4月27日晚上，北京眾多地產(chǎn)商通過網(wǎng)站手機短信獲得了央行加息27個基點的消息。

    當晚，中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰還接到新浪地產(chǎn)頻道主編楊熙這樣一條短信：央行正式宣布加息，房地產(chǎn)新一輪宏觀調(diào)控是否開始？

    事實上，通過以加息為核心的金融政策進行地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，從去年就曾經(jīng)被中央政府使用。雖然開始于2005年3月16日的第二次加息，10天后，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》。然而，一年過后，房地產(chǎn)市場盡管經(jīng)歷一個“低迷”階段，卻在最近出現(xiàn)房價報復(fù)性反彈的情況。以至于有輿論稱“一夜回到調(diào)控前”。

    “此次加息可以看作是中央政府對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的開始?！崩钗慕苷f。

    “加息是必然的”

    4月27日晚，幾位正在餐桌上聚會的地產(chǎn)商紛紛接到了加息的“短信”。

    “新的政策出臺，要進入新一輪的樓市調(diào)控周期了?！倍绦抛尵蹠牟妥懒⒖坛闪藭觥?/P>

    “去年的宏觀調(diào)控并沒有達到預(yù)期，這樣政府必然要針對目前瘋狂上漲的房價，出臺補救性政策。從市場的角度考慮，金融政策首當其沖?！北本┏蓸I(yè)行投資顧問有限公司總經(jīng)理邵念強博士認為，去年針對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有些“虛”，并沒有調(diào)控到“要害”。

    在邵念強看來，去年宏觀調(diào)控的“虛”，集中體現(xiàn)在經(jīng)過去年一輪的調(diào)控后，房屋銷售價格的增長速度和幅度并沒有因此而降低，而是出現(xiàn)“報復(fù)性上漲”現(xiàn)象。

    建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林認為，去年宏觀調(diào)控打擊的主要是炒房者，而這一人群在北京還很少。

    北京市統(tǒng)計局年初公布的數(shù)據(jù)顯示，2005年北京商品住宅期房均價達到6725元/平方米，比2004年上漲了1083元/平方米，漲幅為19.2％。

    從今年4月份北京城建研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，2006年一季度的北京市期房預(yù)售均價為6885元/平方米，同比增長14.8％。今年前三個月商品住宅期房平均價格分別為6687元/平方米、6957元/平方米和7046元/平方米。

    值得一提的是，這些數(shù)據(jù)是北京所有城區(qū)的平均價格，包括密云、懷柔在內(nèi)的低價房子明顯拉低了均價。

    在北京四環(huán)之內(nèi)，房地產(chǎn)項目上漲的價格和幅度則要遠遠超過此數(shù)據(jù)。記者在剛剛結(jié)束的春季房展會上發(fā)現(xiàn)，參展的項目多達90多個，但是在四環(huán)內(nèi)幾乎找不到7000元/平方米的房子。

    “這些數(shù)據(jù)進一步說明，房價快速上漲已經(jīng)成為一個普遍現(xiàn)象。而宏觀調(diào)控中所直接指向的房價抑制漲幅的初衷并沒有得到實現(xiàn)?！鼻迦A大學(xué)“國際商業(yè)地產(chǎn)運營商”培訓(xùn)辦公室首席專家委員朱凌波認為，現(xiàn)狀讓政府有些騎虎難下。所以，進行新一輪宏觀調(diào)控已經(jīng)成為一種必然。

    “加息是必然，但是沒有想到來的如此突然。”萬年花城副總經(jīng)理黃璽慶認為，加息政策應(yīng)該是在5月份才可能出臺，而成規(guī)模的調(diào)控政策應(yīng)該是在7月份開始。

    調(diào)控信號早已出現(xiàn)

    其實，中央政府對新一輪地產(chǎn)宏觀調(diào)控的信號已經(jīng)開始出現(xiàn)。

    4月8日，建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)司司長沈建忠在中國房地產(chǎn)形勢報告會上，透露了今年調(diào)控的主要思路：穩(wěn)定市場預(yù)期，保持政策的連續(xù)性和平穩(wěn)性。繼續(xù)完善各項措施進行調(diào)節(jié)，短期內(nèi)可能采用一些行政調(diào)節(jié)的手段，對于部分熱點城市，還將動用行政手段予以調(diào)節(jié)。

