國內(nèi)媒體在討論房地產(chǎn)問題時經(jīng)常涉及到的空置率，最近再度熱論。

　　曾經(jīng)有人說：“按照國際通行慣例，空置率在5%至10%之間為合理區(qū)；空置率在10%至20%之間屬危險區(qū)；空置率在20%以上為嚴重積壓區(qū)，極度危險”?！案哌_1.25億平方米商品房空置面積，無疑成為懸在銀行頭上的一把‘達摩克利斯之劍’，蘊藏了巨大金融風(fēng)險。”(參見章林曉《房價走勢逐漸明朗》，2006年1月人民網(wǎng)房產(chǎn)城建頻道)

　　什么是空置率？很遺憾，在經(jīng)濟學(xué)辭典上居然找不到它的標(biāo)準(zhǔn)定義。目前在學(xué)術(shù)界、房地產(chǎn)業(yè)和新聞媒體上流行的空置率定義存在著嚴重的歧義，連眾多經(jīng)濟學(xué)教授對空置率的定義都不甚了解，難怪會出現(xiàn)輿論上的混亂。今后在發(fā)表經(jīng)濟統(tǒng)計數(shù)據(jù)的時候，有必要對一些術(shù)語給出準(zhǔn)確定義。

　　學(xué)風(fēng)浮躁下的空置率

　　首先，什么叫“空置房”？有人給的定義是：“購房者既沒有出租也沒有入住的房屋加上沒有賣出去的房屋”；有人認為空置房指那些建成之后沒有賣出去的房子，已經(jīng)賣出去的不算，而究竟在建成之后有多長時間賣不出去的才算空置？是一個月、三個月還是半年？眾說紛紜，至今尚無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

　　其次，當(dāng)前流行的空置率計算方法起碼有三種：第一，全社會空置房面積除以全部住房面積；第二，空置商品房面積除以最近三年內(nèi)竣工面積；第三，空置商品房面積除以當(dāng)年竣工面積。眾所周知，三年內(nèi)竣工面積要比當(dāng)年竣工面積大二三倍，全部住房存量比三年內(nèi)竣工面積又大幾十倍。分母不一樣，計算結(jié)果自然大相徑庭。

　　根據(jù)建設(shè)部數(shù)據(jù)，在2004年底，全國商品房空置面積為1.23億平方米，其中商品住宅空置面積為0.74億平方米。如果分別以全國城鎮(zhèn)房屋建筑面積、住宅面積、施工面積、竣工面積和商品房銷售面積作為分母，可以計算出完全不同的空置率(見文后附表)，采取不同計算方法得出來的空置率相差幾十倍。假若采用全國房屋建筑面積總量作分母，那么計算出來的空置率連1%都不到。請問每個學(xué)者，到底選擇哪一個作為討論的基礎(chǔ)？如果在討論空置率的時候，連一個比較準(zhǔn)確的定義都沒有，各說各話，這樣的討論還有什么意義？

　　除此而外，官方數(shù)據(jù) “打架”的事也是有的。在建設(shè)部綜合財務(wù)司和住宅與房地產(chǎn)司編寫的《城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計公報》中說，在2004年12月，全國城鎮(zhèn)房屋建筑面積為149.06億平方米。其中住宅面積為96.16億平方米。由于當(dāng)時城鎮(zhèn)人口總數(shù)是5.4283億，那么，人均住宅面積為17.7平方米?？墒歉鶕?jù)國家統(tǒng)計局的新聞公報，2004年的城鎮(zhèn)人均住宅面積為24.97平方米。究竟哪個數(shù)據(jù)更準(zhǔn)確呢？

　　有的學(xué)者寫文章的時候說自己“引用國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)”，“目前空置率已經(jīng)達到26%”，國家統(tǒng)計局隨后又聲明說，從來沒有發(fā)布過這樣的數(shù)字。那么，這個空置率數(shù)據(jù)到底從何而來？我們怎么可以把嚴肅的統(tǒng)計數(shù)據(jù)視同兒戲。

　　在國際上根本就不存在什么空置率的“國際警戒線”。

　　黃民(Min Hwang)和奎格里(Johu Quigley)在2005年發(fā)表的論文中研究了美國的房地產(chǎn)市場，他們指出房價上升將壓低空置率。如果預(yù)期房價上升，或者房價劇烈變化將抬高空置率。(參見Min Hwang and Quigley(2005) “Economic Fundamentals in Local Housing Markets,Evidence from U.S Metropolitan Regions”, IBER Working Paper Series, N0. W03)

