條”庶民的勝利　“結(jié)構(gòu)調(diào)控細(xì)則”誰的勝利？

    “國六條”和“國六條細(xì)則”即“十五條”出臺后，青年經(jīng)濟學(xué)家趙曉，曾撰寫文章《庶民的勝利：“國六條細(xì)則”引致中國住房發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變》。

    趙曉在文章中說，如果說18號文曾經(jīng)意味著少數(shù)利益集團(tuán)的勝利的話，那么《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》（即“國六條細(xì)則”）的出臺，一定程度上不妨看作是庶民的勝利吧！

    他說，筆者從來不反對利益集團(tuán)對合法利益的追求，但無疑更關(guān)注庶民的勝利。因為庶民的勝利不同于小利益集團(tuán)的勝利，它也是追求社會福利最大化的經(jīng)濟學(xué)法則的勝利。說到底，經(jīng)濟學(xué)和政府的公共政策真正要關(guān)注的并非增長，而是全社會福利的最大化。如果增長不能帶來全社會福利的增進(jìn)，如果大多數(shù)人無法分享繁榮，那么無論表面上的經(jīng)濟增長速度有多快，無論城市形象工程搞得有多漂亮，無論“城市化”與“市場化”的口號多么動聽、就統(tǒng)統(tǒng)都是假象，實質(zhì)上經(jīng)濟發(fā)展的模式早已偏離正道了！

    雖然，趙曉在文章中，從“國六條”和“國六條細(xì)則”帶來的中國房地產(chǎn)發(fā)展理念與發(fā)展方向的轉(zhuǎn)變、房地產(chǎn)調(diào)控理念與調(diào)控方向的轉(zhuǎn)變以及房地產(chǎn)發(fā)展模式（游戲規(guī)則）與利益分配的轉(zhuǎn)變，這“三大轉(zhuǎn)變”中，得出了“國六條細(xì)則”代表著“庶民的勝利”。但是，他卻沒有分析，“庶民的勝利”究竟從何而來？

    他只是在文章結(jié)束時滿懷信心地說，如果說，前一輪房地產(chǎn)調(diào)控雷聲很大、方法多多卻無損房地產(chǎn)發(fā)展的游戲規(guī)則，無改“街市依舊太平”的局勢，如果說“新國六條”雖然給人們帶來了新的希望但大家對于政府是否真的能痛下決心改變游戲規(guī)則仍是將信將疑的話，那么，在“國六條細(xì)則”之后，這些疑慮都可以消失。相比于98年以來任何文件、條例、政策，大多數(shù)的中國百姓從來沒有象今天這樣有希望從中國房地產(chǎn)的發(fā)展中分享收益，為此，我們怎么能不打開香檳酒，象歡慶中國國家足球隊出線一樣歡慶一下庶民的勝利呢！

    如果說，“國六條”和“國六條細(xì)則”是“庶民的勝利”？那么，建設(shè)部的樓市結(jié)構(gòu)調(diào)控細(xì)則，即“建住房［2006］165號”文件，又該算是誰的勝利呢？

    在市場經(jīng)濟中，公共政策的出臺，其實質(zhì)就是市場各方利益博奕的結(jié)果。

    “國六條”和“國六條細(xì)則”是“庶民的勝利”，趙曉說得確實沒錯?？上У氖?，趙曉沒有多花費筆墨給我們進(jìn)一步分析，這種勝利究竟來自于何方？

    從政治學(xué)的角度來講，所謂的權(quán)利博弈與均衡，本質(zhì)就是一種利益表達(dá)的過程?！笆瘛敝阅軌蛟凇皣鶙l”和“國六條細(xì)則”上取得“勝利”，關(guān)鍵在于“庶民”利益訴求渠道的“暢通”。

    3月14日10時，溫家寶總理與采訪十屆全國人大四次會議的中外記者見面。在這次記者招待會上，溫家寶總理在記者提問前首先說，我從人民網(wǎng)等幾十萬條網(wǎng)友留言里，感受到大家對于政府的期待和鞭策，也看到了一種信心和力量。