    4月20日，曾經(jīng)聯(lián)合出臺房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的部委———建設(shè)部、發(fā)改委、財政部、國土部、中國人民銀行、國稅總局相關(guān)負責(zé)人舉行了一次座談會。在業(yè)內(nèi)看來，此時幾部委舉行針對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的會議具有強烈的指向意義。

    李文杰說，據(jù)他了解，此次座談會具有反思的性質(zhì)，主要談了去年宏觀調(diào)控后房地產(chǎn)行業(yè)的問題，同時也表明了一定的舉措和態(tài)度。

    在這次非公開會議上，建設(shè)部官員表示，目前房地產(chǎn)投資和房價反彈的壓力較大，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)的政策措施，在部分地區(qū)沒有得到很好落實。

    部分地區(qū)投資規(guī)模仍然較大，房價上漲仍然較快。

    國家發(fā)改委價格司副司長戴冠來在座談會上表示，政府需繼續(xù)對房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)投資進行調(diào)控，不能放松。政府將繼續(xù)實行穩(wěn)健的貨幣政策和財政政策，保證經(jīng)濟平穩(wěn)地發(fā)展。在此基礎(chǔ)上，宏觀調(diào)控方面將嚴格執(zhí)行土地規(guī)劃和計劃，控制城市房屋的拆遷規(guī)模，防止不正常的需求刺激房地產(chǎn)市場過快增長。

    顯然，相關(guān)部門已經(jīng)在一定程度上達到一定的共識。

    于是，4月27日晚上央行宣布加息的消息，在眾多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士眼里成了意料之中的事情。

    行政調(diào)控同時出現(xiàn)或許是事前有所商量，同在4月27日，國土資源部、國家工商總局聯(lián)合公布《國有土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議》示范文本（試行），劍鋒直指開發(fā)商變相囤積土地行為。

    文件稱，開發(fā)商按照合同約定日期動工建設(shè)，但已開發(fā)建設(shè)面積占建設(shè)總面積比例不足三分之一或已投資額占總投資額不足25％，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的，也視為土地閑置，出讓人有權(quán)向受讓人征收土地閑置費。

    4月27日晚上，國土資源部通過電子郵件向媒體公布的《國土資源“十一五”規(guī)劃綱要》中已經(jīng)有所暗示，“年度供地總量中有償供地的比例達到60%以上，招標拍賣掛牌出讓面積占出讓面積的比例提高到35%.“土地方面調(diào)控的政策則在今年有所增加?！崩钗慕苷J為至少要有三個方面的相關(guān)的土地政策出臺，一個是中低價位土地政策；另一個應(yīng)該是促使開發(fā)商將囤積的土地快速進入市場的政策；最后應(yīng)該是目前土地出讓方式反思后的政策?！爱斎徽恋夭块T加大增加土地的供應(yīng)量、披露土地供應(yīng)計劃、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供地方式、土地價格等政府行為也應(yīng)該有所規(guī)范?！?/P>

    同時北京也正在醞釀新的管理措施，為了防止開發(fā)商“囤房”，要給房屋預(yù)售許可證設(shè)一個“保質(zhì)期”，過了“保質(zhì)期”的預(yù)售許可證即告無效。據(jù)悉，這個“保質(zhì)期”很有可能只有短短一周的時間。也就是說，一期房子七天之內(nèi)必須全部公開銷售，不許“化整為零”。

    調(diào)控與“一刀切”

    “宏觀的政策調(diào)控具有一刀切的弊端，經(jīng)過去年的教訓(xùn)，不太可能再出臺這種效果不好的一刀切政策，更應(yīng)該注重針對不同地區(qū)具體問題進行“微觀調(diào)控”，如土地價格快速上漲的問題在北京存在，而在其他很多地方不存在，如果針對全國進行土地價格調(diào)控意義不大，政府今后的政策應(yīng)該是針對各地方的問題進行微觀的市場化的手段。

    去年5月初，中國社科院金融研究所研究員易憲容接受本報記者采訪時，曾擔(dān)心的房價在經(jīng)過過多的行政方式宏觀調(diào)控后出現(xiàn)“報復(fù)性反彈”，現(xiàn)在看來竟然一語成讖。

