《中國經(jīng)濟周刊》評論員

　　國務(wù)院辦公廳近日轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，針對房地產(chǎn)市場提出了15條具體措施，其中包括：提高大套型住房的按揭貸款首付款比例，對地產(chǎn)開發(fā)商獲取銀行貸款施以更加嚴(yán)格的條件限制，對購房后五年內(nèi)轉(zhuǎn)售住房者按售房收入全額征收營業(yè)稅等。

　　這是在去年兩個“國八條”基礎(chǔ)上進行的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控。一年來的情況表明，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些問題尚沒有得到根本解決，并出現(xiàn)了一些新情況、新問題。主要表現(xiàn)為少數(shù)城市房價上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的矛盾突出，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂。因此，中央政府在保持宏觀調(diào)控政策連續(xù)性、穩(wěn)定性的基礎(chǔ)上，針對當(dāng)前突出問題，結(jié)合新的情況，再次重拳出擊，完全有其必要。

　　當(dāng)然，我們也注意到，就在今年“國六條”和九部門意見出臺前后，各種揣測及議論的聲音不絕于耳。這其中固然有房地產(chǎn)行業(yè)事關(guān)國家經(jīng)濟前景，事關(guān)群眾切身利益的原因，但另一個不容回避的現(xiàn)實是，中國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)分化出不同乃至對立的利益集團，在重大政策的制訂、調(diào)整過程中，通過各種手段（包括輿論手段）以爭取多得利或少受損，也是新形勢下合乎邏輯的新動向。

　　關(guān)于這一點，最典型者莫過于房貸首付提高至五成的說法。令人驚詫的是，如此離奇的“新聞”，竟然有著如此廣泛的傳播，它深刻地反映出房地產(chǎn)市場秩序確實比較混亂，更重要的是，其背后的利益爭奪幾近不擇手段。

　　一年多來，房地產(chǎn)調(diào)控不甚成功的深層次原因，是兩個“國八條”在一些地區(qū)沒有得到有效落實，而中央政府不遺余力推行的行政、經(jīng)濟措施，遭遇到或明或暗的抵制，如最有力的證據(jù)之一就是，今年4月份，全國70座大型城市的房地產(chǎn)價格平均較去年同期增長了5.6%。

　　當(dāng)前漸成共識的一種看法是，下一步房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵，在于增強各項政策措施的約束力和操作性。這固然是總結(jié)一年多來的經(jīng)驗教訓(xùn)而得出的正確結(jié)論，但除此之外，更需深入思考、也更具挑戰(zhàn)性的問題是：為什么房地產(chǎn)調(diào)控的落實會出現(xiàn)偏差，以及如何增強各項政策措施的約束力和操作性？

　　我們?nèi)砸苑抠J首付為例來作一分析。按照九部門意見，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款最低首付款比例不得低于30%（購買自住90平方米以下住房的除外）。無須諱言，這是一條有著諸多可商榷處的新政策，而至于其能否得到執(zhí)行，前景并不樂觀。去年上半年，上海銀行業(yè)也曾制定過類似的“君子協(xié)議”，第一套房首付三成，第二套起首付更多，但在其后，由于個人房貸連續(xù)遞減，這種曇花一現(xiàn)的收縮很快演變?yōu)椴粩嗌壷械膿寠Z房貸大戰(zhàn)。就在不久前，上海銀監(jiān)局緊急發(fā)文，直指房貸創(chuàng)新風(fēng)險不容忽視—值得注意的是，這種顯而易見的博弈，還是發(fā)生在金融生態(tài)綜合排名第一的上海，以及基本為國有資本所掌控的銀行部門。

　　中國的房地產(chǎn)調(diào)控之難，首先因為它涉及到極為廣泛的利益團體，他們都有著非常強烈的自利傾向。一味強調(diào)政策的權(quán)威性，或者一味強調(diào)道德評判的約束力，效果總是有限的。因此，無論是作為調(diào)控者的中央政府，還是作為被調(diào)控者的地方政府和企業(yè)，應(yīng)該基于各自以及相互間的長遠利益，結(jié)成廣泛的統(tǒng)一戰(zhàn)線。而這項工作進行的好壞，將直接影響到目前的房地產(chǎn)調(diào)控能否取得預(yù)期的效果。