    在那次記者招待會上，溫家寶總理在回答香港文匯報記者時說，我覺得最痛心的問題是在我這三年的工作中，還沒能夠把人民最關(guān)心的醫(yī)療、上學(xué)、住房、安全等各方面問題解決得更好。

    因為，“庶民”的利益訴求渠道，能夠通過網(wǎng)絡(luò)“暢通”地直達(dá)溫家寶總理；因為，“中南海的大門是面向廣大群眾的”；……這才有了趙曉所說的“國六條”和“國六條細(xì)則”是“庶民的勝利”。

    然而，建設(shè)部樓市結(jié)構(gòu)調(diào)控細(xì)則，在醞釀的一個多月中，在開發(fā)商通過“暢通的渠道”頻頻向建設(shè)部提出意見的同時，我們何曾看到過，在房地產(chǎn)市場博弈的另一主體——購房者，表達(dá)渠道的“暢通”？

    溫家寶總理日理萬機，尚且親自在國務(wù)院小禮堂主持召開第三場座談會，征求基層群眾代表對《政府工作報告（征求意見稿）》和“十一五”規(guī)劃綱要草案的意見。但是，建設(shè)部官員，組織過一次面向購房者的意見征求會嗎？建設(shè)部官員工作再忙，難道比總理還忙？

    在市場經(jīng)濟中，公共政策的出臺，其實質(zhì)就是市場各方利益博奕的結(jié)果。從政治學(xué)的角度來講，所謂的權(quán)利博弈與均衡，本質(zhì)就是一種利益表達(dá)的過程。

    “國六條”和“國六條細(xì)則”是“庶民的勝利”。那么，建設(shè)部樓市結(jié)構(gòu)調(diào)控細(xì)則出臺，又是誰的勝利呢？

    只做不說　結(jié)構(gòu)調(diào)控細(xì)則為何悄悄地干活？

    此前，在“國六條細(xì)則”即“十五條”中，爭議最大的就是與建設(shè)部有著直接聯(lián)系的90平方米和70%這兩個數(shù)據(jù)。而在這兩個數(shù)據(jù)中，其實最為關(guān)鍵的，對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度最大的，應(yīng)該是70%比例是項目控制還是總量控制。

    拖延了一個多月之久，建設(shè)部樓市結(jié)構(gòu)調(diào)控細(xì)則，現(xiàn)在總算正式出來了?？蔀楹谓ㄔO(shè)部這個調(diào)控細(xì)則的制訂和公開過程，如此遮遮掩掩、一波三折？甚至是準(zhǔn)備只做不說，悄悄地干活？

    應(yīng)當(dāng)說，絕大多數(shù)人對“十五條”的理解，70%比例針對的是項目控制而非總量控制。從已出臺細(xì)則的城市來看，成都、深圳、西安、大連等地，無不明確 “70%”是按項目計算而不是按照總量計算的。

    這說明，70%比例是項目控制而非總量控制，這些城市不光是這么理解的，而且認(rèn)為是完全可以操作的。

    當(dāng)然，不少房地產(chǎn)開發(fā)商和部分專家在接受媒體采訪時也提出，“70%”這個指標(biāo)應(yīng)用于單個項目，將會在一定程度上抹煞樓盤與樓盤之間的差異性，導(dǎo)致樓盤消費者定位趨同。但是，這種“樓盤消費者定位趨同”，恰恰是廣大消費者最為歡迎的，因為，這種“趨同”將會導(dǎo)致競爭，從而改變目前開發(fā)商“話語權(quán)”過大的弊端，有利于穩(wěn)定房價；更有專家認(rèn)為，總量70%的伸縮性、可發(fā)揮的空間太大，地方政府的自由裁量權(quán)過大，最終會導(dǎo)致權(quán)力尋租空間的增大。

