“房奴” ，一個(gè)簇新的詞匯出現(xiàn)在2006年春天的媒體。

    “房奴”——都是“還貸”惹的禍！不過話說回來，買房貸款又不是從中國始，怎么就中國買房人買成了“房奴”呢？而這些“房奴”還大多是年輕有為的“小白領(lǐng)”？專家學(xué)者分析了很多種原因，唯獨(dú)忽視了去分析一下買房支出占居民全部支出的比重、去分析一下食品、教育、醫(yī)療保險(xiǎn)的支出占整個(gè)居民消費(fèi)性支出的比重，其實(shí)，通過對(duì)這兩個(gè)比重的分析才能找到為什么美國老太太買房不會(huì)成為房奴，聰明靈動(dòng)的中國年輕人倒成了房奴的原因。

    首先看買房支出占收入或支出的比例。

    將2002年上海居民的人均購房支出占全部支出比重與1997年的美國比較(注：選擇美國1997年數(shù)據(jù)，是因?yàn)楣P者搜索到的數(shù)據(jù)中唯這一年的數(shù)據(jù)能調(diào)整到與我國統(tǒng)計(jì)口徑相對(duì)應(yīng))，上海此比重是17.9%，要高于美國9.5個(gè)百分點(diǎn)。2002年，上海城鎮(zhèn)居民人均購房支出2721元，人均可支配收入13250元，人均實(shí)際支出15247元。實(shí)際支出超過人均可支配收入，超出部分就是借貸部分。

    而1997年的美國，有關(guān)買房的人均支出（包括人均住房抵押貸款和利息支出、住房財(cái)產(chǎn)稅支出）共3196美元，占人均實(shí)際支出38061美元的8.4%。

    其次，看食品、教育、醫(yī)療保險(xiǎn)的支出占消費(fèi)性支出的比重。

    上海在2002年時(shí)食品、教育、醫(yī)療保險(xiǎn)的支出占消費(fèi)性支出的比重是54.2%（2004年占51.1%），而1999年香港居民的食品、教育、醫(yī)療保險(xiǎn)的支出占消費(fèi)性支出的比重是18.7%（亦按我國可比口徑調(diào)整）。 1997年美國居民的食品、教育、醫(yī)療保險(xiǎn)的支出占消費(fèi)性支出的比重是28.4%。

    由此可見，美國老太太借貸買房行為是生活支出的有機(jī)構(gòu)成，這種行為不會(huì)影響基本生活質(zhì)量，不會(huì)影響子女教育培養(yǎng)，而我們則不然。食品、教育、醫(yī)療保險(xiǎn)占消費(fèi)性支出一半以上，即使不買房，房租波動(dòng)照樣會(huì)直接影響到生活質(zhì)量。

    關(guān)于中國房?jī)r(jià)乃至上海的房?jī)r(jià)是否高、是否“不市場(chǎng)”，其實(shí)在2000年，一個(gè)香港著名的房地產(chǎn)企業(yè)早就下了結(jié)論。

    2000年3月15日，這個(gè)企業(yè)的中國市場(chǎng)研究所在對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)研究后作了這樣一個(gè)報(bào)告“……回收問卷1093份，按總價(jià)分為40萬以下40萬以上，40萬以上占31%……消費(fèi)者作出購買決定的決定性因素在于房?jī)r(jià)和購買力。我們有理由認(rèn)為房?jī)r(jià)對(duì)于絕大多數(shù)購房者已屬偏高……只有切切實(shí)實(shí)降低開發(fā)成本降低房?jī)r(jià)，才能進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需，才會(huì)真正將市民購房的潛在需要釋放出來。”

    即使不發(fā)問卷，只要在1998年前后到美國走一遭，也能得出中國房?jī)r(jià)、上海房?jī)r(jià)是否超常的結(jié)論。同濟(jì)大學(xué)的高級(jí)訪問學(xué)者吳光偉在1998年的美國眼見的是：美國的房?jī)r(jià)是平均一套三室一廳住房11萬美元，面積280平方米；100平方米的公寓房是4萬美元。吳教授連嘆美國的房?jī)r(jià)比1998年的上海房?jī)r(jià)便宜多了?。▍枪鈧ィ骸秮碜悦绹膱?bào)告和反思》，吉林人民出版社1999年4月）

