宏觀調(diào)控政策密集出臺和爭議問題眾多是2005年房地產(chǎn)市場的基本特征。對一些重要問題的正確認(rèn)識，有助于政府制定合理的政策并減少無謂的爭論。本文分析了房地產(chǎn)業(yè)是否是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策是否能夠“一刀切 ”、怎樣看待地價與房價關(guān)系等相關(guān)問題著手，在此基礎(chǔ)上提出了2006年的政策重點。

    近年，我國的經(jīng)濟保持了持續(xù)健康的發(fā)展，國內(nèi)生產(chǎn)總值平均以大于9%的速度遞增。同期，我國房地產(chǎn)的開發(fā)投資額、商品房銷售額也呈持續(xù)上升趨勢，而且房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房銷售額與國內(nèi)生產(chǎn)總值的比值一直呈上升趨勢。2005年房地產(chǎn)投資額與GDP的比值在宏觀調(diào)控回落之后仍然達到8.64%。房地產(chǎn)業(yè)是拉動國民經(jīng)濟增長的重要因素，是中國經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。

    房地產(chǎn)業(yè)是否是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)

    房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，在一個國家和地區(qū)國民經(jīng)濟中，房地產(chǎn)業(yè)有著重要的地位和作用。它既是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在一定時空條件下，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。

    首先，房地產(chǎn)業(yè)是社會經(jīng)濟活動的基本物質(zhì)前提，是國民經(jīng)濟發(fā)展的基本保證。房地產(chǎn)是社會一切產(chǎn)業(yè)部門不可缺少的物質(zhì)空間條件，更是構(gòu)成各個產(chǎn)業(yè)部門不可或缺的基本要素。人口素質(zhì)的提高、社會全面進步、以及城市經(jīng)濟和城市現(xiàn)代化都是以房地產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)。這些都顯示出房地產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的地位。

    第二，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長，關(guān)聯(lián)度大則直接或間接地引導(dǎo)和影響很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)和影響力系數(shù)在國民經(jīng)濟各產(chǎn)業(yè)部門中處于平均水平之上。據(jù)一些發(fā)達國家統(tǒng)計，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值每增加1個百分點，就能使相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加1.5到2個百分點。在我國，每增加1億元的住宅投資，其他23個相關(guān)產(chǎn)業(yè)相應(yīng)增加投入1.479億元，被帶動的直接相關(guān)或間接相關(guān)較大的產(chǎn)業(yè)有60多個。不僅如此，住宅消費，還能帶動諸如鋼鐵、建材、化工、汽車、交通、家電、裝飾、家具和文化市場等生產(chǎn)資料和生活資料消費的相應(yīng)增長，其比率大約是1: 6。據(jù)有關(guān)部門計算，我國城市住宅建設(shè)每年需要消耗鋼材相當(dāng)于1995年全國鋼鐵年產(chǎn)量的14%，消耗水泥占年產(chǎn)量的47%，消耗玻璃占年產(chǎn)量的40%，消耗木材占年產(chǎn)量的20%，消耗的運輸量占年運輸量的8%。如以1995年商品的房屋銷售額125.4億元為基礎(chǔ)，按國外常用的住宅商品的帶動系數(shù)1.34計算，所帶動的社會商品整體銷售額為2930億元，相當(dāng)于1995年全社會消費零售總額的14.22%。

    因此，房地產(chǎn)業(yè)對宏觀經(jīng)濟有著舉足輕重的作用和影響。本輪中國經(jīng)濟增長，最早就是從房地產(chǎn)業(yè)增長發(fā)力開始的。早在2000年，汽車等其他產(chǎn)業(yè)還在預(yù)熱階段時，房地產(chǎn)業(yè)的投資和消費增長均已超過30%?？梢哉f房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是新一輪中國經(jīng)濟增長大潮的潮頭。

    房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策是否能夠“一刀切 ”

    作為國民經(jīng)濟重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以促進整個國民經(jīng)濟的發(fā)展。同時，與其他經(jīng)濟部門一樣，房地產(chǎn)業(yè)也存在周期性波動。無論是發(fā)達國家還是發(fā)展中國家，房地產(chǎn)波動對國民經(jīng)濟的沖擊都有大量理論和實證的分析。正是由于房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的密切關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)的波動會對國民經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生重大的沖擊。所以為了國家經(jīng)濟的安全，各國政府都加強了對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控。調(diào)控的手段主要包括行政手段和經(jīng)濟手段。

