以上海、杭州、南京、北京、蘇州等為代表的在過去幾年里房地產(chǎn)曾經(jīng)持續(xù)狂熱過的大中城市，房地產(chǎn)價(jià)格在2006-2007年起將明顯向下轉(zhuǎn)折并步入5年以上的大熊市。

    房價(jià)之所以從目前的價(jià)格將向下轉(zhuǎn)折走熊的最根本的要素是：其一，居民目前的收入及接下來的收入增長水平所能支撐的房價(jià)水平大大低于目前的房價(jià)；其二，房地產(chǎn)開發(fā)商持續(xù)狂熱開發(fā)導(dǎo)致的供給量與居民剩余的及自然增長的居民購買力之間供過于求的剪刀差將越來越大。除非接下來居民的收入水平持續(xù)大幅增長，并且開發(fā)商大幅放慢建房速度，房產(chǎn)價(jià)格才可能繼續(xù)維持目前的價(jià)格水平或甚至繼續(xù)穩(wěn)步上揚(yáng)。

    借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，在終于達(dá)到幾乎所有的人都相信房地產(chǎn)價(jià)格仍將持續(xù)上揚(yáng)的狂熱程度之后，繼續(xù)維持高位之后的2到3年之間，房地產(chǎn)價(jià)格將出現(xiàn)向下反轉(zhuǎn)的拐點(diǎn)。其原理并不復(fù)雜：所有的人都堅(jiān)信房地產(chǎn)仍將持續(xù)上揚(yáng)，其中就包括了這個市場的需求方居民和供給方開發(fā)商，居民堅(jiān)信房價(jià)將繼續(xù)上揚(yáng)之后，就會急不可待地全力搶購房產(chǎn)，開發(fā)商堅(jiān)信房價(jià)將持續(xù)上揚(yáng)之后就會大刀闊斧地全力開發(fā)房產(chǎn)。如果在他們樹立這樣的信念之后樓市繼續(xù)保溫2年以上，絕大多數(shù)居民的購買力就會得到釋放，而開發(fā)商的供給力的噴發(fā)卻要滯后2-3年，于是居民剩余的購買力加上自然增長的購買力越來越無法消化越來越大的供給量。

    很多人相信，政府并不希望房價(jià)暴漲。但是，最終我們會看到政府不僅在前幾年未能控制住房價(jià)的暴漲而且在幾年后無法控制住房價(jià)的暴跌。許多開發(fā)商和專家高談闊論，中國的房地產(chǎn)需求仍將持續(xù)增長10-20年，因此，房地產(chǎn)價(jià)格在未來10-20年將易漲難跌?！爸袊姆康禺a(chǎn)需求仍將持續(xù)增長10-20年”的說法基本上不會錯，但由此而推論房地產(chǎn)價(jià)格也將持續(xù)只漲不跌10-20年就基本上大錯特錯了。

    問題是，即使居民與開發(fā)商頭腦發(fā)熱的曲線是同步的，但他們發(fā)出能量的時(shí)期卻相差了2-3年。在供不應(yīng)求的階段，房價(jià)暴漲增加的購買成本對付了購買力，也就是加倍消耗了購買力。經(jīng)過2-3年的全面狂熱，購買力必將大幅衰減。然而，源自于同一次頭腦發(fā)熱導(dǎo)致的房產(chǎn)開發(fā)的供給量的高潮才姍姍來遲，此后，供過于求的剪刀差越來越大，最后，下跌無可避免，因?yàn)榇蟛糠珠_發(fā)商必須還貸，必須出貨，競相殺價(jià)，反向惡性循環(huán)。

    這一次，中國房地產(chǎn)終于達(dá)到全民狂熱程度的時(shí)點(diǎn)基本上起始于2003年，由此，晚一點(diǎn)在2006或2007年，中國房地產(chǎn)應(yīng)該明顯步入熊市。這一次房地產(chǎn)熱，雖然是第二次，但由于15年前時(shí)普通居民尚不參與購房，這一次才是真正意義上全民參與全民狂熱的第一次房地產(chǎn)熱。

    縱觀國際房地產(chǎn)歷史，第一次全民房地產(chǎn)熱都是極其過度、狂熱、經(jīng)典的，因?yàn)榫用窈痛蠖鄶?shù)開發(fā)商還不曾切身體驗(yàn)過房價(jià)過山車，居民本能性的對房地產(chǎn)無度霸有的心理與外界房地產(chǎn)熱的持續(xù)事實(shí)之間共振、強(qiáng)化，購買力過度透支，供應(yīng)力過度開發(fā)，一段時(shí)間之后終至嚴(yán)重供過于求而使房價(jià)不可逆轉(zhuǎn)地持續(xù)下跌、暴跌。