圍繞著中國房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的問題，國務(wù)院近日召開專門會議，提出解決問題的6項措施。這些措施切中要害，對中國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。

    但是，圍繞著國務(wù)院的部署，學(xué)術(shù)界和實際工作部門展開了新一輪的爭論。有些學(xué)者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)加大金融財稅宏觀調(diào)控的力度，確保房地產(chǎn)市場的價格降下來。但也有學(xué)者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮市場的作用，通過調(diào)整市場供需矛盾，比如多建設(shè)一些小戶型的商品房，滿足社會需求。當(dāng)然還有一些人認(rèn)為，消費者應(yīng)當(dāng)考慮租賃房屋，而不應(yīng)購買屬于自己的商品房。

    應(yīng)當(dāng)說，這些觀點都有存在的價值，在現(xiàn)實生活中對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展都有積極作用。但是，如果沒有抓住主要矛盾，或者沒有發(fā)現(xiàn)中國房地產(chǎn)市場的深層次矛盾，而試圖通過行政的、經(jīng)濟的手段，解決深層次的問題，那么，中國的房地產(chǎn)市場仍然會處于混亂狀態(tài)。

    中國房地產(chǎn)市場中存在的問題，從根本上來說是決策不民主的問題，房地產(chǎn)市場的形成、房地產(chǎn)市場的發(fā)展，脫離了民主發(fā)展的軌道，成為了既得利益者謀取高額利潤的重要產(chǎn)業(yè)。正因為如此，要想從根本上解決房地產(chǎn)市場中存在的問題，必須從發(fā)展民主著手，徹底改變我國城市資源配置不合理現(xiàn)象。

    當(dāng)前在我國城市房地產(chǎn)建設(shè)中，大量的高標(biāo)準(zhǔn)和超標(biāo)準(zhǔn)住房空置率越來越高，而普通居民的適用住房卻越來越少。造成這樣的局面，是因為房地產(chǎn)開發(fā)商在獲得土地出讓權(quán)時，政府沒有在合同中約定具體的開發(fā)項目條件，房地產(chǎn)開發(fā)商為了在單位土地面積上獲得更多的收益，選擇建造高標(biāo)準(zhǔn)的商品房。從表面上來看，商品房供需不平衡是開發(fā)商唯利是圖，追求高額利潤產(chǎn)生的惡果，但是從深層次來看，卻是政府有關(guān)部門玩忽職守，辜負(fù)了城市居民的重托。

    要從根本上解決這個問題，既不能要求消費者租住房屋，也不能要求城市房地產(chǎn)開發(fā)商慈悲為懷，放棄自己的利潤。在沒有理順房地產(chǎn)法律關(guān)系之前，多數(shù)消費者選擇租賃房屋，可能會提高房屋租賃價格；如果通過提高利率或者增加稅負(fù)的方式，提高城市房地產(chǎn)開發(fā)商的成本，那么，房地產(chǎn)開發(fā)商必然會通過各種方式，將增加的成本轉(zhuǎn)嫁到消費者身上。所以，我們不能過于迷信行政手段或者經(jīng)濟手段，更不能諄諄教導(dǎo)消費者，選擇所謂的“理性消費”，因為這些措施和手段都不足以改變房地產(chǎn)現(xiàn)有的格局，不能解決房地產(chǎn)市場中法律關(guān)系嚴(yán)重失衡的現(xiàn)象。

    解決房地產(chǎn)市場問題的先后順序是：首先，必須嚴(yán)格貫徹落實《城市規(guī)劃法》，將各個城市的整體規(guī)劃提交各級人民代表大會審議通過。今后未經(jīng)人民代表大會同意，城市政府部門不能擅自修改城市規(guī)劃。事實證明，在嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃方案的城市，房地產(chǎn)市場都能健康平穩(wěn)發(fā)展；凡是沒有嚴(yán)格按照城市規(guī)劃方案發(fā)展房地產(chǎn)市場的城市，其房地產(chǎn)市場的價格就會大幅度上升。有些城市為了從房地產(chǎn)市場獲取更多的利稅，不惜拆除新建的房屋，人為造成了房地產(chǎn)市場供需緊張的矛盾。

    其次，在實施城市規(guī)劃方案的過程中，必須貫徹民主原則，必須時刻聽取公眾的意見，防止個人獨斷專行。我國城市房地產(chǎn)的發(fā)展需要公眾的廣泛參與，無論是土地出讓的價格，還是商品房布局，都需要聽取公眾的意見。政府有關(guān)部門在引進(jìn)市場競爭機制，通過招標(biāo)、拍賣等方式選擇城市房地產(chǎn)開發(fā)商的時候，必須充分聽取公眾的意見。在關(guān)系到市民切身利益的住宅建設(shè)問題上，切不可追求過高的土地出讓收益，更不能為了滿足城市房地產(chǎn)開發(fā)商的需求，而修改城市規(guī)劃方案，將普通的住宅區(qū)改造為高檔別墅區(qū)。

    總之，城市規(guī)劃方案確定之后，在城市土地出讓的過程中，必須統(tǒng)籌考慮開發(fā)商的投標(biāo)方案，不能簡單地根據(jù)投標(biāo)價格，確定城市房地產(chǎn)開發(fā)商。

    第三，城市房地產(chǎn)市場發(fā)展優(yōu)先滿足城市居民基本需求之后，可以在城市郊區(qū)或者城郊結(jié)合部批出部分土地，用于高檔商品房建設(shè)。城市開發(fā)商可以根據(jù)自己的規(guī)劃，建造高檔別墅。但是，這些地區(qū)土地的出讓價格要高于城市中心區(qū)普通住宅的土地出讓價格，而且房地產(chǎn)的業(yè)主必須繳納房地產(chǎn)稅。城市房地產(chǎn)稅收應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于安置城市的年輕勞動者，為他們自主創(chuàng)業(yè)提供必要的物質(zhì)基礎(chǔ)。

    第四，對城市房地產(chǎn)市場進(jìn)行合理的劃分之后，政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行信息披露的義務(wù)，正確引導(dǎo)消費方向。如果屬于城市常住人口，收入穩(wěn)定，可以選擇購買城市中心的公共住宅；如果具有一定的經(jīng)濟實力，可以考慮購買城市郊區(qū)或者城郊結(jié)合部高檔商品房。但是，購買高檔商品房后，必須退出城市中心的公共住宅。

    如果我們沒有理清解決問題的先后順序，胡子眉毛一把抓，其結(jié)果很可能是按下葫蘆浮起瓢，不能從根本上解決房地產(chǎn)市場中的問題。建議決策部門認(rèn)真研究我國房地產(chǎn)市場中存在的各種矛盾，制定最佳解決方案，從根本上消除我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題的癥結(jié)。