    對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控的制定必須根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢以及存在的問題等。與其他產(chǎn)品相比，房地產(chǎn)具有其特殊性，如位置的固定性、產(chǎn)品的耐久高價性、產(chǎn)品的異質(zhì)性等。特別是房地產(chǎn)產(chǎn)品一經(jīng)生產(chǎn)，便被固定在特定的位置上，這與其他產(chǎn)品有著很大的差異。不同區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平不同，再加上房地產(chǎn)不可移動的特點，決定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有明顯的區(qū)域性。任何一個區(qū)域的房地產(chǎn)產(chǎn)品和生產(chǎn)和消費都保持相對獨立性。因此，在制定房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策時，不僅要從房地產(chǎn)行業(yè)入手，分析和把握國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體水平，而且還要從空間角度進行透視，分析國家內(nèi)不同區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的情況，以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間差異。只有這樣，才能針對不同空間房地產(chǎn)發(fā)展的情況和存在的問題，制定出符合區(qū)域需要的科學(xué)、合理的房地產(chǎn)政策。

    在我國，經(jīng)濟發(fā)展存在嚴(yán)重的不均衡，無論是經(jīng)濟實力還是經(jīng)濟發(fā)展速度、人們的收入水平在不同地區(qū)都存在很大的差異。與國民經(jīng)濟發(fā)展密切相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)與各個地方經(jīng)濟發(fā)展水平相適應(yīng)，也存在很大的區(qū)域差異。沿海和內(nèi)地、城市和農(nóng)村房地產(chǎn)發(fā)展的空間差異十分明顯。這種地區(qū)的差異使得房地產(chǎn)的發(fā)展很不平衡。

    但是，綜觀我國的房地產(chǎn)政策，無論是鼓勵房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，還是調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，基本上是采取了“一刀切”的政策模式，沒有考慮房地產(chǎn)發(fā)展的區(qū)域和空間差異。這樣導(dǎo)致了嚴(yán)重的政策后果：需要鼓勵的地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到抑制，而房地產(chǎn)明顯過熱、需要調(diào)控的地方的房地產(chǎn)還在受到政策的鼓勵；加劇了房地產(chǎn)業(yè)的波動以及對國民經(jīng)濟的沖擊。

    2005年的一系列宏觀調(diào)控政策總的來說取得了一定成效，對穩(wěn)定全國的房地產(chǎn)市場、抑止房地產(chǎn)價格過快增長起到了積極的作用。但事實證明，宏觀調(diào)控政策在各個地區(qū)和城市發(fā)揮的作用相差很大。上海、杭州等2004年房價上漲幅度較大的城市，房價漲幅明顯回落，房地產(chǎn)價格快速增長的勢頭得到明顯抑止。但與此同時還有11個城市房價漲幅出現(xiàn)了不降反升的情況。對于這種情況，一方面應(yīng)該分析這一輪房價快速、普遍性上漲原因，采取綜合性的政策措施、經(jīng)濟手段和法律手段加以解決。另一方面，如前所述，房地產(chǎn)業(yè)在我國的發(fā)展有不平衡性，房地產(chǎn)市場受多重因素影響，有十分典型的區(qū)域性特征，因此不同城市、不同地區(qū)對宏觀調(diào)控的不同反映是正常的，應(yīng)該針對不同地區(qū)、不同城市的具體情況制定更為合理有效的調(diào)控政策。

    怎樣看待地價與房價關(guān)系問題

    地價推升房價，還是房價拉升了地價的問題是近年來爭論的熱點問題。我們不能簡單地說地價決定了房價，或者房價決定了地價，也不能簡單地說房價與地價不相關(guān)聯(lián)。

    通過對2000年以來的房價、地價的數(shù)據(jù)分析看，地價與房價在總體變化趨勢上具有較強的相關(guān)性。但在短期內(nèi)，地價與房價變動率的相關(guān)性很小。

    房屋產(chǎn)品具有其特有的屬性和功能。房屋既是消費品，又可以是投資品，從經(jīng)濟學(xué)上分析，房地產(chǎn)市場在不同價位都有可能實現(xiàn)均衡。在這種市場上，價格高低在很大程度上取決于買賣雙方對未來價格的預(yù)期。所以房屋的價格不是土地價格與建筑物價格的簡單相加，因此說房價中含有多少地價，是不科學(xué)的。

    但是，地價與房價的關(guān)系，作為衡量房屋市場和土地市場協(xié)調(diào)程度的指標(biāo)還是有一定意義的。在成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場中，地價與房價的關(guān)系是有一定規(guī)律的。一般來講，人口稠密、經(jīng)濟發(fā)達、配套設(shè)施完善、土地資源稀缺的地區(qū)，土地價格應(yīng)相對較高。在我國現(xiàn)階段，土地市場與房地產(chǎn)市場是兩個既緊密聯(lián)系，又相對獨立的市場體系，土地價格與房屋售價的運行機制、市場環(huán)境、統(tǒng)計口徑等的不同，在區(qū)域市場中，地價與房價的關(guān)系還十分難于準(zhǔn)確描述，根據(jù)對現(xiàn)有資料的統(tǒng)計分析，我國不同地區(qū)和城市地價與房價的關(guān)系沒有表現(xiàn)出上述的規(guī)律性。

