前不久，國土資源部有官員在媒體撰文《“居住必買房”是危險導向 》，對“國六條”和“十五條”讓“普通民眾買得起住房”這一宏觀調控目標，作出了徹底否定，認為這是非常危險的導向。但是，與這位國土資源部官員的觀點相反，我倒認為，中央本輪房地產(chǎn)新政，對房地產(chǎn)市場供需進行雙向調節(jié)，尤其是對土地供應實行“在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法”，力爭讓“普通民眾買得起住房”這個導向沒有絲毫的危險，相反，當前住房政策真正危險的威脅，是來自于房地產(chǎn)行政主管部門某些官員“幫補強勢，漠視弱勢”的心理傾向。

　　某官員眼中正確的住房政策

　　《“居住必買房”是危險導向 》一文，在網(wǎng)上轉載后，輿論一片嘩然。我注意到，在人民網(wǎng)房產(chǎn)城建頻道“熱點互動”欄目和其他眾多網(wǎng)站的讀者留言中，對國土資源部這位官員的觀點，絕大多數(shù)網(wǎng)友持的是反對態(tài)度。

　　那么，這到底是一篇什么樣的文章呢？下面，我們來作一簡單的介紹——

　　在這文章開頭，該官員首先肯定了“十五條”的出臺，“非常及時，非常必要，有助于調整住房供應結構，穩(wěn)定當前住房價格?！?/P>

　　但是，這顯然不是該官員寫作此文的真正目的，他的真正目的，是在他筆鋒一轉之后，“但要從根本上解決房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定發(fā)展的問題，筆者認為，還需要調整住房政策導向，以及進一步深化住房制度改革。現(xiàn)在的宏觀調控還是圍繞著造房、買房這個目標進行的，而讓大家都去買房居住，筆者認為是非常危險的導向?！?/P>

　　那么，該官員認為可以根本解決房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定發(fā)展的問題的住房政策導向是什么呢？

　　該官員為我們大家指出的道路是——

　　“住房消費是有梯度的。一般來講，30%的人有財力支持買房居住，房地產(chǎn)市場就相當不錯了，其余的70%應是租房群體。地方政府應根據(jù)《通知》，要求開發(fā)商建設大量90平方米以下住房，賣給中產(chǎn)階層，再由他們出租，實行租賃價格的上限管理，適當給予一定稅收優(yōu)惠政策，搞活房屋租賃市場；政府也可以投資建設一部分公有住房，供公務員租賃。當然，這還需要工資制度改革相配套；政府還可以建設一部分廉租房，供納入低保的人群租賃。建立這樣一個梯度住房消費體系，才有可能使房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定發(fā)展。”

　　簡而言之，在這位政府官員眼中，正確的住房政策，也即房地產(chǎn)市場正確的調控導向，應該是：少數(shù)高收入者購房；公務員租賃政府投資建設公有住房；極少數(shù)納入低保者租賃政府建設的廉租房；而絕大多數(shù)工薪階層則是向房地產(chǎn)投資者（即房東）租賃商品住房。

　　“居住必買房”何來危險？

　　我仔細拜讀了《“居住必買房”是危險導向 》一文，沒有找到支撐“‘居住必買房’是危險導向”這一結論的論據(jù)，以及完整的論證過程。

　　也許與“‘居住必買房’是危險導向”這一結論，唯一有點關聯(lián)的，恐怕是“我國城市居民住房自有率達到世界第一”這一點。據(jù)該文章介紹——

　　“在國外，城市居民擁有產(chǎn)權房比率最高的是美國，為68%，英國為56%，歐洲其他國家為30%～50%。而據(jù)我國建設部公布的數(shù)據(jù)顯示，城市居民住房自有率接近82%。如果剔除房改出售公房給個人的因素，筆者估算這一比率在30%左右。作為一個發(fā)展中國家，僅用幾年時間，城市居民住房自有率達到世界第一，政府付出了相當大的代價?！?/P>

　　我猜想，該官員得出“‘居住必買房’是危險導向”這一結論的潛在邏輯，是我國“城市居民住房自有率達到世界第一”與“政府付出了相當大的代價”之間，存在的必然聯(lián)系——如果我國城市居民住房自有率繼續(xù)上升，那政府付出的代價還得更大，那就非常危險了。

