建設(shè)部等九部門聯(lián)合制定的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》要求，從6月1日開始，新審批開工的商品房中，90平方米以下的住房面積必須占到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。對此規(guī)定，不少開發(fā)商頗有微詞，甚至一些購房者也表示不理解。

    為什么九部門要把90平方米作為一個心理界線？記者理解，其實也很簡單，國家提出的小康生活基本標準之一，就是城鎮(zhèn)人均住房面積為30平方米。因此，住上90平方米的房子，是三口之家生活達到小康的重要標志。

    那么，90平方米到底夠不夠?。楷F(xiàn)階段理性的消費觀應(yīng)該是怎樣的？我們需要什么樣的90平方米？市場離我們的需要有多遠？我們做了系列采訪、調(diào)查、分析。

    消費者：理性消費，別做房奴

    部分消費者認為的“不夠住”，與前幾年樓市火爆引起的“虛高”情緒有關(guān)。

    最近一期《中國新聞周刊》講了3個“房奴”的虛榮型住房消費故事。其中有個叫張穎的，她與男友買了一套160平方米的房子，總價100多萬元，遠遠超過兩人正常承受能力，只好找親友借了10多萬元付首期款，每月按揭還要交3800元，是她月收入的3/4！在我們身邊，這種因為盲目貸款買房而使生活陷入困境者已不在少數(shù)。其實對于二人世界來說，一個臥室一個書房的兩居室足夠用了，但是，因為身邊的朋友同事都買了“豪宅”，在從眾心理和攀比心理的驅(qū)使下，他們也只好硬著頭皮趕潮流。

    眼下，越來越多參加工作不久的年輕人不僅加入到購房行列中來，而且一定要買新房、買大房。據(jù)最近的一項調(diào)查顯示，我國購房者中，有31.75%的人，月供占其收入的50%以上！在所有年齡段中，21～30歲的購房者所占比例最高，達到了38.8%，比30～40歲年齡段的購房者比例大14個百分點！按照買“豪宅”的標準，很多人自然力不從心。

    著名經(jīng)濟學(xué)家易憲容認為，沒有支付能力的需求，只能看作是需要和欲望，而不能當作房地產(chǎn)市場的有效需求。人的欲望是沒有止境的，誰不知道住大戶型寬敞、舒適、氣派、感覺良好呢？買房子，量力而行是最重要的。畢業(yè)不久的年輕人，大多是初次購房者，買的是自住婚房，但他們實力有限，這種情況下，買套兩室一廳就夠住了，這樣總價就在承受范圍內(nèi)；等過幾年小家庭有錢了，小孩也要上學(xué)了，再考慮換學(xué)區(qū)房、大戶型。

    成熟的房產(chǎn)市場應(yīng)該是一個梯度消費的市場，金字塔高端的消費者要有，但更大的是塔基部分的消費者。有專家指出，發(fā)達國家如德國、英國、日本，其普通住宅的面積也多為80～110平方米。在中國香港，擁有私宅的家庭中，有80%是居住在70平方米以下的住房里這么一對比，我們的要求是不是太高了？記者認為，把90平方米作為區(qū)分普通住房和大戶型的界線，基本與目前中等收入者的住房水平相當。同時，新規(guī)還給90平方米以上戶型留下了30%的空間，顯然綜合考慮了目前的市場現(xiàn)狀和居民需要兩個因素。

    開發(fā)商：創(chuàng)新設(shè)計小戶型

    買不起房已經(jīng)成為許多人面對的生活難題，而其原因之一是市場少見中低價位房產(chǎn)，多的是大戶型、高總價的房產(chǎn)，這種供應(yīng)結(jié)構(gòu)的問題，已經(jīng)成為目前房產(chǎn)市場最為重點的矛盾。

    眾所周知，目前房市的一大怪現(xiàn)象，即房價伴隨著百姓買不起房的呼聲高漲而上漲，究其原因，專家點出結(jié)構(gòu)不合理是罪魁禍首。在開發(fā)商偏愛開發(fā)大戶型的今天，戶型趨大、淘汰中小戶型成為杭州樓市一個明顯特點。放眼目前樓市，新建商品房面積越做越大是有目共睹的事實，有業(yè)內(nèi)人士估計，120平方米以上的大戶型占市場的60%～80%。與之形成鮮明對比的是，據(jù)一次全國性房地產(chǎn)市場調(diào)查顯示，首次置業(yè)者首選中小戶型的比例占到87%。一些二手房中介商告訴記者，二手房市場最搶手的就是中小戶型。這也從一個側(cè)面說明，正因為一手市場缺乏中小戶型，二手房市場的中小戶型成交才會紅火，可見目前房地產(chǎn)市場存在著明顯的結(jié)構(gòu)失衡問題。

    既然市場上對中小戶型需求旺盛，那開發(fā)商為何卻對此視而不見？專家指出，不少開發(fā)商熱衷于開發(fā)大戶型，不僅因為大戶型成本比小戶型相對較低，而且由于面積大，在設(shè)計、施工等方面容易“出彩”，建成較高檔次的樓盤。

    從建筑設(shè)計上來看，一個項目里中小戶型要占70%，肯定比較難做，但卻并非不可能。只要設(shè)計合理、布局實用，一樣可以成為舒適而經(jīng)濟的住宅精品。其實現(xiàn)在每個有經(jīng)驗的開發(fā)商，手頭都有經(jīng)典戶型，戶型設(shè)計除了受地塊特點、容積率等限定外，主要還是看開發(fā)商對產(chǎn)品的定位。

    另外，二三十歲的年輕人，中小戶型也符合他們的實力，他們的住房需求(比如婚房)是剛性的，這一塊市場十分可觀?？磥?，調(diào)整思路，靜下心來更深入研究購房者的家庭構(gòu)成、購買心理、消費偏好等，是擺在開發(fā)商面前的新課題。