    有意思的是，到2003年，那個(gè)香港著名的房地產(chǎn)企業(yè)就把那篇對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究報(bào)告從網(wǎng)上抽掉，而在此文抽掉前，早已大舉進(jìn)軍上海的房地產(chǎn)業(yè)了。對(duì)此行為的最好解釋，是國家統(tǒng)計(jì)局最近發(fā)表的全國第一次經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，到2004年，上海的房地產(chǎn)資產(chǎn)總計(jì)占全國房地產(chǎn)資產(chǎn)總計(jì)的19%，利潤占全國的34%。廣東房地產(chǎn)的資產(chǎn)利潤為其次，資產(chǎn)占全國的15%，利潤占全國的19%。

    是商人，就決不會(huì)放棄賺錢的機(jī)會(huì)，這原本沒有什么可指責(zé)的。但需要指出，房地產(chǎn)的利潤如此集中化，當(dāng)然離不開政府行為，當(dāng)然有政府這只手在起作用；同時(shí)，也不要忘了其中也有 “房奴”的貢獻(xiàn)。

    但現(xiàn)在賺得盆滿缽滿的房地產(chǎn)商對(duì)“房奴”說風(fēng)涼話了： “你們活該！”為什么活該？因?yàn)槟悴蛔粤苛Γ驗(yàn)樯唐贩烤褪菫橹械仁杖胍陨虾透呤杖胝咴斓?。那么，出于道義，那鋪天蓋地的房地產(chǎn)廣告起碼也應(yīng)該象煙草廣告那樣提示一下：“本房源專提供中國最富一族，非最富者購買須謹(jǐn)慎考慮”吧？ 更加不要健忘的是，是政府用“市政改造”、“綠化”、“解決交通擁堵”等種種理由把全民都趕上了買房的華山一條路，而大量的政府官員、國有企業(yè)官員卻在住房市場(chǎng)化過程中成了擁有住房面積最多的“房主”。不信，請(qǐng)看中國統(tǒng)計(jì)出版社2003年8月出版的《中國2000年人口普查資料》中有關(guān)全國和分省市的按戶主職業(yè)分的家庭戶住房情況表和按戶主職業(yè)、購建房費(fèi)用分的家庭戶戶數(shù)調(diào)查表，那才是真正的“用數(shù)字說話”呢！筆者在2004年春天撰寫的《國民經(jīng)濟(jì)核算體系中的上海房產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)》一文，第一章節(jié)就是把人口普查資料反映的上海住房情況告訴大家：到2000年為止，上海市區(qū)有12.5%的家庭戶人均建筑面積40平方米以上，這部分家庭戶擁有市區(qū)29.7%的房屋資源，這部分的房屋資源相當(dāng)于上海市區(qū)所有人均建筑面積19平方米以下家庭擁有的全部房屋資源總和，上海人均建筑面積19 平方米以下家庭占了家庭戶總數(shù)的56.4%。這說明，到2000年年底為止，上海12.5%的家庭擁有的住房面積與56.4%的家庭擁有的相等。而在人均建筑面積達(dá)到40平方以上的家庭戶中占最高比例的，是黨政機(jī)關(guān)、黨群組織、企業(yè)、事業(yè)單位負(fù)責(zé)人。另外，在2000年，上海有44.3%的家庭戶僅有1間住房，40.5%的家庭戶擁有二間住房，有3間及三間以上的占家庭戶15.3%，這15.3%家庭戶與12.5%的人均建筑面積40平方以上家庭戶正好呼應(yīng)。（人口普查資料的“說明”攔中，明確“間數(shù)”包括搭建房屋）