    通過對美國、英國、瑞典等發(fā)達國家以及緊鄰日本、韓國、印度等的對比研究，我們發(fā)現(xiàn)，與同樣人口稠密、土地緊缺的國家相比，我國多數(shù)地區(qū)的土地價格相對于同期房地產(chǎn)價格相比是偏低的。也就是說，一些城市未來在房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定的前提下，土地價格還有可能進一步上升，但那些土地價格已經(jīng)比較高的地區(qū)或城市不在此列。

    租售比能否作為判定房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)

    住房的租售比價是指在相同時期內(nèi)同一類住房的租賃價格與出售價格之間的比例關(guān)系。近年來，住房租售比一直被作為衡量我國房地產(chǎn)有無泡沫的指標(biāo)之一。如果租售比在合理范圍之內(nèi)，房價和租金同步上漲，租售比基本穩(wěn)定，則房地產(chǎn)市場運行平穩(wěn)，沒有泡沫；如果房價和租金不同步上漲，租售比逐漸縮小至合理范圍之外，則房價上漲過快，房地產(chǎn)市場存在泡沫。

    市場經(jīng)濟發(fā)達國家和地區(qū)租售比一般在1:8左右，但是綜合考慮我國目前實際，住宅的租售比在1:12-1:15之間較為合適，商業(yè)的應(yīng)該更高一些。若比值低于1:15，則表示住宅價格偏高，在此情況下，購買住房的投資不理性。因為投資合理性在于投資回報的合理性，年租金與房價的比例如果低于l:15，就意味著投資買房要15年以上才能夠回收，再加之貸款所付銀行利息，則沒有直接將錢存在銀行合算，在此情況下則表示房價偏高，從一定層面上講可能存在房地產(chǎn)泡沫。

    據(jù)數(shù)據(jù)顯示，目前在北京大部分物業(yè)的租售比達到了1:10左右，更有個別區(qū)域樓盤達到1:6.67以上，SOHO中國董事長潘石屹認(rèn)為，北京目前的租售比是全國最高的。根據(jù)有關(guān)學(xué)者和中介機構(gòu)的調(diào)查研究，在上海等被普遍認(rèn)為最可能存在泡沫的城市里，該指標(biāo)達到了1:20左右，超出合理區(qū)間，按此標(biāo)準(zhǔn)衡量，我國部分地區(qū)和城市確實存在房地產(chǎn)泡沫。

    另外，由于我國房地產(chǎn)中介市場不規(guī)范、社會治安以及人們的傳統(tǒng)觀念等因素影響，很多的業(yè)主沒有將閑置的房屋投入租賃市場，有些用來投資的房屋也沒有及時進入租賃市場，所以我國可出租的房屋還有很大潛力沒有釋放出來。如果考慮這個因素，假設(shè)房地產(chǎn)中介市場規(guī)范，社會環(huán)境改善，將會有大量的房屋涌入租賃市場，租賃價格回進一步降低，租售比繼續(xù)縮小，如租價比超過合理區(qū)間，則表示房屋價格與價值背離。考慮這個因素，個別地區(qū)房地產(chǎn)泡沫問題的確需要進一步高度關(guān)注。

    征收物業(yè)稅是否會讓老百姓“買得起住不起”

    物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有人每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。2003年10月，十六屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》中指出：“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費?！苯冢醒胗痔岢隽恕笆晃濉逼陂g要穩(wěn)步推進物業(yè)稅的要求，由此使得物業(yè)稅成為了2006年房地產(chǎn)業(yè)的一個新的焦點。

    一些人反對物業(yè)稅，他們認(rèn)為其一開征物業(yè)稅并不會抑制房價，其二開征物業(yè)稅會增加老百姓的負(fù)擔(dān)，使老百姓買得起房住不起房。

    筆者認(rèn)為在物業(yè)稅的制定實施過程中對于自住物業(yè)與經(jīng)營性物業(yè)、普通住宅與非普通住宅等問題應(yīng)該有一個比較清晰的界定，實行差別征收就不會加重老百姓的負(fù)擔(dān)。比如非普通住宅和經(jīng)營性物業(yè)應(yīng)該按較高的比例征收，而普通住宅按較低的比例征收。而且，征收物業(yè)稅不僅要考慮物業(yè)建筑面積，也要考慮物業(yè)所占土地面積和物業(yè)所有人財產(chǎn)收入情況。如果按照這樣的考慮確定的物業(yè)稅的征收對象和征稅比率，則開征物業(yè)稅有以下好處，第一可以使資產(chǎn)擁有人或物業(yè)擁有人更加理性的投資置業(yè)，第二，從長遠來看可以起到一定的調(diào)節(jié)收入差距的作用，第三，我國地少人多，土地資源稀缺，開征物業(yè)稅可以促進土地集約化利用，對于建設(shè)節(jié)約型社會、和諧社會具有長遠而有利的作用。