　　在他們的研究中空置率是反映房地產(chǎn)市場運動規(guī)律的一個指標(biāo)。經(jīng)濟學(xué)者在涉及空置率的時候都很小心地給出各自的定義。這些定義僅僅適用于他們自己的研究，并沒有一個統(tǒng)一的規(guī)定。迄今為止，中國還沒有一個被普遍接受的空置率定義，就更沒有辦法和外國比較了。

　　在沒有確定的空置率定義之前就貿(mào)然聲稱中國的空置率已經(jīng)到了極度危險的狀態(tài)，很難服人。隨意下結(jié)論只能說明學(xué)風(fēng)浮燥，不負責(zé)任。

　　計劃經(jīng)濟留下的“辮子”

　　1911年辛亥革命之后，在一些前清遺老遺少的后腦勺上還留著一根辮子，軍閥張勛的辮子軍還上演了一場復(fù)辟鬧劇，魯迅先生筆下的阿Q就拖著這樣一條辮子。在社會大變革中，常?？梢钥匆娨恍┞浜笥跁r代的人和事。空置率原本是房地產(chǎn)市場中的一個現(xiàn)象，根本就不值得引起那么多人的關(guān)注，念念不忘空置率實際上是沒有擺脫計劃經(jīng)濟思想桎梏。從這個意義上來說，空置率就和阿Q頭上的辮子一樣，是計劃經(jīng)濟遺留下來的寶貝。

　　在當(dāng)前關(guān)于空置率的討論中，有些人沒有弄清投資的主體到底是誰。

　　如果投資主體是國家，那么空置率高意味著浪費。在計劃經(jīng)濟年代，居民住房極端緊張，老少三代擠在一間房里，司空見慣。在“干打壘”精神的號召下，“先生產(chǎn)，后生活”，幾乎沒有興建什么住宅，一旦有住宅開工，萬人翹首以待、望眼欲穿，無論住宅質(zhì)量高低，很少空置。在計劃經(jīng)濟體制下，蓋房子花的是國家的錢，毫無疑問，如果蓋好了房子沒人住自然是嚴重浪費，必須嚴肅處理。解決問題的辦法也比較簡單，將這個單位的房子分配給別的單位就可以了。在這種制度之下，舉國上下關(guān)心空置率順理成章。

　　在改革開放20多年以后，如果投資主體變成市場上的法人，那么問題性質(zhì)就發(fā)生了根本變化。目前，絕大部分住宅是非國有房地產(chǎn)公司興建的，倘若還按照老邏輯把空置當(dāng)作浪費來看待，就明顯地落后于時代了。

　　有人看見新建的住宅大樓晚上沒有幾盞燈，認為空置率太高、住房面臨過剩風(fēng)險而憂心忡忡。其實大可不必。有人說空置率高反映了消費者購房意愿不強，如此分析問題未免跳躍幅度過大。盡管中國老百姓的居住條件近年來已經(jīng)有了很大改善，但要普遍解決民眾住房困難還有相當(dāng)長的路要走，怎么能說消費者購房意愿不強？如果這些房子已經(jīng)賣出去了，購房者已經(jīng)付清款項，住不住是他們自己的選擇，所有的閑置成本由住戶自己負責(zé)。有錢人多買幾套房子，就像他們多買幾套衣服、多買幾輛車子一樣，不關(guān)別人的事情，只要沒有投入交易就很難判斷他們是否在投機。對于某些人來說，與其讓他們花天酒地地揮霍浪費還不如把錢放在房子上。目前，我們正在努力擴大內(nèi)需，居民購買住房，無論買多少套，除了在房貸政策上有所區(qū)別外，都應(yīng)當(dāng)鼓勵。更何況要識別居民購買的是第一套還是第N套房子的難度相當(dāng)大，比如某人給他剛剛出生的孫子買套房，你說算第幾套？

　　為什么房子建好之后賣不出去？無非是價格問題。沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。因為房價太高，甚至高到了不合理的程度，這是空置率居高不下的原因。

　　如果這些房子還沒有賣出去，而房地產(chǎn)商的銀行貸款又能夠及時還本付息，那么也用不著著急，所有空置住宅的成本由房地產(chǎn)商負責(zé)。倘若房地產(chǎn)商要價太高，購房者認為房價不合理，那么就留在房地產(chǎn)商手里好了。這些住宅不僅要占用房地產(chǎn)商的流動資金，損失資金的機會成本，還要支付這些住宅的閑置成本、維護成本等，等到他們支付不起這些成本的時候自然降價(放心，他們是耗不了太久的，天下沒有幾個那么傻的企業(yè)家)。這是市場機制能夠解決的問題。

