國家發(fā)展和改革委員會(huì)主任馬凱日前在某論壇上表示，為增強(qiáng)消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)作用，在消費(fèi)政策上，將對住房、汽車等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展給予一定的支持。更早前從其他部委也傳出了類似的“鼓勵(lì)住房消費(fèi)”的消息。其實(shí)早在今年2月份，國家發(fā)改委在其網(wǎng)站公布的《2006年房地產(chǎn)調(diào)控工作要點(diǎn)》中還公開提出了建立“房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控部際聯(lián)席會(huì)議制度”，這些舉措凸現(xiàn)了國家發(fā)改委在今后樓市調(diào)控中的角色和地位。
   
    筆者認(rèn)為，在“出臺政策鼓勵(lì)住房消費(fèi)”的大背景下，樓市結(jié)構(gòu)調(diào)整反而更加緊迫。

    國家發(fā)改委之所以提出鼓勵(lì)住房消費(fèi)，一個(gè)重要背景就是，不斷降低的國內(nèi)消費(fèi)率和消費(fèi)意愿，使得經(jīng)濟(jì)增長越來越依賴投資和出口，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)趨于脆弱，只有提高消費(fèi)率才能避免經(jīng)濟(jì)大起大落。但是以中國樓市的結(jié)構(gòu)性矛盾來看，新的鼓勵(lì)消費(fèi)政策未必能夠?qū)鞘挟a(chǎn)生太大刺激作用。

    首先是利率問題。近幾年的低利率政策是造成中國樓市繁榮的重要因素。但是由于美國步入加息周期，中美之間的利差越來越大，加上歐洲和日本近期也在加息或者即將加息，指望中國進(jìn)一步降息來刺激樓市變得非常不現(xiàn)實(shí)。

    其次，在上海等樓市低迷地區(qū)，降低首付成數(shù)等優(yōu)惠措施已經(jīng)悄然出臺，但是對樓市的刺激作用依然不大。另外，最近多家商業(yè)銀行紛紛對個(gè)人房貸產(chǎn)品進(jìn)行創(chuàng)新，例如固定利率、雙周供等，但是從市場反應(yīng)看，效果也不理想。

    第三，推出減稅政策的可能性極小。去年出臺的一系列樓市調(diào)控措施中，稅收杠桿的作用比較明顯。而2006年國家仍然會(huì)抑制樓市的投機(jī)和投資需求，指望改變這些稅收政策并不現(xiàn)實(shí)。

    第四，CPI漲幅明顯回落,居民通過買樓實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值的動(dòng)力減少。

    國家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，受春節(jié)消費(fèi)降溫的影響，2月份消費(fèi)物價(jià)指數(shù)(CPI)漲幅明顯回落，至0.9%，漲幅比1月份回落1個(gè)百分點(diǎn)，是去年9月份以來的新低。

    而3月15日公布的調(diào)查結(jié)果顯示，城鎮(zhèn)居民未來物價(jià)預(yù)期指數(shù)為18.8%，較上季下降18.6個(gè)百分點(diǎn)，較上年同期下降0.6個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)出自2003年4季度本輪物價(jià)上漲以來的新低。

    第五，樓市投資價(jià)值下降。以廣州樓市為例，去年年底樓價(jià)大漲，今年年初漲勢依然不減，但是去年到今年1月的二手住宅均價(jià)數(shù)據(jù)則顯示，不管全市還是中心區(qū)域，價(jià)格均維持穩(wěn)定，波動(dòng)僅在每平方米幾十元上下，和一手住宅的價(jià)差則拉開到2500元~3000元/平方米。

    對自住型購房者來說，目前最大的困難和問題恐怕并不是利率、首付和交易稅費(fèi)等問題，而是高昂的而且還在不斷上漲的樓價(jià)，這點(diǎn)從中國各大中城市的房價(jià)收入比就一目了然。因此，2006年新出臺的鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策，如果從降低利率、首付或者交易稅費(fèi)入手，很有可能對自住型的購房需求刺激不大，反而便宜了樓市上的投機(jī)力量。

    因此中國樓市的根本問題還是結(jié)構(gòu)問題：中低價(jià)房太少，高價(jià)房太多。2006年樓市調(diào)控政策的著眼點(diǎn)不能偏離這點(diǎn)，否則，我們出臺的鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策，可能完全被消費(fèi)物價(jià)指數(shù)、繼續(xù)上漲的樓價(jià)所抵消，從而導(dǎo)致2006年樓市需求的萎縮。

    不得不警惕的是，2005年很多城市的樓市需求已經(jīng)開始出現(xiàn)萎縮的跡象：去年京滬穗等一線城市的新房成交量同比2004年都有所下降。

    相比鼓勵(lì)住房消費(fèi)更為穩(wěn)妥的做法應(yīng)該是立即實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)樓市的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，一旦未來由開發(fā)商主導(dǎo)的商品房投資增幅顯著下滑，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的投資開發(fā)就能夠從容跟上，以保持房地產(chǎn)開發(fā)投資必要的增幅，為經(jīng)濟(jì)增長提供足夠的動(dòng)力。