　　但是，平心而論，我們知道，我國城市居民住房自有率達到世界第一，并非是“僅用幾年時間”完成的，而是建立在我們前輩辛苦勞作的基礎之上的。

　　要知道“城市居民住房自有率接近82%”，之所以達到這一世界第一的水平，是建立在“房改出售公房給個人的因素”之上的。這一點，這位官員也沒回避，按照他的估算，我們可以推算出，這一比大約在50%左右。

　　而且，我們也不難知道，我國“城市居民住房自有率達到世界第一”與“政府付出了相當大的代價”這兩者之間，其實并非是直接、簡單的正比例關系。

　　實事就是地說，前些年，為建設公房，“政府”確實是“付出了相當大的代價”。但是，地改、房改后，尤其是近幾年來，居民住房用地普遍實行“招拍掛”出讓之后，許多地方“政府”熱衷于“以地生財”，一方面導致了經(jīng)濟適用住房供應嚴重不足，經(jīng)濟適用住房投資連續(xù)幾年同比下降，2005年完成投資565億元，同比又下降6.8%，投資占商品住宅總投資的比重僅為3.6％，同比下降一個百分點。另一方面是導致了廉租住房進展的極其緩慢，地級以上的城市中，近四分之一尚未建立這項制度。

　　因此，可以說，這幾年來，在居民住房問題上，許多地方政府不但沒有“付出了相當大的代價”，相反，倒是從“經(jīng)營城市”、“以地生財”中，謀取了很大的土地收益，以至“土地收入”成了“第二財政”。而這“土地收益”有很大一塊是去搞了“政績工程、形象工程”，或者是用來補貼壓低地價的“招商引資”，將這“土地收益”送入了“投資者的腰包”。

　　住房自有率世界第一原因何在？

　　那么，為什么在這種情況下，我國城市居民住房自有率，還依然會從50%左右上升到接近82%，達到世界第一呢？

　　這關鍵是由于以下兩大原因造成的——

　　首先，是文化傳統(tǒng)背景不同。

　　西方國家居民住房自有率低，并非是他們政府不作為，或者是由于他們的政府要從居民用地上狠狠地賺上一大筆，相反，他們都作出了很大的努力——

　　如美國，1949年美國國會通過的《全國可承受住宅法》，明確提出“讓每一個美國家庭應該能夠承受得起一套環(huán)境適宜的體面住宅”。美國1965年修訂的《國家住宅法》中有一項重要內容，就是政府對低收入家庭給予一定的住宅補助。此后，住宅補助在許多法案或計劃中涉及，其中至今影響最大的，也是最有名的是1974年8月“住宅與社區(qū)發(fā)展”法案第8條款租金資助計劃，其核心內容是任何家庭用于住宅的支出不應超過家庭總收入的30%。

　　又如德國，盡管德國的住房調配主要是由市場控制，但德國政府同樣采取了一些措施，幫助中低收入的居民購買住房：根據(jù)居民工資收入的多少以及其他特殊情況，政府提供數(shù)量不等的住房補貼。據(jù)媒體報導，2003年時，德國一棟房產(chǎn)的平均售價為26.3萬歐元，相當于一個普通工薪人員一生全部工資收入的35%；70平方米的住房全國平均價格是8.85萬歐元。

　　另外，譬如英國，對于低收入家庭，原先主要由政府提供公房，不過，自從撒切爾政府開始對經(jīng)濟實行大規(guī)模私有化的宏觀政策以后，公房也被納入私有化范疇，其后的歷屆政府都采以了鼓勵買房的政策。在這個過程中，任何租戶，無論是低收入家庭，還是外國人，只要租住達到一定年限，都可向英國的半官方機構——房屋管理委員會提出申請，經(jīng)審核符合條件后即可按比市場便宜40%到50%的價格購買，房子也就從公房變?yōu)樗椒?。?jù)媒體報導，截至到2002年底，有數(shù)據(jù)表明，英國自己擁有房產(chǎn)的人已接近70%。

