“國家統(tǒng)計局的最新統(tǒng)計表明，全國商品房空置面積增長，房地產(chǎn)商惜售抬升房產(chǎn)價格的態(tài)勢更加明顯，謀求‘第二套房子’的階層應該注意，小心成為房產(chǎn)泡沫的犧牲品?！苯?，全國政協(xié)委員、山東省經(jīng)濟學院房地產(chǎn)研究所所長郭松海大聲疾呼。

    記者采訪的多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士呼吁：稅收金融政策只是調(diào)控房價的“表面策略”，從監(jiān)督地方政府規(guī)劃、搬遷角度來減少市場風險，同時弱化“第二套房子”的觀念，才是標本兼治的方法。

    “第二套房子”：高空置面積的導火索

    國家統(tǒng)計局的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明：今年一季度全國商品房的空置面積是１．２３億平方米，同比增長２３．８％，其中住宅空置增長１９．７％，商業(yè)營業(yè)用房空置增長２１．１％，辦公樓的空置增長３２．６％。

    記者在山東、廣西、廣東等地采訪時發(fā)現(xiàn)，高空置面積與人們謀求“第二套房子”的心態(tài)息息相關。記者針對公務員群體所作的隨機調(diào)查表明，超過８０％以上的４０歲以上人已經(jīng)擁有自己的第二套住房，５０％以上的人認為自己將在未來３－５年時間里擁有自己的第二套住房，只有不到８％的人認為不需要第二套住房。

    雖然是隨機調(diào)查，記者還是對公務員供職單位分別歸類，發(fā)現(xiàn)財政、稅收、外事等部門的公務員大多已經(jīng)擁有自己的第二套住房，其他部門的公務員相對較少。廣西南寧市房地產(chǎn)營銷專家韋強說：“在廣西，最大的買樓群體主要還是收入穩(wěn)定的公務員，他們的消費能力讓我們吃驚，不少房屋實際上買了裝修完畢也沒人住?！?

　　地方政府“運籌帷幄”，“部門牟利”助推房價升勢

    家住濟南的財稅干部劉峪榮不僅擁有５０多平方米的福利房，還另擁有一套１４０平方米的住房。福利房是１９９８年剛進單位時分配的，另一套則是２００５年單位“市場化運作第二套房子”的結果，市場價格１００多萬元的房子，自己只花了２０萬元。

    熟悉房地產(chǎn)市場運作規(guī)則的業(yè)內(nèi)人士曾國強告訴記者，公務員紛紛購買低價“第二套房子”，與地方政府和地方業(yè)務部門運用行政手段，與開發(fā)商“運籌帷幄”密切相關。政府搬遷、共同開發(fā)、招商引資、低價團購是“四大手段”。

    “搬遷”“擴容”是政府抬升地方房價的主要做法。政府將辦公地點搬遷到新區(qū)的同時，將原辦公場所拍賣給開發(fā)商，同時要求開發(fā)商“共同開發(fā)”新區(qū)；并以承諾招商引資、優(yōu)惠土地政策的方式，將行政資源變相轉化為開發(fā)商的潛在效益。

    在搬遷已成定局的情況下，政府和相關業(yè)務部門“暗示”開發(fā)商低價內(nèi)部銷售部分土地，部門則以團購的方式“消化”開發(fā)商難以銷售的樓盤，將開發(fā)商部分“溢出”利潤轉化為部門的群體利益，并承諾在其他項目建設過程中給予開發(fā)商更多利益。開發(fā)商、政府機關、公務員群體都從中受益，房價也就自然節(jié)節(jié)攀升。

    空置房“稅控機制”亟待完善　規(guī)劃監(jiān)督方能標本兼治

    針對目前“第二套房子”引發(fā)的高空置面積，眾多經(jīng)濟學家和房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，要避免房產(chǎn)泡沫風險，讓老百姓都能夠安居樂業(yè)，應該從稅收監(jiān)控、規(guī)劃監(jiān)督兩方面入手，標本兼治才能水到渠成。

    郭松海認為，按法律規(guī)定土地閑置兩年要收回，閑置一年就要收取稅費，房子的閑置也是土地的閑置，也應征收房產(chǎn)保有稅。他建議，對第二套及二套以上住宅應按面積征稅。在不動產(chǎn)稅的設置中，應該充分發(fā)揮稅收在房地產(chǎn)“消費”“保有”兩個環(huán)節(jié)的調(diào)控作用，實行差別性的稅收政策，區(qū)分消費性需求和投資性需求。對于消費環(huán)節(jié)的第一套自用普通住宅采用零稅率；對第二套住宅超出房改標準部分面積應該視為投資性住宅，應按超出面積征稅，對過高投資性購房征收較高稅額，實行住房面積累進制稅率；以提高其保有成本，降低其收益預期；隨著個人買房數(shù)量的增加，其繳納的稅收費用逐級提高，以此來約束過度投資、投機炒房行為。

    曾多年在香港和內(nèi)地從事房地產(chǎn)開發(fā)的樓盤經(jīng)銷商馬天龍認為，缺少從規(guī)劃著手的監(jiān)督機制是造成一些地方政府在源頭與開發(fā)商“合流”的重要原因?！暗胤秸囊?guī)劃審批、備案全部都由一兩個部門或者決策層拍板，沒有前后的比較，１－２年或者３－５年就來一次翻天覆地的變化，開發(fā)商心里沒底，老百姓更不會有保障。即使是公務員也很可能成為房產(chǎn)泡沫的最后犧牲品。”

    馬天龍建議，應實施規(guī)劃的監(jiān)督機制，規(guī)劃必須確保一個相對長時段不變，土地拍賣后每年進入市場的資源也應按照年度定額分配，完全公開招投標。由于年度供應土地有限，就能確保開發(fā)商能夠從當年土地經(jīng)營中獲利，老百姓能夠從健康的房價中受益。