    不過，以上所分析的，應(yīng)該不會是建設(shè)部“只做不說、悄悄地干活”的最主要原因。那么，最主要的原因應(yīng)該是什么呢？

    最主要的原因恐怕在于，一旦某個城市明確了70%是按照總量計算，而非按照項目控制的話，那就意味著在中國的這個城市，“貧富分區(qū)而居”的序幕，將會因此而正式拉開了。

    從前面所說的，一波三折，建設(shè)部樓市結(jié)構(gòu)調(diào)控細(xì)則艱難面世的出臺過程來分析，可以判斷，《上海證券報》當(dāng)時的報導(dǎo)應(yīng)當(dāng)說是真實的。只是文號由原來《上海證券報》報導(dǎo)中的“建住房(2006)154號”推遲到了現(xiàn)在的“建住房［2006］165號”，在這一“推遲”過程中，90平方米指的是“建筑面積”沒變，變的只是有關(guān)“70%”的——

    原來《上海證券報》報導(dǎo)中的“建住房(2006)154號”文件規(guī)定：“70%的比例限制可視地方具體情況定為單個項目控制或者城市總量控制”；現(xiàn)在“建住房［2006］165號”文件關(guān)于70％的比例，提出的是“總量與項目結(jié)合的原則”，并且針對普通商品房選址越來越遠(yuǎn)離市中心的情況，《意見》提出，各地要充分考慮中低收入居民家庭生活對交通設(shè)施條件的要求，合理安排普通商品房的區(qū)位布局，方便居民工作和生活。

    90平方米依然指的是“建筑面積”，有關(guān)“70%”的內(nèi)容則有了上述的變化。這說明了什么，這說明了“庶民”的又一次“勝利”。

    如果“70%的比例”可以選擇“單個項目控制”或者“城市總量控制”，我相信，許多城市政府出于地方財政收入考慮，會選擇“城市總量控制”，將區(qū)位條件好的地段全用來蓋高檔住宅，而將偏遠(yuǎn)的區(qū)位條件不好的地段用來蓋中低檔住宅。這樣，即便造成了“貧富分區(qū)而居”的局面，也很難追究地方政府的責(zé)任，同時，也難以追究建設(shè)部的責(zé)任。因為，制訂規(guī)則者是建設(shè)部，具體操作者是地方政府，在推卸責(zé)任時，兩者都能找出足夠的理由“踢皮球”。

    但從“單個項目控制或者城市總量控制”改變到“總量與項目結(jié)合的原則”之后，如果造成“貧富分區(qū)而居”的后果，那責(zé)任就全在地方政府了。那些實施細(xì)則尚未出臺的城市政府，在監(jiān)察部的監(jiān)察下，有多少政府官員敢去冒讓老百姓“貧富分區(qū)而居”以及“權(quán)力尋租”那種“瓜田李下”的風(fēng)險呢？我估計，絕大多數(shù)實施細(xì)則尚未出臺的城市，最終還是會如同成都、深圳、西安、大連等地一般，最后還是傾向于項目控制。

    “庶民”為什么會又一次取得“勝利”？

    關(guān)心時政的朋友，應(yīng)該不會忘記，在建設(shè)部7月6日正式出臺《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》之際，就在７月６日那一天，新華社發(fā)布了這么一個消息——

    中共中央日前在中南海召開黨外人士座談會，就改革收入分配制度和規(guī)范收入分配秩序聽取各民主黨派中央、全國工商聯(lián)領(lǐng)導(dǎo)人和無黨派人士的意見。

    當(dāng)收入分配制度改革大幕將啟，縮小貧富差距成為共識之際，有可能導(dǎo)致“貧富分區(qū)而居”的樓市結(jié)構(gòu)調(diào)控細(xì)則，還會有可能出臺嗎？

    于是，建設(shè)部樓市結(jié)構(gòu)調(diào)控細(xì)則，一波三折、輾轉(zhuǎn)反復(fù)的過程，就給了人們這樣一種印象——只做不說，悄悄地干活。