在本報(bào)“低密度住宅供地受限”研討沙龍上，凱德置地中國(guó)區(qū)副總經(jīng)理毛大慶等人預(yù)測(cè)

　　議題核心

　　國(guó)土資源部土地利用司副司長(zhǎng)日前透露，TOWNHOUSE、低密度花園洋房可能會(huì)被納入高檔房之列，并由此進(jìn)行供地限制。相關(guān)政策正在擬訂中，同時(shí)還將出臺(tái)文件界定別墅定義。

　　政府對(duì)高檔住宅土地供應(yīng)一直采取限制政策，如果低密度住宅被列為限制產(chǎn)品后，對(duì)商品房市場(chǎng)會(huì)帶來(lái)哪些影響？在售低密度住宅項(xiàng)目是否會(huì)因此而熱銷？開(kāi)發(fā)商對(duì)該政策在操作方面又有何建議？

 

    問(wèn)題1  如何理解政府出臺(tái)此政策的初衷？

　　主持人：國(guó)土資源部近日宣稱，由于土地稀缺，今年可能會(huì)將TOWNHOUSE、低密度花園洋房納入高檔房之列進(jìn)行供地限制。不知高檔房開(kāi)發(fā)商對(duì)此政策是否認(rèn)同？對(duì)政府的初衷如何理解？

　　消化現(xiàn)有高檔房活躍別墅二手市場(chǎng)

　　毛大慶：政府之所以出臺(tái)這個(gè)政策，我看主要是希望盡快消化現(xiàn)有高檔項(xiàng)目，讓高檔房，特別是別墅的二手市場(chǎng)滾動(dòng)起來(lái)。在總量有限的情況下，二手市場(chǎng)的高端產(chǎn)品價(jià)格必然走高，其土地價(jià)值通過(guò)二手市場(chǎng)的發(fā)展，能夠進(jìn)一步提升。這樣，政府在下一輪土地出讓中，才能獲得更高收益。

　　雖然限制高檔房供應(yīng)在短期內(nèi)影響部分開(kāi)發(fā)商的利益，但從長(zhǎng)期來(lái)看，這一政策對(duì)充分拓展土地價(jià)值空間有重大意義。在二手市場(chǎng)發(fā)展起來(lái)后，土地價(jià)值將得以充分挖掘，政府也能更加規(guī)范地進(jìn)行土地供應(yīng)。

　　更多出于節(jié)約土地資源等戰(zhàn)略考慮

　　閻少華：根據(jù)土地資源的稀缺性，我對(duì)政府限制低密度住宅的開(kāi)發(fā)是認(rèn)同的。土地的價(jià)值不應(yīng)該被浪費(fèi)，過(guò)去一直有類似的限制，但時(shí)緊時(shí)松。

　　希望政府對(duì)此能制定一個(gè)穩(wěn)定而系統(tǒng)的方案。具體到操作細(xì)節(jié)上，我希望能依據(jù)住宅的密度制定不同的稅收政策，不要卡在某一個(gè)節(jié)點(diǎn)上，也不要簡(jiǎn)單地停止土地供應(yīng)。

　　政府去年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理已更多地運(yùn)用了稅收經(jīng)濟(jì)杠桿，新政策出來(lái)后，預(yù)計(jì)也會(huì)是這種思路。

　　此外，我還認(rèn)為政府出臺(tái)政策并非只是著眼于經(jīng)濟(jì)收益的最大化，而是出于節(jié)約土地資源和維護(hù)耕地等戰(zhàn)略考慮，可能有人會(huì)不理解，但政府是從宏觀角度考慮問(wèn)題的，很多涉及到社會(huì)長(zhǎng)久安定的問(wèn)題都與土地關(guān)聯(lián)，政府限制土地的原因，經(jīng)濟(jì)因素只是一方面，更多的是一種戰(zhàn)略考慮。

