中國社科院發(fā)布了2006年《城市競爭力藍(lán)皮書》，藍(lán)皮書認(rèn)為，深杭滬京房價(jià)嚴(yán)重偏離應(yīng)有水平，并指出，過高的房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)影響城市競爭力的增強(qiáng)。

    我認(rèn)為，以上結(jié)論是中肯的。因?yàn)榈览砗苊髁恕績r(jià)持續(xù)上漲，將增加企業(yè)的商務(wù)成本和個(gè)人的居住成本。一旦達(dá)到某個(gè)臨界點(diǎn)，企業(yè)從該城市優(yōu)良的商務(wù)環(huán)境中得到的好處，趕不上商務(wù)成本的支出，企業(yè)就要考慮搬到商務(wù)成本較低的周邊地區(qū)。個(gè)人也可能依據(jù)同樣的原理搬離該城市。這些年，企業(yè)大量從上海遷出到浙江、江蘇，珠江三角洲部分企業(yè)遷出到內(nèi)陸，部分原因正在于此。

    當(dāng)然，這一過程，也意味著這些城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在升級。對于城市經(jīng)濟(jì)來說，這是有好處的。但是，這種結(jié)構(gòu)升級也意味著城市得替換部分就業(yè)崗位。如果商務(wù)成本提高速度過快，逼得過多企業(yè)遷出，部分就業(yè)者喪失原來工作崗位，又無法適應(yīng)新增工作崗位，就將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失業(yè)，北京就會(huì)在一定程度上存在這一問題。

    事實(shí)上，房地產(chǎn)價(jià)格過快增長，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值在地方GDP中所占比重過高，還會(huì)給城市整體經(jīng)濟(jì)帶來其他更深層次的風(fēng)險(xiǎn)，從而損害城市的長遠(yuǎn)發(fā)展前景與競爭力。

    首先是財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。近年來，不少城市從出售土地中得到大筆財(cái)政收入，急劇擴(kuò)大的房地產(chǎn)市場也給政府帶來大量新增稅收收入。城市財(cái)政收入對房地產(chǎn)業(yè)的依賴也增大。但政府的支出通常是剛性的，就是說，開支項(xiàng)目只能增而很少能夠減下來。一旦房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入收縮期，地方政府可能面臨入不敷出的尷尬。

    其次是金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)目前是國內(nèi)銀行系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的最大威脅。也因此，中央銀行一直對房地產(chǎn)業(yè)保持警惕。只不過，地方政府因?yàn)閺姆康禺a(chǎn)業(yè)擴(kuò)張中獲利甚巨，因而對此風(fēng)險(xiǎn)不大在乎，但這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)卻是實(shí)實(shí)在在的。

    第三是經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)。目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶有某種爆發(fā)性，因此，整個(gè)經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的依賴增大，經(jīng)濟(jì)增長的動(dòng)力中相當(dāng)大部分來自房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)?？梢栽O(shè)想，一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)收縮，則城市整體經(jīng)濟(jì)將受到極大沖擊。

    當(dāng)然，這些風(fēng)險(xiǎn)目前看來是潛在的，這些風(fēng)險(xiǎn)能否變成對經(jīng)濟(jì)的真實(shí)沖擊，得看房地產(chǎn)市場的繁榮是否會(huì)終結(jié)、掉頭下行。就像中外歷次經(jīng)濟(jì)周期一樣，目前正處于繁榮期的市場參與者普遍不愿相信，如此繁榮的市場可能會(huì)衰退。至于房地產(chǎn)開發(fā)商，更是出于自身利益考慮而告訴公眾，房地產(chǎn)市場沒有泡沫，也不可能有周期性波動(dòng)。

    但事實(shí)是，中國房地產(chǎn)市場跟國外一樣存在著明顯的周期性。比較明顯的下滑期分別出現(xiàn)在1986年、1989年下半年和1990年、1994年到1998年。從1999年開始進(jìn)入高速增長階段，增長期已經(jīng)超過以往。但這并不意味著，房地產(chǎn)價(jià)格可以持續(xù)上漲，規(guī)?？梢詿o限度地?cái)U(kuò)張。天下沒有永遠(yuǎn)漲下去的市場。問題僅僅在于，價(jià)格何時(shí)回落、產(chǎn)業(yè)何時(shí)衰退。沒有人能夠準(zhǔn)確地預(yù)測這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，但這并不意味著這個(gè)時(shí)刻不會(huì)到來。

    不過，對于城市政府來說，上述三大經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)都是潛在的，因此，任期有限的政府官員就“很可能”選擇不去管它，甚至縱容房地產(chǎn)市場的非理性繁榮。因此，如何突破地方政府的自利心理，讓房地產(chǎn)市場接受理性的宏觀管理，是當(dāng)下一大挑戰(zhàn)。