　　西方國家雖然作出了很大的努力，但他們的居民住房自有率依然低于我們，有一點很關鍵，那就是他們的文化傳統(tǒng)背景與我們不同。

　　中國人歷來有一種“在家千日好，出門一日難”的傳統(tǒng)文化心理，但西方發(fā)達國家的人們，根本沒有我們這種傳統(tǒng)的“故土難離，難離故土”的歷史文化沉淀，更沒有我們戶籍制度的諸多限制。因此，他們一生中，工作和生活的流動性很強，為了“流動”的方便，許多人在年青時普遍傾向于租房，而不愿意購房；而他們較為完善的社會保障體系，也為他們租房解決了后顧之憂。

　　其次，是我國民眾為擁有住房付出了世所罕見的代價。

　　現(xiàn)在，在我國一些房地產(chǎn)熱點城市，房價收入比早已經(jīng)超過12：1，二代人六口人（小倆夫妻再加男、女雙方的父母親）買一套住房，已成普遍的現(xiàn)象。一般的方式通常是由男、女雙方的父母為小倆夫妻付首付和裝修，而由小倆夫妻自己承擔住房的按揭貸款。而且，這種二代人、六口人能夠買得起一套住房的，往往還算是條件比較好的。

　　“一些剛剛走上工作崗位的年輕人也迫不及待地買房，買大房”，并非是由于該官員所說的“不健康、不理性的消費需求”，更多的是出于“房價還將穩(wěn)定上漲”，“遲買不如早買”的恐懼。

　　中國社科院劉建昌博士提供的數(shù)據(jù)表明，中國許多大城市的居民家庭債務比率已經(jīng)接近或者超過100％，在2003年，上海的家庭負債比例達到155%，北京為122%，已經(jīng)迅速超越美國同期115%的水平。而大城市的家庭高負債的罪魁禍首，主要就是高房價。

　　另據(jù)央行今年5月31日公布的一份抽樣調查結果顯示，十大城市去年10月末的平均債務率為38%，其中北京、上海、天津、重慶等十城市去年10月末的平均房地產(chǎn)月供收入比（借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入之比）為35%，平均債務率（月所有債務支出與收入之比）則為38%。其中上海居民家庭的債務率和月供收入比分別為50%和45%，北京為45%和42%，天津為44%和39%。

　　而可資對比的是，如在英國，任何人，只要有職業(yè)和工資收入，都可申請抵押貸款，貸款期限一般為25年。另外，抵押貸款的運作方式雖然多種多樣，五花八門，對于抵押貸款額度，不同機構雖然也略有不同，但相比較貸款人年收入的最高倍數(shù)，不同機構卻是大致相同的，一般大體為個人年收入的3.5倍。如果夫妻共同買房，則是一方收入的3.5倍加上另一方收入的1.5倍或雙方收入相加的2.75倍。

　　鼓勵民眾租房在為誰謀利？

　　我不知道國土資源部該官員“中產(chǎn)階層”的定義是什么，但我知道，現(xiàn)在，在一些房地產(chǎn)熱點城市，一套房子消滅一個百萬富翁，普通的工薪階層，即便是所謂的白領，也不大可能有財力投資房地產(chǎn)出租了。

　　能夠投資房地產(chǎn)出租的，在普通百姓看來，只有那些富人。而對于這些富人來說，目前的當務之急，正在為自己的多余資金急著尋找投資出路。

　　大家知道，賣房好比整體出售，出租房屋好比零售。在正常情況下，“整售價”肯定要低于“零售價”，用房地產(chǎn)市場的行話來說，就是房屋售價低于租金總和。這“零售價”與“整售價”之差，就是投資者的“投資回報”。即：投資回報＝零售價—整售價。

　　上述公式也可變形為：零售價＝整售價＋投資回報。

　　通過上面的分析，現(xiàn)在，我們已經(jīng)不難知道，在正常情況下，租房總的成本支出，是必定要大于購房總的成本支出的，這兩者的差額，就是投資房產(chǎn)者（即房東）的投資回報。試想想看，如果沒有投資回報，那是不是不應叫投資者，而該叫慈善者了？