　　希望將部分房產(chǎn)消費(fèi)轉(zhuǎn)移到其他方面

　　張榕：對(duì)高端住宅產(chǎn)品的限制，與政府控制社會(huì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)有一定關(guān)系。政府可能覺(jué)得目前房產(chǎn)方面的消費(fèi)比例過(guò)高，使整個(gè)社會(huì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理，因此希望通過(guò)限制這部分消費(fèi)，將老百姓的消費(fèi)力轉(zhuǎn)移到其他方面去，如股票；此外，高端項(xiàng)目容易拉高區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)價(jià)格，也需要一定的限制來(lái)維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定。

　　控制高檔房土地資源以拉低整體房?jī)r(jià)

　　李林先：政府出臺(tái)這一政策的背景是目前關(guān)于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的呼聲很高，主管部門希望從土地源頭上控制價(jià)格較高的房產(chǎn)，增加中低價(jià)房供應(yīng)量，將整個(gè)市場(chǎng)房?jī)r(jià)水平拉低，以達(dá)到穩(wěn)定市場(chǎng)的目的。

　　問(wèn)題2  別墅應(yīng)該如何界定？

　　主持人：低密度住宅，特別是別墅的界定是否應(yīng)該有一個(gè)硬性標(biāo)準(zhǔn)。比如對(duì)容積率的限定？

　　限定標(biāo)準(zhǔn)難量化

　　建議：根據(jù)容積率的高低制定相應(yīng)的稅收政策閻少華：對(duì)低密度，包括別墅的限制會(huì)出現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)難以量化的情況，這種思路也不夠科學(xué)，在實(shí)際操作中也難以執(zhí)行，我認(rèn)為較可行的辦法是政府按照容積率的高低制定相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)杠桿，主要是稅收政策。讓開(kāi)發(fā)商自主選擇。

　　容積率定0.5較合適

　　建議：根據(jù)不同的城市及區(qū)域制定不同的容積率毛大慶：對(duì)低密度住宅容積率定在0.5比較合適，如果是1.0則有些偏高。此外，還應(yīng)該根據(jù)不同的區(qū)域制定不同的容積率，如延慶等遠(yuǎn)郊區(qū)域容積率允許低一些。如果把別墅容積率定為1.0，會(huì)將疊拼等產(chǎn)品都限制了。

　　主持人：假設(shè)政府對(duì)低密度住宅的容積率限定為1.0，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商多增加一處配套，令容積率略超1.0，以達(dá)到有效規(guī)避限定的情況？

　　會(huì)涌現(xiàn)一些“類低密度”住宅

　　毛大慶：肯定會(huì)出現(xiàn)，目前對(duì)高端產(chǎn)品的需求還是求大于供，只有少數(shù)產(chǎn)品賣得不好。如果市場(chǎng)有需求，開(kāi)發(fā)商肯定會(huì)建一些較貼近政策底線的產(chǎn)品，也就是類低密度產(chǎn)品，這是市場(chǎng)自然發(fā)展的產(chǎn)物。

　　限定容積率難杜絕開(kāi)發(fā)商打擦邊球

　　李林先：過(guò)去開(kāi)發(fā)商正是因?yàn)榇虿吝吳颥F(xiàn)象較嚴(yán)重才導(dǎo)致低密度住宅新概念層出不窮。新政策如果將容積率定為1.0，就會(huì)有開(kāi)發(fā)商建1.01的房子。當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)打擦邊球，還是依市場(chǎng)需求而定。

　　問(wèn)題3   新政策出臺(tái)后對(duì)高檔房市場(chǎng)有何影響？

　　主持人：低密度住宅用地受限后，對(duì)容積率在什么范圍內(nèi)的項(xiàng)目有利？對(duì)在售低密度住宅的銷售有何影響？未來(lái)哪類產(chǎn)品可能熱銷？

　　對(duì)在售項(xiàng)目是利好未來(lái)高檔公寓將熱銷

　　李林先：對(duì)目前在售的高檔項(xiàng)目肯定是一個(gè)利好。高檔房土地供應(yīng)量減少后，1.0以下的在售項(xiàng)目就更稀缺。這種效應(yīng)在政策實(shí)施兩年后會(huì)逐步顯現(xiàn)出來(lái)。表現(xiàn)為價(jià)格逐步升高，交易日漸活躍。但短期來(lái)看，與當(dāng)初限定別墅有著類似的滯后效應(yīng)：目前此類項(xiàng)目獲批土地已很多，足夠消化兩年以上。