    未來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策重點在哪里

    根據(jù)對2005年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的綜合分析，2006年，我國的房地產(chǎn)市場在國家宏觀調(diào)控的引導(dǎo)下，將向著更理性的方向健康有序的發(fā)展?？傮w來講，2006年我國房地產(chǎn)宏觀政策的重點是：

    1.各項宏觀調(diào)控政策進一步發(fā)揮作用，政策細節(jié)進一步落實和完善，調(diào)控的重點仍然是抑制投資性需求和規(guī)范房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定房價。防止房價大起大落將是長期的調(diào)控手段。

    2.住房保障問題繼續(xù)得到重視，住房政策進一步有利于構(gòu)建和諧社會，照顧弱勢群體和中低收入群體。

    3.政府將進一步鼓勵存量城市建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)和開發(fā)建設(shè)，嚴(yán)格控制增量城市建設(shè)用地，優(yōu)先考慮經(jīng)濟適用房和普通住宅建設(shè)用地，用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)量基本保持穩(wěn)定。

    4.用科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將逐步成為共識。進入2005年之后，能源短缺問題日益成為全社會關(guān)注的問題，作為資源消耗量巨大的房地產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)開始陸續(xù)制定各種標(biāo)準(zhǔn)和政策措施。2006年，注重產(chǎn)品創(chuàng)新，開發(fā)資源節(jié)約型建筑，保護生態(tài)安全將繼續(xù)成為房地產(chǎn)業(yè)的熱點。

    5.房地產(chǎn)金融方面會有所進步，房地產(chǎn)融資渠道將日益多元化。資金要素是房地產(chǎn)開發(fā)最重要的要素，可以說房地產(chǎn)的核心問題是金融。金融方面的任何變動都會在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)引起震動。匯率問題和利率問題將是大家重點關(guān)注的。雖然政府會進一步鼓勵需求，但如果房價上漲仍然無法抑制，加息的可能性不能排除。自2003年以來，國內(nèi)銀行針對發(fā)展商的貸款規(guī)模不斷緊縮，貸款門檻不斷提高，使得發(fā)展商越來越難以從銀行取得貸款支持。因此，發(fā)展商必然會進一步拓展其他各種融資渠道，以解決其資金需求，房地產(chǎn)融資渠道會進一步多元化。

    6.房地產(chǎn)稅賦的改革將會繼續(xù)。2005年底舉辦的“中國財稅論壇2005”上，國家稅務(wù)總局局長謝旭人表示“十一五”期間，我國將積極穩(wěn)妥地深化稅制改革，其中包括實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，穩(wěn)步推行物業(yè)稅，并相應(yīng)取消相關(guān)收費。這預(yù)示著2006年關(guān)于物業(yè)稅征收問題將會有相應(yīng)的初步“輪廓”顯現(xiàn)。對于房地產(chǎn)二級市場來說，一直處于爭議中的“20%個稅強制征收”政策將得到一定程度落實，但征稅對象不會太多，對房地產(chǎn)二級市場的影響不會太大。

    7.規(guī)范市場秩序?qū)⑹歉骷壵闹匾ぷ?。目前的房地產(chǎn)市場是一個不成熟、非規(guī)范的市場。市場秩序混亂引發(fā)了諸多矛盾和糾紛，大大增加了社會交易成本。消費者不但沒有上帝的感覺，而且連基本的權(quán)益都得不到保障，因此，投訴率居高不下，在消協(xié)的排名年年靠前。行業(yè)信息披露制度的缺失，使消費者在交易和消費過程中處于信息劣勢，市場交易的公平性沒有得到體現(xiàn)。因此，規(guī)范市場將是政府在2006年的重要工作之一。政府將會制定相應(yīng)的制度和政策，在生產(chǎn)、交易和消費等多個環(huán)節(jié)加強監(jiān)管，如新售房合同、交易信息公開化、物業(yè)管理收費、公共維修基金的使用、打擊開發(fā)商利用內(nèi)部認(rèn)購和限量發(fā)售方式哄抬房價等方面將是監(jiān)管和規(guī)范的重點。

    (作者：北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院常務(wù)副院長 蔣立紅
北京師范大學(xué)珠海分校不動產(chǎn)學(xué)院院長助理 黃興文)