    對(duì)90年代中后期大量的空置房、爛尾樓成了政府包袱的歷史，人們記憶猶新。當(dāng)時(shí)誰買房多誰就是為國家分憂的功臣，就像50年代誰多生子女誰就是光榮媽媽。而“用明天的錢消費(fèi)”是最時(shí)髦的理論，中美兩國兩老太的故事真的把中國城市的老頭老太都“忽悠”了；建設(shè)部的司局級(jí)官員們也在各種場(chǎng)合鼓吹：“買不買得起房，不是看你有多少存款，而是看你能不能借錢去買。”當(dāng)然，也并非沒有人對(duì)此敲過警鐘。但敲警鐘的，是不識(shí)事務(wù)者。筆者就曾是這樣一個(gè)不識(shí)事務(wù)者，1998年時(shí)就曾被上海市房地產(chǎn)部門的領(lǐng)導(dǎo)當(dāng)面詰問：“講話是要負(fù)責(zé)任的，‘暴利’的結(jié)論不是隨便下的，現(xiàn)在房地產(chǎn)商已經(jīng)很苦了”。而就從那時(shí)開始，筆者對(duì)明顯偏袒房地產(chǎn)商的政府官員產(chǎn)生了疑問。

    現(xiàn)在，是常識(shí)在拷問我們的政策，我們?cè)谧》繂栴}上的政策是不是真的“為民”？或者說 ，當(dāng)初是“為民”政策的現(xiàn)在是不是還繼續(xù)“為民”？

    譬如，公積金貸款政策目前就已經(jīng)失去了當(dāng)年的積極意義，“房奴”的誕生當(dāng)然與此有關(guān)——當(dāng)食品、醫(yī)療、教育占了消費(fèi)支出的一半以上，公積金對(duì)買房行為的支持肯定至關(guān)重要。然而。根據(jù)上海公積金管理中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2000年時(shí)公積金還分擔(dān)了全部房?jī)r(jià)的29.6%，到2004年，只分擔(dān)了16.9%。因?yàn)?000年時(shí)是平均3326元/平方米的商品住宅銷售均價(jià)，公積金繳納者在交易市場(chǎng)每購一平方米房，公積金支持985.75元；2004年是平均6835元/平方米的商品住宅銷售均價(jià)，每購一平方米房，公積金只支持1076.92元。

    從2000年到2004年 ，上海每平方米的公積金貸款額增加了9.2%，而同期銷售給個(gè)人的商品住宅平均銷售價(jià)格增加了96%（從每平方米3286元增加到6425元），別墅和高檔公寓的平均銷售價(jià)格增加64%（從每平方米6109元增加到10037元），非高檔商品住宅銷售價(jià)的上漲幅度是公積金上漲幅度的10倍多、且非高檔商品房的上漲幅度大大超過高檔商品房！而同期的銷售給個(gè)人的商品住宅造價(jià)（竣工價(jià)）上漲了51.9%（從每平方米1947元上漲到2958元，包括地價(jià)），高檔房的造價(jià)（竣工價(jià)）上升38.2%（從每平方米3112元上升到4302元，包括地價(jià)）。銷售給個(gè)人的商品住宅銷售價(jià)的上漲幅度是商品住宅造價(jià)上漲幅度的近一倍！

    那么，收入增長(zhǎng)如何呢？光算房地產(chǎn)商“認(rèn)可”的商品房購買對(duì)象——中等以上收入者和高收入者的收入增長(zhǎng)吧？同期上海中等以上收入者的人均可總支配收入增加了45.6%，高收入者的人均可總支配收入增加了85.1%。很明顯，商品住宅銷售價(jià)格增長(zhǎng)超過了中等以上收入者的收入增長(zhǎng)整整一倍，也超過了高收入者的收入增長(zhǎng) 。

    事實(shí)上，眼下除了公務(wù)員買房還能從公積金中得到切切實(shí)實(shí)的支持，公積金對(duì)于其他白領(lǐng)階層只是有勝于無、“聊補(bǔ)”而已。而上海能得到公積金支持的買房者，僅僅占城鎮(zhèn)就業(yè)人員588.97萬（上海2005年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)）的53.5%。如果按照全國首次經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)上海有從業(yè)人員950萬人計(jì)，繳存公積金的職工只占三分之一；而繳存公積金的人數(shù)，1997年有391.82萬，以后逐年下降，到2004年，繳存公積金的人數(shù)只有314萬了。