    北京師范大學(xué)管理學(xué)院教授、北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩也表達了如是的觀點?！罢{(diào)控是在市場運行中進行，而并非是讓市場停下來。”因此他認為從市場和經(jīng)濟的方式進行調(diào)控才可能取得實際成效。

    “對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控的核心只要把握兩個方面就可以，一個供給，另一個則是需求?！秉S璽慶認為，調(diào)控圍繞這兩個方面，并應(yīng)以市場手段為主。

    “加大供給，壓縮需求”是多數(shù)接受采訪的開發(fā)商和房地產(chǎn)研究學(xué)家共同開出的藥方。

    接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士，都認為目前土地出讓方式在一定程度上是房價上漲的最直接的因素。“高價拍賣土地后，就好像給房地產(chǎn)市場打了一劑強心針，給開發(fā)商漲價提供了最直接的理由。”邵念強認為，土地價格直線上漲給市場產(chǎn)生的信號太強烈，目前的土地出讓制度被開發(fā)商利用了。

    最直接的例證則是，從去年8月開始，“天價”土地頻繁上市。清河地塊、馬駒橋地塊、工體四號地塊、溫泉地塊、萬恒家園地塊等這些土地全部以“天價”的形式被開發(fā)商拿走，尤其是同樣位于豐臺的兩塊相鄰?fù)恋卦诓坏揭荒甑臅r間內(nèi)，公開出讓的土地成本上漲了50%.完全通過公開出讓的方式根本無法實現(xiàn)中低價位土地的供應(yīng)情況。

    地產(chǎn)商“不怕”調(diào)控

    盡管對“一刀切”式的調(diào)控有“意見”，但多數(shù)地產(chǎn)商還是表示并不害怕宏觀調(diào)控，有的還表示歡迎。

    4月27日，潘石屹連夜在自己的博客上發(fā)表了自己的感想：感覺到心中的一塊大石頭終于落地了。

    “目前的需求是剛性的?！崩钗慕苷J為，對剛性的需求進行抑制顯然是不合適，但是可以通過金融和稅收的方式來控制不正常需求。

    黃璽慶同也認為，宏觀調(diào)控的重點應(yīng)該放在需求方面，一方面要打壓虛假需求，另一方面則要擴大需求產(chǎn)品的種類。

    “目前政府不僅僅應(yīng)在增量房方面做文章，同時也要在存量房方面有所行動，進一步激活市場上的存量房是夸大供給的一個不錯的舉措?！秉S璽慶說，啟動存量房市場已經(jīng)是大勢所趨，政府今年則有可能在存量房市場有新的政策出臺。

    今典集團的張寶全說，現(xiàn)在大家都對政策特別敏感，但從實際情形來看，加息的幅度很有限，主要是針對全國的宏觀經(jīng)濟增長過快而進行的。

    張寶全對下一步的調(diào)控持不同的意見。

    在他看來，加息是針對宏觀經(jīng)濟環(huán)境的市場化的調(diào)節(jié)手段。宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)增長過快的現(xiàn)象，房地產(chǎn)只是其中的一方面，在本行業(yè)內(nèi)的影響只會慢慢的滲透進來，不會迅速對房價產(chǎn)生影響，如果經(jīng)濟增長速度依然過快，還會繼續(xù)加息，但其影響也不會大，依然是間接的，不會根本改變房地產(chǎn)的市場供求格局，對房價影響不大。

    “市場發(fā)展到今天，政府已經(jīng)意識到行政手段干預(yù)經(jīng)濟的效果不會明顯。去年很多經(jīng)濟學(xué)家預(yù)言房價要下降，但實際上市場自身的調(diào)節(jié)作用還是占了主導(dǎo)?！睂τ谖磥砜赡艿絹淼暮暧^調(diào)控，他認為即使采用了不符合市場規(guī)律的行政手段，也會被市場的力量消化?！叭ツ甑氖聦嵰呀?jīng)擺在眼前?！?/P>

    首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光表示，“不害怕”再進一步調(diào)控，因為根本的市場需求是存在的，而這個根本事實不會改變。不過他強調(diào)，地價的成本確實高了，希望下一輪更多的是采用市場化手段調(diào)節(jié)，降低開發(fā)企業(yè)地價成本和融資成本。