　　倘若這些房子沒有賣出去，房地產(chǎn)商到期也不能歸還貸款本息，事情也不復(fù)雜：銀行把房子拿過來拍賣。拍賣的價格肯定低于房地產(chǎn)商的定價，如有損失，全部由房地產(chǎn)商來承擔(dān)。只要房價沒有跌過首期付款的比例，銀行的房貸是安全的。

　　怕就怕某些房地產(chǎn)商有強硬后臺，銀行不敢催促還貸，更不敢將房子拿過來拍賣。這些房地產(chǎn)公司并不是真正市場機制下的企業(yè)，他們可以動用國家資金(或者銀行資金)而且不用為資金的損失負責(zé)，倘若賺了錢就歸他們個人所有，如果虧損了就推給國家。在這種狀態(tài)下，他們寧可將住宅空置起來也不愿意降價銷售。這些房地產(chǎn)商拿著銀行的錢在賭博，堅守高房價不肯讓步，他們并不在乎空置房地產(chǎn)所帶來的損失，一旦將房地產(chǎn)賣出去，超額利潤足以彌補空置成本；萬一賭輸了就一走了之，把爛攤子甩給銀行。目前國內(nèi)空置率過高的問題，說到底癥結(jié)在于銀行的風(fēng)險監(jiān)管沒有到位。

　　癥在銀行風(fēng)險監(jiān)管與產(chǎn)權(quán)制度改革

　　根據(jù)海外經(jīng)濟學(xué)家的分析，如果房地產(chǎn)商估計房價會迅速上升，他們有可能將蓋好的住宅推遲出售。房價上漲的部分足夠彌補他們持有這些住宅所支付的各項成本。所以，空置率上升在一定程度上反映了房地產(chǎn)商對房價的預(yù)期。對房地產(chǎn)商來說，不可能長時間地將建成住宅握在手中待價而沽，除非他們不再修建新的住宅。等房地產(chǎn)商手中持有的住宅積壓到了一定程度，他們就會遭遇流動資金的約束，要不然停止新建項目，要不然就降價出售。由于西方國家的房價變動存在著周期性規(guī)律，因此空置率也隨著房價周期波動?？罩寐蕦儆谝环N市場現(xiàn)象，只要沒有出現(xiàn)市場失靈，通常用不著政府干預(yù)。

　　這些分析的假設(shè)前提是正常的市場競爭。如果房地產(chǎn)商和政府、銀行有利益上的牽連，房地產(chǎn)商根本就不在乎資金損失，那么就是房地產(chǎn)市場上的市場機制失靈了。在看不見的手不起作用的情況下，只好請出政府這只看得見的手。政府的作用并不是去直接干預(yù)房價，而是要針對市場失靈的病灶動手。當(dāng)前，中國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率高達75%以上，他們的資金來源又集中于銀行貸款，一旦房地產(chǎn)公司出事，自然威脅到銀行的安全。不過，這和空置率并沒有直接的關(guān)系。如果要追究責(zé)任的話，主要是銀行信貸風(fēng)險政策執(zhí)行得沒有到位：事前，明知房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率太高，為什么還要發(fā)放貸款？事后，明知貸款有風(fēng)險為什么不敢痛下殺手？在這種情況下，高空置率的病根生在銀行，是由于銀行的失職而造成房地產(chǎn)商有恃無恐。要壓低空置率，只要懲辦幾個失職的國有銀行行長就能立竿見影。

　　在健全市場機制之后，空置率偏高，必然壓低房價。目前房地產(chǎn)商的利潤率非常高，壓低一些房價也未必導(dǎo)致他們虧損，就是有些虧損、倒閉也是市場競爭中常有的事，用不著過慮。事實上，連許多著名的房地產(chǎn)商都認為，目前房地產(chǎn)市場上魚龍混雜，早就該淘汰一批不合格的房地產(chǎn)企業(yè)了。

　　如果房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行兩家的產(chǎn)權(quán)都模糊不清，難免出現(xiàn)計劃經(jīng)濟思路回潮。空置率的爭論恰恰反映出某些房地產(chǎn)企業(yè)和銀行之間瓜葛不清，銀行體制還保留著相當(dāng)嚴重的計劃經(jīng)濟特色，國有商業(yè)銀行的產(chǎn)權(quán)制度改革還遠遠沒有到位。加強金融制度創(chuàng)新，打破國有商業(yè)銀行的壟斷，加強銀行風(fēng)險監(jiān)管，才是當(dāng)前需要抓緊的事情。

　　“空置率危機論”可以休矣。(作者系著名經(jīng)濟學(xué)家、加拿大西安大略大學(xué)終身教授、北京大學(xué)中國經(jīng)濟研究中心教授）