    公積金這秤砣已經(jīng)“打不住”高房?jī)r(jià)，這是鐵定的事實(shí)！

    那么，你想知道上海房屋的確切造價(jià)嗎？從事過10年建筑安裝工程預(yù)算的筆者可以負(fù)責(zé)地告訴你，到目前（2006年），非別墅高檔公寓類的商品住宅的建造價(jià)格就在每平方米1400元到1600元之間。其余的是地價(jià)等其他費(fèi)用，這些“其他費(fèi)用”除了地價(jià)，還包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、住宅配套費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、貸款利息等。但我們切勿不要忘記房?jī)r(jià)中還包括了一個(gè)紙面上不會(huì)出現(xiàn)的費(fèi)用，那就是房地產(chǎn)商與政府官員交易的費(fèi)用，交易什么？交易買土地的權(quán)利。是的，房地產(chǎn)商在買地時(shí)花了兩筆費(fèi)用，一筆支付土地本身的價(jià)格，一筆支付對(duì)土地的購買權(quán)利。兩筆賬，一筆明的，一筆暗的，最后的買單者，是商品房的最終消費(fèi)者。所以所謂“地價(jià)高導(dǎo)致房?jī)r(jià)高”并不必然成立——商品房造價(jià)增加52%、銷售價(jià)要增加96%就是明證！

    中國的房地產(chǎn)投資規(guī)模已經(jīng)在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中占了30%的比重，而在中國的私營經(jīng)濟(jì)對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的投資中，88%是投向房地產(chǎn)（引自第一次經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)和《中國統(tǒng)計(jì)年鑒（2005）》）。房地產(chǎn)是許多省市的支柱產(chǎn)業(yè)，這次經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)反映，房地產(chǎn)是私營經(jīng)濟(jì)占較大比重的行業(yè)，地方省市的支柱產(chǎn)業(yè)主要由私營經(jīng)濟(jì)來 “支柱”，這本身是很悖常理的、很悖國情的。如果以小人之心來忖度，也許私營企業(yè)更便于“操作”。

    眾所周知，中國的房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)“關(guān)系產(chǎn)業(yè)”，凡從事這個(gè)產(chǎn)業(yè)的，沒有非凡的關(guān)系別想涉足。 “肥水不流外人田”，自然，房地產(chǎn)業(yè)的肥水也不例外。

    至于“房奴”，這個(gè)隊(duì)伍還會(huì)擴(kuò)大。因?yàn)槌松唐贩浚I房人別無選擇。

    從2000年到2004年，面向個(gè)人銷售的新建商品房是9889.23萬平方米，銷售交易的存量住宅房（二手房）是7051.12萬，存量住宅按交易量一半計(jì)算銷售面積，新建房存量房共計(jì)銷售13415萬平方米。但同時(shí)間段的公積金貸款支持的購買面積只是5103萬平方米。使用公積金的戶數(shù)是57.2萬戶，到2004年，歷年使用公積金貸款的總戶數(shù)累計(jì)是80.5萬戶，這80.5萬戶占了上海2004年總戶數(shù)的16%。這些數(shù)據(jù)一說明上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)的確有潛力——有400萬戶籍戶還沒有買房呢！二說明上海的商品住宅大約有60%左右是非公積金享有對(duì)象購買。這60%的房主當(dāng)然絕大多數(shù)不會(huì)是中低收入者，那么，這些60%的中高收入房主中又有多少人是投資者乃至投機(jī)者？弄清楚這一點(diǎn)非常重要，但凡上海的住宅市場(chǎng)只要有一半是投資者和投機(jī)者操縱的市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)還能說是健康的、沒有危機(jī)的嗎？

    “房奴”問題，僅是這個(gè)不正常的房地產(chǎn)“市場(chǎng)”中暴露出來的小問題。只因?yàn)榇髥栴}被捂著蓋著，人們就只能不斷地逮些小問題做文章。

    這本是無奈之舉呵！國家將治，人民尚義；國家將亂，人民尚利，更何況當(dāng)今還是官商勾結(jié)的暴利。