繼去年個(gè)人集資建房沖擊市場(chǎng)失敗后，南京等地的許多大企業(yè)又開始運(yùn)作單位集資建房，試圖在市場(chǎng)之外尋找解決住房問題的出路。

    不過(guò)，集資建房能在多大程度上解決中國(guó)老百姓的住房問題？中國(guó)的房地產(chǎn)究竟應(yīng)由市場(chǎng)來(lái)配置資源還是由行政權(quán)力配置資源？集資建房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)帶來(lái)怎樣的影響？集資建房在比較盛行的吉林省長(zhǎng)春市一直是一個(gè)很有爭(zhēng)議的話題。

    造成市場(chǎng)畸形

    作為一個(gè)省會(huì)城市長(zhǎng)春，房市持續(xù)多年低迷。近年來(lái)，房?jī)r(jià)低于全國(guó)平均水平，甚至出現(xiàn)過(guò)負(fù)增長(zhǎng)。很多外埠開發(fā)商剛來(lái)長(zhǎng)春時(shí)滿懷豪情，說(shuō)自己的房子賣三四千沒問題，最后都敗下陣來(lái)。 　

    “守著中國(guó)汽車業(yè)的龍頭老大，我們的商品房?jī)r(jià)格竟然抵不上綠地集團(tuán)在其它二三線城市的價(jià)格?！鄙虾＞G地集團(tuán)長(zhǎng)春分公司經(jīng)理吳堅(jiān)說(shuō)。上海綠地2002年進(jìn)軍長(zhǎng)春西部，在一汽旁邊買下大片土地。然而，出乎意料的是，長(zhǎng)春綠地上海城的房?jī)r(jià)卻始終徘徊在2300元左右，接近成本價(jià)，直到2005年底才有所提高。

    開發(fā)商一致認(rèn)為，房?jī)r(jià)低的主要原因是長(zhǎng)春市集資建房面積過(guò)大，嚴(yán)重沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)。長(zhǎng)春雅爾貝林地產(chǎn)策劃公司經(jīng)理侯戈說(shuō)，集資房土地多為劃撥，前期費(fèi)用又減半，平均房?jī)r(jià)1400元，而真正的商品房開發(fā)成本都在2200元以上。凡是有集資房的地方，商品房肯定賣不出去。

    吳堅(jiān)認(rèn)為，集資建房低于市場(chǎng)價(jià)格甚至低于開發(fā)成本，擠占了按市場(chǎng)行為經(jīng)營(yíng)的企業(yè)的市場(chǎng)空間，將大部分具有二次置業(yè)消費(fèi)能力的政府公務(wù)員、有穩(wěn)定收入的國(guó)有企事業(yè)單位職工拉在了商品房消費(fèi)市場(chǎng)之外。

    一些來(lái)長(zhǎng)春投資的外埠開發(fā)商漸生悔意，前期投入不多的企業(yè)主動(dòng)退出了長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)，有的企業(yè)則把在東北投資的主攻方向轉(zhuǎn)向了沈陽(yáng)、大連等其它城市。

    “其實(shí)老百姓也沒占到便宜。因?yàn)榉績(jī)r(jià)低了大家手里的存量房也不值錢?！遍L(zhǎng)春雅爾貝林地產(chǎn)策劃公司經(jīng)理侯戈說(shuō)。

    除了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，集資建房對(duì)城市規(guī)劃的破壞也為人詬病。由于集資建房通常只能在不成規(guī)模的地塊和舊城區(qū)的邊角之地開發(fā)，同時(shí)受建房成本的影響，建筑質(zhì)量和建筑美學(xué)都無(wú)從考慮。有人形容“集資建房建的不是房子，是人口倉(cāng)庫(kù)”。長(zhǎng)春房地產(chǎn)報(bào)主編劉爽說(shuō)，過(guò)不了幾年，很多集資房都會(huì)成為“建筑垃圾”。

    違背了初衷

    “單位要是不集資，我至少10年后才能住上自己的房子，還得不吃不喝?！遍L(zhǎng)春某企業(yè)職工小王說(shuō)。由于沒房子小王夫婦一直沒敢要孩子。今年單位集資建房下來(lái)了，小倆口一下子如釋重負(fù)。小王妻子已經(jīng)懷孕，還準(zhǔn)備把農(nóng)村的父母也接過(guò)來(lái)。

    “如果沒有集資建房，很多困難企業(yè)的職工恐怕一輩子都住不上自己的房子。”長(zhǎng)春市房地局副局長(zhǎng)李曉曼說(shuō)。據(jù)李曉曼介紹，集資建房是國(guó)家針對(duì)無(wú)房戶和房屋面積不達(dá)標(biāo)的單位職工采取的一種保障性住房政策。2004年出臺(tái)的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定，住房困難戶較多的工礦區(qū)和困難企業(yè)，可以利用單位自用土地進(jìn)行集資、合作建房。參加的對(duì)象，必須限定在本單位無(wú)房戶和符合市、縣人民政府規(guī)定的住房困難家庭。