　　無論“實行租賃價格的上限管理”等等什么樣的政策，都改變不了“投資者”需要獲取“投資回報”的本質特點。而“適當給予一定稅收優(yōu)惠政策”，說白了，無非是給富人的資金，“開辟”了一條“穩(wěn)妥的、有安全保障”的投資“出路”。

　　我們是社會主義國家，我們常說，我們的分配制度是“以按勞分配為主體、多種分配方式并存的收入分配制度”。對于絕大多數(shù)的工薪階層來說，毫無疑問，其收入的主要來源是通過“按勞分配”得到的工資性收入。而富人們投資房地產(chǎn)，也就是憑借這個“投資”取得了“按勞分配”外的“按生產(chǎn)要素分配”的資本性收入。

　　“富人”投資房地產(chǎn)的“投資回報”，從本質上來說，其實是將廣大普通工薪階層通過“按勞分配”得到的工資性收入，以“按生產(chǎn)要素分配”的方式，重新分配給了“富人”，轉作了“富人”的資本性收入。這樣一來，最終的結果，自然是富者益富，窮者益窮。

　　銷售學的常識是，每增加一道銷售環(huán)節(jié)，必定多增加一道銷售費用。如果真的是為廣大中低收入者考慮，為什么不在源頭上考慮降低房屋的售價呢？

　　加拿大勞動與住房部長喬·方塔納在介紹保障居民住房經(jīng)驗時，就曾說過：首先是政府提供低價土地，降低建房成本；另外，加拿大有很大一部分稅金補貼住房建設；我們需要做的就是管理好稅收，確保建筑材料、勞動力、土地、發(fā)展項目上的稅金不要太高，以免使房價過高。

　　按照我國憲法規(guī)定，土地既然為全民所有，那么為什么最廣大普通民眾應該有權享受的最基本的生存所需的住房用地，非得實行“價高者得”的“招拍掛”不可呢？每個人應該有權享受最基本的民生用地、民生住房的權利，為什么這種權利非要讓渡給“富人”，成為“富人”投資謀利的“工具”呢？

　　住房政策真正危險的導向

　　曾有經(jīng)濟學家聲稱，經(jīng)濟學家要有勇氣頂住兩方面的壓力，一個是上面的壓力，另一個是互聯(lián)網(wǎng)的壓力。

　　我不知道，國土資源部的該官員，在寫作《“居住必買房”是危險導向 》時，是以經(jīng)濟學家的身份，還是以政府官員的身份？

　　如果是以經(jīng)濟學家的聲份，顯然，頂住“上面的壓力”，他是做到了，接下來，得看他能不能頂住“互聯(lián)網(wǎng)的壓力”了。

　　如果是以政府官員的身份，我們要提醒他的是：公務員“不得對抗上級依法作出的決定和命令”；當然，如若認為上級的決定或者命令有錯誤，公務員也是依法“享有抗辯權”的。只是，在提出“抗辯”之前，作為政府官員有沒有必要傾聽一下包括網(wǎng)絡民意在內的底層民眾的意見呢？

　　不知道寫作《“居住必買房”是危險導向 》的官員，現(xiàn)在，有沒有看到，在眾多飛向他的“板磚”中，其中有一塊“板磚”很刺耳，但同時也很有代表性，題目是《窮人你就別買房！——國土資源部官員在公然叫囂！！》。

　　“知屋漏者在宇下，知政失者在草野?！睖丶覍毧偫碓啻我眠@兩句古訓。這是因為從民眾那兒，才可能聽到真實的輿情，聽到為政的得失，聽到不打折扣的批評。

　　有人曾深刻地指出，只有真正了解到真實可靠的社情民意，領導干部才有可能作出正確的判斷，懂得哪些政策是符合大多數(shù)人的利益，哪些政策是不受老百姓歡迎的。這是領導者制訂政策、完善工作的重要依據(jù)。一旦聽不到“草野”的聲音，充斥耳膜的只有歌功頌德的甜言蜜語，那就很危險了。

　　我要說，當前，幫補強勢、漠視弱勢，才是住房政策真正危險的導向！