　　此外，由于容積率在1.0以上的項(xiàng)目受限制，而一些區(qū)域又不適合建高密度住宅，因此會(huì)出現(xiàn)一些略高于1.0的“低密度”項(xiàng)目。而對(duì)此，市場(chǎng)敏感度不會(huì)如獨(dú)棟別墅改為聯(lián)排別墅那樣高，這些產(chǎn)品今后依然會(huì)有市場(chǎng)。

　　如果該政策執(zhí)行周期較長(zhǎng)，有的項(xiàng)目已消化完了，社會(huì)上對(duì)高檔房的需求依然存在，則會(huì)轉(zhuǎn)到非低密度高檔房中來(lái)，如城市中心區(qū)的高檔公寓。今后這類產(chǎn)品開(kāi)發(fā)會(huì)比較受市場(chǎng)歡迎。

　　開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)做中檔房公司架構(gòu)需調(diào)整

　　張榕：高端產(chǎn)品供應(yīng)減少，購(gòu)房者對(duì)高檔住宅二手市場(chǎng)的需求也就越大。隨著北京國(guó)際化水平越來(lái)越高，外企人士對(duì)高檔房的需求也會(huì)越來(lái)越大。因此高端項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商未來(lái)應(yīng)該更多地考慮市場(chǎng)細(xì)分和品牌化競(jìng)爭(zhēng)。

　　如果這個(gè)政策出臺(tái)，部分高端項(xiàng)目企業(yè)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)會(huì)逐漸由高檔向中高檔轉(zhuǎn)移，但開(kāi)發(fā)不同的產(chǎn)品需要不同的人員架構(gòu)和企業(yè)文化，每個(gè)產(chǎn)品都有自己特定的客戶群體，重新定位的企業(yè)需要調(diào)整和了解新客戶群體的需求，一些公司可能會(huì)因此不適應(yīng)。我們公司一直定位于做高端項(xiàng)目，如果轉(zhuǎn)做中低端產(chǎn)品，以我們目前這樣的薪酬體系和人員配備，可能會(huì)賠本。

　　高端項(xiàng)目未來(lái)會(huì)更注重產(chǎn)品品質(zhì)

　　毛大慶：我覺(jué)得能做高端項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商也一定能做中端項(xiàng)目。我們目前就考慮多開(kāi)發(fā)一些中檔項(xiàng)目，或在其他二線城市尋求更大的發(fā)展空間。

　　在高檔房進(jìn)行供應(yīng)限制后，開(kāi)發(fā)商心態(tài)應(yīng)從容些，不必為避免后來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)而倉(cāng)促開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)更加注重產(chǎn)品的品質(zhì)，一些開(kāi)發(fā)商會(huì)進(jìn)一步提高產(chǎn)品品質(zhì)和價(jià)格。

　　低密度住宅消費(fèi)力不會(huì)大轉(zhuǎn)移

　　閻少華：對(duì)限制政策必然刺激低密度項(xiàng)目?jī)r(jià)格走高的預(yù)期是不科學(xué)的，因?yàn)檎咄嬖诓淮_定因素。

　　如果政策能順利出臺(tái)并得到執(zhí)行，高檔房土地成本增加，價(jià)格必然會(huì)上漲，但上漲不是無(wú)止境的，到一定高度就會(huì)抑制需求，交易量對(duì)價(jià)格也產(chǎn)生反作用。這部分消費(fèi)力不會(huì)轉(zhuǎn)移到城市中的高密度高檔住宅中。他們也可能在城區(qū)里已有自己的住所，不需要再購(gòu)買高密度高端產(chǎn)品。所以我覺(jué)得，別墅和類別墅產(chǎn)品受限后，需求轉(zhuǎn)移的可能性不大。