    但是長(zhǎng)春市的集資房卻大量“變味”。

    據(jù)了解，從1994年到2004年10年間，長(zhǎng)春市經(jīng)房地局審批，符合集資建房手續(xù)的集資房面積共273萬(wàn)平方米，平均每年30萬(wàn)平方米，不超過(guò)開發(fā)面積的10%。但是實(shí)際上這個(gè)比例可能高達(dá)40%。“凡是有權(quán)有錢的單位都在蓋房子，比如公檢法、國(guó)地稅、銀行、大學(xué)、大企業(yè)……”一位外埠的房地產(chǎn)企業(yè)老總這樣描述長(zhǎng)春的房地產(chǎn)市場(chǎng)。盡管長(zhǎng)春市已經(jīng)在2005年叫停了集資建房，但是城市中仍有許多建完的或在建的集資房已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

    這些集資建房單位共同的特點(diǎn)或是效益好，或是手里掌握一部分行政資源，建房后以成本價(jià)賣給職工。很多人房到手后再往外賣。吉林省直某機(jī)關(guān)干部小張花27萬(wàn)元集了套150平方米的房子，有人出價(jià)45萬(wàn)元他都不肯賣，因?yàn)橥掠匈u到48萬(wàn)元的?！叭绻屹u便宜了，別的同事會(huì)埋怨我把價(jià)降下來(lái)了?！?

    在長(zhǎng)春市，有多少人在賣集資房很難統(tǒng)計(jì)。侯戈說(shuō)，總有人到他這里登記，由于沒有產(chǎn)權(quán)，比市場(chǎng)價(jià)會(huì)便宜些。但是賺個(gè)十萬(wàn)八萬(wàn)的不成問題。

    一些沒有集資建房資格的群眾對(duì)此憤憤不平：“有人沒房住，可有的處長(zhǎng)廳長(zhǎng)房子好幾套。200多平方米的集資房，這是給困難職工的嗎？”

    長(zhǎng)春雅爾貝林地產(chǎn)策劃公司經(jīng)理侯戈認(rèn)為，集資建房使土地收益大量流失，政府無(wú)力建更多的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房去解決低收入群體的住房問題，是典型的“劫貧濟(jì)富”。

    長(zhǎng)春市叫停集資建房后，市場(chǎng)上出現(xiàn)了一種新的“集體購(gòu)房”模式，單位提前和房產(chǎn)開發(fā)商協(xié)調(diào)，預(yù)定相當(dāng)數(shù)量的房產(chǎn)，或者找好地皮請(qǐng)開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)。但是有人指出，這不過(guò)是單位集資房的“變種”，還是依靠手中的資源低價(jià)拿地。

    一把雙刃劍

    “我們還是主張用市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行資源配置?！闭劦奖榈亻_花的集資建房，吉林省建設(shè)廳一位不愿透露姓名的官員說(shuō)，“一開口子就容易亂?！?

    長(zhǎng)春市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)成巖說(shuō)，集資建房是一種非市場(chǎng)行為，它滿足的是一部分權(quán)力單位的利益。房地產(chǎn)資源應(yīng)該由市場(chǎng)來(lái)配置而不是由行政權(quán)力來(lái)控制。成巖舉例說(shuō)，當(dāng)年市場(chǎng)上剛剛有電視機(jī)時(shí)，很多群眾也買不起，但是市場(chǎng)放開了，充分競(jìng)爭(zhēng)以后，現(xiàn)在大家不僅能買得起，還能買到質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的。

    吉林大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授謝地則持不同意見，他認(rèn)為，從福利分房階段，到自由買賣商品房的階段，中間應(yīng)有一個(gè)集資房的過(guò)渡階段。完全靠市場(chǎng)來(lái)解決住房問題在中國(guó)是不現(xiàn)實(shí)的。何況中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著暴利。由于房?jī)r(jià)仍不斷攀升，很多人不得不為了一套房子而奮斗終身。集資建房成本較低，只要其土地取得是合法的，就是一條解決住房問題的很好的出路。使老百姓不通過(guò)市場(chǎng)而通過(guò)單位，同樣可以實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)。

    長(zhǎng)春市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)盛學(xué)永認(rèn)為，集資建房是一把雙刃劍，搞好了有利于緩解中低收入家庭住房問題，搞不好容易擾亂正常的市場(chǎng)秩序。關(guān)鍵是嚴(yán)格規(guī)范，嚴(yán)格管理，按照集資建房有關(guān)政策嚴(yán)格執(zhí)行。一定要搞清集資建房的對(duì)象是誰(shuí)，什么樣收入的人才能享受。如果已經(jīng)有了住房還再享受集資建房，那就違背了集資建房政策的初衷。據(jù)了解，長(zhǎng)春市已經(jīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和集資建房制定了一系列嚴(yán)格監(jiān)管辦法，建立住房檔案，實(shí)施規(guī)范管理。