　　他們依然會(huì)選擇密度相對(duì)較低的住宅，或者因?yàn)閮r(jià)格過(guò)高，或者需求得不到滿足而變成無(wú)效需求。

　　問(wèn)題4  在新政策細(xì)節(jié)方面有何建議？

　　主持人：政府每出臺(tái)一項(xiàng)新政策，總會(huì)有開(kāi)發(fā)商抱怨缺乏可操作性，那么各位對(duì)即將出臺(tái)的高檔房供地限制政策有何建議？

　　對(duì)南城等落后區(qū)域制定優(yōu)惠政策

　　毛大慶：低密度住宅與高密度住宅的分布應(yīng)該有科學(xué)的規(guī)劃，政府應(yīng)該在土地供應(yīng)放緩期間，思考一下下一撥土地供應(yīng)計(jì)劃的分布，反思目前低密度產(chǎn)品規(guī)劃方面存在的問(wèn)題。否則低密度住宅開(kāi)發(fā)還會(huì)出現(xiàn)同樣問(wèn)題。

　　目前，南城的發(fā)展比較滯后，政府可以就這些區(qū)域的均衡發(fā)展和生活品質(zhì)提高給出一些優(yōu)惠政策，制定指導(dǎo)容積率，讓在其他地區(qū)受限制的開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)移到南部，提高南城開(kāi)發(fā)水平，促進(jìn)城市平衡發(fā)展。

　　通過(guò)現(xiàn)房銷售抬高高檔房開(kāi)發(fā)門檻

　　閻少華：建議采用要求現(xiàn)房銷售、提高稅收標(biāo)準(zhǔn)等手段，逐步提高高檔房開(kāi)發(fā)門檻，使高檔房開(kāi)發(fā)量自然而穩(wěn)定地減緩，從而達(dá)到穩(wěn)定市場(chǎng)、節(jié)約土地資源的目的。

　　應(yīng)搭建一個(gè)解決類似高檔房問(wèn)題的機(jī)制

　　張榕：政府在出臺(tái)政策時(shí)，需要事先給市場(chǎng)充分的解釋和溝通，讓盡可能多的人理解和接受。此外要搭建一個(gè)解決類似問(wèn)題的系統(tǒng)和機(jī)制，而不是在出現(xiàn)問(wèn)題后再制定政策。

　　■觀點(diǎn)

    PK議題：高檔房開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移時(shí)會(huì)遇到哪些問(wèn)題？

　　●高檔房開(kāi)發(fā)商可能不適應(yīng)其他產(chǎn)品開(kāi)發(fā)

　　張榕：每個(gè)定位于做高端產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)商都會(huì)有自己的人員架構(gòu)、企業(yè)資源和企業(yè)文化，他們能更好地研究相應(yīng)市場(chǎng)的消費(fèi)特征，形成自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，如果高檔產(chǎn)品被限制開(kāi)發(fā)之后，自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)將受到限制，一些開(kāi)發(fā)商會(huì)不適應(yīng)新產(chǎn)品類型開(kāi)發(fā)，于是轉(zhuǎn)移到其他城市去開(kāi)發(fā)自己擅長(zhǎng)的項(xiàng)目。

　　●不存在高端人才不會(huì)做中端產(chǎn)品問(wèn)題

　　毛大慶：這個(gè)問(wèn)題有點(diǎn)絕對(duì)。會(huì)做高檔產(chǎn)品的人一定是從低端產(chǎn)品開(kāi)始做起的，不存在只會(huì)做高端產(chǎn)品，不會(huì)做低端產(chǎn)品的問(wèn)題。如學(xué)習(xí)油畫的人，一定要素描功底扎實(shí)了，老師才會(huì)允許他去學(xué)習(xí)抽象的高端技術(shù)。有人可能擔(dān)心開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)做中低端產(chǎn)品之后，高端人才會(huì)流失，其實(shí)是開(kāi)發(fā)商運(yùn)作不夠成熟的問(wèn)題。